PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. INDEFERIMENTO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. PLEITO DE BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL E AVERBAÇÃO DE DEMANDA JUDICIAL A MARGEM DO REGISTRO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIOS JURÍDICOS PRETENSAMENTE CELEBRADOS POSTERIORMENTE À AQUISIÇÃO DE PARCELA DE IMÓVEL PELO RECORRENTE. VÍCIOS SUPOSTAMENTE DECORRENTES DA AUSÊNCIA DE SUA ANUÊNCIA. IMPERTINÊNCIA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA EM FAVOR DO BANCO RODODENS S/A ANTERIORMENTE À AQUISIÇÃO LEVADA A EFEITO PELO RECORRENTE. GARANTIA DEVIDAMENTE REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DE ALEGAÇÃO DESCONHECIMENTO POR PARTE DO AGRAVANTE. IMÓVEL POSTERIORMENTE DADO EM PAGAMENTO DE DÍVIDA CONTRAÍDA PELA ALIENANTE EM FAVOR DA ATF PATRIMONIAL LTDA. RECORRENTE QUE NÃO PROCEDEU AO OPORTUNO REGISTRO DO CONTRATO DE AQUISIÇÃO DO BEM NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ARTS. 217 E 221 DA LEI Nº 6.2015/73. INOPONIBILIDADE PERANTE TERCEIROS DE BOA-FÉ. EVENTUAL ÊXITO DA PRETENSÃO INICIAL QUE DEVE RESTAR SUBROGADO NO PREÇO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM PREJUÍZO DE OUTRAS PERDAS E DANOS QUE VENHAM A SER CONCRETAMENTE DEMONSTRADOS. ARTS. 52, §1º, E 55 DA LEI Nº 13.097/2015. PRECEDENTE DO STJ. ATF PATRIMONIAL E EVENTUAIS ADQUIRENTES SUBSEQUENTES QUE SE ENQUADRAM NO CONCEITO DE TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RESTRIÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE AQDUIRIDO PELOS TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE UTILIDADE DO PLEITO DE BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL E AVERBAÇÃO DE DEMANDA JUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8017889-15.2020.8.05.0000, em que figuram como apelante KLEBER SILVA VERAS e como apelada MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP e outros (4).

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Não provimento - Unânime

Salvador, 16 de Maio de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O presente Agravo de Instrumento foi interposto por KLEBER SILVA VERAS, contra decisão proferida MM. Juiz de Direito da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Ordinária nº 8001886-79.2020.8.05.0001, proposta pelo próprio Recorrente, indeferiu a medida liminar vindicada, consoante os termos adiante transcritos:

No caso em tela, deve-se inicialmente registrar a condição da ATF PATRIMONIAL de adquirente de boa fé, uma vez que por ocasião da transferência de domínio inexistia qualquer anotação relacionado à cessão de direitos firmada pelo autor na Matrícula do imóvel em discussão.

Ressalte-se ainda que com a consolidação da transferência de titularidade, o bloqueio somente serviria para limitar o exercício do pleno domínio pela atual proprietária, que, registre-se, não participou de qualquer negócio jurídico com o acionante.

Deve-se também pontuar que, ao revés do quanto alega o autor, o contrato de cessão não imputou à MIRANTE EMPREENDIMENTOS a obrigação de registro da avença imobiliária, mas possibilitou que o próprio autor pudesse efetuar a averbação consoante a cláusula 6.4 abaixo colacionada:

(...)

Logo, a desídia do demandante também, por certo, contribuiu para o ocorrido.

Ademais, nada impede que o autor, caso entenda necessário, registre diretamente a existência da presente demanda perante o cartório.

Ante o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA requerida pela parte autora.

Inicialmente, justifica a recorrente o cabimento da interposição do Agravo de Instrumento.

No mérito, sustenta a recorrente que, em 08/01/2015, celebrou um contrato com a Mirante Empreendimentos LTDA. prevendo a aquisição de 50% da unidade 301, do Edifício Magistrale.

Sucede que posteriormente ao aludido contrato, a referida agravada teria dado a integralidade do bem em hipoteca ao Banco Rodobens S/A, celebrando, ainda, termo de confissão de dívida em favor da credora ATF Patrimonial LTDA, oportunidade em que o imóvel foi, novamente, oferecido para adimplemento dos débitos da primeira recorrida.

Afirma, assim, que tais atos negociais, celebrados sem seu conhecimento e anuência, violariam as previsões previamente entabuladas entre o agravante e a Mirante Empreendimentos LTDA., não devendo, pois subsistir.

Salienta que teria sido a Mirante Empreendimentos LTDA a responsável pela ausência de registro do contrato celebrado entre os litigantes na matrícula do imóvel, ressaltando ter notificado a aludida pessoa jurídica para realizar a prenotação.

Nessa ordem de ideias, argumenta ser cabível o deferimento da medida liminar vindicada, procedendo-se “(...) o bloqueio da matrícula do imóvel em questão até que haja o trânsito em julgado da demanda, visando proteger seu patrimônio – regularmente adquirido em 08 de janeiro de 2015 –, impedindo a alienação do bem ou a celebração de quaisquer outros negócios jurídicos sobre ele.”

Pontua a presença dos requisitos necessários à concessão da antecipação da tutela, salientando, ainda, a inexistência de periculum in mora inverso.

Tece considerações acerca do princípio da força obrigatória dos contratos, reiterando a tese de que a Mirante Empreendimentos LTDA teria descumprido a avença celebrada entre as partes.

Conclui, pugnando pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, requerendo, ao final, que seja provido integralmente para reformar a decisão atacada, nos termos das razões expendidas.

No id 8064735 foi indeferido o efeito suspensivo ativo vindicado pelo recorrente.

O BANCO RODOBENS S/A apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento (id 10607336), refutando-o em todos os seus termos.

Consoante certidão de id 12547678, a ATF Patrimonial LTDA não apresentou contrarrazões ao recurso.

No id 17415688 a MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP e Outros apresentaram contrarrazões ao agravo de instrumento, refutando-o em todos os seus termos.

No id 22378580 a antiga Desa. Relatora solicitou a inclusão do feito em pauta de julgamento, declarando, posteriormente, seu impedimento.

Redistribuído o processo, coube à Subscritora a relatoria do presente agravo de instrumento.

É o que cumpre relatar, destacando, por fim, a possibilidade de sustentação oral no presente recurso.

É o relatório. 

Salvador/BA, 28 de abril de 2022.

 Desa. Regina Helena Ramos Reis 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O presente agravo preenche os requisitos necessários de admissibilidade, devendo, pois, ser conhecido.

Adentrando ao mérito da insurgência, vale destacar que para concessão de tutela de urgência initio litis alguns requisitos se mostram imprescindíveis.

Nessa senda, quer se trate de antecipação de tutela ou, ainda, de quaisquer das medidas cautelares postas à disposição do juiz e das partes, ao menos o fumus bonis iuris, ou evidência da probabilidade do direito e o periculum in mora, ou perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, devem estar presentes para concessão da medida in limine.

Na espécie, deve-se salientar, ainda, que o deslinde da questão debatida no presente recurso cinge em se determinar cabimento ou não da medida liminar pleiteada pela parte agravante na ação originária.

Assim, a cognição exauriente acerca de cada uma das teses e dispositivos legais que venham a ser suscitados pelas partes na instância a quo, encontra-se obstada ante a típica cognição superficial própria das tutelas de urgência, ressaltando-se, ainda, que o conhecimento de tais matérias transborda os limites do presente agravo de instrumento, sob pena de se incorrer em prejulgamento da ação originária.

Consoante previamente relatado, o recorrente afirma ter celebrado um contrato com a Mirante Empreendimentos LTDA. prevendo a aquisição de 50% da unidade 301, do Edifício Magistrale, narrando, em síntese, que após a celebração de tal avença, a integralidade do imóvel teria sido dada em garantia, bem como em pagamento de débitos contraídos pela aludida recorrida junto ao  BANCO RODOBENS S/A e à ATF Patrimonial LTDA.

Argumenta, assim, que tais atos negociais, celebrados sem seu conhecimento e anuência, violariam as previsões previamente entabuladas entre o agravante e a Mirante Empreendimentos LTDA., não devendo, pois subsistir.

Nessa senda, pretende o deferimento da medida liminar vindicada, procedendo-se “(...) o bloqueio da matrícula do imóvel em questão até que haja o trânsito em julgado da demanda, visando proteger seu patrimônio – regularmente adquirido em 08 de janeiro de 2015 –, impedindo a alienação do bem ou a celebração de quaisquer outros negócios jurídicos sobre ele.”

De logo, deve-se pontuar que diversamente do que sustenta o recorrente, o imóvel objeto da lide encontrava-se hipotecado em favor do BANCO RODOBENS S/A desde 05/09/2013.

Com efeito, do exame da matrícula do imóvel (fls. 05/06 do id 80334585 dos autos de origem), observa-se que o empreendimento imobiliário, que englobava a futura unidade autônoma nº 301, foi dado em garantia em favor da precitada instituição bancária, que figurou como agente financiador da incorporação.

Desse modo, é de assumir que o referido ônus foi, automaticamente, transferido para a unidade autônoma nº 301, quando do desmembramento desse imóvel da sua matrícula mãe, o que somente veio a ocorrer em 18/09/2017 (fls. 07 do id 80334585 dos autos de origem).

Sem guarida, portanto, a alegação do recorrente de que “(…) o imóvel em testilha fora gravado com Hipoteca em favor da Rodobens Companhia Hipotecária, ora Quarta Agravada, tendo sido celebrada cessão do crédito decorrente da alienação do aludido imóvel, sem a anuência do Agravante, em 10 de abril de 2015, quatro meses após o contrato pactuado.”

Saliente-se, por oportuno, que a data de 10/4/2015 refere-se, tão somente, ao dia em que o 6º Registro de Imóveis expediu uma certidão dando conta da hipoteca do imóvel em favor do BANCO RODOBENS S/A (id 43685382 dos autos de origem), não se referindo, todavia, à data de celebração do pacto de garantia. Nesse ponto, cabe ressaltar que a predita certidão fez referência expressa aos apontamentos R-9 e AV-10, lançados na matrícula do imóvel ainda em setembro de 2013, como afirmado alhures.

Conclui-se, por conseguinte, que a pretensão recursal, no que sustenta a anterioridade de aquisição do imóvel em relação à hipoteca dada em favor da instituição bancária, traduz reduzida verossimilhança, não sendo suficiente para amparar o pleito antecipatório formulado pelo recorrente na Origem.

Passemos, então, ao exame da alegação de que a alienação posterior da unidade imobiliária à ATF Patrimonial LTDA ampararia a pretensão liminar de bloqueio de matrícula do imóvel e registro da existência da presente demanda judicial sobre o bem.

Rememore-se que em 08/01/2015, o recorrente firmou junto à Mirante Empreendimentos LTDA. prevendo a aquisição de 50% da unidade 301, do Edifício Magistrale (id 43685800 dos autos de origem).

Na avença restou expressamente pactuado que as partes encontravam-se autorizadas a proceder seu registro junto ao competente Cartório de Imóveis, senão vejamos:

6.4 – O presente instrumento, ressalvada a hipótese de inadimplemento, é celebrado em caráter irrevogável e irretratável e, assim, extensivo e obrigatório aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos contratantes, ficando desde, já, autorizados todos os registros, averbações e cancelamentos que forem necessários perante o Oficial de Registro de Imóveis competente.

(fl. 05 do id 43685800)

Frise-se que a disposição contratual, em que pese salutar, demonstra-se, todavia, despicienda, vez que a possibilidade de registro de escritura de compra e venda e/ou cessão de direitos sobre imóvel, por qualquer dos contratantes, decorre da própria legislação pátria, que nos arts. 217 e 221 da Lei nº 6.015/73 preconiza:

Lei nº 6.015/73

Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.

Art. 221 - Somente são admitidos registro

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

O mandamento legal, é ademais, corroborado pela jurisprudência pátria, senão vejamos:

Processual civil – Ação movida pelo vendedor buscando compelir os compradores a levar a registro escritura de venda e compra de imóvel. Pedida também indenização por danos materiais (consistentes nos débitos fiscais do bem, posteriores à alienação, mas pagos pelo autor) e danos morais (em razão de ter o vendedor sofrido ações judiciais por dívidas do comprador, que não cumpriu sua obrigação de levar o título a registro) - Indeferimento da exordial por falta de interesse de agir, uma vez que o registro também pode ser feito pelo próprio vendedor (o aqui autor) - Consequente extinção do processo sem apreciação do mérito – Inadmissibilidade - Sentença anulada, por não terem sido examinados os demais pedidos de cunho indenizatório - Remessa dos autos ao juízo de origem para o regular prosseguimento do feito - Recurso provido, com observação.  
(TJSP;  Apelação Cível 0001962-23.2012.8.26.0201; Relator (a): Roberto Maia; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Garça - 1ª. Vara Judicial; Data do Julgamento: 09/10/2012; Data de Registro: 11/10/2012)

Dessa forma, tem-se que no momento da celebração da avença, foi facultada ao recorrente a possibilidade de seu registro junto à matrícula do imóvel, providência que, todavia, deixou de adotar, sem justificativa plausível, devidamente demonstrada nos presentes fólios.

Não há, portanto, que se acatar a irresignação no que pretende transferir exclusivamente para o vendedor o ônus de registro do contrato, não tendo se tendo, ademais, por demonstradas quaisquer outras circunstâncias concretas, imputáveis ao alienante, que impediram o aludido registro.

Seguindo no exame da controvérsia, observa-se que o imóvel em disputa foi objeto de termo de confissão de dívida e dação em pagamento celebrado entre a Mirante Empreendimentos LTDA. e a  ATF Patrimonial LTDA em 10/07/2017 (id 102109714 dos autos de origem), devidamente registrado na matrícula do imóvel na mesma data (id 102109718 dos autos de origem).

Inegável, portanto, que considerando ausência de qualquer registro do anterior contrato de cessão de direitos sobre imóvel celebrado entre o recorrente e a Mirante Empreendimentos LTDA., a ATF Patrimonial LTDA figurou como terceiro de boa-fé na posterior aquisição do imóvel, entabulada através do termo de confissão de dívida e dação em pagamento pactuado entre essa sociedade patrimonial e a Mirante Empreendimentos LTDA.

Nessa senda, afigura-se inviável impor ao terceiro de boa-fé adquirente e eventuais outros que o sucederam, ou venham a suceder, na dominialidade do imóvel, restrições ao seu direito de propriedade regularmente adquirido. Sobre tema preconizam os arts. 54, §1º, e 55, da Lei nº 13.097/2015:

Lei nº 13.097/2015

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(...)

§ 1º  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

(…)

(grifou-se)

Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 .

Na esteira das precitadas prescrições normativas, sinaliza a jurisprudência do STJ, senão vejamos:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPETRAÇÃO CONTRA ATO ADMINISTRATIVO DO PRESIDENTE DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO ESTADO DE SÃO PAULO QUE DECIDIU DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA POR TABELIÃO. HIPÓTESE EM QUE O ACÓRDÃO RECORRIDO ENTENDEU APLICÁVEL AO CASO AS VEDAÇÕES DO ART. 18 DA LEI 6.766/1979, QUE IMPEDEM O REGISTRO DE LOTEAMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL QUANDO O LOTEADOR ESTEJA RESPONDENDO POR CRIME CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. NESTE CASO, OS SÓCIOS ACUSADOS CRIMINALMENTE SE RETIRARAM DA SOCIEDADE EM PERÍODO TEMPORAL ANTERIOR AO IMPLEMENTO E PEDIDO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO. ADEMAIS, O LOTEADOR AQUI É A PESSOA JURÍDICA COM PERSONALIDADE E PATRIMÔNIO DISTINTOS DE SEUS SÓCIOS E, PORTANTO, NÃO PODE SOFRER QUALQUER EFEITO DE EVENTUAL FUTURA CONDENAÇÃO CRIMINAL. EXISTÊNCIA AINDA DE APLICAÇÃO DOS ARTS. 54 E 55 DA LEI 13.079/2015, QUE IMPEDE A APLICAÇÃO DE QUALQUER EFEITO AO ADQUIRENTE DE ATOS QUE NÃO ESTÃO AVERBADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RECURSO ORDINÁRIO DA EMPRESA LOTEADORA PROVIDO, PARA CONCEDER A SEGURANÇA, CONSOANTE AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

1. Não se pode admitir que os eventuais efeitos da sentença penal em demanda criminal em trâmite contra ex-sócios da empresa loteadora possa impedir o registro do loteamento, a teor do art. 18 da Lei 6.766/1979, porquanto a pessoa jurídica possui personalidade e patrimônio próprios.

2. Além disso, neste caso, as pessoas que estão a responder criminalmente são ex-sócios, porquanto se retiraram da sociedade em data anterior à instituição do loteamento pela empresa e seu pedido de registro público, situação não amparada na vedação do art. 18 da Lei 6.766/1979.

3. Além disso, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei 13.079/2015, o adquirente de imóvel somente pode sofrer os efeitos de atos que estejam averbados na matrícula deste, o que não ocorreu no caso dos autos.

4. Recurso Ordinário em Mandado de Segurança da Empresa loteadora a que se dá provimento, para conceder a segurança, conforme a particularidades deste caso concreto.

(RMS 55.425/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, Rel. p/ Acórdão Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 30/11/2020) (grifou-se)

Tem-se, portanto, que na hipótese de confirmação do descumprimento das cláusulas lançadas no contrato de cessão de direitos sobre imóvel celebrado entre o recorrente e a Mirante Empreendimentos LTDA, com eventual responsabilização dessa última, os efeitos da condenação ficarão sub-rogados no preço do imóvel ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo de outras perdas e danos imputáveis à incorporadora.

Não se vislumbrando, entrementes, a possibilidade de limitação do direito de propriedade dos terceiros adquirentes de boa-fé, a medida liminar que intenta o bloqueio de matrícula do imóvel e registro da existência da presente demanda judicial sobre o bem, não traduz utilidade, não estando, igualmente, amparada pelo ordenamento jurídico e jurisprudência pátrios

Assim, tem-se que não restaram satisfatoriamente demonstrados os requisitos necessários ao deferimento da antecipação de tutela vindicada na Origem pelo ora agravante.

Conclusão

Isto posto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a decisão recorrida em todos os seus termos. 

Salvador/BA, 28 de abril de 2022.

 Desa. Regina Helena Ramos Reis 

Relator