PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITIV/ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. COBRANÇA ANTECIPADA DO TRIBUTO. AUSÊNCIA DE FATO GERADOR. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA SOMENTE COM O REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DO IMPOSTO EM MOMENTO ANTERIOR. INAPLICABILIDADE, NA ESPÉCIE, DA SISTEMÁTICA DO ART. 150, § 7.º, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 35, 110, 114 E 116 DO CTN E AOS ARTS. 1.227 E 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Salvador contra sentença que, nos autos de mandado de segurança impetrado por RCI Construção e Meio Ambiente Ltda., concedeu a segurança para afastar a cobrança antecipada de ITIV incidente sobre contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, ao fundamento de que a mera celebração do contrato preliminar não configura fato gerador do tributo.

II.  QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Verificação da legalidade da exigência antecipada do ITIV/ITBI no momento da assinatura de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, antes do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, bem como da possibilidade de aplicação, à hipótese, da técnica de antecipação tributária prevista no art. 150, § 7.º, da Constituição Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O fato gerador do ITIV/ITBI, nos termos do art. 156, inc. II, da Constituição Federal, do art. 35 do CTN e dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, somente se aperfeiçoa com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, formalizada mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

4. A promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura constitui contrato preliminar de natureza obrigacional, incapaz de operar, por si só, a transmissão de direito real, razão pela qual não configura hipótese de incidência do tributo.

5. A exigência do imposto em momento anterior à ocorrência do fato gerador representa indevida ampliação da materialidade tributária e afronta o art. 110 do CTN, por alterar o conteúdo e o alcance de instituto de direito privado utilizado pela Constituição para delimitação da competência tributária municipal.

6. A técnica de antecipação tributária prevista no art. 150, § 7.º, da Constituição Federal não legitima, na espécie, a cobrança do ITIV com fundamento exclusivo em contrato preliminar que não consubstancia etapa juridicamente idônea e necessária à ocorrência do fato gerador.

7. Precedentes do STF e do STJ firmam compreensão no sentido de que o ITBI/ITIV somente pode ser exigido com a transferência efetiva da propriedade ou do direito real imobiliário, não incidindo sobre promessa de compra e venda desacompanhada de registro.
Insubsistentes, portanto, os argumentos recursais fundados em praticidade arrecadatória, combate à evasão fiscal e substituição tributária por fato futuro, porquanto a arrecadação tributária deve observar estritamente os limites constitucionais e legais da hipótese de incidência.

IV. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0521278-94.2014.8.05.0001, em que figura como Apelante o MUNICÍPIO DE SALVADOR e, como Apelada, RCI CONSTRUÇÃO E MEIO AMBIENTE LTDA,

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora.

Sala das Sessões,   06 de maio de 2026.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4.ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por RCI CONSTRUÇÃO E MEIO AMBIENTE LTDA, concedeu a segurança para afastar a exigência antecipada do ITBI incidente sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura.

Consta dos autos que a impetrante celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária ainda em construção, tendo sido surpreendida com a cobrança do ITBI antes do registro do título translativo.

A sentença entendeu inexistente o fato gerador do imposto, afastando a exigência tributária.

Inconformado, o Município sustenta, em síntese que não houve alteração do fato gerador, mas apenas antecipação do recolhimento; que a exigência encontra respaldo no art. 150, § 7.º, da Constituição Federal; que o regime de substituição tributária por fato futuro é plenamente aplicável ao ITBI; e que a medida atende ao princípio da praticidade e combate à evasão fiscal.

Contrarrazões apresentadas no ID 18521606.

É o relatório.

Remetidos os autos a este Tribunal, foram distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria, pelo que peço a inclusão do feito em pauta para julgamento.

Salvador/BA, 13 de abril de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4.ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por RCI CONSTRUÇÃO E MEIO AMBIENTE LTDA, concedeu a segurança para afastar a exigência antecipada do ITBI incidente sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura.

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recursos e passo a julgá-lo.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de exigência do ITBI em momento anterior à ocorrência do fato gerador, especificamente na assinatura de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura.

Nos termos do art. 156, inc. II, da Constituição Federal, compete aos Municípios instituir imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis e direitos reais a eles relativos.

O Código Tributário Nacional, em seu art. 35, estabelece que o fato gerador do imposto é a transmissão da propriedade ou de direitos reais.

Por sua vez, o Código Civil é categórico ao dispor:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245).

E ainda:

“Os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro” (art. 1.227).

Portanto, a transmissão da propriedade somente se concretiza com o registro imobiliário, sendo este o momento de ocorrência do fato gerador do ITBI.

A promessa de compra e venda não transfere propriedade; não constitui direito real; e gera apenas obrigação pessoal entre as partes.

Trata-se de contrato preliminar, incapaz de configurar hipótese de incidência tributária do ITBI.

O Município sustenta que não houve alteração do fato gerador, mas apenas antecipação do pagamento, com base no art. 150, § 7.º, da Constituição Federal.

Tal argumento, contudo, não merece prosperar.

O art. 150, § 7.º, da CF admite a antecipação tributária em relação a fato gerador futuro, desde que exista vinculação entre o fato presumido e o fato gerador e a fase eleita seja juridicamente idônea à sua ocorrência.

No caso dos autos, a promessa de compra e venda não é etapa necessária da transmissão; não garante sua ocorrência; e não possui aptidão jurídica para gerar o fato tributável.

Logo, não constitui fase preliminar idônea, inviabilizando a aplicação da técnica de antecipação.

Ao exigir o tributo com base na promessa de compra e venda, a legislação municipal desvirtua o conceito civil de transmissão da propriedade e altera o alcance de instituto de direito privado.

Tal conduta é vedada pelo art. 110 do CTN.

O entendimento dos Tribunais Superiores é pacífico:

STF – Tema 796

O ITBI somente incide com a transferência efetiva de direitos reais.

STJ

O fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título no cartório de imóveis.

Os argumentos do Município quanto à dificuldade de fiscalização e perda de arrecadação não têm o condão de ampliar a hipótese de incidência tributária e não autorizam a cobrança sem fato gerador.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença.

Salvador/BA,  06 de maio de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG11