PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508192-85.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: H M LIVRARIA E PAPELARIA LTDA |
| Advogado(s): AMANCIO LIRIO BARRETO NETO, ODONEL VILAS BOAS JUNIOR |
| APELADO: ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como CLEMENTINA GOMEZ DE OLLERO |
| Advogado(s): RICARDO RAMOS DE ARAUJO |
Como visto, trata-se de apelação cível de n.º 0508192-85.2016.8.05.0001 interposta por H M Livraria e Papelaria Ltda contra a sentença proferida pelo D. Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou improcedente o pedido renovatório formulado na presente ação, condenando a autora/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso.
Trata-se de ação renovatória de contrato de locação não residencial, ajuizada pela apelante com fundamento no art. 51 da Lei nº 8.245/91, visando obter a renovação compulsória de contrato de locação comercial celebrado com o Espólio de Clementina Gomez de Ollero.
O juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, após regular instrução probatória, julgou improcedente o pedido renovatório, ao fundamento de que a autora não comprovou o atendimento integral dos requisitos legais, notadamente no tocante à manutenção da garantia locatícia (fiança).
Irresignada, a apelante sustenta, em síntese, que: (i) preenche todos os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato para a renovação compulsória; (ii) o laudo pericial produzido nos autos confirma a razoabilidade do aluguel proposto; (iii) a desocupação do imóvel trará graves prejuízos à continuidade de suas atividades comerciais, ferindo os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Requer a reforma da sentença para que seja julgada procedente a ação renovatória.
II. Da renovação compulsória do contrato e seus requisitos legais
O art. 51 da Lei nº 8.245/91 assegura ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial, desde que preenchidos os seguintes requisitos:
(i) contrato celebrado por escrito e com prazo determinado;
(ii) exploração do mesmo ramo de comércio, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos;
(iii) cumprimento pontual das obrigações contratuais.
Tais requisitos, contudo, não se presumem e devem ser cabalmente demonstrados pelo locatário que busca a renovação, sob pena de improvimento da pretensão renovatória:
Ementa: PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA . RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO DENTRO DE 30 (TRINTA) DIAS APÓS FINDADO O PRAZO DETERMINADO NO CONTRATO. RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA . REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Independentemente da possibilidade de renovação automática da locação por prazo indeterminado caso a locatária permaneça no imóvel por mais de 30 (trinta) dias após o término da vigência contratual originária, os locadores enviaram notificação extrajudicial à locatária a fim de que ela desocupasse o imóvel dentro desse prazo . II. A renovação compulsória do contrato de locação não residencial prevista no artigo 51 da Lei 8.245/1991 possui requisitos cumulativos, não tendo a locatária preenchido o previsto no inciso II (o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos). III . Prescindível a análise sobre a razão pela qual o locador busca a retomada do imóvel em caso de denúncia vazia. IV. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-DF 0711498-32 .2023.8.07.0016 1854506, Relator.: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Data de Julgamento: 24/04/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 09/05/2024)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AFASTADA . CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. POSSIBILIDADE . AÇÃO RENOVATÓRIA INFUNDADA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. LEI Nº 8.245/91 . INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. FUNDO DE COMÉRCIO E LUCROS CESSANTES. ATRELADOS À POSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO. BENFEITORIAS . INDENIZÁVEIS, SALVO EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. I . Em atenção ao princípio da dialeticidade, cumpre à parte recorrente apresentar os fundamentos de fato e de direito com os quais impugna o ato decisório, devendo apontar os pontos em que o juiz errou e por quais motivos se pode chegar a esta conclusão, não sendo suficientes alegações genéricas ou mera remissão aos termos da petição inicial. II. Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal se, no recurso interposto, a apelante se volta contra a sentença atacada, apresentando pedido de reforma da sentença, que possibilita o contraditório e o julgamento do recurso. III . Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário decai do direito a renovação do contrato se não propuser a ação pertinente (renovatória) no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, bem como, caso não preencha cumulativamente os requisitos previsos no artigo 51 da Lei nº 8.245/91. IV. Os contratos de locação comercial por tempo indeterminado não estão sujeitos à renovatória, por não preencherem os requisitos legais (prazo determinado) . V. De acordo com o § 3º do artigo 52 da Lei nº 8.245/1991, o direito à indenização pelo fundo de comércio e lucro cessantes está direitamente atrelado ao direito à renovação compulsória da locação não residencial, ou seja, em relação aos contratos de locação por prazo determinado, o que, por certo, não é o caso dos autos, eis que o contrato locatício em evidência é por prazo indeterminado. VI . Constatado no feito que as partes litigantes firmaram contrato locatício, tendo a locatária expressamente renunciado ao direito das benfeitorias e de retenção, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/1991, não há que se falar em indenização. VII . O mero descumprimento contratual não é suficiente para caracterizar o dano moral, dependendo de prova da repercussão na esfera íntima das partes, a ponto de causar-lhes dor, angústia e sofrimento que superem o mero dissabor, o que não se verifica no caso vertente, motivo pelo qual não há se falar em indenização por danos morais. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJ-GO 5539529-64.2021 .8.09.0051, Relator.: ALTAIR GUERRA DA COSTA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/12/2023)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - REQUISITOS - EXATO CUMPRIMENTO CONTRATUAL - NÃO VERIFICAÇÃO. 1. O direito à renovação do contrato de locação comercial pressupõe que, cumulativamente, o contrato seja escrito e com prazo determinado de, no mínimo, 05 anos, e o locatário esteja explorando o comércio no mesmo ramo há pelo menos três anos. 2 . O art. 71, II, da Lei de Locações prescreve, exige, ainda, "a prova do exato cumprimento do contrato em curso". 3. O inadimplemento, ainda que pequeno, obsta o direito a renovação compulsória do contrato .
(TJ-MG - AC: 10000170258065002 MG, Relator.: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 07/05/2020, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2020)
III. Da manutenção da garantia locatícia (fiança)
A análise dos autos revela que a apelante não apresentou prova idônea de que os fiadores originalmente vinculados ao contrato mantiveram sua idoneidade econômica para fins de renovação.
Com efeito, exige o art. 71 da Lei nº 8.245/91 que a petição inicial da ação renovatória de contrato de locação esteja instruída com a prova da atual idoneidade financeira do fiador e da outorga do cônjuge em relação à fiança, conforme se verifica dos incisos V e VI, abaixo transcritos:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
(...)
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
(...)
Na hipótese, verifica-se que o Requerente não comprovou a idoneidade do fiador, aduzindo apenas que o fiador se manteve o mesmo, o que, contudo, não se revela suficiente para suprir a exigência legal, na medida em que o legislador aponta expressamente que cabe ao locatário demonstrar a idoneidade financeira mesmo que não haja alteração do fiador.
A respeito do tema, cumpre trazer importante precedente do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a exigência da demonstração da idoneidade financeira atualizada do fiador, ainda que este se mantenha o mesmo, advém da inegável possibilidade de alteração da situação econômica do fiador, uma vez que os contratos de locação, certamente, duram tempo suficiente para que isso ocorra.
A corroborar:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA IDONEIDADE FINANCEIRA DO FIADOR. EXIGÊNCIA PREVISTA NO ART. 71, V, DA LEI 8.245/91.
1. Ação ajuizada em 18/12/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
2. O propósito recursal, a par da análise da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a presente ação renovatória de contrato de locação deve ser extinta por ausência de comprovação da idoneidade financeira dos fiadores.
3. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
4. A fim de aperfeiçoar as regras e procedimento sobre locação de imóvel urbano, foi promulgada a Lei 12.112/09, que alterou a redação original de alguns dispositivos da Lei 8.245/91, sendo um dos dispositivos legais alterados, justamente, o art. 71, V, da referida lei.
5. Realmente, dada a atual redação do dispositivo legal, a questão acerca da comprovação da idoneidade financeira do fiador quando da propositura da ação renovatória ganhou novas luzes, uma vez que a lei passou a ditar, de forma expressa, a necessidade de comprovação da atual idoneidade financeira do fiador, mesmo que não haja a sua alteração ou substituição.
6. Além de referir-se expressamente à necessidade de comprovação da idoneidade financeira, ainda que não haja a alteração do fiador do contrato primitivo, ao utilizar a expressão "atual", a nova redação faz crer que tal exigência se dá diante da inegável possibilidade de alteração da situação econômica do fiador, uma vez que os contratos de locação, certamente, duram tempo suficiente para que isso ocorra.
7. Destarte, tendo em vista que o acórdão recorrido considerou por desnecessária a comprovação liminar da idoneidade financeira do fiador - porque não houve a substituição daquele garantidor -, mostra-se imperiosa a sua reforma.
8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
( REsp 1582214 / SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 23/04/2019, DJe 26/04/2019)
No mesmo sentido:
Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de improcedência. Apelo do autor . Descumprimento do contrato em curso, em especial quanto à obrigação de contratação de seguro contra incêndio, que obsta o direito à renovação. A garantia originalmente prestada no contrato de locação se estendia por todo o período da relação jurídica, além de estar devidamente comprovada a idoneidade financeira dos caucionantes, por meio do imóvel de sua propriedade, livre e desembaraçado. A caução oferecia pelo locatário em substituição não está à altura daquela. O valor do título de capitalização corresponde a aproximadamente três meses de aluguel, apenas . Idoneidade não vislumbrada. A fiança é contrato celebrado entre credor e fiador, sendo expressa e justificada a falta de consentimento dos locadores quanto à garantia ofertada. Apelação não provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 10285340720188260001 São Paulo, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 14/09/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/09/2022)
Apelações Cíveis. Ação Renovatória. Civil. Locação não residencial . Sentença de procedência, decretando a renovação do contrato firmado entre as partes pelo período de cinco anos contados a partir de 01/10/18, e arbitrando como aluguel mensal inicial o valor de R$ 3.917,00 (três mil novecentos e dezessete reais), mantidas todas as demais cláusulas e condições estipuladas no contrato, inclusive aquelas referentes à correção do aluguel. Irresignação de ambos os litigantes. Art . 71, V e VI, da Lei nº 8.245/91, que exige que a petição inicial da ação renovatória de contrato de locação esteja instruída com a prova da atual idoneidade financeira do fiador e da outorga do cônjuge em relação à fiança. Ausência de comprovação da idoneidade do fiador pelo Autor. Fato de o fiador se manter o mesmo que não se revela suficiente para suprir a exigência legal . Legislador que aponta expressamente que cabe ao locatário demonstrar a idoneidade financeira "mesmo que não haja alteração do fiador". Inexistência da referida demonstração que foi aduzida em defesa, em sede de contestação, não tendo o Postulante se manifestado em Réplica a respeito da questão. Juízo que, ao rejeitar a preliminar suscitada pelos Réus, apontou, de outro lado, que "cabe na fase probatória a discussão sobre a idoneidade ou não do fiador indicado", oportunizando a produção de prova documental suplementar pelo Demandante, o que não restou efetivado. Requisito constante do art . 71, V, da Lei nº 8.245/91 que não foi preenchido. Improcedência do pleito autoral que se impõe. Precedentes do Insigne Superior Tribunal de Justiça e deste Nobre Sodalício . Reforma da sentença para reconhecer a improcedência do pleito autoral. Inversão dos ônus sucumbenciais, com a condenação do Autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, fixados em 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerado, em tal percentual, o trabalho desenvolvido em sede recursal. Conhecimento de ambos os recursos e provimento do Apelo defensivo, restando prejudicada, no mérito, a irresignação autoral. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00098017220188190205 202200105661, Relator.: Des(a) . SÉRGIO NOGUEIRA DE AZEREDO, Data de Julgamento: 10/03/2022, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 17/03/2022)
IV. Do laudo pericial e seu impacto na demanda
O laudo pericial confirmou que o valor do aluguel proposto pela autora estava em conformidade com o mercado.
Todavia, é certo que o laudo pericial não supre a ausência de comprovação dos requisitos legais para a renovação compulsória. O valor locativo razoável é apenas um elemento da análise, mas não afasta a exigência de comprovação do preenchimento integral das condições do art. 51 da Lei nº 8.245/91.
V. Da alegada função social do contrato e continuidade empresarial
Por fim, a apelante invoca os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato para justificar a manutenção da locação, sustentando que a desocupação do imóvel inviabilizará suas atividades comerciais.
Apesar da relevância econômica e social de uma empresa em funcionamento há décadas, não se pode sobrepor tais considerações ao direito do proprietário de reaver o imóvel ao término do contrato, sobretudo diante da ausência de preenchimento dos requisitos para a renovação compulsória.
Outrossim, não se pode esquecer que o direito de reaver o bem, por denúncia vazia, prescinde de fundamentação, por se tratar de direito potestativo do proprietário. A corroborar:
EMENTA DIREITO CIVIL E LEI 8.245/91 – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO INDETERMINADO – MOTIVAÇÃO – DESNECESSIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – REQUISITOS – NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – TRINTA DIAS – ARTIGO 57 – SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. 1. O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8 .245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador. 2. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009826-75.2022.8.11 .0003, Relator.: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 11/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8053705-53.2023.8 .05.0000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: MAYNARD COMERCIO DE PECAS E ACESSORIOS AUTOMOTORES E SERVICOS LTDA Advogado (s): RICARDO RAMOS DE ARAUJO AGRAVADO: WAL MART BRASIL LTDA Advogado (s):JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA, IGOR GOES LOBATO ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL . ARGUIÇÃO DE CONEXÃO COM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO RENOVATÓRIO NA AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO VIGENDO POR TEMPO INDETERMINADO. RESCISÃO DE CONTRATO QUE SE TRATA DE DIREITO POTESTATIVO . ART. 57 DA LEI N. 8.245/91 . AUSÊNCIA DE CONEXÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. 1 . A conexão se refere a instituto processual que visa evitar a prolação de decisões conflitantes sobre um mesmo fato pelo órgão judicante e assim proporcionar a melhor efetividade do provimento jurisdicional. 2. A pretensão do Agravado na ação principal se refere a pedido de despejo imotivado, sem discussão de eventual débito de aluguéis pela Locatária. 3 . Ação revisional proposta pelo Agravante anteriormente, sem pedido renovatório. 4. Inexistência de conexão, considerando que a ação de despejo e a ação revisional possuem pedidos distintos, não havendo risco de decisões conflitantes. 5 . Contrato locatício por prazo indeterminado constitui direito potestativo à denúncia unilateral, desde que, concedido prazo de trinta dias para desocupação voluntária do imóvel. Requisito cumprido pela locadora. 6. Recurso conhecido e não provido . Decisão mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º 8053705-53.2023 .8.05.0000, em que figuram como Agravante MAYNARD COMERCIO DE PECAS E ACESSORIOS AUTOMOTORES E SERVICOS LTDA e como Agravado WAL MART BRASIL LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator . Sala de Sessões,. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães Relator Presidente
(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80537055320238050000, Relator.: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, Data de Julgamento: 30/01/2024, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2024)
VI. Conclusão
Diante do exposto, VOTO no sentido de NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau que julgou improcedente o pedido renovatório.
Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 20% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
É como voto.
Salvador, data em sistema.
Salvador, data em sistema.
Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos
Relator
A8