PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0406250-49.2012.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: MAURICIO MAGALHAES STERN e outros (2) |
| Advogado(s): JOAO CARLOS VIEIRA DA SILVA TELLES, LEONARDO DIAS DA SILVA TELLES, PEDRO BORGES DA SILVA TELES, PEDRO DANTAS DE CARVALHO JUNIOR |
| APELADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER |
| Advogado(s): LUCAS BRIZACK FILARDI, RODRIGO FRAGA UZEDA, EDILBERTO FERRAZ BENJAMIN, ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO, PEDRO LUIZ REIS CHAGAS |
Trata-se de Recurso de Apelação interposto em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedente a Ação de Desapropriação nos seguintes termos (ID 79387800):
"[...] Ante o exposto, extingo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art.487, III, “a” do Código de Processo Civil, para efeito de determinar que a parte autora pague à parte ré a soma remanescente por meio de precatório a ser expedido para essa finalidade em valores distribuídos igualmente para cada réu, e, ainda, declaro incorporado ao patrimônio do Estado da Bahia o bem descrito na inicial, devendo ser expedido o competente mandado definitivo de imissão na posse, valendo a sentença transitada em julgado como título hábil para transcrição no competente cartório de registro de imóveis, conforme art. 29 do Decreto-Lei nº 3.365/1941.
A parte autora cabe pagar ao advogado da parte ré honorários de sucumbência no valor de R$ 32.538,63 (trinta e dois mil, quinhentos e trinta e oito reais e sessenta e três centavos), equivalente a 0,5% (meio por cento) da diferença do valor indicado e do apurado como devido, na forma do art. 27, § 1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, a ser igualmente objeto de precatório.
Consequentemente, determino a expedição de alvará à parte ré para liberação do valor restante já depositado (ID 109398400), desde que demonstrada a quitação dos débitos fiscais sobre o bem expropriado, por meio de certidões expedidas pela Fazenda Nacional, pelo Município de Salvador e pelo Estado da Bahia, caso existam anteriores à data da imissão provisória na posse. [...]"
O recurso é tempestivo, preenche os demais requisitos de admissibilidade e, portanto, merece ser conhecido.
1. A Justa Indenização e o Papel da Prova Pericial
As ações de desapropriação possuem como pilar fundamental a observância do preceito constitucional da justa indenização, previsto no art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal. Tal conceito não se limita a um valor meramente pecuniário, mas exige a recomposição integral do patrimônio do expropriado, de modo que não sofra qualquer redução injustificada em virtude do ato estatal. Para que essa justiça seja alcançada, a prova pericial assume um papel de centralidade absoluta, devendo estar pautada em critérios de rigor científico e técnico que afastem o subjetivismo e o arbítrio.
2. A Norma Técnica NBR 14.653-2 como Parâmetro de Confiabilidade
É certo que as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não possuem força de lei. Contudo, no campo das avaliações de imóveis, a NBR 14.653 é universalmente reconhecida como o mais abalizado conjunto de diretrizes e procedimentos. Ela representa o consenso da comunidade científica e dos especialistas da área.
Nesse contexto, a aplicação da NBR ganha força normativa indireta por meio do ordenamento processual civil. O art. 473, inciso III, do Código de Processo Civil estabelece como requisito essencial do laudo pericial a "indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou". No campo da engenharia de avaliações imobiliárias, a NBR 14.653-2 representa o estado da arte e o consenso técnico da comunidade científica, sendo o parâmetro de excelência adotado por instituições como o IBAPE e o CONFEA.
A fidedignidade da prova técnica está, portanto, intrinsecamente ligada à estrita observância dessas diretrizes metodológicas. O perito judicial, na condição de auxiliar de confiança do juízo, tem o dever de fundamentar suas conclusões em processos científicos que permitam a auditabilidade do resultado. A escolha do método — seja ele o comparativo direto de dados de mercado, o involutivo ou o de redes neurais — deve ser justificada técnica e logicamente, respeitando os graus de fundamentação e precisão exigidos pela norma técnica.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é firme ao reconhecer que a inobservância injustificada dos parâmetros estabelecidos na NBR 14.653-2 compromete a higidez do laudo pericial e, por via de consequência, a validade da própria prestação jurisdicional. A falta de rigor estatístico, o saneamento deficiente da amostra ou a ausência de homogeneização adequada transformam a perícia em mera estimativa empírica, o que se mostra incompatível com a proteção ao direito de propriedade.
Sobre o tema, colhem-se os seguintes precedentes:
APELAÇÃO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. INDENIZAÇÃO JUSTA. CONTROVÉRSIA. LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NECESSÁRIOS. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. NULIDADE CONFIGURADA. PROVIMENTO DO RECURSO. I – A desapropriação por utilidade pública ou por interesse social encontra previsão na Constituição Federal que estabelece a justa e prévia indenização em dinheiro nos termos do artigo 5º, XXIV. II – A indenização deve ser justa, parâmetro que deve ser considerado para evitar a determinação de reparação insuficiente para o expropriado e, por outro lado, coibir cobranças excessivas ao expropriante. III – Inconteste a relevância do laudo pericial para a fixação da indenização efetivamente devida e justa para o bem objeto da desapropriação, contendo expressa previsão de sua realização nos artigos 14 e 23 do Decreto-Lei n. 3.365/1941. IV – Diante da relevância da natureza da prova pericial, o legislador cuidou de estabelecer requisitos específicos para a confecção do laudo, incluindo a indicação do método utilizado, conforme se infere do artigo 473 do Código de Processo Civil. V – No caso dos autos, malgrado o laudo pericial (ID.6807795) tenha sido produzido por Oficial de Justiça Avaliador, dotado de fé pública, verifica-se que não apresentou todos os elementos necessários para efetiva identificação do valor justo e devido, especialmente ao se considerar que a metragem indicada para o imóvel (10m2) diverge, de forma substancial, do teor do Decreto Expropriatório, inexistindo sequer indicação de qual parâmetro unitário para a fixação do valor. VI – Ausente a indicação dos parâmetros utilizados e detectada a relevante discrepância entre o valor ofertado e a conclusão do laudo pericial, resta inconteste a nulidade da prova pericial. VII – Provimento do recurso, para anular a sentença vergastada, determinando o retorno dos autos para a confecção de novo laudo pericial com a observância dos requisitos legais. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0300991-88.2013.8.05.0079, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE EUNAPOLIS e como apelada ARICELMA LIMA DOS SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.
(Classe: Reexame Necessário,Número do Processo: 0300991-88.2013.8.05.0079,Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO,Publicado em: 04/05/2021 )
REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. “AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO C/C PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO DE POSSE INAUDITA ALTERA PARS”. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA DIANTE DE DISCREPÂNCIAS NO VALOR DA AVALIAÇÃO E VÍCIOS GRAVES NO LAUDO JUDICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA E RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDAS E PROVIDAS. I. Caso em exame 1. Trata-se de reexame necessário e apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de desapropriação por interesse social, fixando indenização de R$ 732.550,48 com base em laudo pericial, determinando o levantamento de 80% do valor depositado. O Município apelante alegou vícios na perícia e pleiteou nova avaliação técnica. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve ausência de dialeticidade recursal no apelo e cerceamento de defesa alegada ausência de análise da impugnação ao laudo pericial; (ii) saber se o laudo pericial judicial apresenta vícios técnicos capazes de comprometer sua validade e se justifica a determinação de nova perícia; (iii) saber se é cabível a anulação da sentença e a devolução dos autos à origem para nova instrução probatória. III. Razões de decidir 3. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois o recurso impugna especificamente os fundamentos da sentença. 4. Também se rejeita a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que a impugnação do Município foi apreciada e rejeitada por preclusão. 5. Contudo, constatam-se vícios relevantes no laudo pericial: discrepância excessiva entre o valor fixado e o declarado em inventário; utilização de fontes não habilitadas; inconsistências documentais em transações utilizadas como referência; indícios de conflito de interesses. 6. Tais circunstâncias, associadas ao envolvimento de recursos públicos, impõem a realização de nova perícia, conforme o art. 370 do CPC. 7. Determina-se a restituição, pela expropriada, dos valores recebidos além do valor ofertado, ou a apresentação de garantia idônea, com previsão de execução imediata em caso de descumprimento. IV. Dispositivo e tese 8. Preliminares de ausência de dialeticidade recursal e cerceamento de defesa rejeitadas. Sentença anulada. Apelo e reexame necessário conhecidos e providos. Tese de julgamento: “1. A existência de vícios relevantes na perícia judicial em ação de desapropriação, sobretudo porquanto envolve recursos públicos, justifica a anulação da sentença e a realização de nova prova técnica; 2. O levantamento antecipado de valores indenizatórios antes do julgamento do reexame necessário afronta o art. 28 do Decreto-Lei n. 3.365/41 e enseja restituição ou garantia da quantia recebida.” _________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIV; CPC, arts. 931, 937, I, 370 e 1.026, §2º; Decreto-Lei n. 3.365/1941, art. 28; Lei Federal 6.530/78, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG - Apelação Cível: 50214031520198130105, Relator.: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 28/06/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de reexame necessário e apelação nº 8000481-85.2022.8.05.0082, sendo apelante o Município de Gandu e, apelada, Edna Veronica Mamedio Santana, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em rejeitar as preliminares de ausência de dialeticidade e de cerceamento de defesa, conhecer e dar provimento aos recursos, nos termos do voto condutor. Salvador, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator
(Classe: Apelação,Número do Processo: 8000481-85.2022.8.05.0082,Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO,Publicado em: 08/10/2025 )
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA EXPROPRIADA. REJEIÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO COM BASE EM LAUDO PERICIAL OFICIAL. METODOLOGIA UTILIZADA PELO EXPERT. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA. ATINGIMENTO DE GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. CONTESTAÇÃO DO MODELO ESTATÍSTICO UTILIZADO PELO ASSISTENTE TÉCNICO DA EXPROPRIADA. ALEGAÇÃO DE INCONSISTÊNCIA QUANTO À RELAÇÃO ENTRE ÁREA E VALOR UNITÁRIO. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL OFICIAL. JUROS COMPENSATÓRIOS. CABIMENTO. DEMONSTRAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO ART. 15-A, §1º DO DECRETO-LEI 3.365/41. CONDER. EMPRESA PÚBLICA PRESTADORA DE SERVIÇO PÚBLICO PRÓPRIO DO ESTADO. APLICABILIDADE DO REGIME DE PRECATÓRIOS. ADPF 858/STF. RECURSO DA CONDER DESPROVIDO. RECURSO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Há interesse recursal quando a parte demonstra a necessidade e a utilidade da interposição do recurso para obter situação jurídica mais favorável, o que ocorre no caso dos autos, em que a parte expropriada busca a majoração do valor da indenização, o reconhecimento do direito aos juros compensatórios e o afastamento do regime de precatórios. 2. Nas ações de desapropriação, o valor da indenização deve ser fixado considerando as características específicas do imóvel, incluindo restrições ambientais e urbanísticas incidentes, localização, potencial construtivo e valor de mercado na região. 3. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto na NBR 14653-2, consiste na comparação do imóvel avaliando com dados de elementos similares quanto às características intrínsecas e extrínsecas, utilizando-se de tratamentos técnicos para homogeneização dos elementos da amostra. 4. Segundo o laudo pericial, a avaliação alcançou grau III de fundamentação e precisão, obedecendo aos critérios da NBR 14653-1 e NBR 14653-2, com a aplicação da inferência estatística e tratamento dos dados para definição do valor de mercado do imóvel. 5. A alegação do assistente técnico da expropriada de que o modelo estatístico aplicado pelas peritas do juízo é inconsistente por apresentar valores unitários crescentes para áreas maiores, contrariando a lógica do mercado imobiliário ("quanto maior a área, menor o valor unitário"), não é suficiente para desconstituir o laudo pericial oficial, elaborado por profissionais nomeados pelo juízo, com imparcialidade e sem interesse no resultado da demanda. 6. O imóvel objeto da lide, conforme evidenciado nos documentos juntados pela expropriada, possuía Alvará de Construção nº 20486 expedido pela SUCOM para edificação de empreendimento imobiliário com 704 apartamentos, 3 lojas e 877 vagas de estacionamento, demonstrando sua potencialidade econômica, o que justifica a incidência de juros compensatórios nos termos do art. 15-A, §1º do Decreto-Lei nº 3.365/41. 7. A CONDER, como empresa pública prestadora de serviço público próprio do Estado e de natureza não concorrencial, está sujeita ao regime constitucional de precatórios, conforme decidido pelo STF na ADPF nº 858. 8. APELO DA CONDER DESPROVIDO. APELAÇÃO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO apenas para reconhecer o direito aos juros compensatórios, à taxa de 6% ao ano, incidentes sobre a diferença entre o valor ofertado em juízo e o valor fixado para a indenização, contados da data da imissão na posse até a expedição do precatório, mantendo-se, no entanto, o valor da indenização fixado na sentença e a aplicação do regime de precatórios. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações cíveis simultâneas nº 0534526-25.2017.8.05.0001, em que figuram, como Apelantes e apelados COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER e CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao apelo de CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto Relatora
(Classe: Apelação,Número do Processo: 0534526-25.2017.8.05.0001,Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO,Publicado em: 23/07/2025)
Assim, a vinculação do conceito de justa indenização ao rigor metodológico não é uma mera formalidade técnica, mas uma exigência do devido processo legal probatório. Somente através de uma avaliação que contemple todas as variáveis influenciantes na formação do valor — tais como localização, infraestrutura, potencial construtivo e tendências de mercado — é que se pode assegurar o equilíbrio entre o interesse público e o direito individual do expropriado, evitando-se tanto o enriquecimento sem causa do particular quanto o confisco por parte do Estado.
3. As Fragilidades Técnico-Científicas do Laudo Pericial Judicial
Da Amostragem Exígua e Estatisticamente Insuficiente
Ao analisar detidamente o laudo pericial judicial (ID 79387691), que serviu de alicerce para a convicção do magistrado de primeiro grau, verificam-se vícios técnicos que comprometem irremediavelmente a segurança do resultado alcançado. A primeira e mais evidente deficiência reside na insuficiência da amostragem utilizada pelo expert. Para a avaliação de uma área de expressiva magnitude, com 17.847,97 m², o perito selecionou apenas 6 (seis) dados de mercado. Tal número revela-se manifestamente exíguo para conferir densidade estatística à avaliação, especialmente diante da heterogeneidade do mercado imobiliário na região de Águas Claras.
A doutrina e a técnica recomendam que, quanto maior e mais complexo o imóvel avaliando, mais robusta deve ser a base de dados para evitar que distorções pontuais em um ou outro paradigma contaminem o valor médio. No caso em tela, a utilização de um número tão reduzido de amostras impede a realização de um saneamento amostral eficaz, impossibilitando a identificação confiável de outliers ou a aplicação de testes de hipótese com o rigor exigido pela NBR 14.653-2 . Essa fragilidade quantitativa, por si só, já lança dúvidas sobre a representatividade do valor unitário de R$ 389,87/m² apurado.
Da Incongruência Geográfica, de Vocação e de Dimensões dos Paradigmas
Somado à escassez de dados, o laudo padece de uma profunda incongruência geográfica e de vocação na seleção dos imóveis paradigma. O imóvel objeto da desapropriação detém uma localização privilegiada, com ampla frente para a Rodovia BR-324, o que lhe confere um perfil logístico e comercial de altíssimo valor, atraindo grandes centros de distribuição e empresas de atacado. Contudo, ao compulsar o memorial descritivo das amostras, percebe-se que o perito incluiu terrenos situados em vias de menor relevância e infraestrutura precária.
A título de exemplo, a Amostra 06, detalhada no ID 79387699, refere-se a um terreno localizado em "estrada velha" e ruas internas do bairro, cuja atratividade econômica não guarda qualquer proporção com a visibilidade e o acesso direto de uma rodovia federal. Comparar um terreno de vocação industrial e logística estratégica com lotes residenciais ou comerciais de bairro, encravados em arruamentos secundários, desvirtua o método comparativo e resulta em uma subavaliação do bem expropriado, ferindo o princípio da justa indenização previsto no art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal.
Outro equívoco técnico de grande impacto é a desconsideração do potencial construtivo conferido ao imóvel pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU 2016). O novo regramento urbanístico enquadrou a região em zona de Centralidade Metropolitana, atribuindo-lhe um Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) de 4.0. Isso significa que o terreno permite uma densidade construtiva muito superior à que era considerada anteriormente, quando classificado apenas como Zona Industrial.
A capacidade de aproveitamento do solo é um dos fatores que mais influenciam a formação do preço de mercado. Ao ignorar essa valorização normativa, o laudo pericial judicial deixou de computar um elemento intrínseco de valorização do imóvel, tratando-o como uma área de aproveitamento limitado. A jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, reconhece que a perícia deve ser contemporânea e considerar as normas urbanísticas vigentes, sob pena de nulidade por insuficiência técnica.
Nesse sentido, a jurisprudência é clara quanto à necessidade de que a perícia reflita com precisão as características de mercado do bem:
APELAÇÃO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. INDENIZAÇÃO JUSTA. CONTROVÉRSIA. LAUDO PERICIAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NECESSÁRIOS. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. NULIDADE CONFIGURADA. PROVIMENTO DO RECURSO. I – A desapropriação por utilidade pública ou por interesse social encontra previsão na Constituição Federal que estabelece a justa e prévia indenização em dinheiro nos termos do artigo 5º, XXIV. II – A indenização deve ser justa, parâmetro que deve ser considerado para evitar a determinação de reparação insuficiente para o expropriado e, por outro lado, coibir cobranças excessivas ao expropriante. III – Inconteste a relevância do laudo pericial para a fixação da indenização efetivamente devida e justa para o bem objeto da desapropriação, contendo expressa previsão de sua realização nos artigos 14 e 23 do Decreto-Lei n. 3.365/1941. IV – Diante da relevância da natureza da prova pericial, o legislador cuidou de estabelecer requisitos específicos para a confecção do laudo, incluindo a indicação do método utilizado, conforme se infere do artigo 473 do Código de Processo Civil. V – No caso dos autos, malgrado o laudo pericial (ID.6807795) tenha sido produzido por Oficial de Justiça Avaliador, dotado de fé pública, verifica-se que não apresentou todos os elementos necessários para efetiva identificação do valor justo e devido, especialmente ao se considerar que a metragem indicada para o imóvel (10m2) diverge, de forma substancial, do teor do Decreto Expropriatório, inexistindo sequer indicação de qual parâmetro unitário para a fixação do valor. VI – Ausente a indicação dos parâmetros utilizados e detectada a relevante discrepância entre o valor ofertado e a conclusão do laudo pericial, resta inconteste a nulidade da prova pericial. VII – Provimento do recurso, para anular a sentença vergastada, determinando o retorno dos autos para a confecção de novo laudo pericial com a observância dos requisitos legais. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0300991-88.2013.8.05.0079, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE EUNAPOLIS e como apelada ARICELMA LIMA DOS SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.
(Classe: Reexame Necessário,Número do Processo: 0300991-88.2013.8.05.0079,Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO,Publicado em: 04/05/2021 )
REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. “AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO C/C PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO DE POSSE INAUDITA ALTERA PARS”. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA DIANTE DE DISCREPÂNCIAS NO VALOR DA AVALIAÇÃO E VÍCIOS GRAVES NO LAUDO JUDICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA E RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA CONHECIDAS E PROVIDAS. I. Caso em exame 1. Trata-se de reexame necessário e apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de desapropriação por interesse social, fixando indenização de R$ 732.550,48 com base em laudo pericial, determinando o levantamento de 80% do valor depositado. O Município apelante alegou vícios na perícia e pleiteou nova avaliação técnica. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve ausência de dialeticidade recursal no apelo e cerceamento de defesa alegada ausência de análise da impugnação ao laudo pericial; (ii) saber se o laudo pericial judicial apresenta vícios técnicos capazes de comprometer sua validade e se justifica a determinação de nova perícia; (iii) saber se é cabível a anulação da sentença e a devolução dos autos à origem para nova instrução probatória. III. Razões de decidir 3. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade, pois o recurso impugna especificamente os fundamentos da sentença. 4. Também se rejeita a preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que a impugnação do Município foi apreciada e rejeitada por preclusão. 5. Contudo, constatam-se vícios relevantes no laudo pericial: discrepância excessiva entre o valor fixado e o declarado em inventário; utilização de fontes não habilitadas; inconsistências documentais em transações utilizadas como referência; indícios de conflito de interesses. 6. Tais circunstâncias, associadas ao envolvimento de recursos públicos, impõem a realização de nova perícia, conforme o art. 370 do CPC. 7. Determina-se a restituição, pela expropriada, dos valores recebidos além do valor ofertado, ou a apresentação de garantia idônea, com previsão de execução imediata em caso de descumprimento. IV. Dispositivo e tese 8. Preliminares de ausência de dialeticidade recursal e cerceamento de defesa rejeitadas. Sentença anulada. Apelo e reexame necessário conhecidos e providos. Tese de julgamento: “1. A existência de vícios relevantes na perícia judicial em ação de desapropriação, sobretudo porquanto envolve recursos públicos, justifica a anulação da sentença e a realização de nova prova técnica; 2. O levantamento antecipado de valores indenizatórios antes do julgamento do reexame necessário afronta o art. 28 do Decreto-Lei n. 3.365/41 e enseja restituição ou garantia da quantia recebida.” _________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIV; CPC, arts. 931, 937, I, 370 e 1.026, §2º; Decreto-Lei n. 3.365/1941, art. 28; Lei Federal 6.530/78, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG - Apelação Cível: 50214031520198130105, Relator.: Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 28/06/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de reexame necessário e apelação nº 8000481-85.2022.8.05.0082, sendo apelante o Município de Gandu e, apelada, Edna Veronica Mamedio Santana, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em rejeitar as preliminares de ausência de dialeticidade e de cerceamento de defesa, conhecer e dar provimento aos recursos, nos termos do voto condutor. Salvador, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator
(Classe: Apelação,Número do Processo: 8000481-85.2022.8.05.0082,Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO,Publicado em: 08/10/2025 )
Portanto, a fragilidade da base amostral, aliada à escolha de paradigmas geograficamente incompatíveis e à omissão quanto ao potencial construtivo do PDDU, retira do laudo oficial a confiabilidade necessária para fundamentar a sentença. A manutenção de um valor indenizatório baseado em premissas técnicas equivocadas acarretaria prejuízo injusto aos proprietários, distanciando-se do comando constitucional de que a expropriação ocorra mediante pagamento de valor que reflita, efetivamente, a perda patrimonial sofrida.
Do Erro de Homogeneização
Prosseguindo na análise da higidez técnica do trabalho pericial, emerge dos autos uma falha lógica insuperável no memorial de cálculos que instrui o laudo oficial (ID 79387701). Ao realizar a pesquisa de mercado para fundamentar o valor da indenização, o perito judicial identificou uma variação nos valores brutos das amostras coletadas entre R$ 415,38/m² e R$ 600,00/m². No entanto, de forma absolutamente contraditória, o valor unitário final arbitrado pelo expert e acolhido pela sentença foi de R$ 389,87/m².
Verifica-se, portanto, a ocorrência do que a engenharia de avaliações denomina de extrapolação negativa. Trata-se de um vício em que o resultado final da avaliação situa-se fora do intervalo de dados fornecido pela própria amostra, e, no caso em comento, abaixo do menor valor encontrado no mercado pesquisado. Não há no laudo pericial uma justificativa técnica ou científica plausível que fundamente por que o terreno expropriado, detentor de localização privilegiada frente à Rodovia BR-324, possuiria um valor de mercado inferior a qualquer outro imóvel utilizado como paradigma na região, inclusive aqueles situados em ruas internas e de menor visibilidade.
A aplicação de fatores de depreciação e homogeneização deve servir para aproximar as características dos imóveis paradigma àquelas do imóvel avaliando, e não para reduzir o valor do bem a patamares inferiores à realidade fática do mercado. A subsistência de um valor final que desconsidera o piso da própria amostragem revela que os critérios de correção foram aplicados de forma arbitrária, sem base em evidências concretas, o que retira a fidedignidade da prova técnica.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é pacífica ao asseverar que a indenização por desapropriação deve ser informada pelo predicado da justeza, o que pressupõe exatidão e precisão técnica. Um laudo que fixa valor inferior à menor amostra coletada, sem uma demonstração científica robusta das razões de tal discrepância, falha em recompor o patrimônio do expropriado e viola frontalmente o princípio da justa indenização insculpido no art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal.
Nesse sentido, a orientação jurisprudencial reforça a necessidade de coerência nos cálculos periciais:
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 3/STJ. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL. VALORES AFERIDOS PARA A DATA DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PERSUASÃO RACIONAL. CONSIDERAÇÃO DE ELEMENTARES FÁTICAS DA DEMANDA. VALORIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA DO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO EXPROPRIADO. UTILIZAÇÃO DE PARÂMETRO DISTINTO DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. SÚMULA 568/STJ. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. LAUDO PERICIAL. INAPLICAÇÃO. MOMENTO INDENIZATÓRIO DISTINTO.
1. Como regra, o predicado da contemporaneidade da indenização por desapropriação deve observar o momento da avaliação judicial do perito, sendo desimportante a data do decreto de utilidade pública ou a data da imissão na posse. 2. No entanto, o órgão julgador pode, em razão de particularidades do caso concreto, e imbuído de persuasão racional, concluir que o atendimento da justeza da indenização implica a adoção de critério distinto, como, por exemplo, os mencionados anteriormente, isso sendo comum e aceitável em situações nas quais, como no caso presente, há um lapso razoável entre a imissão e a avaliação pericial, bem como uma valorização imobiliária exorbitante. Precedentes. 3. Na hipótese em exame, essa valorização num período de seis anos foi de aproximadamente quinhentos por cento. 4. A indenização da desapropriação não é justa por uma questão de justiça, mas sim porque deve apresentar justeza, vale dizer, exatidão e precisão, de maneira que a Administração Pública deve pagar ao particular desapropriado exatamente aquilo que representar a este a sua perda patrimonial, nem mais, nem menos. 5. Em consideração a isso, o órgão julgador está autorizado a afastar a regra geral da contemporaneidade, como forma de evitar tanto a onerosidade excessiva do ente expropriante, como também para que o proprietário não enriqueça indevidamente. 6. Por outro lado, a correção monetária tem como finalidade preservar o valor da moeda, recompor o valor do capital depreciado pelo transcurso do tempo. Assim, portanto, justifica-se que o valor indenizatório, quando apurado a partir do laudo pericial, seja corrigido monetariamente a partir do momento em que essa aquilatação é feita, ou seja, corrige-se monetariamente o valor indenizatório apurado pelo laudo pericial desde quando este foi elaborado. 7. Contudo, na hipótese em que o valor indenizatório é tomado levando em consideração o montante fixado na data do ato de desapropriação ou na data da imissão na posse, não faz sentido que esse valor seja corrigido monetariamente apenas levando em conta o laudo pericial, primeiramente porque haveria todo um período anterior a este que ficaria descoberto, isto é, sem a recomposição do valor do capital. 8. Além disso, a consequência seria o pagamento da indenização em montante inferior ao justo. 9. Em desapropriação, o termo inicial da correção monetária deve ser sempre o da avaliação do imóvel: se feita com base no laudo pericial, então deste correrá; se, do contrário, avaliado em consideração à data da imissão na posse, devida a correção desde então. 10. Agravo interno provido parcialmente.
(AgInt no AREsp n. 998.611/PR, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017, DJe de 3/4/2017.)
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO EM QUANTIA INFERIOR AO PREÇO INICIALMENTE OFERTADO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA DE MÉRITO. AUSÊNCIA. 1. A fixação do valor indenizatório em montante inferior à oferta inicial, em decorrência da integral adoção do laudo elaborado pelo perito oficial, não constitui julgamento ultra petita. 2. Não há que se falar em carência de fundamentação quando a sentença, ao acolher os fundamentos do laudo pericial, fixa a indenização em montante razoável, à luz do princípio da justa indenização. 3. Recurso especial provido com a determinação de retorno dos autos à origem.
(REsp n. 848.787/SC, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 20/5/2010, DJe de 11/6/2010.)
Dessa sorte, a incongruência matemática verificada no memorial de cálculos, consubstanciada na fixação de um quantum inferior aos dados de mercado coletados pelo próprio perito, evidencia a fragilidade da prova produzida. Acolher um laudo eivado de tamanha contradição lógica importaria em validar uma subavaliação do patrimônio dos apelantes, distanciando o Poder Judiciário de sua missão de garantir uma reparação que seja, efetivamente, justa e condizente com o valor real do bem no momento da avaliação judicial.
Da Impossibilidade de Adoção do Laudo do Assistente Técnico e a Necessidade de Nova Perícia
Afastada a fidedignidade do laudo pericial judicial, os apelantes pugnam pela reforma da sentença para que seja adotado como parâmetro indenizatório o valor de R$ 12.800.000,00, indicado no parecer de seu assistente técnico (ID 79387720). Argumentam que o referido trabalho apresenta grau máximo de fundamentação e precisão (Grau III), utilizando a moderna metodologia de Redes Neurais Artificiais, a qual permitiria uma análise multivariada mais fiel às nuances do mercado imobiliário local.
Contudo, por mais que o parecer técnico dos recorrentes aparente deter uma robustez científica superior à do laudo oficial, a sua adoção direta para fins de condenação encontra óbice intransponível na sua natureza unilateral. O assistente técnico é profissional de confiança da parte que o indica, não estando sujeito ao dever de imparcialidade que rege a atuação do perito nomeado pelo juízo. A prova produzida unilateralmente, embora relevante para apontar as falhas do laudo oficial, carece da presunção de isenção necessária para servir como base exclusiva da prestação jurisdicional em um processo de desapropriação, que envolve vultosos recursos públicos e interesses contrapostos.
A metodologia de Redes Neurais, embora prevista nos anexos da NBR 14.653-2 , é de elevada complexidade técnica e exige que seus parâmetros, funções de ativação e processos de treinamento sejam submetidos ao contraditório pleno e à fiscalização judicial. Admitir o valor sugerido pelos apelantes sem que um perito equidistante valide as premissas inseridas no modelo estatístico do assistente importaria em vulnerar o equilíbrio processual. O magistrado, ao buscar a verdade real, deve se socorrer de um expert que atue como longamanus do juízo, garantindo que o valor apurado não sofra a influência de interesses particulares de qualquer das partes.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia e do Superior Tribunal de Justiça reforça que, diante da nulidade ou insuficiência do laudo oficial, o caminho adequado não é a simples inversão para o laudo da parte, mas sim a renovação da prova sob o crivo da imparcialidade:
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. DESNECESSIDADE. APELAÇÃO. AMPLA DEVOLUTIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 515 do CPC, a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. 2. No caso, após ampla produção de provas, a sentença acolheu o valor médio encontrado pelo perito judicial para a indenização do bem expropriado. Em suas apelações, as partes pleitearam a reforma da sentença, cada uma postulando a prevalência do laudo elaborado por seu assistente técnico. 3. Nesse contexto, entendendo o Tribunal de origem que o laudo do assistente técnico da ora recorrida é o que melhor reflete o conceito de justa indenização, desnecessária a anulação da sentença e o retorno dos autos à primeira instância para novo julgamento. 4. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.169.145/SP, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Primeira Turma, julgado em 4/10/2011, DJe de 17/10/2011.)
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. LAUDO PERICIAL OFICIAL. ATO DECLARADO NULO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. ACÓRDÃO QUE JULGA O MÉRITO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NOVA PERÍCIA. NECESSIDADE. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Os procedimentos para a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, encontram assento constitucional e infraconstitucional, sendo corolário do ato expropriatório a prévia e justa indenização, assim entendida como aquela que possibilite ao expropriado a recomposição integral de seu patrimônio. 2. Para que seja obtido o valor da indenização justa, imprescindível a realização de perícia técnica, de forma a que possam ser corretamente avaliados os valores da indenização pertinentes à terra nua, às benfeitorias, à cobertura florística, à exploração comercial da propriedade; enfim, a perícia avaliará o imóvel e o seu potencial de exploração econômica, para que o valor da indenização paga ao expropriado não lhe acarrete prejuízo financeiro. 3. No caso vertente, o acórdão recorrido declarou a nulidade do laudo oficial, no qual se amparou inteiramente o juízo monocrático para a fixação do valor da indenização. Apesar de declarar a nulidade do laudo pericial, o Tribunal de origem não considerou nula a sentença, fundamentando sua decisão em julgamento desta Corte (REsp 450.270/PA), segundo o qual o magistrado não está adstrito a conclusões do laudo oficial. 4. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que o juiz não está adstrito às conclusões do laudo oficial, como corretamente consignado na decisão recorrida. Não se pode, todavia, concluir, com base nessa premissa, que o laudo produzido por perito designado pelo juiz possa ser totalmente descartado, por ser considerado nulo, e serem utilizados outros dados constantes do processo, porquanto, se assim proceder, o juiz estará se substituindo ao perito, julgando com base em conhecimento pessoal dos fatos, adotando a tese de uma das partes, ou pela média dos valores apresentados nos laudos dos assistentes técnicos. 5. Houve, no caso, supressão de instância, porquanto o Tribunal de origem, ao invalidar o laudo pericial que serviu integralmente de base para a sentença, reconheceu implicitamente a nulidade da sentença, e proferiu seu julgamento sem base em perícia técnica oficial, com amparo nos argumentos do INCRA e do Ministério Público, ferindo os princípios do duplo grau de jurisdição, do contraditório e da ampla defesa, porquanto a parte expropriada não teve a oportunidade de se contrapor aos fundamentos esposados pela Corte a quo, não podendo fazê-lo por meio de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 6. Se o laudo oficial é considerado nulo, é necessária a realização de nova perícia, assegurando-se às partes a possibilidade de indicação de assistentes técnicos, assim como a ampla defesa e o contraditório, sob pena de malferimento do princípio constitucional da justa indenização nas ações de desapropriação, e a consequente nulidade do feito. Recurso especial provido. Prejudicado o agravo do INCRA. (REsp n. 1.298.315/MG, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 2/10/2012, DJe de 10/10/2012.)
Dessa sorte, a despeito das severas e pertinentes críticas formuladas contra a perícia judicial, a substituição do valor homologado pelo montante indicado pelo assistente técnico não se afigura medida prudente ou juridicamente viável neste momento. A busca pela justa indenização (art. 5º, XXIV, CF) demanda que o novo valor seja apurado por meio de uma perícia judicial renovada, conduzida por um novo profissional de confiança do juízo, que deverá processar as informações de mercado de forma transparente, técnica e, acima de tudo, imparcial, permitindo que ambas as partes exerçam o direito de fiscalização e crítica sobre uma base técnica comum e idônea.
Ante o exposto, e em harmonia com os fundamentos técnicos e jurídicos anteriormente delineados, que evidenciam a fragilidade e a contradição lógica do laudo pericial oficial de ID 79387691, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação interposto por MAURÍCIO MAGALHÃES STERN, DANIEL AMOEDO LEIRO e JOAQUIM MAGALHÃES STERN.
Acolho a pretensão recursal subsidiária para reconhecer a nulidade da prestação jurisdicional de primeiro grau por cerceamento de defesa e insuficiência de fundamentação técnica, uma vez que a sentença de ID 79387800 amparou-se em prova pericial eivada de vícios metodológicos e erros matemáticos de homogeneização que impedem a aferição da justa indenização garantida pelo art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal.
Por conseguinte, determino as seguintes providências:
a) a anulação da sentença recorrida em sua integralidade, com a consequente desconstituição da homologação do valor indenizatório nela fixado;
b) o retorno dos autos ao juízo de origem para a reabertura da fase instrutória, devendo o magistrado condutor do feito proceder à nomeação de novo perito judicial, necessariamente profissional da área de Engenharia Civil, com expertise comprovada em avaliações de imóveis urbanos de grande porte;
c) a realização de nova perícia judicial para a avaliação da área de 17.847,97 m² descrita no Decreto Estadual nº 14.199/2012, devendo o novo laudo observar rigorosamente os critérios técnicos e os graus de fundamentação e precisão estabelecidos na NBR 14.653-2 da ABNT ;
d) que o novo expert selecione amostras de mercado que guardem efetiva similitude com o imóvel expropriado, priorizando terrenos com frente direta para a Rodovia BR-324 e considerando o potencial construtivo e a vocação logística e comercial conferidos pelo PDDU 2016, especialmente o Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) de 4.0;
e) que o memorial de cálculos apresente tratamento estatístico robusto, com a devida explicitação de testes de hipótese, análise de resíduos e justificativa científica para quaisquer fatores de correção aplicados, vedada a fixação de valor final que configure extrapolação negativa em relação aos dados brutos da amostra sem fundamentação científica específica.
Fica expressamente mantida a imissão provisória na posse concedida à CONDER e já efetivada por meio do auto de ID 79387628, bem como preservados os demais atos processuais que não dependam da higidez da prova pericial ora anulada.
É como voto.
Salvador, data da assinatura eletrônica.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R01