Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DERIVADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. FALÊNCIA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião extraordinária de imóvel urbano, sob o fundamento de ausência de animus domini e interrupção do prazo prescricional em razão da decretação de falência da proprietária do bem.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pela autora/apelante, iniciada com contrato de locação, pode ser qualificada como posse ad usucapionem; verificar se a decretação da falência da ré, no mesmo ano do início da posse alegada, interrompeu o curso da prescrição aquisitiva.

III. Razões de decidir

3. A posse exercida pela apelante decorreu de contrato de locação celebrado com a empresa falida, sendo precária e destituída de animus domini.

4. A mera alegação de que o contrato locatício seria fictício, sem prova robusta, não descaracteriza a origem derivada da posse.

5. O uso do contrato de locação como defesa em ação anterior movida pela massa falida reforça o reconhecimento da relação locatícia.

6. A decretação da falência da empresa em 1998, ano em que se iniciou a posse, interrompe o curso da prescrição aquisitiva, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

7. A existência de ação de reintegração de posse proposta pela massa falida contra a apelante comprova a oposição à posse e afasta o requisito da pacificidade.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. A posse decorrente de contrato de locação é precária e não configura animus domini, requisito essencial à usucapião. 2. A decretação da falência da proprietária do imóvel interrompe o prazo da prescrição aquisitiva. 3. A oposição manifestada por meio de ação de reintegração de posse descaracteriza a posse mansa e pacífica exigida para o reconhecimento da usucapião extraordinária."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208, 1.238; CPC, arts. 85, §11, 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1680357/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10.10.2017; TJBA, Apelação Cível nº 0555818-71.2014.8.05.0001, Rel. Desª Joanice Maria Guimarães de Jesus, 3ª Câmara Cível, pub. 03.06.2025; TJBA, Apelação Cível nº 8003100-92.2019.8.05.0146, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, 4ª Câmara Cível, pub. 02.06.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0308017-33.2013.8.05.0146; Recorrente: Nelizete da Silva Costa Matos; Recorrida: Massa Falida das Lojas Ipê Ltda;

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Março de 2026.

Trata-se de apelação cível, interposta por NELIZETE DA SILVA COSTA MATOS, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Juazeiro/BA, que, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária n° 0308017-33.2013.8.05.0146, ajuizada em desfavor da MASSA FALIDA DAS LOJAS IPÊ LTDA, julgou improcedente a demanda.

Irresignada, em suas razões recursais, aduz a apelante ter exercido posse por mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica e com “animus domini”, sem oposição da apelada.

Afirma que o contrato de locação foi apenas formalidade imposta pelo empregador como condição para entrega do imóvel, em dação em pagamento pelas verbas trabalhistas devidas.

Pontua que nunca pagou qualquer valor a título de aluguel, nem houve cobrança judicial por parte da empresa.

Menciona que realizou benfeitorias no imóvel e que a posse passou a ser exercida como se proprietária fosse.

Alude que o entendimento do juízo de origem diverge da jurisprudência do STJ, que admite a mutação possessória de locatário para usucapiente, desde que evidenciada a intenção de agir como proprietário.

Pugna, por fim, pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, com o reconhecimento da usucapião extraordinária e a condenação da recorrida ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais.

Concedida a gratuidade da justiça a apelante, pelo juízo de origem.

Apresentadas contrarrazões, ID 85576669, ocasião em que a parte apelada postulou a manutenção da sentença e o não provimento do recurso.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por sorteio, cabendo-me a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

Trata-se de apelação cível, interposta por NELIZETE DA SILVA COSTA MATOS, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Juazeiro/BA, que, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária n° 0308017-33.2013.8.05.0146, ajuizada em desfavor da MASSA FALIDA DAS LOJAS IPÊ LTDA, julgou improcedente a demanda, nos seguintes termos:

“...Consigne-se, ainda, porque importante, o fato de que, apesar de afirmar que promoveu melhoramentos no imóvel, deixou de colacionar aos autos qualquer comprovação de tal fato, deixando até mesmo de juntar simples fotografia da benfeitoria que diz ter realizado no bem, não havendo, assim, comprovação alguma de ter a autora promovido reformas em período anterior.

Em arremate, a autora, apesar de encontrar-se na posse do bem, não logrou êxito no preenchimento de todos os requisitos para concessão da sua pretensão, na medida em que, não houve a comprovação de possuir o imóvel usucapiendo como se fosse de sua propriedade.

Ante o exposto, amparado no artigo 1.238, do Código Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido constante da inicial, dando este feito por resolvido com resolução do seu mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a autora no pagamento das custas e honorários de advogado, estes fixados em 15% sobre o valor da causa, ficando sua exigibilidade suspensa ante o deferimento do pedido de justiça gratuita. …”

A demanda tem por objeto a declaração de domínio sobre imóvel urbano localizado na Avenida Flaviano Guimarães, nº 264, Centro, nesta Comarca, com 8 metros de frente por 28 metros de fundo.

Compulsando os autos, a autora alega exercer a posse do imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta desde 1998, sustentando que a ocupação teria ocorrido após contrato de locação firmado com a ré, o qual seria apenas mera formalidade, pois o imóvel lhe teria sido entregue como forma de pagamento de verbas rescisórias trabalhistas.

Requereu o reconhecimento da usucapião e a consequente declaração de domínio sobre o bem.

A demandada sustentou a ausência do requisito "animus domini", uma vez que a posse derivaria de contrato de locação, portanto precária.

Em sentença, o juízo julgou improcedente o pedido, entendendo que: a autora entrou na posse do imóvel por meio de contrato de locação, fato que descaracteriza o "animus domini"; a prova testemunhal, embora indicativa de longa permanência no imóvel, não comprova mudança da natureza da posse; não houve prova cabal das supostas benfeitorias ou da inexistência do vínculo locatício; a autora apresentou, em outra ação judicial, o contrato de locação como defesa, o que reforça a precariedade da posse.

Foi aplicada a norma do art. 1.238, do Código Civil, julgando-se improcedente o pedido de usucapião, com resolução do mérito (art. 487, I, CPC.

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação.

Pois bem.

A presente demanda versa sobre usucapião extraordinária, prevista no caput do art. 1.238, do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O ponto fulcral da lide reside na possibilidade, ou não, de reconhecimento do animus domini na posse exercida pela apelante, bem como na análise dos efeitos jurídicos da decretação de falência da empresa proprietária do imóvel sobre o curso da prescrição aquisitiva.

Da interrupção da prescrição aquisitiva pela falência

Consoante entendimento sedimentado do E. Superior Tribunal de Justiça, a decretação de falência interrompe o curso da prescrição aquisitiva relativamente aos bens integrantes da massa falida.

A intervenção estatal sobre o patrimônio do falido retira a disponibilidade dos bens e forma um conjunto patrimonial único – a massa falida objetiva – cuja função precípua é a satisfação dos credores.

Nesse sentido, é firme o entendimento:

FALIMENTAR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL . DESCABIMENTO. EFEITOS DA DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA. PATRIMÔNIO AFETADO COMO UM TODO. USUCAPIÃO . INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. MASSA FALIDA OBJETIVA. ART. 47 DO DL 7661/45 . OBRIGAÇÕES DE RESPONSABILIDADE DO FALIDO. 1. Ação ajuizada em 21/03/01. Recurso especial interposto em 09/12/14 e atribuído ao gabinete em 25/08/16 . Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é decidir se houve usucapião de imóvel que compõe a massa falida, à luz do DL 7.661/45 . 3. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, a da CF/88. 4 . A sentença declaratória da falência produz efeitos imediatos, tão logo prolatada pelo juízo concursal. 5. O bem imóvel, ocupado por quem tem expectativa de adquiri-lo por meio da usucapião, passa a compor um só patrimônio afetado na decretação da falência, correspondente à massa falida objetiva. Assim, o curso da prescrição aquisitiva da propriedade de bem que compõe a massa falida é interrompido com a decretação da falência, pois o possuidor (seja ele o falido ou terceiros) perde a posse pela incursão do Estado na sua esfera jurídica . 6. A suspensão do curso da prescrição a que alude o art. 47, do DL 7.661/45 cinge-se às obrigações de responsabilidade do falido para com seus credores, e não interfere na prescrição aquisitiva da propriedade por usucapião, a qual é interrompida na hora em que decretada a falência devido à formação da massa falida objetiva . 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

(STJ - REsp: 1680357 RJ 2015/0057599-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2017) - destaque meu

Ademais, conforme registrado nos autos, a falência das Lojas Ipê Ltda foi decretada em 15/10/1998, justamente no mesmo ano em que a autora alega ter iniciado sua posse.

Portanto, ainda que preenchidos os demais requisitos legais, a pretensão da autora já esbarraria na ausência de decurso de prazo hábil, dado que a interrupção da prescrição ocorreu no nascedouro da posse.

Da posse precária e ausência de animus domini

Ademais, mesmo que se afastasse a interrupção da prescrição, a posse exercida pela apelante não atende aos requisitos exigidos para a aquisição originária da propriedade por usucapião.

A autora admite que sua entrada no imóvel se deu por meio de contrato de locação com a então empregadora, ora ré. Embora sustente, lado outro, que o contrato seria fictício e que o imóvel teria sido entregue em dação de pagamento por verbas rescisórias trabalhistas, verifica-se nos autos a existência do referido contrato locatício, não impugnado eficazmente.

Consabido, a posse derivada de contrato de locação é precária, exercida em nome de outrem, desprovida de animus domini. O simples inadimplemento do aluguel ou a ausência de cobrança formal não transmuda, por si só, isoladamente, a natureza jurídica da posse.

A propósito:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0555818-71.2014.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LEA PEREIRA DOS SANTOS Advogado (s): APELADO: FERNANDO ANTONIO DE CASTRO Advogado (s):CARLOS EVERALDINO SOUZA DEIRO FILHO, MARCELO BLOIZI IGLESIAS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. RECONVENÇÃO EM AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA . RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ . CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. REGULARIDADE DA RECONVENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . 1. Cuida-se de apelação cível interposta por Léa Pereira dos Santos contra sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião por ela formulado e julgou procedente reconvenção apresentada por Fernando Antônio de Castro, terceiro interessado que interveio espontaneamente no feito. A sentença proferiu a titularidade do imóvel em favor do recorrido, decretou o despejo da autora, condenou-a ao pagamento de alugueis vencidos, a serem apurados em liquidação de sentença, e aplicou multa por litigância de má-fé, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. 2 . A ausência de audiência de instrução e julgamento não configura cerceamento de defesa quando o magistrado entende estarem presentes elementos suficientes nos autos para o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/2015. 3 . A existência de contrato de locação firmado entre as partes, com data anterior ao ajuizamento da presente ação, demonstra que a posse exercida pelo autor era precária, destituída do animus domini necessária à configuração da usucapião. Os documentos indicam, ainda, o ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança pelo recorrido, reforçando a natureza locatícia da relação. 4. A contestação e a reconvenção apresentadas pelo recorrido foram tempestivos, considerando seu comparecimento espontâneo aos autos . A reconvenção, embora desprovida de valor da causa e de recolhimento de custas, é válida, porquanto o reconvinte também é beneficiário da gratuidade de justiça, e não houve prejuízo à parte adversa ou violação ao contraditório. 5. Configura-se litigância de má-fé a conduta do autor ao ocultar a existência de relação locatícia com o recorrido, ajuizando a ação de usucapião em face de terceiro falecido, com a intenção de induzir o juízo a erro, nos termos do art. 80, inc . II, do CPC/2015. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos os autos deste processo n.º 0555818-71 .2014.8.05.0001, em que figura como apelante LÉA PEREIRA DOS SANTOS e, como apelado FERNANDO ANTÔNIO DE CASTRO . ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, conforme voto da Relatora. Sala de Sessões, de de 2025. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora Procurador (a) de Justiça JG25

(TJ-BA - Apelação: 05558187120148050001, Relator.: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/06/2025) - destaque meu

APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO. POSSE ORIGINÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO DEMONSTRADA A MODIFICAÇÃO DA NATUREZA DA POSSE . AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINIS. POSSE PRECÁRIA E NÃO PACÍFICA. AJUIZAMENTO DE AÇÕES DE DESPEJO E DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO APELADO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À USUCAPIÃO . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-BA - APL: 01384708120098050001, Relator.: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/12/2019) - destaque meu

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003100-92.2019.8 .05.0146 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: MARIA DE FATIMA CIRQUEIRA DE CARVALHO Advogado (s): MARIVANIA RODRIGUES OLIVEIRA APELADO: HUMBERTO GONCALVES MUNIZ Advogado (s):FABRICIA ARAUJO MATOS PIRES DE SOUZA ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA . AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. POSSE PRECÁRIA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL . IMPOSSIBILIDADE DE CONVERSÃO AUTOMÁTICA EM POSSE AD USUCAPIONEM. INEXISTÊNCIA DE POSSE MANSA E PACÍFICA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I . Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de aquisição da propriedade por usucapião, sob o fundamento de não estarem presentes os requisitos essenciais, em especial o animus domini e a posse mansa e pacífica. A apelante questiona a legitimidade do réu para contestar a ação, a valoração dos depoimentos testemunhais e a existência de relação locatícia. II . Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o réu possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião; (ii) se estão presentes os requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião, especialmente o animus domini e a posse mansa e pacífica pelo tempo legalmente exigido. III. Razões de decidir 3 . A legitimidade passiva do réu resta configurada diante dos elementos que demonstram a posse e administração do bem por sua família, como comprovantes de pagamento de IPTU e contas de água em nome dos herdeiros de seu pai, bem como pela existência de contrato de locação firmado entre a autora e a genitora do réu. 4. A perícia grafotécnica confirmou a autenticidade da assinatura da autora no contrato de locação, fato suficiente para descaracterizar o animus domini, requisito essencial para a aquisição da propriedade por usucapião, uma vez que a posse derivada de contrato de locação é, por natureza, precária. 5 . A simples interrupção do pagamento de aluguéis não tem o condão de converter automaticamente a posse precária em posse ad usucapionem, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça. 6. As notificações para desocupação enviadas à autora nos anos de 2014 e 2017 caracterizam oposição à sua posse, desconfigurando a alegada posse mansa e pacífica necessária para a usucapião. 7 . Embora a função social da propriedade seja um princípio constitucional relevante, ela não pode ser invocada para afastar os requisitos legais da usucapião, sob pena de violação ao direito de propriedade, igualmente protegido pela Constituição Federal. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e não provido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 15% para 20% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária . Tese de julgamento: "1. A existência de contrato de locação impede a caracterização do animus domini, requisito essencial para a aquisição da propriedade por usucapião. 2. O mero inadimplemento do aluguel não transforma automaticamente a posse precária em posse ad usucapionem ." __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208, 1.238; CPC, arts . 85, §11, 98, §3º, 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ - AREsp: 2637147, Relator.: Ministro João Otávio de Noronha, Data de Publicação: DJ 22/11/2024 . Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003100-92.2019.8.05 .0146, em que figura como apelante Maria de Fátima Cirqueira de Carvalho e como apelado Humberto Gonçalves Muniz, acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em rejeitar a preliminar, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do condutor. Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator

(TJ-BA - Apelação: 80031009220198050146, Relator.: MARCELO SILVA BRITTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/06/2025) - destaque meu

Outrossim, no caso em análise, a apelante utilizou o próprio contrato de locação como meio de defesa em ação de reintegração de posse anteriormente ajuizada pela massa falida, o que reforça a ausência de intenção de dono e evidencia que a relação jurídica locatícia se manteve vigente e reconhecida pela própria autora.

Por fim, deve-se considerar o ajuizamento da ação de reintegração de posse nº 0303816-32.2012.8.05.0146, promovida pela apelada, fato que configura inequívoca oposição à posse da recorrente. Tal circunstância, por si só, rompe o requisito da posse pacífica, ininterrupta e sem contestação, inviabilizando, decerto, o acolhimento da usucapião.

Conclusão:

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença incólume, em todos os seus termos, por conseguinte.

E, com fulcro no art. 85, §11 do CPC, majorar a verba honorária para 18% (dezoito por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser paga pela apelante.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator