PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8138139-35.2024.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: JOSINA MARIA CARDOZO AMORIM DO ROSARIO e outros |
| Advogado(s): FRANCISCO CARLOS DE SOUZA MOURA, MICHELE OLIVEIRA DE SOUZA MOURA, FRANCIELE SANTOS CHAGAS |
| APELADO: MUNICIPIO DE SALVADOR e outros |
| Advogado(s): |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – DAS PRELIMINARES:
Os Apelantes suscitaram a nulidade da sentença sob a alegação de cerceamento de defesa, fundamentando a insurgência na ausência de prova pericial técnica. Argumentam que, diante da complexidade fática e das manifestações dos órgãos municipais sobre a dificuldade de localização geoespacial do imóvel, o julgamento antecipado teria impedido a demonstração da regularidade da posse e da inexistência de sobreposição à área pública.
Contudo, a preliminar deve ser rejeitada.
No ordenamento processual civil brasileiro, o magistrado ocupa a posição de destinatário da prova, competindo-lhe, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir aquelas que considerar inúteis ou meramente protelatórias. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o julgador possui soberania na análise do acervo probatório, podendo dispensar perícias quando os elementos documentais forem suficientes para a formação de seu convencimento motivado:
EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 1. Na origem, cuida-se de ação anulatória de escritura pública de cessão e transferência de direitos hereditários e de meação c/c cancelamento de registro imobiliário e indenização por danos morais. Pedido julgado procedente em parte e confirmado pelo Tribunal a quo. 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o juiz é soberano na análise das provas, podendo concluir pela desnecessidade da produção de provas periciais, documentais e testemunhais, não ficando adstrito aos fundamentos legais apontados pelas partes. Exige-se apenas que a decisão seja fundamentada, aplicando o julgador a solução por ele considerada pertinente ao caso concreto. 3. Hipótese em que as instâncias ordinárias concluíram pela ausência de cerceamento de defesa e, com base nos elementos dos autos, entenderam que o pedido inicial era procedente, pois caracterizada a fraude na venda do imóvel, além de nulidade dos atos que deram origem ao registro no cartório de registro de imóveis e averbações subsequentes. 4. Inviável a modificação das conclusões da Corte a quo na via do recurso especial em razão do óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.670.995/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024.)
No caso concreto, o magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente a desnecessidade de perícia, ressaltando que o conjunto documental, composto por manifestações técnicas da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR) e da Procuradoria Geral do Município, aliado às decisões proferidas em processos conexos envolvendo o mesmo loteamento, é robusto o suficiente para atestar a irregularidade registral.
A manifestação técnica da SEDUR (ID 99040693) e a planta de sobreposição (ID 99040700) permitiram a correlação entre a unidade autônoma nº 08 e a implantação territorial no Loteamento Praias do Flamengo, evidenciando a inserção parcial do imóvel em Área Verde de uso público (AV-1). Tais documentos, que gozam de presunção de legitimidade por serem expedidos pela administração pública municipal, são conclusivos quanto ao conflito territorial, tornando a repetição de prova técnica uma medida desnecessária e protelatória.
Ademais, é imperioso destacar a natureza jurídica deste feito. Trata-se de um Pedido de Providências, procedimento de jurisdição administrativa e caráter correcional, voltado ao controle da legalidade dos atos registrais. Conforme a jurisprudência pacífica deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, tal rito não comporta dilação probatória complexa ou de alta indagação. Caso as partes pretendam discutir profundamente a delimitação de divisas ou a validade de títulos em face de terceiros, devem socorrer-se das vias ordinárias contenciosas, onde o contraditório e a instrução técnica são amplos:
DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO DE PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. SENTENÇA QUE A JULGOU PROCEDENTE. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO CABIMENTO. REGULARIDADE DE CITAÇÃO. RETORNO DE AVISO DE RECEBIMENTO COM ASSINATURA DO RECEBEDOR. ATO CITATÓRIO EM CONFORMIDADE COM O DISPOSTO NO ART. 243, DO CPC. PEDIDO DE REFORMA. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DE REQUISITOS PARA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA INSUFICIENTE PARA TANTO. CONTROVÉRSIA SOBRE NATUREZA DA POSSE. IMPUGNAÇÃO MOTIVADA. PRETENSÃO DO APELANTE DE REALIZAR PERÍCIA NA ÁREA QUE PRETENDE USUCAPIR EXTRAJUDICIALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO QUE NÃO COMPORTA AMPLA DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Ao recepcionar requerimento para abertura de procedimento administrativo de Usucapião Extrajudicial, prenotado sob o nº 440.713, tendo por objeto vultuosa área de terreno de natureza rural com 1.971.138,00m², foi constatada a ausência de preenchimento de requisitos para concessão do pedido, razão pela qual instaurou-se o Pedido de Providências; (…) No mérito, a imposição do cancelamento da prenotação pelo Juízo de origem possui pertinência, uma vez que se depreendem como ausentes os requisitos para o deferimento do pedido, especialmente por sobrepor área de domínio público, estas que não estão sujeitas a usucapião, e em razão da parca documentação apresentada, insuficiente para prova dos requisitos necessários. 6. Desse modo, diante de tratar-se de relação jurídica controvertida, tendo sido o pedido impugnado motivadamente, a dilação probatória que requer o apelante não pode ser procedida por meio de recurso em procedimento de natureza administrativa, uma vez que o pedido de providências não é apto para instruir o questionamento sobre a natureza da posse exercida e outras comprovações necessárias ao pleito, de modo que impõe-se o indeferimento do registro da usucapião extrajudicial pretendida. 7. Recurso conhecido e não provido. Mantida a sentença em sua integralidade."
(Apelação/Reexame Necessário 8001155-44.2024.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Roberto Maynard Frank, Conselho da Magistratura, Publicado em 13/03/2025)
Portanto, sendo a questão central a higidez do assento registral em face de vício de origem e de sobreposição a bem público, ambos comprovados por prova documental idônea, não se verifica prejuízo ao direito de defesa dos apelantes. A decisão que dispensou a perícia para prestigiar a celeridade e a economia processual está em estrita conformidade com a lei e a jurisprudência, razão pela qual se afasta a preliminar de nulidade.
III – DO MÉRITO
O exame do mérito recursal revela que a matrícula nº 41.638 padece de nulidade absoluta e insanável, originada de uma fraude estrutural na cadeia dominial. A controvérsia reside na transcrição nº 25.849 (Livro 3-Q do 3º Registro de Imóveis), relativa à antiga Fazenda Paramoquara, de domínio pleno do Município de Salvador. Conforme prova robusta dos autos, referida transcrição foi integralmente encerrada no ano de 1978, momento em que a totalidade de sua área foi transposta para a matrícula nº 8.738 em virtude de alienação à empresa Patrimonial Exemplo, culminando na unificação na matrícula nº 10.779 para a implantação do Loteamento Praias do Flamengo.
Entretanto, quase duas décadas após o esgotamento jurídico e territorial dessa transcrição, operou-se uma manobra manifestamente fraudulenta. Mediante a utilização de um alvará comprovadamente falsificado, a transcrição nº 25.849 foi indevidamente "ressuscitada" nos assentos registrais, fazendo surgir, artificialmente, uma suposta área remanescente de 531.000,00m². Tal "criação" de terra no fólio real, sem qualquer lastro físico ou jurídico, serviu de base para sucessivos desmembramentos e aberturas de matrículas irregulares, bloco em que se insere a cadeia que alcança a matrícula nº 7.851 e, desta, a matrícula ora impugnada.
Essa conjuntura fática configura violação frontal ao princípio da continuidade registral, pilar do sistema de registros públicos brasileiro, positivado no artigo 195 da Lei nº 6.015 de 1973. Segundo tal preceito, a validade de um assento depende da higidez do registro anterior que lhe serve de suporte, desfeito o elo originário, desfaz-se toda a corrente de transmissões subsequentes. O registro imobiliário, embora dotado de fé pública, não possui o condão de criar propriedade do "absoluto nada" ou de validar títulos fundados em fraude e falsidade documental. No caso em tela, a matrícula nº 41.638 representa apenas o último elo de uma cadeia dominial viciada desde o seu ressurgimento artificial, carecendo de existência jurídica legítima.
A nulidade identificada é de pleno direito, nos termos do artigo 214 da Lei de Registros Públicos, o que autoriza o seu reconhecimento e o consequente cancelamento do registro independentemente de ação direta. Tratando-se de nulidade absoluta decorrente de fraude, o vício é insuscetível de confirmação e não se convalida pelo decurso do tempo, conforme inteligência dos artigos 166, inciso VI, e 169 do Código Civil.
A segurança jurídica que emana dos Registros Públicos pressupõe a veracidade e a legalidade dos atos assentados, admitir a manutenção de um registro fundado em documento falso e em área inexistente no patrimônio do suposto transmitente implicaria em premiar a ilicitude em detrimento da ordem pública.
A jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é firme ao reconhecer a impossibilidade de manutenção de registros derivados de cadeias dominiais fraudulentas:
"DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CANCELAMENTO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. BEM PÚBLICO. AUSÊNCIA DE DESAFETAÇÃO FORMAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM ESCRITURA PÚBLICA. DESMEMBRAMENTO IRREGULAR. NULIDADE ABSOLUTA. ATUAÇÃO DO JUDICIÁRIO NO EXERCÍCIO DE AUTOTUTELA ADMINISTRATIVA. PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, DA ESPECIALIDADE OBJETIVA E DA SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. (…) RAZÕES DE DECIDIR 3. O procedimento de Pedido de Providências possui natureza administrativa, permitindo atuação de ofício pelo magistrado, nos termos do art. 5º da Lei nº 9.784/99 e da Súmula 473 do STF. 4. A alegação de julgamento extra petita não se sustenta em procedimentos administrativos, pois o juiz atua como fiscal da legalidade dos atos registrais, podendo reconhecer nulidade absoluta mesmo sem provocação específica da parte. 5. A matrícula n.º 109.606 foi aberta com base em promessa de compra e venda, sem escritura pública ou registro válido em nome da apelante, inexistindo, portanto, título causal hábil à constituição do direito real de propriedade. 6. O imóvel é bem público, sem desafetação formal ou autorização legal para parcelamento, o que impede sua alienação e afasta qualquer possibilidade de aquisição por usucapião, conforme arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF/88. 7. O registro violou o princípio da especialidade objetiva, pois não apresentou descrição suficiente e individualizada do imóvel, em desacordo com o art. 225 da LRP. 8. A anulação da matrícula é medida compatível com o art. 214 da LRP, sendo dispensável ação judicial autônoma para tanto, quando configurada nulidade de pleno direito. 9. A jurisprudência reconhece que vícios de origem — como a ausência de desafetação e desmembramento irregular de bem público — tornam o registro nulo e passível de cancelamento de ofício, independentemente de boa-fé ou prejuízo. 10. A ausência de assinatura do oficial registrador foi a causa inicial do pedido, mas a identificação de vícios substanciais mais graves impôs ao juízo a análise de legalidade do registro como um todo, em observância ao princípio da autotutela e da segurança jurídica. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso conhecido e desprovido."
(Apelação/Reexame Necessário 8002782-25.2020.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Roberto Maynard Frank, Terceira Câmara Cível, Publicado em 13/11/2025)
Nesse sentido, a sentença recorrida agiu com acerto ao declarar a nulidade e determinar o cancelamento da matrícula, uma vez que o Poder Judiciário, no exercício de sua função fiscalizatória e de autotutela, deve zelar pela higidez do sistema registral e pela restauração da verdade real. A manutenção de um fólio real contaminado por fraude originária e falsidade documental é medida juridicamente impossível, sendo o cancelamento o único desfecho compatível com a legalidade.
Além do vício formal que macula a cadeia dominial, a manutenção da matrícula nº 41.638 esbarra em óbice material intransponível: a natureza pública da área ocupada. A prova técnica produzida nos autos pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR) é categórica ao afirmar que o imóvel, correspondente à unidade autônoma nº 08 do Condomínio Village Palmas da Lagoa, encontra-se parcialmente inserido em zona de uso público. A análise do croqui e da planta de situação permitiu identificar que referida unidade avança sobre a Área Verde AV-1 integrante do projeto aprovado do Loteamento Praias do Flamengo.
A transferência de tais áreas para o domínio municipal opera-se por força de lei no momento do registro do loteamento. Nos termos do artigo 22 da Lei nº 6.766 de 1979, desde a data do registro do parcelamento do solo, passam a integrar o patrimônio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a equipamentos públicos ou comunitários constantes do projeto e do memorial descritivo. Trata-se de uma afetação legal e automática ao uso comum do povo, o que retira tais áreas do comércio privado e as torna insuscetíveis de apropriação particular ou desmembramentos sem prévia e formal desafetação por lei específica, providência inexistente na espécie.
Nesse cenário, a pretensão dos apelantes de manter a titularidade do bem com base no exercício prolongado da posse revela-se juridicamente inviável. Os bens públicos são dotados dos atributos da inalienabilidade e da imprescritibilidade, conforme expressa vedação contida nos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal. A ocupação de área pública por particular, independentemente do tempo decorrido ou da intenção do ocupante, não gera posse civil apta a ensejar a prescrição aquisitiva, configurando mera detenção de natureza precária. Esse é o entendimento consolidado na Súmula 619 do Superior Tribunal de Justiça e na Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal:
Súmula nº 619 – STJ: A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias.
Súmula nº 340 – STF: Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.
A tese de usucapião extraordinária ou urbana levantada nas razões recursais sucumbe, portanto, diante da natureza do objeto. Não há como validar um registro imobiliário que descreve como propriedade privada um espaço que a lei destinou à coletividade. Admitir a higidez da matrícula impugnada seria chancelar a subtração de patrimônio público municipal mediante registro fundado em cadeia dominial fraudulenta, o que afronta os princípios da legalidade e da supremacia do interesse público.
Logo, a constatação técnica de sobreposição à área verde pública reforça a necessidade de cancelamento do registro, uma vez que o ato registral originário e os dele derivados são nulos de pleno direito por recaírem sobre objeto juridicamente impossível, nos termos do artigo 166, inciso II, do Código Civil. A sentença, ao determinar a restauração da veracidade registral, cumpriu o dever de salvaguardar o ordenamento urbanístico e a integridade do domínio público.
Os Apelantes sustentam que a aquisição do imóvel ocorreu de absoluta boa-fé, amparada em escrituras públicas e certidões que, à época da transação em 2021, não indicavam qualquer gravame ou irregularidade na matrícula nº 41.638. Argumentam que a confiança no sistema registral e o cumprimento de todas as cautelas de praxe deveriam resguardar o seu direito de propriedade, impedindo que fraudes perpetradas por terceiros em momentos remotos da cadeia dominial lhes causem prejuízo.
Contudo, tal tese não encontra amparo no ordenamento jurídico pátrio quando se está diante de nulidade absoluta e de venda a non domino. A boa-fé subjetiva, embora relevante no campo das relações obrigacionais, é inábil para convalidar um ato registral que padece de vício originário e insanável. Conforme demonstrado, a matrícula em questão deriva de uma cadeia fundada em documentos falsos e sobreposta a patrimônio público municipal, o que caracteriza a ilicitude do objeto. O registro imobiliário no Brasil, diferentemente do sistema germânico puro, gera apenas uma presunção relativa de veracidade (juris tantum), que pode ser elidida quando provada a nulidade do título translativo ou a inexistência do direito do alienante, nos termos do artigo 1.245, § 2º, do Código Civil e do artigo 214 da Lei de Registros Públicos.
Nesse cenário, se o transmitente originário não detinha o domínio, em razão do esgotamento da transcrição nº 25.849 ainda em 1978, ele não poderia transferir validamente a propriedade a ninguém. A proteção ao terceiro que adquire o bem de quem não é dono resolve-se exclusivamente no plano das perdas e danos, por meio da evicção. Cabe aos Apelantes buscar o ressarcimento contra aqueles que lhes alienaram o imóvel viciado, mas não lhes assiste o direito de manter uma matrícula nula de pleno direito, sob pena de se perpetuar a fraude e comprometer a segurança jurídica que o sistema registral deve garantir à coletividade.
A jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia é pacífica ao afirmar que o vício de nulidade absoluta não se sana pela boa-fé do adquirente:
DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CANCELAMENTO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA ABERTA IRREGULARMENTE. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. NULIDADE ABSOLUTA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAR REGISTRO NULO. USUCAPIÃO URBANA E RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL DO CARTÓRIO. NECESSIDADE DE AÇÃO AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. (…) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a matrícula imobiliária foi aberta com violação aos princípios registrários da continuidade e da especialidade; (ii) determinar se a boa-fé dos adquirentes e a função social da propriedade impedem o cancelamento da matrícula; (iii) estabelecer se houve omissão quanto ao pedido de reconhecimento de usucapião urbana; e (iv) definir a possibilidade de responsabilização do cartório por eventual prejuízo decorrente da nulidade do registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O registro imobiliário combatido não apresenta encadeamento com qualquer registro anterior, desrespeitando o princípio da continuidade previsto nos arts. 196 e 214 da LRP, o que caracteriza nulidade de pleno direito. 4. O título que fundamentou a matrícula (certidão de aforamento) não possui os requisitos legais para ingresso no fólio real, tampouco descreve o imóvel com precisão, violando o princípio da especialidade objetiva e o art. 225 da LRP. 5. A abertura de matrícula com base em enfiteuse instituída após 2002 é vedada pelo art. 2.038 do Código Civil, pois esse direito real foi extinto com o advento do novo Código Civil, sendo inválida a sua constituição posterior. 6. A nulidade do registro é vício originário e insanável, passível de anulação de ofício pela Administração Pública com efeitos ex tunc, à luz do art. 214 da LRP e da Súmula 473 do STF. 7. A alegada boa-fé dos apelantes não convalida matrícula nula, pois o registro inválido não gera aparência legítima de direito, conforme precedentes do TJBA e TJPA. 8. A função social da propriedade pressupõe aquisição regular do bem, não servindo como fundamento para manutenção de matrícula nula, sob pena de comprometer a segurança jurídica do sistema registral. 9. O pedido de reconhecimento de usucapião urbana não pode ser analisado no procedimento administrativo de Pedido de Providências, pois demanda dilação probatória incompatível com a via eleita, devendo ser formulado por ação judicial própria. 10. Eventual responsabilização civil do cartório por prejuízos decorrentes da nulidade do registro deve ser postulada em ação autônoma de indenização, com a devida instrução probatória, conforme decidido pelo STF no Tema 777 da Repercussão Geral. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso conhecido e desprovido.
(Classe: Apelação, Número do Processo: 8055377-59.2024.8.05.0001, Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK, Publicado em: 18/12/2025)
De igual modo, deve ser rechaçado o argumento de que o lançamento e o recebimento de IPTU pelo Município de Salvador por mais de vinte anos implicariam no reconhecimento da legitimidade do domínio privado. A esfera tributária e a esfera registral são independentes. O fato gerador do imposto predial é a posse, o domínio útil ou a propriedade de bem imóvel, o lançamento tributário baseia-se em uma situação fática de ocupação e na capacidade contributiva do detentor do imóvel, não possuindo o condão de suprir a falta de título dominial hígido ou de desafetar bem público por via transversa.
A situação fático-tributária não vincula o juízo registral. O pagamento de encargos municipais reflete apenas o cumprimento de uma obrigação fiscal decorrente da utilização da área, mas não transmuda a detenção precária de área verde pública em propriedade legítima, tampouco purga os vícios de falsidade documental que contaminam a origem da matrícula. Admitir o contrário seria permitir que a omissão administrativa no setor de fiscalização tributária operasse como forma de alienação de patrimônio público ao arrepio da Constituição Federal.
Portanto, nem a alegada boa-fé subjetiva, nem a regularidade fiscal perante a municipalidade são suficientes para conferir higidez ao assento registral cancelado. A sentença agiu corretamente ao priorizar a restauração da legalidade estrita e a proteção do interesse público, restando aos apelantes a via ordinária para buscar a reparação civil contra os responsáveis pela cadeia dominial fraudulenta.
IV – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA