PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de apelação. Locação de imóvel residencial. Multa por cobrança antecipada de aluguéis. Competência criminal. Cláusulas contratuais. Depósito não incluído expressamente. Ausência de violação à boa-fé objetiva. Inocorrência de rescisão antecipada. Desconto de caução por danos comprovados. Devolução simples do valor da caução. Danos morais indevidos. Recurso conhecido em parte e não provido.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de locação de imóvel urbano residencial, visando o reconhecimento da violação à boa-fé objetiva por ausência de acesso a depósito, rescisão antecipada do contrato, restituição de desconto efetuado na caução, devolução em dobro da caução por ausência de depósito em poupança e indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve cobrança antecipada de aluguéis e se é cabível a aplicação da multa do art. 43 da Lei do Inquilinato; (ii) apurar eventual violação à boa-fé objetiva por ausência de acesso a depósito no imóvel; (iii) reconhecer se houve rescisão antecipada do contrato de locação; (iv) verificar a legalidade do desconto na caução para reparo de danos no imóvel; (v) analisar a possibilidade de devolução em dobro da caução e o cabimento de indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

3. A multa prevista no art. 43 da Lei nº 8.245/91 tem natureza penal e exige apuração em ação própria perante o juízo criminal competente, não sendo cabível sua aplicação no juízo cível.

4. A ausência de previsão expressa no contrato acerca da inclusão de depósito como parte do bem locado, bem como a inexistência de prova de sua essencialidade ou de conduta dolosa da locadora, afasta a alegação de violação à boa-fé objetiva.

5. A locação se extinguiu no termo final previsto contratualmente, sendo inviável o reconhecimento de rescisão antecipada, eis que não houve manifestação unilateral antes do prazo final que configurasse resolução antecipada.

6. O contrato previa o uso da caução para reparos. Comprovada a ocorrência de danos mediante orçamento e fotografias, é legítimo o desconto realizado pela locadora no valor caução, inexistindo ilicitude.

7. A ausência de depósito da caução em conta poupança não enseja a devolução em dobro, por inexistência de má-fé ou resistência à restituição.

8. Não evidenciado ato ilícito, dano ou violação a direito da parte autora, é incabível a indenização por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido em parte e não provido, majorando-se a verba honorária sucumbencial para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação n° 8078157-32.2020.8.05.0001, em que é apelante JOÃO TERTULIANO DE ALMEIDA MOTTA e apelados ROSILEIA LIMA DO SACRAMENTO e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, conhecer em parte e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de apelação interposto por JOÃO TERTULIANO DE ALMEIDA MOTTA, contra sentença proferida pelo Douto Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que nos autos da ação pelo rito comum de n° 8078157-32.2020.8.05.0001, ajuizada em face de ROSILEIA LIMA DO SACRAMENTO e outros, julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, não conheço do pedido de aplicação da multa do art. 43 da Lei do Inquilinato, consoante fundamentação supra, e julgo improcedentes os demais pedidos autorais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência, condeno o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor da parte ré, estes últimos arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa.” (ID. 84250872)

Sentença mantida em sede de julgamento de embargos de declaração – ID. 84250879.

Em suas razões (ID. 84250883) a parte autora alega que o objeto locado consistia no imóvel em sua integralidade.

Narra que somente após a mudança percebeu que o depósito não havia sido disponibilizado.

Aduz que o depósito configurava parte essencial do imóvel, em razão de conferir acesso à laje para manutenção da residência.

Argumenta que essa privação configurou violação à boa-fé objetiva.

Assevera que houve ilicitude na cobrança adiantada do aluguel, atraindo a incidência de multa prevista na Lei do Inquilinato.

Pontua que houve quebra contratual, em razão do prazo final do contrato estar previsto para 27/1/2020 e a locadora ter informado a intenção de rescisão em 22/1/2020; corroborada pela existência de tratativas para prorrogação até 20/9/2020.

Defende que houve indevido desconto de valor do caução, tendo em vista que não foram apontados danos no imóvel nas duas vistorias realizadas após a desocupação, requerendo a devolução o valor debitado.

Alega que faz jus à restituição em dobro do valor do caução, em razão da parte ré ter utilizado o montante para remunerar o administrador (segundo réu), no lugar de depositá-lo em conta poupança para fins de atualização monetária.

Aduz que a situação tratada nos autos enseja a sua reparação por danos morais.

Pugna, ao fim, pelo provimento do recurso, reformando a decisão de origem.

Contrarrazões insertas junto ao ID. 84250887.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do artigo 937 do CPC e artigo 187, inciso I, do RITJBA.

Salvador/BA, 30 de julho de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

De início, cumpre reconhecer óbice intransponível ao conhecimento do recurso em sua integralidade.

O apelante requer a aplicação de multa em razão de alegada cobrança antecipada dos aluguéis.

A Lei n° 8.245/91 disciplina o seguinte:

“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.” (grifo acrescido)

Conforme bem delineado em sentença, trata-se de competência criminal, notadamente porque constitui uma contravenção penal, nos termos da própria Lei, acima destacada.

Sobre o tema, a jurisprudência pátria:

“Apelação Cível. Locação de Imóvel Não Residencial. Inexistência de obrigação de renovação da locação, a qual se encerrou ao término de seu prazo regular. Adoção de comportamento alegadamente antijurídico por terceiros envolvendo o término da locação, que não permite responsabilizar a demandada. Requerentes que não foram privados da possibilidade de seguir explorando o ponto até o fim do prazo. Aventada exigência de mais de uma modalidade de garantia da locação que autorizaria seu cancelamento, não configurando propriamente descumprimento de obrigação do contrato, mas sim inválida condição imposta para firmá-lo. Sanção cominada pelo art. 43 da Lei nº 8.245/1991 a contravenção penal, que, portanto, deve ser objeto de condenação exarada pelo juízo criminal competente. Reconvenção apresentada conjuntamente com a contestação e de forma tempestiva. Falta de alteração de titularidade do imóvel junto às prestadoras de serviço público, para que as faturas fossem emitidas em nome do inquilino. Legitimidade da locadora para exigir o pagamento dos correspondentes encargos da locação. Bem que teve de ser reparado após a desocupação, também configurando descumprimento contratual pelo inquilino, apto a lhe gerar aplicação de multa. Inocorrência de danos morais. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10007601020218260126 Caraguatatuba, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 30/06/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2023)” (grifo acrescido)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - JUSTIÇA GRATUITA - PESSOA FÍSICA - REQUISITOS - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA RECONVENÇÃO - AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS - REJEIÇÃO - DUPLA GARANTIA CONTRATUAL - CONTRAVENÇÃO PUNÍVEL - ENFRENTAMENTO PELO JUÍZO CÍVEL - IMPOSSIBILIDADE. 1. A afirmação de pobreza feita por pessoa física, desde que não desautorizada pelos demais dados constantes dos autos, conduz à presunção de não possuir ela condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio e da família e leva à concessão dos benefícios da assistência judiciária por ela postulado. 2. Não se considera inepta a reconvenção quando cumpridos os requisitos do artigo 330, § 1º do CPC, bem como demonstrada a relação do pleito com a causa principal. 3. O não recolhimento das custas da reconvenção não implica em nulidade da sentença nem impede o prosseguimento normal do feito, pois, além de não ter sido oportunizada a emenda da petição na origem, as referidas custas podem ser pagas ao final do processo, pela parte sucumbente. 4. A condenação ao pagamento da multa prevista no art. 43 da Lei nº 8.245/91 é cabível somente nos casos em que apurada a contravenção penal descrita no referido dispositivo legal, o que só pode ocorrer em sede de ação autônoma, ajuizada perante o juízo criminal. (TJ-MG - AC: 10000160907945002 MG, Relator.: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 02/03/2023, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2023)” (grifo acrescido)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL E DO PLEITO CONTRAPOSTO. PRELIMINAR AVENTADA EM CONTRARRAZÕES DA RÉ. SUSCITADA AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. REJEIÇÃO. ARGUMENTO DE QUE A DECISÃO RECORRIDA ESTÁ EM CONSONÂNCIA COM O ORDENAMENTO JURÍDICO VIGENTE. QUESTÃO QUE SE CONFUNDE COM O MÉRITO DO APELO. NECESSIDADE E UTILIDADE DO MANEJO DE APELAÇÃO PARA O ALCANCE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL PRETENDIDO PELA REQUERENTE. PREFACIAL RECHAÇADA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. PRETENSA CONDENAÇÃO DA REQUERIDA AO PAGAMENTO DE MULTA NOS TERMOS NO ART. 43, II, DA LEI N. 8.245/1991. AFASTAMENTO. COMPETÊNCIA PRIVATIVA DO JUÍZO CRIMINAL. EXIGÊNCIA DE MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA LOCATÍCIA QUE EM TESE CARACTERIZA CONTRAVENÇÃO PENAL. DECISÃO MANTIDA. "Consoante o art. 43, II, da Lei n. 8.245/91, a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação constitui contravenção penal. Contudo, tal previsão configura ilícito que repercute na esfera penal, competindo somente ao juízo criminal o processo e julgamento do mérito" (Apelação Cível n. 2012.079606-7, da Capital, rel. Des. Joel Figueira Júnior, Sexta Câmara de Direito Civil, j . 3-10-2013). FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC/2015. SENTENÇA PUBLICADA APÓS A VIGÊNCIA DO ATUAL DIPLOMA PROCESSUAL CIVIL. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA QUE SE IMPÕE. EXIGIBILIDADE SUSPENSA. AUTORA BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 98, § 3º, DO MESMO DIPLOMA LEGAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - AC: 03013470920168240125 Itapema 0301347-09.2016.8.24.0125, Relator.: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 12/12/2019, Sétima Câmara de Direito Civil)” (grifo acrescido)

Portanto, NÃO CONHEÇO do recurso de apelação neste particular.

Conheço do recurso, em parte, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

O cerne da inconformidade em apreço reside na pretensão (i) de reconhecimento da violação da boa-fé objetiva, em razão do aluguel do imóvel residencial não ter contemplado acesso a um depósito; (ii) de reconhecimento de que houve rescisão antecipada do contrato de aluguel; (iii) de restituição de valor descontado da caução a título de reparo de danos causados ao imóvel; (iv) de devolução em dobro do valor da caução, em razão da ausência de depósito do montante em conta poupança; e (v) de condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais.

A relação jurídica firmada entre as partes foi de locação de imóvel urbano residencial, regida, portanto, pela Lei n° 8.245/91, comumente denominada “Lei do Inquilinato”.

De início, a parte apelante sustenta a violação à boa-fé objetiva em razão da inexistência de acesso ao depósito.

Com efeito, o Código Civil, assim, dispõe:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Do atento exame ao instrumento contratual firmado entre as partes, contudo, observa-se que o contrato de locação não fazia referência expressa à inclusão de depósito como parte integrante do bem locado (ID. 84250864).

Demais, inexiste comprovação de que o referido espaço teria sido ofertado ao locatário ou manifestação acerca de sua essencialidade à conclusão da avença.

Portanto, não se pode presumir, sem base documental ou testemunhal idônea, que a ausência de acesso a espaço adicional configure ofensa à boa-fé contratual, sobretudo na ausência de demonstração de prejuízo concreto ou expectativa legítima frustrada.

Registre-se que um dos réus, em sede de depoimento pessoal, esclareceu que se trata de uma casa comumente alugada por temporada e, por tal razão, possui esse depósito, medindo cerca de 3m² (três metros quadrados), que serve para guardar objetos que os locatários não desejam utilizar e outros pessoais da locadora (https://playback.lifesize.com/#/publicvideo/8261cb83-3ee a-40d7-9987-b26b27192c11?vcpubtoken=e3182abe-86d1-4120-93eb-5a818428a47b).

O autor, lado outro, embora tenha referido a relevância do uso do depósito e que a privação de uso deste não teria sido esclarecida expressamente, não logrou êxito em comprovar tal alegação, referindo que, ainda assim, preferiu permanecer no imóvel, além de ter sido autorizado a guardar algumas coisas (https://playback. lifesize.com/#/publicvideo/26902228-33fe-402f-9e84-82a 02a5357f4?vcpubtoken=adee0703-f298-467e-8cd6-f6ec07 c3f3a7).

Observe-se que não se trata de um cômodo essencial à plena moradia, razão porque, ainda que se pudesse cogitar eventual omissão dolosa da locadora neste particular, a privação do uso de um depósito – cômodo que pode ser considerado útil, mas não indispensável, não tem o condão de configurar mácula à boa-fé objetiva.

Quanto à pretensa configuração de rescisão antecipada do contrato, não restou demonstrado qualquer ato unilateral ou motivado de uma das partes que caracterize resiliência antecipada, sendo incontroverso que o contrato foi extinto no termo final pactuado, conforme previsto contratualmente.

Observe-se que o instrumento previu o término do contrato em 27/1/2020, com possibilidade de prorrogação havendo acordo entre as partes (ID. 84250864 – pág. 2 pdf).

Ainda que se observe que foram iniciadas tratativas para prorrogação do contrato, a locadora manifestou não haver mais interesse no prolongamento do vínculo locatício.

Embora tal manifestação tenha ocorrido em 22/1/2020, foi resguardada a permanência no imóvel até o termo final (ID. 84250686); e, demais, a parte autora se manteve no imóvel até 10/4/2020 (ID. 84250688).

Portanto, a situação em tela não configura resolução contratual antecipada, descabendo o pleito indenizatório correlato.

No tocante à restituição de valores descontados da caução, o contrato de locação prevê a possibilidade de compensação por danos verificados no imóvel ao final da locação, sendo ônus do locador demonstrar os vícios ou prejuízos.

No caso em análise, verifica-se que o imóvel foi desocupado em 10/4/2020 (ID. 84250688) – ocasião em que, notoriamente, havia sido declarada a pandemia de COVID-19 no Brasil.

Exsurge dos autos que o autor realizou vistoria de entrega do imóvel em 8/5/2020, contudo, sobreveio vistoria por uma funcionária da parte ré/proprietária posteriormente, resultando na apresentação de orçamentos em 31/5/2020 (ID. 84250693) e fotografias (ID. 84250771).

Portanto, restaram demonstrados os danos efetivamente ocorridos no imóvel, não havendo elementos que infirmem sua veracidade. O desconto efetuado, portanto, encontra respaldo contratual e probatório, não se caracterizando qualquer ilegalidade.

Com relação ao pleito de devolução em dobro da caução, em razão da ausência de depósito em conta poupança, não se configura a má-fé da parte locadora ou resistência injustificada à devolução do valor.

Nos termos do §2º do art. 38 da Lei do Inquilinato, a caução deve ser restituída ao final do contrato, preferencialmente atualizada. A ausência de correção monetária enseja, quando muito, a incidência da devida atualização monetária e, eventualmente, juros legais, mas não justifica a repetição do valor em dobro, seja porque ausente previsão legal neste particular, seja porque nos termos do art. 940 do Código Civil, exigiria a comprovação de cobrança indevida e má-fé, elementos ausentes no presente caso.

Por derradeiro, diante da ausência da prática de ato ilícito pela parte ré e, consequentemente, violação a direito ou dano causado à parte autora, resta prejudicada a pretensão de reparação a título de danos morais.

Diante do não provimento do recurso, cumpre majorar a verba honorária sucumbencial para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, voto no sentido de conhecer em parte e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, majorando-se a verba honorária sucumbencial para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.

Sala de Sessões,    de                         de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS 

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA