PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. NULIDADE DE CITAÇÃO. VALIDADE DA ENTREGA A PORTEIRO. REVELIA. ATRASO NA OBRA NÃO CONFIGURADO. HABITE-SE NO PRAZO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETENÇÃO DE CHAVES LÍCITA. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de consignação em pagamento ajuizada por incorporadora visando a rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, com depósito de valores decorrentes do distrato.

2. Sentença proferida pelo Juízo de origem que rejeitou a preliminar de nulidade de citação, decretou a revelia da parte ré, julgou procedente o pedido inicial para declarar válida a rescisão contratual e improcedentes os pedidos reconvencionais de indenização por danos materiais e morais.

3. Apelação interposta pela parte ré sustentando nulidade da citação, atraso na obra, ilegalidade da retenção das chaves, validade de contrato de locação e pleiteando gratuidade da justiça e reforma integral da sentença.

4. Contrarrazões apresentadas defendendo a validade da citação, cumprimento do prazo contratual e legalidade da retenção das chaves em razão da inadimplência dos compradores.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a citação realizada mediante entrega do aviso de recebimento a porteiro de condomínio e, por conseguinte, se correta a decretação de revelia; (ii) saber se houve atraso na obra apto a justificar a não entrega do imóvel e ensejar indenização, ou se a retenção das chaves decorreu do inadimplemento dos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A citação realizada em condomínio edilício mediante entrega ao porteiro é válida, nos termos do art. 248, § 4º, do Código de Processo Civil, sendo relativa a presunção de validade, cabendo ao citando comprovar sua ausência, o que não ocorreu.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da citação nessas hipóteses, admitindo sua impugnação apenas mediante prova de irregularidade, sob pena de preclusão.

8. Inexistente prova de comunicação de mudança de endereço, subsiste a validade da citação e, sendo intempestiva a contestação, correta a decretação de revelia.
9. No mérito, os elementos probatórios demonstram que a obra foi concluída dentro do prazo contratual, inclusive com expedição do habite-se dentro do período de tolerância, afastando a alegação de mora da construtora.

10. A não entrega das chaves decorreu do inadimplemento dos adquirentes, sendo legítima a retenção com fundamento no princípio da exceção do contrato não cumprido, previsto no art. 476 do Código Civil.

11. A tese de que o habite-se não equivale à entrega das chaves não se aplica ao caso concreto, pois a construtora cumpriu sua obrigação, sendo a mora exclusiva dos compradores.
12. A improcedência dos pedidos reconvencionais decorre da ausência de ato ilícito da construtora e da inexistência de prova do dano material, uma vez que o contrato de locação apresentado não foi acompanhado de comprovantes de pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença.

15. Majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento: “A citação realizada em condomínio edilício mediante entrega ao porteiro é presumidamente válida, cabendo ao réu comprovar eventual irregularidade; não configurado atraso na obra e evidenciado o inadimplemento do comprador, é legítima a retenção das chaves pela construtora, afastando-se a responsabilidade por danos materiais”.

Dispositivos relevantes citados

CPC, arts. 248, § 4º; 278; 85, § 11; 1.026, § 2º.

Código Civil, art. 476.

Jurisprudência relevante citada

STJ, REsp 2149061/SP.

STJ, AgInt no AREsp 2316569/SP.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0549945-22.2016.8.05.0001, em que figuram, como apelante RENATA BLOSI SA e OUTROS e apelado SOL INCORPORADORA LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Renata Bloisi Sá, Rafael Cardoso Barbosa e Rosanna Mendes Bloisi contra a sentença registrada no ID 79960441, proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento ajuizada por Sol Incorporadora Ltda.

Para melhor compreensão do desenrolar processual, passo a relatar a partir da distribuição da ação.

A autora ingressou com a demanda originária alegando que firmou com a parte ré, em 19 de junho de 2013, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do apartamento número 106, garagem G38, do Edifício Atlântico Ville.

Informou que a parte Acionada não quitou a parcela referente à entrega do imóvel, além das parcelas de poupança com vencimento a partir de outubro de 2014.

Narrou que notificou a parte ré extrajudicialmente sobre a rescisão do contrato e ajuizou a ação para consignar o valor de R$ 44.298,56, correspondente à diferença entre o montante pago e as retenções contratuais decorrentes do distrato.

A parte ré apresentou contestação com reconvenção no ID 79959555. Alegou, preliminarmente, nulidade da citação, afirmando que o Aviso de Recebimento foi assinado por terceiro e que não residiam mais no local.

No mérito, sustentou que o atraso ocorreu por culpa da construtora, que prometeu a entrega para janeiro de 2014 e apenas entregou o bem em 2015. Afirmou que o atraso forçou a locação de outro imóvel e causou desequilíbrio financeiro. Em sede de reconvenção, pediu danos morais de R$ 40.000,00 para cada pessoa e indenização por danos materiais relativos aos aluguéis.

Ao proferir a sentença recorrida (ID 79960441) decretou a revelia da parte ré por intempestividade da contestação, afastando a tese de nulidade de citação. Indeferiu a gratuidade da justiça.

No mérito, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar válida a rescisão contratual e extinta a obrigação mediante o depósito consignado. Por consequência, julgou improcedentes os pedidos da reconvenção, fundamentando que a obra foi concluída no prazo com a expedição do habite-se, e que a não entrega das chaves derivou da inadimplência exclusiva dos compradores.

Inconformada, a parte ré interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 79960443). Requereu a concessão da gratuidade da justiça.

Alegou nulidade da citação com base na relatividade da presunção de validade da entrega ao porteiro.

No mérito, argumentou que o habite-se não configura a entrega efetiva do imóvel e que a construtora agiu de má-fé. Sustentou que o contrato de locação colacionado aos autos é válido, utilizando jurisprudência para afastar a exigência de assinatura de testemunhas. Pediu a reforma total da sentença.

A autora apresentou Contrarrazões (ID 79960447), refutando as alegações. Destacou a validade da citação em condomínio edilício e a obrigação contratual da parte compradora em informar a mudança de endereço. Defendeu que cumpriu o prazo de conclusão da obra e que a cláusula 17ª do contrato (ID 79959542) condiciona a entrega do imóvel à quitação do saldo devedor. Pediu o desprovimento do apelo.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do apelo.

1. Preliminar de Nulidade da Citação e Decretação de Revelia.

A parte apelante alega que a citação é nula porque o Aviso de Recebimento foi assinado pelo porteiro do condomínio em período no qual já não residiam no endereço.

O argumento não possui amparo legal. O artigo 248, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil disciplina expressamente a validade da citação postal em condomínios. Transcrevo o dispositivo legal aplicável:

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

§ 4º Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

A presunção de validade da citação em condomínios é a regra do sistema processual atual. A parte apelante não comprovou que o porteiro declarou sua ausência.

Vejamos o que já decidiu o E. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RECURSO CONTRA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO . CITAÇÃO FICTA OU INDIRETA. ART. 248, § 4º, DO CPC. CITAÇÃO MEDIANTE CARTA . ENTREGA A FUNCIONÁRIO RESPONSÁVEL NA PORTARIA. LOTE COM CONTROLE DE ACESSO. POSSIBILIDADE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VALIDADE . REFORMA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. 1. Execução de título extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 13/11/2023 e concluso ao gabinete em 14/6/2024.2 . O propósito recursal é decidir se (I) cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias proferidas durante o processo de execução, e (II) é absoluta a presunção de validade da citação entregue a funcionário da portaria do condomínio sem declaração por escrito que o citando está ausente.3. Em conformidade com o parágrafo único do art. 1 .015 do CPC, é cabível agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas nas fases de liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Precedentes desta Corte.4. O art . 248, § 4º, do CPC determina que, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que a expedição da carta, mandato ou edital é apenas parte da citação, que somente irá se perfazer quando o demandado efetivamente receber a informação.6 . Presume-se relativamente válida a citação entregue sem ressalvas ao funcionário da portaria, de forma a possibilitar ao réu alegar e comprovar sua ausência ao tempo da entrega da carta no condomínio, na primeira oportunidade que lhe couber manifestar-se nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC).7. Na espécie, as instâncias ordinárias consignaram que houve a entrega de carta de citação a funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência, sendo presumidamente válido o ato até que sobrevenha manifestação do réu nos autos alegando eventual irregularidade da citação ? ônus que lhe incumbe .8. Recurso especial conhecido e provido para declarar a validade da citação mediante carta entregue ao funcionário da portaria onde reside o citando, ressalvada a possibilidade de posterior impugnação pelo executado. (STJ - REsp: 2149061 SP 2024/0057245-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. "O art . 248, § 4º, do CPC determina que nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente." (REsp n. 2.069 .123/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 9/10/2023).Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Para a modificação do paradigma fático quanto à validade da citação, seria necessário o revolvimento do acervo probatório dos autos, conduta vedada no âmbito do recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ . 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2316569 SP 2023/0075491-2, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2024).

Adicionalmente, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda constante no ID 79959542 (fls. 20) prevê, em sua cláusula 34ª, parágrafo 4º, o dever do comprador de comunicar formalmente à construtora qualquer alteração de seu domicílio. A parte não demonstrou ter realizado esta notificação.

Portanto, rejeito a preliminar de nulidade de citação. A constatação de que a defesa foi apresentada mais de 17 meses após o fim do prazo impõe a manutenção da decretação de revelia.

2. Do Mérito: Atraso na Obra versus Retenção das Chaves.

O cerne da controvérsia principal reside em determinar de quem foi a culpa pela não efetivação da entrega física do imóvel. A parte apelante alega que a obra atrasou e que a simples expedição do habite-se não afasta a mora da construtora.

Os documentos dos autos evidenciam que o prazo de conclusão da obra estava estipulado para 30 de janeiro de 2014. O contrato prevê o prazo de tolerância legal de 90 dias, findando em 30 de abril de 2014. O certificado de conclusão da obra (habite-se) foi expedido em 28 de abril de 2014. Logo, a conclusão física e legal do empreendimento ocorreu rigorosamente dentro do prazo pactuado.

A não entrega das chaves ocorreu por motivo diverso: o inadimplemento dos compradores. A cláusula 17ª do contrato (ID 79959542) é clara ao condicionar a entrega física da unidade à plena quitação das obrigações contratuais por parte dos adquirentes, em especial a "Parcela para a Entrega da Unidade".

A retenção das chaves pela construtora encontra sólido amparo no princípio da exceção do contrato não cumprido, positivado no art. 476 do Código Civil.

A tese recursal de que o habite-se não equivale à entrega das chaves está correta em teoria, mas ignora a realidade dos autos. A construtora cumpriu sua parte concluindo a obra. As chaves não foram entregues exclusivamente porque a parte apelante encontrava-se em mora.

Restando evidente a mora dos compradores e a licitude da rescisão contratual, o valor consignado pela construtora (R$ 44.298,56) mostra-se correto, pois representa a devolução do montante pago com os lícitos abatimentos das multas contratuais pela desistência motivada por culpa do adquirente.

2. Da Força Probante do Contrato de Locação e do Pedido Reconvencional.

A parte apelante contesta a rejeição do seu pedido de danos materiais, fundamentado em um contrato de locação não assinado por testemunhas.

A presente discussão trata-se da demonstração cabal do prejuízo financeiro para fins de configuração de dano material em responsabilidade civil.

Para que o dano material seja indenizável, a parte deve provar o efetivo desembolso. O contrato de locação acostado pela parte apelante não possui firma reconhecida, não apresenta assinatura de testemunhas e, principalmente, não está acompanhado de um único recibo de pagamento ou comprovante de transferência bancária que ateste a saída dos recursos do seu patrimônio.

Ausente o ato ilícito da construtora (já que a retenção das chaves foi legítima) e ausente a comprovação material do prejuízo, a improcedência do pedido reconvencional é a medida legal que se impõe, não merecendo a sentença qualquer reparo.

4. DISPOSITIVO.

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Por força do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte apelante aos patronos da parte apelada de 20% sobre o valor da causa.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora