PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA AFASTADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FRUSTRAÇÃO DO CONTRATO NÃO IMPUTÁVEL À PROMITENTE VENDEDORA. AUSÊNCIA DE PROVA DE DANO MATERIAL. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A obtenção do financiamento é responsabilidade do comprador, sendo o contrato de financiamento autônomo em relação à promessa de compra e venda.

2. Não houve comprovação de dano material, nem de ato ilícito que justifique indenização por dano moral.

3. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0000749-39.2012.8.05.0080, em que figuram como apelante WILSON ARRUDA DE GOES e como apelada DONELISA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA.

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em rejeitar a preliminar, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação, interposto por Wilson Arruda de Góes, em face da sentença (ID 31188368) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória movida contra Donelisa Construções e Incorporações Ltda, julgou improcedente o pedido.

Em suas razões recursais (ID 5645558), aduz, em breve síntese, que “...no dia 03/09/2008, o Sr. Nestor Freitas de Souza adquiriu um imóvel residencial caracterizado como sendo uma casa localizada no Condomínio Vila Bella, Casa 51, pelo preço certo e determinado de R$ 123.373,38…”.

Alega que, em razão do atraso na entrega do imóvel, “...aguardando a solução por parte da Ré, se passaram longos 06 (seis) meses sem que o comprador tivesse a posse efetiva do imóvel ou ainda, a solução do problema, quando este realizou a transferência do bem para o ora Demandante, conforme autorização colacionada e confeccionada pela própria construtora, em papel timbrado, sub-rogando nos direitos contratuais da casa…”.

Destaca que “...realizada a cessão dos direitos contratuais do imóvel em questão – frise-se, com papel timbrado pela Ré, tal como consta dos documentos constantes à fl. 177, o autor diligenciou junto à Ré a possibilidade de financiar o saldo devedor. Contudo, o mesmo não logrou êxito por ausência de documentos que deveriam ter sido juntados pela própria construtora, conforme exige o procedimento bancário. Tais documentos são certidões que viabilizariam diligências cartorárias, para registro e transferência do imóvel. …”.

Esclarece que “...mesmo não estando na posse do mesmo, o autor realizou pagamentos de IPTU e de taxa condominial a ele referente...”

Salienta que “...a responsabilidade civil objetiva é da parte ré pela má prestação dos serviços que ofereceu ao consumidor. E, como consequência disso, com base na teoria do risco do empreendimento, deverá suportar os danos morais e materiais provocados...”

Pugna pelo provimento do recurso, para que a sentença seja reformada e julgado totalmente procedente o pedido.

Intimada, a apelada apresentou contrarrazões de ID 31188374, impugnando, preliminarmente, a gratuidade de justiça e, no mérito, requerendo o improvimento do recurso.

Intimado para comprovar a hipossuficiência econômica a justificar o deferimento da gratuidade de justiça (ID 48539008), o Apelante colacionou os documentos de ID 4948817 a 49485072.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, ressalvando que o recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de recurso de apelação, interposto por Wilson Arruda de Góes, em face da sentença (ID 31188368) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória movida contra Donelisa Construções e Incorporações Ltda, julgou improcedente o pedido.

Da impugnação ao pedido de gratuidade de justiça

Sobre o deferimento do benefício da gratuidade de justiça, dispõe o art. 99, do CPC:

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

§ 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Do exame dos fólios, verifica-se que o Apelante instruiu o recurso com documentos que demonstram a hipossuficiência econômica a justificar o deferimento do pedido (ID 4948817 a ID 49485072).

Ademais, a parte recorrida não trouxe aos autos qualquer elemento apto a desconstituir a veracidade da declaração de hipossuficiência, razão pela qual rejeita-se a preliminar.

Mérito

Cinge-se a controvérsia, em suma, acerca da possibilidade, ou não, de indenização por danos materiais e morais decorrentes da não perfectibiização do contrato de financiamento para aquisição de imóvel.

Do exame dos fólios, observa-se que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel fora celebrado entre a parte apelada e o Sr. Nestor Freitas de Souza (ID 31187858 a 31187874), afirmando o apelante que celebrou cessão de direitos com este, Sr. Nestor.

Ocorre que, para comprovar tais alegações, o recorrente instruiu o feito apenas com o documento nomeado “autorização”, emitido em 24/11/2010, através do qual o sr. Nestor Freitas de Souza autorizou a apelada a “...dar encaminhamento ao processo de financiamento bancário da unidade de nº de porta 51 do empreendimento Condomínio Residencial Vila Bella...” em favor do Sr. Wilson Arruda de Góes (ID 31187902).

Ora, tal documento, por si só, não tem o condão de demonstrar a suposta cessão de direitos ocorrida entre o sr. Nestor e o recorrente, podendo ser considerado, no máximo, como autorização de financiamento de imóvel em nome de terceiro.

Isso porque pode-se verificar dos autos que o termo de recebimento da unidade foi emitida em nome do Sr. Nestor Freitas de Souza, em 15/04/2020, e por este assinado, não constando o nome do recorrente em nenhum outro documento em relação ao imóvel, tais como IPTU e taxa condominial, cujo pagamento alega este ter efetuado.

Quanto à frustração do financiamento do imóvel junto à instituição bancária, não há provas nos autos que tal fato tenha decorrido de conduta da empresa apelada.

Nos ID’s 31187909 a 31187911 há uma lista de documentos pendentes para conclusão do processo de financiamento, dentre eles, uma série de certidões, não restando esclarecido, entretanto, se deveriam ser providenciados pelo apelante ou pela empresa recorrida.

Em audiência de instrução, realizada em 11/09/2014 (ID 31187799), ouvido o Sr. Romeu de Souza Oliveira, funcionário do banco que acompanhou o pleito de financiamento do imóvel do Apelante, a testemunha declarou o seguinte:

“...que o autor deu início de um processo com o depoente para realizar o financiamento de um imóvel; que o vendedor do imóvel era DONELISA; que o processo foi interrompido porque faltou algumas certidões; que não se recorda se as certidões eram do comprador ou do vendedor; que se recorda que tinha uma proposta de financiamento, um pedido de avaliação do imóvel; que não se recorda se ambos estavam assinados; que haviam documentos assinados pela DONELISA; que não se recorda quais eram os documentos; que não se recorda se havia proposta de compra e venda; […] que o financiamento já havia sido aprovado, restando apenas a apresentação da documentação necessária para finalização; que precisa certidão tanto de quem está fazendo o financiamento quanto do devedor;[...] que de acordo com o valor salarial percebido pelo autor a época, o valor que seria dado de entrada para aquisição do imóvel e o valor objeto do financiamento, o crédito seria concedido ao autor bastando a apresentação de todas as documentações exigidas pelo Banco; que as propostas não finalizadas são descartadas no máximo em 90 dias...”

Ora, em regra, o contrato de financiamento imobiliário é autônomo em relação à promessa de compra e venda de imóvel, e a não obtenção do financiamento pelo adquirente não é fato imputável à promitente vendedora. Como aduzido até aqui, não restou demonstrado nos autos fato imputável a apelada em relação à frustração do financiamento do imóvel.

Nesta linha de intelecção:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO PACTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO REALIZADO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS. DEVOLUÇÃO INDEVIDA. MULTA CONTRATUAL. NÃO INCIDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Conforme precedentes desta egrégia Corte de Justiça, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento imobiliário, não havendo aprovação ou formalização do crédito, a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída unicamente ao promitente comprador, uma vez que, ao celebrar o ajuste, tinha plena consciência das disposições contratuais e da sua necessidade e capacidade de obtenção de crédito para financiamento do imóvel. 2 - Tendo em vista que o promitente comprador foi responsável pela rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, em razão da não formalização do necessário financiamento imobiliário, as arras são perdidas em favor dos promitentes vendedores, nos termos do art. 418 do Código Civil, não havendo, outrossim, de se falar em incidência de multa contratual em benefício do Autor. Apelação Cível desprovida.

(TJ-DF 07013447320188070001 DF 0701344-73.2018.8.07.0001, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 05/02/2020, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/02/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO COM IMOBILIÁRIA - FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO OBTIDO - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES - PRECEDENTE STJ - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADO. 1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel a responsabilidade pela aprovação do financiamento imobiliário é, em regra, de inteira responsabilidade do comprador. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, se o desfazimento do contrato ocorreu por iniciativa do comprador, é cabível a retenção, pela promitente vendedora, de até 25% dos valores pagos. 3. Não há que se falar em condenação por danos morais nos casos em que não restou configurado qualquer tipo de ofensa aos direitos de personalidade.

(TJ-MG - AC: 10000222064362001 MG, Relator: Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 08/11/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2022)

Quanto ao dano material, é aquele que atinge o patrimônio da parte, capaz de ser mensurado financeiramente e indenizado.

Nesta seara, considerando que o dano material consiste no prejuízo financeiro que a parte realmente sofreu, não restando comprovado nos autos prejuízo que o apelante alega ter suportado, seja atribuível a conduta da empresa apelada, não há que se falar em restituição de valores.

Ademais, considera-se também descabida a pretensão de recebimento da indenização por danos morais, uma vez que os aborrecimentos ficaram limitados à indignação da pessoa, sem qualquer repercussão ou desdobramento no mundo exterior.

A indenização por dano moral vem sendo entendida como forma de compensação pela dor, sofrimento ou constrangimento injustamente sofridos pela vítima, que possam merecer correspondente valor econômico apurável, além de punição para o ofensor, impedindo-lhe de repetir o ato ofensivo.

Entretanto, para que ocorra o dever de indenizar é necessária a demonstração da conduta culposa do agente, da existência do dano efetivo e do nexo de causalidade entre o ato e o resultado lesivo, pressupostos não atendidos no presente caso.

 Neste sentido:

CORRETAGEM. Pedido de devolução de valores e indenização por danos morais. Compra e venda do imóvel que não foi concretizada devido a não obtenção de financiamento bancário. Ciência da imobiliária sobre a necessidade da contratação de financiamento pelos autores para conclusão do negócio. Inexistência de pagamento de qualquer quantia aos promitentes vendedores. Situação que não se confunde com mera desistência ou arrependimento. Ausência de resultado útil que afasta o direito à comissão de corretagem. Verba indevida. Devolução de rigor. Precedentes. Danos morais não verificados. Situação excepcional não vislumbrada na hipótese em análise. Recurso parcialmente provido.(TJ-SP - AC: 10010470220218260084 SP 1001047-02.2021.8.26.0084, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 02/11/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/11/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II - A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais.

(TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021)

Face ao exposto, destarte, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença vergastada, por conseguinte. E, com fulcro no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária deve ser majorada para 17% sobre o valor da causa, mantendo suspensa sua exigibilidade, todavia, por ser o recorrente beneficiário da gratuidade de justiça

É, pois, como voto.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

 Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator