PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO COMPROVAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ATRASO INJUSTIFICÁVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DO MONTANTE JÁ PAGO. SÚMULA N. 543 DO STJ. INCIDÊNCIA DE MULTA PELA MORA. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR INDENIZATÓRIO REDUZIDO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos os autos deste processo de nº 0504790-10.2018.8.05.0103, em que é apelante CIDADELLE II PRAIA DO SUL HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e em que é apelado IANY SOUZA OLIVEIRA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos da certidão de julgamento.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Presidente

Desembargador JOSÉ ALFREDO CERQUEIRA DA SILVA

Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 16 de Maio de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pelo autor, para “A) DECLARAR a rescisão contratual entre autor e réu por inadimplemento desse último, bem como CONDENAR AS RÉS À DEVOLUÇÃO SIMPLES das parcelas, já adimplidas, acrescidas de correção monetária INPC e juros de 1% a.m desde a data do desembolso, excluindo-se apenas, a taxa de corretagem (caso tenha sido paga); B) CONDENAR A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE MULTA no importe de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas (art. 13.4 e do instrumento contratual) conforme demonstrativo dos autos, valores atualizados pelo INPC e contando juros de 1% a m desde a citação; C) CONDENAR As RÉS em indenização por danos morais no importe de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), atualizados e acrescidos de juros moratórios de 1% a.m, desde a data do arbitramento.”.

Em suas razões recursais, a empresa ré alega, preliminarmente, a nulidade da sentença que condenou a recorrente ao pagamento de multa de 25%, por entender que tal condenação extrapola os pedidos feitos pelo acionante.

Aduz que também deve ser afastada a condenação para que devolva ao autor os desembolsos feitos pela consumidora, por considerar que não houve descumprimento contratual pela recorrente, diante da ocorrência de “fatos extraordinários justificadores do atraso da obra – casos fortuitos e de força maior.”, que teriam sido decorrentes de novas e inesperadas exigências dos órgãos públicos licenciantes. Em razão disso, a afirma não ter ocorrido descumprimento contratual porque o contrato possui cláusula expressa prevendo a prorrogação de prazo nas hipóteses de paralisação das obras por tais motivos.

Afirma que, no seu entender, não seria o caso de rescisão, e sim resilição unilateral por parte da autora, cabendo a esta arcar pela multa rescisória.

Defende, ainda, a reforma da sentença para afastar o capítulo que condenou a recorrente para pagar indenização, por danos morais, ao demandante, sob a alegação de que os danos morais, por atraso de obra, não são presumidos, defendendo ser necessário a existência de provas acerca da sua ocorrência, o que no seu entender não ocorreu. Nesse ponto, caso mantida a indenização por danos morais, pleiteia a redução do valor indenizatório, por considerá-lo desarrazoado e desproporcional.

Questiona os juros fixados, por entender que não foi observado a determinação do art. 405 do Código Civil, e afirma que a sua incidência deve ocorrer a partir da citação conforme entendimento consolidado do STJ.   

Aduz que o acionante deve ser condenado ao pagamento de multa, em razão de ter faltado à audiência de conciliação, e tal fato não ter sido abordado na sentença.  

Defende, por fim, a redução do percentual de condenação ao pagamento dos honorários para dez por cento (10%), por entender que não foram observados os parâmetros estabelecidos no art. 85, §2º, do CPC.

Nos termos de sua resposta acostada no id. 36139263, a parte autora defende a manutenção da sentença.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Desembargador JOSÉ ALFREDO CERQUEIRA DA SILVA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

O questionamento feito, em sede de preliminar, pela empresa recorrente sobre a aplicação da multa de vinte e cinco por cento (25%) se confunde com o mérito, razão pela qual deixo para apreciar tal questão no momento da apreciação do mérito do recurso.

As provas contidas, nos autos, demonstram que a empresa ré descumpriu contrato estabelecido entre as partes ao não entregar o empreendimento imobiliário no prazo acordado, não tendo a apelante conseguido demonstrar que o atraso da entrega do empreendimento imobiliário se deu pela ocorrência de “fatos extraordinários justificadores do atraso da obra – casos fortuitos e de força maior”, que alega ter sido causado por novas exigências feitas pelos órgãos de licenciamento ambiental, visto que não fez prova, nos autos, de que o atraso da obra se deu exclusivamente por causa disso e de que a parte ré não teve qualquer responsabilidade pelas novas exigências que disse terem sido estabelecidas, até porque o procedimento de licenciamento ambiental faz parte do próprio risco do negócio, motivo pelo qual tal fato só poderia ser enquadrado como caso fortuito se a acionada demonstrasse não ter tido qualquer responsabilidade pelas alegadas novas exigências dos órgãos ambientais e em ter sido essa a causa exclusiva para o atraso das obras, o que que não ficou demonstrado ter ocorrido na espécie.  

O promitente comprador tem direito à restituição imediata e integral dos valores pagos, caso a culpa pela resolução do contrato firmado pelas partes for exclusivamente da promitente vendedora, em observância ao precedente vinculante (REsp 1.300.418) firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em seu enunciado de súmula n. 543, estabelece que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.  

Assim, constatado, no caso em exame, que a rescisão do contrato decorreu de mora da empresa ré ao não entregar a obra no prazo estipulado e não tendo conseguido provar a ocorrência de caso fortuito ou força maior, agiu acertadamente o juízo em determinar a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora em decorrência da resolução contratual. Em decorrência disso, também não merece a reparo a decisão do juízo sentenciante em determinar que a parte acionada arcasse com a multa de vinte e cinco por cento (25%) sobre o valor das parcelas pagas, na mesma forma prevista na cláusula 13.4 do instrumento contratual, caso a mora tivesse sido do promitente comprador.

Assiste razão ao recorrente em seu pleito para que os juros moratórios que incidirão sobre o montante acima a ser devolvido devem incidir a partir da citação (art. 405 do Código Civil).   

Apesar de o inadimplemento contratual, por si só, não acarretar dano moral, o atraso do empreendimento sem uma justificativa plausível e razoável não é um mero dissabor, justificando-se a condenação estabelecida na sentença, mas cujo valor deve ser reduzido para atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, que ora estabeleço em quinze mil reais (R$ 15.000,00).

Resta preclusa a irresignação do réu quanto a não aplicação de multa à parte autora por causa da alegada ausência em audiência de conciliação.  

Melhor sorte não teve a parte apelante em sua pretensão para que fosse fixado os honorários sucumbenciais em seu patamar mínimo porque o percentual está proporcional ao nível mediano de complexidade da causa.  

Em face do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao apelo do réu, apenas, para reformar a sentença, no sentido de determinar que os juros moratórios que incidirão sobre o montante a ser devolvido pela empresa apelante devem incidir a partir da citação (art. 405 do Código Civil) e de reduzir o valor da indenização, por danos morais, para quinze mil reais (R$ 15.000,00), majorando os honorários de sucumbência para dezessete por cento (17%) sobre a condenação.   

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desembargador JOSÉ ALFREDO CERQUEIRA DA SILVA

Relator