PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. IGPM. INDEXADOR USUAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. ALTERAÇÃO CONTRATUAL POR DESEQUILÍBRIO NÃO DEMONSTRADA. JUROS MORATÓRIOS. LIMITAÇÃO A 1% AO MÊS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel e procedente o pedido de reconvenção formulado pela empresa ré. A autora pleiteava: (i) a substituição do índice de correção monetária do contrato (IGPM) pelo IPCA, (ii) a redução dos juros de mora de 6% ao mês para 1% ao mês, (iii) a repetição em dobro do alegado indébito, (iv) a declaração de ilegalidade da cobrança de IPTU supostamente de responsabilidade da ré e (v) a improcedência da reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) definir se é cabível a substituição do índice IGPM, pactuado contratualmente, pelo IPCA;
(ii) determinar se os juros de mora previstos em 6% ao mês devem ser limitados a 1% ao mês;
(iii) avaliar a legalidade das cobranças realizadas pela ré, incluindo o pagamento de IPTU e a procedência da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O IGPM é o índice usualmente adotado nos contratos imobiliários, e sua substituição pelo IPCA somente é possível diante da comprovação de desequilíbrio econômico insuportável no contrato, o que não foi demonstrado nos autos. A pandemia de COVID-19, por si só, não configura motivo suficiente para justificar a revisão contratual, especialmente porque a ação foi ajuizada após o arrefecimento dos efeitos econômicos mais severos.

4. A cobrança de juros moratórios de 6% ao mês viola os limites legais, conforme os artigos 406 do Código Civil e 161, § 1º, do CTN, além da jurisprudência consolidada no STJ, que limita os juros de mora a 12% ao ano. Assim, declara-se nulo o item contratual que previa juros de 6% ao mês, fixando-se o limite de 1% ao mês.

5. O pagamento de IPTU é obrigação do proprietário do imóvel, nos termos da legislação tributária, não havendo ilegalidade na exigência de seu pagamento pela autora. Ademais, o depósito judicial de valores insuficientes ao total devido constitui mora da autora, o que fundamenta a procedência da reconvenção para cobrar as prestações contratuais e encargos em atraso.

6. O ônus sucumbencial permanece como fixado na sentença, pois a autora obteve ganho mínimo no recurso, prevalecendo a improcedência da maior parte de seus pedidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A substituição do índice IGPM pelo IPCA em contratos imobiliários somente é possível mediante comprovação de desequilíbrio contratual significativo, o que não se verifica quando o IGPM é o indexador usual e não há comprovação contábil idônea de impacto econômico excessivo.

2. Os juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis devem ser limitados a 1% ao mês, sendo nulas cláusulas que prevejam percentuais superiores.

3. O proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento de IPTU, não cabendo discutir sua exigibilidade nos casos em que a titularidade do bem não é contestada.

4. O depósito judicial de valores inferiores ao total contratualmente devido não afasta a configuração de mora do devedor.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 397, 406; CTN, art. 161, § 1º; CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV; 1.013, §§ 1º e 3º; CDC, art. 42, parágrafo único; Súmula 43/STJ; Súmula 539/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 19.03.2013; STJ, AgInt no REsp 1935166/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.08.2021; STJ, REsp 1.058.114/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.08.2008.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos de Apelação Cível nº. 8007622-70.2021.8.05.0154, origem da Comarca de Luis Eduardo Magalhães, em que figuram como Apelante ILIZIETE MORAIS DA SILVA e Apelada S & E PATRIMONIAL LTDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da Autora, tão somente, para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, por via de consequência, declarar nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês, mantendo-se a sentença em seus demais termos, nos moldes do voto da Desembargadora relatora.

Salvador, .

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 4 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por ILIZIETE MORAIS DA SILVA contra Sentença (ID 61525506) proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda e Imóvel ajuizada em desfavor da empresa S & E PATRIMONIAL LTDA, julgou improcedente os pedidos da inicial e procedente o pedido contido na reconvenção, nos seguintes termos:

“Este Órgão Jurisdicional considera suficientemente apreciada a questão posta em julgamento, até porque o julgador não está obrigado a atacar um por um os argumentos das partes, mas somente expor os seus, de modo a justificar a decisão tomada, atendendo, assim, ao requisito insculpido no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, e na ordem legal vigente. Ainda, em atenção ao disposto no art. 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, registre-se que os demais argumentos apontados pelas partes não são capazes de infirmar a conclusão acima.

3.1. Ante o exposto, em consonância com a jurisprudência pátria e nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da inicial.

Face à sucumbência, com fundamento no art. 82, § 2°, do CPC, condeno a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como também em honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido – em observância aos parâmetros estabelecidos no § 2° do art. 85 do CPC. Contudo, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao vencido, tais obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3° do art. 98 do CPC.

3.2. Igualmente, ante a conexão da pretensão do requerido com a ação principal, recebo a reconvenção apresentada e, pelos próprios fundamentos acima (fundamentação aliunde), JULGO PROCEDENTE o pedido e condeno a parte autora reconvinda a realizar o pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato, com atualização monetária pelo INPC a partir do vencimento/inadimplemento (enunciado n. 43 da súmula da jurisprudência do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do vencimento de cada parcela (art. 397 do Código Civil), por se tratar de responsabilidade contratual e de obrigação líquida.

Em observância ao § 1° do art. 85 do CPC, também condeno a parte autora reconvinda ao pagamento de honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. Não obstante, também ficará sob condição suspensiva de exigibilidade.

Se houver o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias e, após, arquivem-se os autos.

Por outro lado, em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010, § 3º, NCPC).

Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao respectivo recurso, nos termos do artigo 1010, § 2º, do NCPC.

(…).

Luís Eduardo Magalhães-BA, datado e assinado digitalmente.

Davi Vilas Verdes Guedes Neto

Juiz de Direito.”

A Autora, insatisfeita, interpôs Apelação (ID 61525510) onde alega, em suma, que não subsiste nenhuma a inadimplência para com a Apelada, eis que os valores se encontram devidamente depositados em conta judicial, com todos os comprovantes relativos acostados nos respectivos autos.

Sustenta que “o fato de haver um fato previsível, como a atualização anual das parcelas pelo IGP-M, bem como, deste índice ser comum aos contratos imobiliários, não afasta o fato de que com a pandemia da covid-19, houve evidente interferência na economia, traduzindo-se em evidente prejuízo ao consumidor que durante todo o trâmite processual no juízo a quo, zelou por sua adimplência, suportando toda a desproporcionalidade que recai sobre si.”.

Entende que deve-se inverter o ônus probatório, bem como, que se proceda à substituição do índice IGP-M pelo IPCA.

Aduz que “Quanto aos juros moratórios que se encontram no percentual de 6,00% a.m. (seis por cento), doc. 196211314, pág. 02, o juiz a quo manteve-se silente.”; que o máximo legal previsto é de 1% ao mês.

Disse que não pode haver capitalização de juros e pede a repetição do indébito.

No que tange à reconvenção julgada procedente, disse que “...a Apelada efetua uma cobrança de IPTU’s, os quais são anteriores a aquisição do lote pela Apelante com os seus débitos oriundos do mesmo fato, qual seja, dos IPTU’s anteriores à compra do respectivo imóvel pela apelante, porém ainda assim, os cobra, vejamos, pois, os respectivos débitos da apelada:.”

Por fim, requer o conhecimento e provimento do presente recurso a fim de reformar a sentença ora combatida para: a) Afastar a inadimplência reconhecida na sentença, ante que todo os valores estão sendo depositado em juízo mês a mês. b) substituir o atual índice IGP-M do contrato celebrado entre as partes para o IPCA. c) A retificação dos juros moratórios que se encontram no percentual de 6,00% am (seis por cento), para 1,00 % am (um por cento), nos termos do 161, § 1º, do Código Tributário Nacional. d) O reconhecimento da ilegalidade da cobrança a maior em cada parcela, e a repetição em dobro do indébito, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. e) A improcedência do pedido constante na reconvenção, posto que perdura inadimplência por parte da apelada, consoante art. 476 e 477, do Código de Processo Civil. f) Por fim, seja ainda condenada a Apelada ao pagamento das custas e honorários de advogado, tudo devidamente corrigido monetariamente.

A Apelada, devidamente intimada, apresenta Contrarrazões (ID 61525570) onde refuta todos os argumentos apresentados pela Apelante e, ao final, pugna pela manutenção da sentença, com a devida condenação em honorários sucumbenciais.

Por Despacho (ID 67287532), vislumbrando a possibilidade de acordo entre as partes, determinei a intimação de ambas, contudo, apenas, a Apelante manifestou interesse na composição amigável (ID 67904314), eis que, a Apelada informa que “as partes já tentaram conciliar em momento anterior, sem qualquer êxito,” nos termos da petição de ID 68904448.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC/2015, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC/2015.

Salvador/BA, 12 de dezembro de 2024.

Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos

Relatora

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como exposto no relatório, cuida-se de Apelação Cível interposta por ILIZIETE MORAIS DA SILVA contra Sentença (ID 61525506) proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda e Imóvel ajuizada em desfavor da empresa S & E PATRIMONIAL LTDA, julgou improcedente os pedidos da inicial e procedente o pedido contido na reconvenção.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do apelo e mantenho a gratuidade da justiça deferida em favor da Autora/Apelante.

O caso dos autos cuida-se de ação revisional em que a Autora pretende que seja alterado o índice de correção das parcelas do IGPM para o IPCA do contrato de compra e venda do imóvel adquirido com a Apelada, bem como a revisão dos juros ao entender que a cobrança é exorbitante e com juros capitalizados.

A sentença julgou improcedentes as pretensões autorais e procedentes os pedidos da reconvenção para condenar a autoria no pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato.

No que se refere à substituição do IGPM pelo IPCA, a ação foi ajuizada quando as consequências da pandemia já estavam aplainadas, sem comprovação de alteração substancial nas condições financeiras da parte autora e apresentando pedido de redução da prestação mensal, sem demonstração contábil que motivasse tal valor.

Na inicial a autoria apresentou pleito de tutela antecipada para que as prestações com valor de R$ 685,69, em maio/2020, caíssem para R$ 592,63, sem demonstração de como a parcela que julga devida seria reduzida do valor efetivamente devido na forma do contrato. Ressalte-se que o pleito é a substituição do índice de correção monetária estipulado no contrato firmado entre as partes (IGP-M/FGV) pelo IPCA.

É o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) o comumente utilizado como indexador do reajuste dos contratos imobiliários em geral e a substituição do índice pactuado somente se revela possível diante da comprovação idônea e efetiva de que a correção das prestações mensais ocasionou desequilíbrio insuportável no âmbito da relação contratual.

Consegue-se antever, inclusive, que a modificação da forma de atualização significaria duplo benefício ao consumidor, pois arcaria, no contrato, com o IPCA, enquanto o preço de mercado do seu bem seguiria reajustado pelo IGPM/FGV trazendo ao Consumidor “o melhor dos mundos” justamente por ser o IGP-M o índice usualmente utilizado nos cálculos imobiliários.

É necessário chamar atenção que o STJ já possui entendimento expresso que o índice a ser utilizado no financiamento imobiliário deve ser o IGP-M, inclusive sem aflição à teoria da imprevisão e ao art. 6º, do CDC:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. LEGALIDADE. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. SÚMULA 83 DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

2. "Na linha dos precedentes desta Corte, a pactuação do IGPM como índice de correção monetária não encerra ilegalidade ou abusividade.".( AgRg no REsp 1217531/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2015, DJe 19/05/2015).

3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1935166 RS 2021/0125958-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INDEXAÇÃO PELO IGP-M. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVOS TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO. SÚMULA 7/STJ.

1. Ausência, nas razões de recurso especial, de indicação dos dispositivos legais tidos por violados. Incidência da Súmula 284/STF.

2. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, deve ser afastada a alegada violação ao art. 535 do Código de Processo Civil.

3. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula 7/STJ).

4. A livre pactuação do IGP-M como fator de correção monetária não viola o art. 6º, V, do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2013, DJe 03/04/2013)

Por tais razões, mantém-se a sentença neste particular.

Quanto aos juros de mora previsto no contrato para o caso de inadimplemento, sustenta a parte Autora que existe violação do CDC pela cobrança de juros moratórios de 6% a.m, onde a legislação civilista em seu art. 406 e art. 161, §1º do CTN limitam em 1% a.m.

Da análise da sentença, tal matéria não foi analisada, no entanto a causa está madura para julgamento conforme determina o art. 1.013, § 1º e 3º, do CPC.

O pleito da exordial é para:

“d) No mérito, a revisão contratual com a substituição do índice de correção monetária pelo IGP-M – Índice Geral de Preços de Mercado (Fundação Getúlio Vargas) pelo IPCA (Índice de preços ao consumidor) determinando também a nulidade da cláusula que determina a aplicação de juros de mora de 6% a.m (seis por cento) ao mês, limitando-os ao percentual de 12 % a.a (doze por cento) ao ano;” (grifamos)

A sentença ao tratar dos juros o fez como se estivessem sendo debatidos os juros de atualização do valor da compra e venda e a existência de capitalização dos mesmos.

Vale a transcrição:

“Quanto à alegação de que os reajustes de forma capitalizada se deram unilateralmente pela requerida e elevaram o valor do bem a preço impagável, deve-se lembrar que não há qualquer ilegalidade da capitalização dos juros, já que está claramente prevista no contrato celebrado pelas partes. O encargo de capitalização de juros é permitido, desde que expressamente pactuado, inclusive com periodicidade inferior à anual, nos termos do enunciado n. 539 da súmula da jurisprudência do STJ.” (ID 61525506)

A matéria já foi tratada pelo STJ com limitação dos juros a 12% ao ano, em sede de recursos repetitivos com tese firmada no RESp 1.058.114/RS, submetido ao rito do art. 543-C, do CPC/1973, limitando os mesmos a 12% (doze por cento) ao ano: “3. A importância cobrada a título de comissão de permanência não poderá ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos no contrato, ou seja: a) juros remuneratórios à taxa média de mercado, não podendo ultrapassar o percentual contratado para o período de normalidade da operação; b) juros moratórios até o limite de 12% ao ano; e c) multa contratual limitada a 2% do valor da prestação, nos termos do art. 52, § 1º, do CDC.”, grifamos.

Nesse sentido, juros moratórios até o limite de 12% ao ano, vejamos o julgado a seguir:

CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO GARANTIDO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. COBRANÇA ISOLADA. DECISÃO MANTIDA.

1. "A importância cobrada a título de comissão de permanência não poderá ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos no contrato, ou seja: a) juros remuneratórios à taxa média de mercado, não podendo ultrapassar o percentual contratado para o período de normalidade da operação; b) juros moratórios até o limite de 12% ao ano; e c) multa contratual limitada a 2% do valor da prestação, nos termos do art. 52, § 1º, do CDC" (REsp n. 1.058.114/RS e 1.063.343/RS, Relator para Acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA SEÇÃO, julgados em 12/8/2009, DJe 16/11/2010).

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(STJ - AgRg no REsp: 1453101 RS 2014/0107831-6, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 01/09/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2015)

Neste item, merece reparos a sentença, pois, para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, julgando nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês.

Quanto ao resultado da reconvenção, o mesmo é fruto da improcedência da ação quanto ao pedido de redução do valor das prestações mensais fixadas em vista da alteração do índice de atualização que não se sustenta.

Imperioso observar que o pagamento das prestações mediante depósito judicial em valor menor que o devido constituiu a Apelante em mora.

Destarte, é incontroverso nos autos que a Autora não tem pago os demais encargos do contrato não se sustentando a alegação de que não deveria pagar a Apelada valores referentes ao IPTU porque a mesma não haveria quitado o mesmo.

A sentença determinou o “pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato”, sendo o IPTU um débito oriundo da propriedade de imóvel que deve ser quitado pelo legítimo proprietário à Municipalidade e não pelo construtor, não merecendo correção a sentença, também, neste ponto.

Por fim, mantenho o ônus sucumbencial na forma fixada na sentença, frente a ter a parte autora se sagrado vencedora em parte mínima do pedido.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da Autora, tão somente, para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, por via de consequência, declarar nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês.

Salvador/BA,

Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos

Relatora

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