PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INDEFERIMENTO DE TUTELA LIMINAR. EXISTÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA CONEXA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. CONTROVÉRSIA SOBRE A HIGIDEZ DO TÍTULO AQUISITIVO. POSSE NÃO MANIFESTAMENTE INJUSTA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA. IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação de imissão na posse, indeferiu tutela liminar, reconheceu a conexão com ação anulatória ajuizada pelos réus e determinou a suspensão do feito até o trânsito em julgado da demanda conexa, na qual se discute a validade da escritura pública de dação em pagamento que transferiu a propriedade do imóvel ao agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há 3 questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência de imissão na posse; (ii) estabelecer se a existência de ação anulatória conexa justifica a suspensão do processo por prejudicialidade externa; (iii) determinar se a posse exercida pelos agravados pode ser considerada manifestamente injusta a autorizar a imissão liminar e a fixação de taxa de ocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A concessão da imissão liminar na posse exige demonstração inequívoca de posse injusta, o que não se verifica quando os agravados apresentam título que, em tese, ampara sua permanência no imóvel, como alegado direito real de superfície e construção realizada às suas expensas.
2. A controvérsia acerca da validade do título aquisitivo do agravante, fundada em alegações de vícios de consentimento e desproporção econômica do negócio, demanda dilação probatória incompatível com o juízo sumário da tutela de urgência.
3. A existência de ação anulatória conexa, que questiona diretamente a validade da dação em pagamento, configura prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão do processo, a fim de evitar decisões conflitantes.
4. A medida de imissão na posse possui natureza satisfativa e risco de irreversibilidade, sobretudo diante da utilização do imóvel como residência pelos agravados e dos investimentos substanciais realizados no bem.
5. O perigo de dano inverso, consistente na retirada imediata dos ocupantes do imóvel, prevalece sobre o alegado prejuízo patrimonial do agravante, recomendando-se a manutenção da situação fática até o esclarecimento definitivo das controvérsias.
6. O pedido de fixação de taxa de ocupação pressupõe o reconhecimento da injustiça da posse, o que não se verifica em sede de cognição sumária, sendo prematura sua análise.
7. O agravo de instrumento limita-se ao exame da legalidade da decisão agravada (secundum eventum litis), não sendo via adequada para aprofundamento do mérito da controvérsia possessória e dominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. A concessão de imissão liminar na posse exige comprovação inequívoca de posse injusta, afastada quando há controvérsia relevante sobre o título e a origem da posse. 2. A existência de ação anulatória que questiona o título aquisitivo configura prejudicialidade externa e autoriza a suspensão do processo possessório. 3. A irreversibilidade da medida e o risco de dano inverso justificam o indeferimento da tutela de urgência em ações de imissão na posse. 4. A fixação de taxa de ocupação depende do prévio reconhecimento da injustiça da posse, inviável em cognição sumária.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 313, V, “a”; CPC, art. 931; CC, art. 1.227.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2292730-75.2024.8.26.0000, Rel. Moreira Viegas, j. 01.10.2024; TJ-RS, AI nº 70079288270, Rel. Glênio José Wasserstein Hekman, j. 14.11.2018.

Vistos, relatados e discutidos os autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO, n. 8001878-95.2025.8.05.9000, da Comarca de Mata de São João, em  que figuram, como Agravante, ARAGUAIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, e, como Agravados, FABRICIO DE OLIVEIRA SILVA e OUTRO. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO  AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Araguaia Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada em face da decisão que, nos autos da Ação de imissão na posse, indeferiu o pedido liminar de imissão na posse formulado pelo Fundo/Agravante, reconheceu conexão e prejudicialidade com a Ação anulatória nº 8003366-15.2025.8.05.0164 ajuizada pelos Réus/Agravados e determinou a suspensão do feito até o trânsito em julgado da aludida demanda anulatória conexa.

Nas razões do recurso, narra o Agravante que é titular de crédito decorrente de Notas Comerciais emitidas pela empresa Consultoria Barbosa Christ Ltda., no valor atualizado de R$ 6.655.612,87, e que em razão da inadimplência, foi celebrada, em 21 de agosto de 2025, Escritura Pública de Dação em Pagamento, mediante a qual foi transferida ao Fundo a propriedade plena do imóvel situado à Avenida Antônio Carlos Magalhães nº 0, unidade FIP nº 74 do Condomínio Enseada do Castelo, Praia do Forte, Mata de São João/BA, registrado sob a matrícula nº 22.917. 

Aduz que os Agravados participaram enquanto intervenientes anuentes do instrumento de dação em pagamento do imóvel em favor do Agravante, e que agora buscam obstar o legítimo exercício do direito de propriedade registrado e perfeito do FUNDO, que é adquirente de boa-fé. 

Destaca que o suposto direito real de superfície, no qual os Agravados tentam lastrear a sua posse, juridicamente inexiste perante terceiros, pois o Código Civil é taxativo em seu artigo 1.227 ao dispor que os direitos reais sobre imóveis só se constituem mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que não ocorreu no caso em exame. Ressalta que a matrícula do imóvel não apresenta qualquer averbação ou gravame acerca do alegado direito de superfície dos Agravados, e que opor um contrato oculto ao proprietário registral é ferir a fé pública do Registro de Imóveis.

Sustenta que não há que se falar em prejudicialidade externa ante a existência de demanda judicial que sequer foi recebida e cujas custas ainda não foram recolhidas, e que foi ajuizada pelos Agravados somente após a citação dos mesmos junto à Ação possessória, caracterizando evidente manobra protelatória.

Sustenta, nets diretiva, inexistir conexão entre as demandas multi citadas, pois, conquanto o objeto seja o mesmo, a causa de pedir e o pedido são diametralmente opostos e inconfundíveis, operando em esferas jurídicas distintas. 

Defende, ademais, que a mera propositura de Ação anulatória não tem o condão de suspender a ação de imissão na posse ou reivindicatória. 

Menciona possuir escritura pública de dação em pagamento devidamente registrada à margem da matrícula imobiliária, documento dotado de fé pública e eficácia erga omnes, que confere ao proprietário o direito imediato de sequela, na qual os Agravados expressaram sua livre e consciente aceitação aos termos do negócio.

Assim expondo, requer a concessão de tutela antecipada de urgência determinando-se a expedição de mandado de imissão na posse do imóvel em favor do Agravante, com a concessão de prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária pelos Agravados. Subsidiariamente, requer seja determinado aos Agravados o pagamento imediato de taxa de ocupação mensal, devida desde a citação até a efetiva desocupação.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão de primeiro grau para: (i) afastar o reconhecimento de conexão e a suspensão do feito por prejudicialidade externa, determinando o regular prosseguimento da Ação de Imissão na Posse; (ii) deferir a imissão definitiva do Recorrente na posse do imóvel, reconhecendo a prevalência do domínio registral sobre a posse precária dos Agravados.

Feito distribuído à Terceira Câmara Cível, mediante sorteio, coube-me a Relatoria.

Não foi atribuído efeito suspensivo ao recurso (id 96134228).

Mediante contrarrazões, os Agravados pugnam pelo improvimento do Agravo de Instrumento (id 97934010).

Inclua-se em pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o RELATÓRIO.

Salvador, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desª. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Tempestivo, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A irresignação não prospera.

Pois bem, nos termos da decisão pela qual não foi atribuído efeito suspensivo ao recurso, observa-se que a controvérsia estabelecida nos autos envolve questões de alta complexidade fática e jurídica. De um lado, o Agravante apresenta escritura pública de dação em pagamento, devidamente registrada na matrícula do imóvel, documento que, em princípio, confere a presunção de propriedade. De outro lado, os Agravados sustentam a existência de direito real de superfície instituído anteriormente, mediante instrumento particular celebrado em 30 de novembro de 2020, além de alegarem vícios de consentimento que maculam a escritura pública.

A decisão agravada, ao indeferir a liminar de imissão na posse, ponderou com acerto que, em cognição sumária, a posse exercida pelos Agravados não se afigura manifestamente injusta, uma vez que amparam sua permanência no imóvel em título que alegam lhes conferir direito real de superfície, além de terem edificado, às suas expensas, residência avaliada em valor significativamente superior ao débito que originou a dação em pagamento. Esta circunstância, ao menos na análise preliminar do MM. Juiz da causa, afasta a configuração inequívoca do requisito da posse injusta, essencial ao acolhimento da pretensão de imissão na posse, o qual ainda não foi apurado.

Quanto à alegação de que o instrumento particular seria inoponível ao Agravante por não ter sido levado a registro, é certo que esta matéria demanda dilação probatória mais aprofundada, especialmente no que tange à ciência ou possibilidade de ciência do Agravante acerca do direito alegado pelos Agravados, bem como à boa-fé da aquisição, considerando a manifesta desproporção entre o valor do imóvel, incluindo a construção nele edificada, e o valor da dívida extinta pela dação em pagamento.

No tocante à prejudicialidade externa, observo que a decisão agravada agiu com prudência ao reconhecer que a validade do título de domínio que fundamenta a pretensão de imissão na posse está sendo diretamente questionada em Ação anulatória conexa. 

Logo, conquanto o Agravante sustente que a Ação anulatória sequer foi recebida por falta de recolhimento de custas, este detalhe não afasta, por si só, a relevância da controvérsia instaurada, especialmente considerando que o ajuizamento da demanda anulatória ocorreu em momento processual oportuno, após a citação dos Réus/Agravados, e que a discussão ali travada diz respeito à própria causa jurídica que confere ou não ao Agravante o direito invocado naquela Ação petitória.

Sobre o tema, a jurisprudência não possui entendimento pacífico, de modo que cabe ao Magistrado analisar caso a caso a possibilidade de suspensão da Ação de petitória, enquanto se discute a validade do negócio jurídico em uma ação anulatória, evitando-se o risco de decisões conflitantes e a consumação de situação de difícil ou impossível reversão.

Neste sentido:

“Agravo de Instrumento – ação de imissão na posse – tutela antecipada indeferida – determinada suspensão do presente feito, por prejudicialidade externa, conforme previsão do artigo 313, V, a do CPC – insurgência – inadmissibilidade - pendência de ação anulatória de compromisso de compra e venda que constitui o título aquisitivo dos autores da ação – Prejudicialidade externa evidenciada – Situação que recomenda não se conceda medida antecipatória de imissão na posse – Resultado da ação anulatória que poderá tornar inválida a aquisição do agravado, incidindo diretamente em seu direito de propriedade, que fundamenta a ação imissão na posse – Determinação de suspensão do processo, para que se aguarde a decisão definição da ação de anulação de arrematação – Incidência do artigo 313, V, a, do Código de Processo Civil – decisão mantida – Recurso não provido.” (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22927307520248260000 Conchas, Relator.: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 01/10/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2024)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SUSPENSÃO DO CUMPRIMENTO DO MANDADO DE IMISSÃO DE POSSE . POSSIBILIDADE. Possibilidade de suspensão do cumprimento do mandado de imissão de posse, em face da análise pendente do pedido liminar da ação declaratória de nulidade, a qual visa declarar nula a ação que adjudicou o imóvel objeto da presente liminar. Inteligência no art. 313, V, alínea a , do NCPC . Diante dos possíveis prejuízos causados pelo cumprimento da liminar, considerando a irreversibilidade da medida, mostra-se prudente a suspensão do cumprimento do mandado. No mais, inexiste prejuízo à parte agravante, uma vez que a ação foi suspensa até o julgamento da liminar da ação declaratória de nulidade, a qual está conclusa para despacho. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME” (TJ-RS - AI: 70079288270 RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 14/11/2018, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 20/11/2018)

No tocante ao argumento de que os Agravados agiram contraditoriamente ao participarem como anuentes dadores na escritura pública, esta matéria encontra-se, igualmente, em discussão na Ação anulatória, onde os Réus/Agravados alegam terem sido induzidos a erro quanto ao verdadeiro alcance e significado de sua anuência. A apreciação definitiva desta questão, que envolve análise de elemento subjetivo (dolo, erro, simulação), demanda cognição exauriente incompatível com o juízo sumário próprio da tutela de urgência.

Por outro lado, ao contrário do que defende o Agravante, não restou configurado risco ao resultado útil do processo (periculum in mora),pois embora o Recorrente alegue estar sendo privado do uso e gozo do bem e suportando sozinho os custos propter rem, estes argumentos não superam, em juízo de ponderação, o risco inverso representado pela retirada imediata dos Agravados de sua residência familiar, edificada com recursos próprios, antes que se possa examinar adequadamente a alegação de vícios no negócio jurídico que transferiu a propriedade ao Agravante.

Nesta perspectiva, a situação consolidada ao longo de anos, com os Agravados residindo no imóvel e tendo nele investido valores substanciais para a construção de residência de alto padrão, somada às graves alegações de vícios de consentimento e à existência de Ação anulatória em curso, tudo a recomendar, nos termos da bem lançada decisão recorrida, a prudência na concessão de medida de tamanha gravidade como a imissão liminar na posse, que possui caráter satisfativo e de difícil reversibilidade.

A existência de controvérsia relevante e fundada acerca da higidez do título aquisitivo, especialmente diante da desproporção flagrante entre o valor do bem, superior a oito milhões, conforme alegado em contestação, e o valor da dívida extinta, é suficiente para justificar a cautela adotada pelo douto Juiz  a quo.

Por fim, quanto ao pedido subsidiário de fixação de taxa de ocupação, observo que tal pretensão pressupõe o reconhecimento da injustiça da posse dos Agravados e da ausência de título que justifique sua permanência no imóvel.

Nestas condições, como visto alhures, a posse dos Agravados não se afigura manifestamente injusta, uma vez que alegam exercê-la com base em direito real de superfície e terem edificado às suas expensas a construção que ocupa o terreno.

A definição acerca do cabimento ou não da taxa de ocupação depende, portanto, do deslinde das questões de fundo, tanto na Ação originária, quanto na Ação anulatória conexa, sendo prematuro seu arbitramento.

Enfim, constata-se que as razões recursais invoca a análise de questões de mérito, as quais, como visto alhures, são proibidas de enfretamento pelo Tribunal, e, por outro lado, são inservíveis para embasar o pedido de reforma da decisão recorrida, sobretudo pelo fato de que o Agravo de Instrumento é recurso secundum eventum litis, ou seja, ao Órgão ad quem somente é possível a análise da legalidade do pronunciamento judicial agravado.

Neste sentido:

”AGRAVO DE INSTRUMENTO. BUSCA E APREENSÃO. REQUERIMENTO SIMPLIFICADO. DECRETO-LEI Nº 911/69, ART. 3º, §12. CUMPRIMENTO DE MANDADO JUDICIAL EM COMARCA DIVERSA. POSSIBILIDADE. ART. 255, CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.  1. “A parte interessada poderá requerer diretamente ao juízo da comarca onde foi localizado o veículo com vistas à sua apreensão, sempre que o bem estiver em comarca distinta daquela da tramitação da ação, bastando que em tal requerimento conste a cópia da petição inicial da ação e, quando for o caso, a cópia do despacho que concedeu a busca e apreensão do veículo” (art. 3º, §12, Decreto-Lei 911/69, Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014).  2. Não é possível qualquer debate acerca da decisão liminar concedida nos autos da ação de busca e apreensão, pois o agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, ou seja, ao órgão ad quem somente é possível a análise da legalidade do pronunciamento judicial agravado, o qual, in casu, restringiu-se a autorização de utilização do procedimento simplificado de apreensão do bem alienado fiduciariamente.    3.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 8056194-29.2024.8.05.0000,Relator(a): Juíza convocada LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, Publicado em: 18/12/2024)  

Por conseguinte, a decisão agravada clama por confirmação.

Do exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo a decisão interlocutória combatida.

É O VOTO.

SALVADOR, SALA DAS SESSÕES, (documento datado e assinado eletronicamente)

DESª. MARIELZA BRANDÃO FRANCO

RELATORA