PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. ALEGADA OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A. contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto contra sentença proferida em Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, ajuizada por Maria Norma Dias dos Santos Silva. Os embargantes alegam omissão no julgado quanto ao entendimento do STJ que admitiria, mesmo em lote não edificado, a retenção da taxa de fruição com base na Lei nº 13.786/2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado é omisso por não ter enfrentado precedente do STJ que admitiria a cobrança da taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado, à luz da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O acórdão embargado examina expressamente a possibilidade de retenção da taxa de fruição e a afasta com base na ausência de prova de fruição direta do imóvel pela compradora, considerando o bem como lote não edificado e não utilizado, o que impossibilita a aplicação do art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018.

4. A suposta omissão apontada não se refere à ausência de manifestação sobre ponto relevante, mas à não adoção do entendimento defendido pelos embargantes, o que não caracteriza vício autorizador de Embargos de Declaração, nos termos do art. 1.022 do CPC.

5. É facultado ao julgador, no exercício do livre convencimento motivado, adotar ou não determinadas interpretações jurisprudenciais, salvo nos casos de precedentes vinculantes, o que não se verifica no caso.

6. Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, tampouco à obtenção de efeitos infringentes, quando ausentes os vícios elencados no art. 1.022 do CPC.

7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não há omissão quando o julgador enfrenta os fundamentos relevantes e encontra motivo suficiente para decidir, não sendo obrigado a rebater todos os argumentos das partes.

IV. DISPOSITIVO

8. Embargos de Declaração rejeitados.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, §§ 2º e 3º, 80 e 81; CC, arts. 397 e 405; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, inciso I, incluído pela Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025; STJ, EDcl no MS 21.315/DF, rel. Min. Diva Malerbi (Des. Convocada do TRF3), j. 08.06.2016.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8018906-35.2023.8.05.0080, em que figuram como embargante PERFILEX PARTICIPACOES LTDA  e como embargada MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA.

ACORDAM  os magistrados integrantes da  Segunda Câmara Cível  do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo-se inalterado o acórdão impugnado, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Embargos de Declaração oposto por PERFILEX PARTICIPACOES LTDA E URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A, em face do acórdão (ID 94515591) que deu parcial provimento ao apelo interposto, por sua vez, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, ajuizada por Maria Norma Dias dos Santos Silva.

Confira-se a ementa do julgado embargado:

“Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE USO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL FIXADO NA DATA DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, em Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as rés, de forma solidária, à restituição dos valores pagos pela autora, com deduções de taxa de corretagem, multa contratual de 10% sobre os valores pagos, valores de IPTU e condomínio eventualmente não quitados, com correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA), a partir de cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança da taxa de fruição em lote não edificado e não utilizado pelo comprador; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A matéria recursal devolvida ao colegiado cinge-se à validade das cláusulas contratuais aplicadas na rescisão do contrato firmado entre as partes em 5 de março de 2021 (ID 89592297), tendo em vista a inadimplência do comprador por mais de três meses, conforme notificações de fevereiro a setembro de 2022 (ID 89592677).

4. A cláusula penal estabelecida no contrato, no valor de 10% sobre o total atualizado do contrato, está de acordo com o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018. O contrato prevê expressamente essa possibilidade na cláusula 7.1, II (ID 89592297). A retenção neste percentual não acarreta perda total das parcelas pagas nem se mostra desproporcional diante da breve adimplência (R$ 26.056,52) e da posse prolongada do imóvel sem contrapartida. A jurisprudência mencionada na sentença é anterior à edição da referida lei. O precedente citado nas contrarrazões (ID 89592696) não esclarece se o contrato analisado foi celebrado sob a égide da nova legislação, o que compromete sua aplicação ao caso.

5. A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. O artigo 32-A, inciso I, da mesma lei permite a retenção de até 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato a esse título, decorrente da fruição. No caso, trata-se de lote não edificado e não há qualquer prova de que houve uso ou ocupação efetiva pela compradora. A indisponibilidade do bem para revenda, por si só, não justifica a cobrança, conforme entendimento reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive em julgamento recente (REsp 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025).

6. Quanto aos juros de mora, a sentença estabeleceu como termo inicial a data de cada desembolso (ID 89592686), critério reiterado na decisão que julgou os embargos de declaração (ID 89592690). Contudo, o pedido de restituição decorre da conduta das rés, que pretenderam aplicar deduções indevidas — como a taxa de fruição — o que atrai a incidência da mora a partir da citação, conforme os artigos 397 e 405 do Código Civil. A tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica ao caso, pois se refere à desistência imotivada do comprador e não se verifica na hipótese dos autos. Aqui, há resistência das rés ao pagamento nos termos legais, o que caracteriza mora.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, incisos I e II; Código Civil, arts. 397 e 405; Código de Processo Civil, art. 85, §11º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN 17.09.2025.”

Em suas razões (ID 95120830), alega o embargante que o acórdão teria sido omisso em relação ao entendimento mais recente do STJ sobre a possibilidade do desconto da taxa de fruição nos contratos de aquisição de terrenos não edificados.

Informa que “Em caso recente, do mês de outubro de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que concluiu que, nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador desistente a taxa de ocupação ou fruição, mesmo na hipótese de lotes não edificados, além do valor da cláusula penal.”

Nesse sentido, argui ser legítima a autorização de retenção da taxa de fruição pela apelante, “[...] pois a parte Apelada usufruiu do lote e de toda a infraestrutura do empreendimento, impedindo a parte Apelante de revender o bem ou utilizá-lo economicamente”.

Nesses termos, pede o acolhimento dos aclaratórios, “[...] e a consequente autorização de retenção da taxa de fruição pela Apelante.”

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do CPC, ressalvando o não cabimento de sustentação oral pelas partes (art. 937).

É o relatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido, porém, no mérito, a pretensão aclaratória deduzida não merece acolhimento.

Esclareça-se, na oportunidade, que, recebidos os presentes embargos sem efeitos infringentes, é desnecessária a prévia intimação da parte embargada para apresentação de contrarrazões.

Os Embargos de Declaração podem ser opostos perante qualquer provimento judicial, diante de sua função de proporcionar uma tutela adequada aos litigantes, quando presente alguma das hipóteses do art. 1.022 do Código de Processo Civil, objetivando, portanto, o aperfeiçoamento do julgado.

Vale lembrar que as omissões, contradições, obscuridades e correções autorizadoras da oposição deste recurso são aquelas havidas dentro do corpo da decisão atacada ou verificadas da análise comparada entre o suscitado nas razões ou contrarrazões e a matéria analisada pelo julgador.

O erro material, a contradição e a omissão, precisam ser efetivamente demonstrados, somente então poderá ocorrer a integração da decisão embargada.

Analisando os fundamentos dos presentes aclaratórios, observa-se que o acórdão ora embargado apreciou os fundamentos de fato e de direito invocados pelas partes, sendo demonstrados os motivos que levaram à conclusão do julgado, consoante se pode ver da leitura atenta do judicioso Voto, acompanhado à unanimidade pela Turma julgadora.

Foi abordada, inclusive, a alegação recursal quanto à possibilidade de manutenção do desconto da taxa de fruição nos contratos de aquisição de terrenos não edificados, como era o caso. A sentença que afastou a cobrança dessa taxa foi mantida, por estar incontroverso nos autos que o lote adquirido não dispunha de edificação e que não houve fruição direta pela autora, razão pela qual não há que se falar em enriquecimento daquela às custas do empobrecimento correspondente do vendedor pela indisponibilidade do bem durante a vigência do contrato.

O embargante, em verdade, repete matéria já abordada, pretendendo, pela via inapropriada, rediscutir questões já analisadas e decididas, mas que se encontram em desconformidade com seus interesses.

Falar em “omissão” entre a fundamentação da decisão e a jurisprudência é nada mais que apontar um suposto erro de julgamento, e não de compreensão, este sim autorizador da oposição de embargos declaratórios.

Ainda assim, há de se destacar ser opção do julgador, dentro do princípio do livre convencimento motivado, adotar, ou não, entendimento jurisprudencial emanado por outros julgadores, ressalvados os casos de precedentes que sejam de observância obrigatória, assim definidos pelo Código de Ritos.

No mais, a jurisprudência pátria deixa claro que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões levantadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir sua decisão. A propósito, vejamos aresto do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MANDADO DE SEGURANÇA ORIGINÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC, destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade, eliminar contradição ou corrigir erro material existente no julgado, o que não ocorre na hipótese em apreço. 2. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (grifo nosso). A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. 3. No caso, entendeu-se pela ocorrência de litispendência entre o presente mandamus e a ação ordinária n. 0027812-80.2013.4.01.3400, com base em jurisprudência desta Corte Superior acerca da possibilidade de litispendência entre Mandado de Segurança e Ação Ordinária, na ocasião em que as ações intentadas objetivam, ao final, o mesmo resultado, ainda que o polo passivo seja constituído de pessoas distintas. 4. Percebe-se, pois, que o embargante maneja os presentes aclaratórios em virtude, tão somente, de seu inconformismo com a decisão ora atacada, não se divisando, na hipótese, quaisquer dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, a inquinar tal decisum. 5. Embargos de declaração rejeitados.” (STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21.315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi (Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região), julgado em 8/6/2016 (Info 585). (grifo nosso)

Enfim, não havendo omissão, contradição e obscuridade no acórdão embargado, não há que se rediscutir os fundamentos da sua conclusão.

Ante o exposto, analisando as questões suscitadas nas razões dos declaratórios, não se vislumbra nenhuma das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC/2015, razão pela qual  voto no sentido de  REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo-se inalterado o acórdão impugnado, por estes e seus próprios fundamentos.

Ficam as partes, desde já, advertidas, quanto à possibilidade de aplicação da multa prevista nos arts. 80, 81, 1.026, §§ 2 e 3º, do CPC, em caso de interposição de novo recurso, se com caráter manifestamente protelatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

03-200