PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CUMULADA COM COBRANÇA. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE PROVA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de locação, condenando o réu ao pagamento de aluguéis em atraso, encargos de consumo (água, energia elétrica e IPTU) e valores decorrentes de parcelamento realizado pela locadora junto à concessionária de energia, bem como honorários advocatícios, suspendendo a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, e extinguindo sem resolução do mérito o pedido de despejo em razão da desocupação voluntária do imóvel.

O apelante sustenta inexistência de contrato válido após o término do prazo inicial, ausência de prova da inadimplência, necessidade de apresentação de extratos bancários pela autora, nulidade de cláusulas contratuais, ocorrência de onerosidade excessiva em razão da pandemia da COVID-19 e excesso na condenação.

II. Questão em discussão

A controvérsia consiste em definir se houve prorrogação tácita do contrato de locação após o término do prazo inicialmente pactuado, se restou comprovado o inadimplemento do locatário, se caberia à locadora comprovar o não pagamento por meio de extratos bancários, e se a pandemia configura causa apta a justificar revisão contratual ou afastar a condenação.

III. Razões de decidir

Nos termos do art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91, a permanência do locatário na posse do imóvel após o término do prazo contratual, sem oposição do locador, implica prorrogação da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas do contrato.

As provas constantes dos autos, inclusive mensagens eletrônicas e comprovantes de despesas, demonstram a continuidade da locação e a ciência do locatário quanto às obrigações assumidas, não havendo prova de alteração unilateral de cláusulas.

O ônus de comprovar o pagamento incumbe ao devedor, nos termos do art. 373, II, do CPC e dos arts. 319 e 320 do Código Civil, sendo indevida a exigência de que a credora demonstre o não recebimento de valores.

A inadimplência relativa aos aluguéis e encargos locatícios foi devidamente comprovada, não tendo o apelante apresentado recibos ou comprovantes idôneos capazes de afastar a cobrança.

A alegação de força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não afasta automaticamente a obrigação contratual, sendo necessária prova de desequilíbrio econômico superveniente e de tentativa de renegociação, o que não ocorreu no caso concreto.

Inexistindo ilegalidade ou excesso na condenação, impõe-se a manutenção integral da sentença.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“A permanência do locatário no imóvel após o término do prazo contratual, sem oposição do locador, configura prorrogação tácita da locação, mantidas as cláusulas originais.”

“Nas obrigações de pagamento, incumbe ao devedor comprovar a quitação, não sendo exigível do credor a prova negativa do não recebimento.”

“A pandemia da COVID-19 não afasta, por si só, o dever de cumprir contrato de locação, sendo necessária prova concreta de onerosidade excessiva ou impossibilidade de cumprimento.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º 8000436-87.2020.8.05.0038, em que figuram como parte recorrente NADSON SENA NEVES e parte recorrida EDNA LUCIA DE OLIVEIRA.

ACORDAM os Magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Salvador, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação de nº 8000436-87.2020.8.05.0038, interposta por NADSON SENA NEVES, em face de sentença proferida pelo Douto Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Camacan/BA (ID n. 93319937), que julgou parcialmente procedente a ação movida por EDNA LUCIA DE OLIVEIRA, conforme se extrai:

(...) DECLARO EXTINTO, sem resolução do mérito, o pedido de despejo, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por perda superveniente do interesse processual em razão da desocupação voluntária do imóvel;

JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes;

b) CONDENAR o réu NADSON SENA NEVES ao pagamento de R$ 3.250,00 (três mil, duzentos e cinquenta reais) referentes aos aluguéis dos meses de dezembro/2019, janeiro/2020, fevereiro/2020, março/2020 e abril/2020, acrescidos de multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada obrigação;

c) CONDENAR o réu ao pagamento dos débitos de água, luz e IPTU, totalizando R$ 2.445,05 (dois mil, quatrocentos e quarenta e cinco reais e cinco centavos), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada obrigação;

d) CONDENAR o réu ao pagamento do valor de R$ 1.120,71 (um mil, cento e vinte reais e setenta e um centavos), referente ao parcelamento firmado pela autora junto à NEOENERGIA (COELBA), com juros de 1% ao mês a partir da data do parcelamento.

Todos os valores serão corrigidos monetariamente pelo INPC desde o vencimento de cada obrigação e desembolso em relação aos pagamentos das dívidas de consumo (energia e água) e IPTU.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Entretanto, suspendo a exigibilidade dessas verbas, uma vez que concedo a gratuidade de justiça. (...)

Em suas razões recursais (ID. 93319939), o Apelante afirma que a sentença recorrida teria imposto condenação desproporcional, baseada em presunções e documentos unilaterais, sem comprovação efetiva da inadimplência, sustentando que requereu a juntada de extratos bancários da autora para demonstrar os pagamentos realizados, prova que não teria sido produzida, o que, segundo afirma, viola o princípio da verdade real e a distribuição dinâmica do ônus da prova prevista no art. 373, §1º, do CPC, além de ensejar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Sustenta, ainda, que o inadimplemento teria ocorrido em período marcado pela pandemia da COVID-19, circunstância que caracterizaria fato superveniente imprevisível e de força maior, apto a ensejar revisão contratual por onerosidade excessiva, nos termos dos arts. 317, 393 e 478 do Código Civil, bem como à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

Argumenta que não haveria contrato válido para o período posterior a fevereiro de 2019, afirmando que o instrumento juntado aos autos possuía vigência limitada de 17/02/2018 a 17/02/2019, inexistindo aditivo formal, de modo que a cobrança posterior não poderia se basear em mera prorrogação tácita prevista no art. 46, §1º, da Lei nº 8.245/91, especialmente diante da alegação de que não concordou com novo contrato ou reajuste de valores.

Afirma também inexistir prova inequívoca da ausência de pagamento, sustentando que os valores eram quitados por meio de depósitos bancários, razão pela qual caberia à autora juntar extratos da conta em que recebia os aluguéis, sendo indevida a condenação baseada apenas na alegação unilateral da locadora.

Ao final, requer o provimento do recurso para: reconhecer a inexistência de contrato vigente no período cobrado; afastar a condenação relativa a aluguéis, IPTU, água e energia; excluir valores decorrentes de parcelamento realizado unilateralmente pela autora; reconhecer a onerosidade excessiva decorrente da pandemia; determinar a apresentação de extratos bancários; reduzir os honorários advocatícios fixados; e condenar a recorrida ao pagamento das custas e honorários recursais, observada a gratuidade da justiça.

A Apelada apresentou contrarrazões (ID 93319943), pugnando pela manutenção integral da sentença.

Os autos foram remetidos à Segunda Instância, e uma vez distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC/2015, e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador (BA), de de 2026.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso por ser adequado e tempestivo.

Conforme se extrai da compulsão dos autos, o cerne da discussão reside na validade e na extensão das obrigações contratuais assumidas pelo Apelante, bem como no ônus da prova do adimplemento e na aplicação de teses excepcionais para justificar o inadimplemento.

Neste sentido, o Apelante argumenta a inexistência de aditivo contratual para o período posterior a fevereiro de 2019, data de término do prazo original do contrato de locação (ID 93319739), e questiona a validade das cláusulas para o período subsequente, bem como a alegada inserção de cláusulas "à caneta" relativas ao IPTU.

Contudo, as alegações do Apelante não merecem prosperar diante da clareza da legislação locatícia.

Isto porque é cediço que o artigo 46, § 1º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece de forma categórica que:

(...) Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. (...)

No caso em tela, é fato incontroverso que o Apelante permaneceu na posse do imóvel muito além do prazo original, sem que houvesse oposição formal e imediata da locadora que o fizesse desocupá-lo de imediato.

Ao contrário, as conversas de WhatsApp juntadas aos autos (ID 93319742) demonstram que, mesmo após o término do contrato, o Apelante continuou a usar o imóvel e até mesmo efetuou pagamentos de aluguel, embora com valores diferentes e sem assinatura de novo instrumento, o que evidencia a sua tácita concordância com a continuidade da locação.

Ademais, as supracitadas conversas de WhatsApp, em diversos momentos, revelam que o Apelante tinha plena ciência e aceitação das suas responsabilidades quanto aos encargos locatícios, incluindo o pagamento de IPTU, água e luz, ao longo de todo o período da locação.

Logo, a alegação de que a cláusula referente ao IPTU teria sido inserida posteriormente à assinatura do contrato original, à caneta e sem seu consentimento, não encontra respaldo probatório nos autos.

Não se pode descurar que a boa-fé objetiva, princípio fundamental das relações contratuais, exige que as partes ajam com lealdade e probidade, e o comportamento do Apelante, ao permanecer no imóvel e discutir os débitos de consumo, inclusive o IPTU, é incompatível com a alegação de desconhecimento ou de imposição unilateral de cláusulas.

Assim, a prorrogação tácita do contrato, com a manutenção de suas cláusulas e condições, conforme a Lei do Inquilinato, é o entendimento que prevalece e que deve ser aplicado ao caso, não havendo qualquer nulidade a ser declarada nesse particular.

Por outro lado, o Apelante contesta a condenação, alegando que os valores apresentados pela Apelada não correspondem à realidade e que não há prova inequívoca do não pagamento, insistindo no pedido contraposto para que a apelada apresente extratos bancários da conta onde recebia os aluguéis.

Entretanto, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, compete ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, sendo certo que, nas obrigações de pagamento, incumbe ao devedor demonstrar a quitação, conforme dispõem os arts. 319 e 320 do Código Civil.

Assim, não se pode exigir da Apelada a prova de que não recebeu valores, quando cabia ao Apelante apresentar comprovantes idôneos de pagamento, como recibos ou extratos de sua própria conta bancária.

No caso, a Apelada comprovou a existência da relação locatícia e dos débitos mediante a juntada do contrato, notificações extrajudiciais, comprovantes de despesas de consumo e IPTU, memória de cálculo e mensagens de WhatsApp que evidenciam o reconhecimento da dívida pelo próprio Apelante.

Cumpre destacar que em diálogo datado de 10/12/2019, o recorrente afirma expressamente que não efetuaria o pagamento do mês, o que reforça a inadimplência alegada. A justificativa de que teria perdido comprovantes de transferência, desacompanhada de qualquer outro meio de prova, mostra-se insuficiente para afastar o conjunto probatório produzido.

Destarte, o pedido de exibição dos extratos bancários da Apelada, formulado como pedido contraposto, revela tentativa indevida de transferir à credora o ônus probatório que incumbia ao devedor, além de configurar diligência desnecessária, diante da ausência de qualquer indício concreto de pagamento.

A sentença recorrida trilhou em acerto ao reconhecer a inadimplência relativa aos aluguéis dos meses de dezembro de 2019 a abril de 2020, bem como aos débitos de água, energia elétrica e IPTU, todos devidamente comprovados nos autos, inclusive por meio de termo de reconhecimento de dívida firmado junto à concessionária de energia, evidenciando prejuízo suportado pela locadora em razão da conduta do locatário.

Superada esta questão, verifica-se que o Apelante invoca a pandemia de COVID-19 como evento de força maior, apto a justificar a onerosidade excessiva e, consequentemente, o inadimplemento das obrigações contratuais.

Embora seja inegável que a pandemia representou um período de grande instabilidade econômica e social, com impactos severos em diversos setores, a mera alegação de dificuldades decorrentes desse cenário, sem a devida comprovação de sua absoluta impossibilidade de cumprimento das obrigações ou de tentativas concretas de renegociação extrajudicial com a locadora à época, não é suficiente para afastar a responsabilidade contratual do locatário.

A Lei nº 8.245/91 não prevê a revisão ou isenção de aluguéis e encargos por força maior, salvo se houver acordo entre as partes, o que não ocorreu no presente caso.

Ora, a intervenção judicial para revisão de contratos exige a demonstração de um desequilíbrio econômico-financeiro superveniente e imprevisível que torne a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, de modo a inviabilizar o cumprimento da obrigação, contudo, não há nos autos elementos que comprovem que o negócio do Apelante tenha sido completamente paralisado ou que seus rendimentos tenham sido reduzidos a ponto de impedi-lo de honrar minimamente suas obrigações, ou que tenha buscado a revisão contratual no momento oportuno, antes do acúmulo da dívida.

Ademais, a crise econômica e sanitária impactou a todos, incluindo a própria Apelada, que, conforme alegado na inicial, dependia do aluguel como sua única fonte de renda e se encontrava desempregada.

Logo, a ausência de prova de nexo causal entre a pandemia e a absoluta impossibilidade de cumprimento das obrigações, bem como a falta de demonstração de tentativas de renegociação por parte do apelante, impedem o acolhimento da tese de onerosidade excessiva para justificar o inadimplemento.

Neste sentido, conclui-se que os argumentos trazidos pelo Apelante não são suficientes para infirmar os sólidos fundamentos da decisão guerreada, impondo-se a sua integral manutenção.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo a decisão objurgada em todos os seus termos.

Sala das Sessões, de de 2026.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator