PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INTERVENIENTE ANUENTE. POSIÇÃO JURÍDICA QUE NÃO QUALIFICA COMO LOCATÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE ALEGAÇÃO PELO PRÓPRIO FIADOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.650 DO CC. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA APENAS DE UM IMÓVEL. PAGAMENTO DEVIDO EM RELAÇÃO AO SEGUNDO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. IGPM OU INCC. PREVISÃO CONTRATUAL. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. APLICAÇÃO DO § 1º DO ART. 63 DA LEI Nº 8.245/91. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis Simultâneas nº 8066773-04.2022.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados AUGUSTO JESUÍNO LACERDA SANTOS, CLINNAZA - CLINICA NAZARÉ LTDA e OUTROS.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO aos apelos, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões,            de                             de 2023.

Des(a). Presidente

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento aos apelos por unanimidade. Sustentou o Bel Marcelo Neves.

Salvador, 19 de Março de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tratam-se de recursos de apelação interpostos simultaneamente pelas partes, face a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca do Salvador, nos autos da Ação de Despejo nº 8066773-04.2022.8.05.0001, nos seguintes termos:

“(…)

Em face dos motivos razões expostas, julgo procedente o pedido para decretar o término dos contratos de locação firmado entre as partes e decretar o despejo da ré CLINNAZA CLÍNICA NAZARÉ e para condenar os réus CLINNAZA – CLÍNICA NAZARÉ e JOÃO PAULO BOTELHO MARTINS ao pagamento dos aluguéis e encargos cobrados na inicial e conforme demonstrativos de débito juntados com a peça inicial, além dos que se vencerem no curso da demanda, até a desocupação dos imóveis; para reconhecer à ré CLINNAZA – CLÍNICA NAZARÉ o direito de indenização em relação às benfeitorias realizadas no imóvel localizado Rua Inácio Tosta (antiga Rua Bela Vista do Cabral), nº 173, Nazaré, se necessárias, independente de autorização, e se úteis, se autorizadas pelo locador. A natureza das benfeitorias (necessárias ou úteis) e o valor delas deve ser fixado em liquidação de sentença. O valor relativo à indenização das benfeitorias deve ser compensado com o débito de aluguel e encargos locatícios devidos aos autores.

Condeno, ainda, os réus CLINNAZA – CLÍNICA NAZARÉ e JOÃO PAULO BOTELHO MARTINS ao pagamento das custas e honorários de advogado, estes no importe de 10% do valor da condenação.

Julgo improcedente o pedido em relação a BRÍGIDA RAMOS DE OLIVEIRA e condeno os autores ao pagamento dos honorários de advogado da ré, no percentual de 10 % sobre o valor da causa.

Defiro o prazo de 15 dias para desocupação voluntária. A ré CLINNAZA – CLÍNICA NAZARÉ deve ser intimada por oficial. Na hipótese de não haver desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo, nos termos do artigo 65 da Lei 8245/91, autorizando, desde já, auxílio policial e arrombamento do imóvel, caso haja necessidade e na medida da necessidade, devidamente certificada pelo Oficial de Justiça.

O cumprimento da desocupação e do despejo não dependem de caução ou de trânsito em julgado desta decisão (artigo 64 da Lei 8245).(...)”

Apelou a parte autora, id 50238606, sustentando, em síntese, a legitimidade passiva da Sra. Brígida, vez que firmou o contrato de locação, como interveniente anuente, não se tratando apenas de representante da pessoa jurídica, como entendeu o juízo de origem.

Pontua a impossibilidade de levantamento das benfeitorias, vez que houve renúncia expressa no aditivo contratual, firmado em 05/02/2021.

Defende a majoração dos honorários advocatícios, pugnando pelo provimento do recurso.

Custas recolhidas, id 50238607, 50238608,50238609 e 50238610.

Contrarrazões apresentadas, id 50238625.

Em seguida, a parte acionada interpôs apelação, id 50238612, requerendo, preliminarmente, a gratuidade recursal.

Assevera que inexiste débitos em aberto, ressaltando que a parte autora apresentou cálculo do pretenso crédito, com elevação inesperada e desproporcional do IGP-M, alterando a base objetiva do contrato, destacando a possibilidade de substituição do IGPM pelo IPCA.

Informa que o contrato prevê o direito a indenização das benfeitorias e/ou de proceder a remoção, vez que só ficarão incorporadas ao imóvel após cinco anos de locação.

Salienta que a dívida, referente ao IPTU, quem responde é o proprietário do imóvel, e que a parte autora apenas apresentou planilha de cálculo, sem acostar os comprovantes de pagamento.

Frisa a necessidade de dilação do prazo para desocupação do imóvel, argumentando a existência de procedimentos médicos agendados.

Evidencia a nulidade da fiança, em virtude da ausência de outorga uxória, requerendo o provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas, id 50238627.

 Deferida a gratuidade recursal para a parte apelante/acionada, id 51187583.

É o relatório, nos termos do art. 931 do CPC/15 c/c art.162, XXIV, do Regimento Interno desta Corte.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Salvador, 16 de novembro de 2023. 

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos intentados.

Inicialmente, sustenta a parte apelante/autora que a Sra. Brígida Ramos de Oliveira deve figurar no polo passivo, porque a presente demanda tem como objeto o contrato de locação em que figurou como interveniente anuente.

Partes legítimas para a causa são aquelas que figuram no conflito de interesses submetido a julgamento. Vale dizer, partes legítimas são aquelas que, segundo os fundamentos de fato e de direito da petição inicial, fazem parte da situação litigiosa submetida à apreciação do Poder Judiciário. Consoante explana Calmon de Passos:

Deve ser sujeito da relação processual, para ser parte legítima, quem é o sujeito da pretensão ou o sujeito da prestação. Em outras palavras, deve ser sujeito da relação processual quem é sujeito da lide. Deve haver, portanto, correlação entre os sujeitos da lide e os sujeitos da relação processual, donde se conceituar a legitimação processual como a pertinência subjetiva da lide. (Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. III, 9ª ed., Forense, p. 250).

Via de regra, a legitimidade é haurida dos fatos expostos da petição inicial, tendo em vista que o juiz até então só conhece a situação conflituosa sob o ângulo da narrativa do autor. É o que propugna a denominada teoria da asserção. A respeito do tema, anotam Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamini:

Note-se que, para a aferição da legitimidade, não importa saber se procede ou não a pretensão do autor; não importa saber se é verdadeira ou não a descrição do conflito por ele apresentada. Isso constituirá o próprio julgamento de mérito. A aferição da legitimidade processual antecede logicamente o julgamento do mérito. Assim, como regra geral, é parte legítima para exercer o direito de ação aquele que se afirma titular de determinado direito que precisa da tutela jurisdicional, ao passo que será parte legítima, para figurar no pólo passivo, aquele a quem caiba a observância do dever correlato àquele hipotético direito. (Curso Avançado de Processo Civil, V. 1, 9ª ed., RT, p. 139).

No caso sub judice, a Sra. Brigida não compõe a relação contratual, como bem ponderado na decisão recorrida:

Foi incluída na lide, na posição de locatária, BRÍGIDA RAMOS DE OLIVEIRA. Nos contratos de locação, contudo, ela figura apenas como representante legal da locatária, CLINNAZA – CLÍNICA NAZARÉ. Em réplica, aduz a parte autora que se trata de pessoa insolvente e, por isso, BRÍGIDA RAMOS DE OLIVEIRA deveria responder pelos débitos da locação.

A pretensão da autora não procede. Trata-se, em realidade, de pedido de desconsideração da pessoa jurídica (que pode ser formulado na inicial). No entanto, para que o patrimônio pessoal do sócio responda pelos débitos da sociedade, é preciso que estejam presentes os pressupostos previstos na legislação civil, não apenas a inadimplência.

Além disso, o fato de a Sra. Brígida Oliveira ter figurado como interveniente anuente no memorando de entendimentos, id 50238242, não a coloca no patamar de locatária e por isso não há como sustentar a sua legitimidade passiva para a causa.

No que concerne à alegada nulidade da fiança por ausência de outorga uxória, não vejo como acolher a tese lançada pelo próprio fiador, vez que o questionamento da validade da fiança, por ausência de outorga uxória, não pode ser suscitado pelo próprio fiador, que garantiu/afiançou um contrato por livre e espontânea vontade e ciente da não participação do cônjuge.

Ora, a ausência de outorga uxória é matéria de defesa e só pode ser arguida pelo cônjuge não outorgante, enquanto pessoa a quem se destina a proteção representada pela exigência de outorga uxória. É o que se extrai do art. 1650 do CC:

"Art. 1.650. A decretação de invalidade dos atos praticados sem outorga, sem consentimento, ou sem suprimento do juiz, só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros".

Sobre o tema, leciona Milton Paulo de Carvalho Filho, "que o CC/2002 restringiu a legitimidade para propositura de ação de anulabilidade do ato realizado sem vênia conjugal, àquele cônjuge que não consentiu com o negócio e, caso esse venha a falecer, a legislação estendeu aos seus herdeiros, desde que ainda não tenha ocorrido o prazo decadencial do art. 1649, caput." (Código Civil Comentado, Coordenador Cezar Peluso, 2019, p. 1839).

Ademais, observa-se que a Sra. Silvana, esposa do fiador, assinou o aditivo contratual, firmado em 13/08/2019, id 50238243, e portanto, não há que se falar em nulidade de fiança.

Em relação ao direito à indenização das benfeitorias realizadas nos imóveis, analisando os documentos constantes dos autos e as alegações das partes, não vejo motivos para decidir diferente do quanto consignado na sentença apelada, cuja fundamentação restou consignada nos seguintes termos:

Em relação ao pedido de indenização pelas benfeitorias, os contratos de locação firmados em 2017 estabelecem que as benfeitorias realizadas no imóvel serão incorporadas a partir do 5º ano de locação, desde que o contrato seja renovado ou o imóvel seja vendido ao locatário, sem direito de indenização ao locatário.

Posteriormente aos contratos de locação (firmados em setembro de 2017), as partes celebraram novo ajuste, chamado MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS, onde estabeleceram, em relação imóvel #1 (Rua Inácio Tosta – antiga Rua Bela Vista do Cabral – nº 173, Nazaré): “a locatária realizou no imóvel #1 não apenas obras e benfeitorias autorizadas, mas também outras que lhe interessavam, tendo assumido integralmente o ônus e responsabilidade destas, sem direito a exigir qualquer indenização e/ou verbas a qualquer título dos locadores , fundados nas obras citadas  benfeitorias realizadas, tenham ou não sido autorizadas”.

Conclui-se, pois, que em relação ao imóvel nº 173 da Rua Inácio Tosta (antiga Bela Vista do Cabral), não há direito do locador à indenização das benfeitorias, por expresso acordo entre as partes neste sentido.

O mesmos ajuste, no entanto, não ocorre com o imóvel #2, localizado na Rua Bela Vista do Cabral nº 104 e nº 112 (antiga Rua Gonçalves Dias, nº 25 e nº 27) . Note-se que, no MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS, o acordo em relação às benfeitorias pretéritas alcança apenas o imóvel #1, não o imóvel #2, nos termos do item X do referido instrumento contratual: “as partes (...) desejam estabelecer formalmente as responsabilidades e ônus da locatária pelas obras e benfeitorias realizadas no imóvel #1, bem como as responsabilidades e ônus da locatária por novas obras e benfeitorias que, por ventura, venha a realizar nos imóveis #1 e/ou #2”.

Neste contexto, a locatária tem direito ao pagamento de indenização das benfeitorias no imóvel localizado na Rua Bela Vista do Cabral nº 104 e nº 112, identificado no contrato firmado entre as partes como imóvel #2.

Deste modo, aplicam-se ao caso concreto os artigos 35 e 36 da lei 8245: salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Assim, são indenizáveis as benfeitorias necessárias e uteis (estas últimas somente se autorizadas pelo locador) realizadas no imóvel localizado na Rua Bela Vista do Cabral (antiga Rua Gonçalves Dias) nº 104 e nº 112 (imóvel #2). As benfeitorias realizadas no imóvel localizado Rua Inácio Tosta (antiga Rua Bela Vista do Cabral), nº 173 (imóvel #1) não são indenizáveis, tampouco está o imóvel sujeito à retenção.

Acerca da correção monetária, consta nos itens VI e VII do memorando de entendimentos, firmado em 05/02/2021, que os valores atribuídos à locação dos imóveis, estariam sujeitos a atualização monetária com base no IGP-M ou INCC, id 50238242.

Referente ao IPTU, diferentemente do alegado pela apelante/acionada, a parte autora apresentou a planilha de débito, id 50238245, devidamente acompanhada dos comprovantes dos valores, id 50238247.

Sobre o prazo para desocupação do imóvel, prevê o art. 63 da Lei nº 8.245/91:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses;

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9^o ou no § 2^o do art. 46.(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

Ao exame dos autos, observa-se que a citação ocorreu em 21/07/2022, e a sentença fora prolatada em 09/05/2023, sendo aplicável, portanto, o § 1º do art. 63 da Lei nº 8.245/91.

Vale ressaltar que, apesar de se tratar de estabelecimento de saúde, não se enquadra nas regras previstas do § 3º do art. 63 da Lei nº 8.245/91.

Enfim, o montante fixado na sentença a título de honorários revela-se compatível com a baixa complexidade do feito e o tempo de tramitação da demanda, sendo respeitados os parâmetros estabelecidos no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Por tais razões, NEGO PROVIMENTO aos apelos, para manter a sentença por estes e seus próprios fundamentos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil, e em observância ao trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelas partes para 11% (onze por cento), mantendo o mesmo referencial de incidência.

Sala de Sessões,           de                              de 2023. 

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora