PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Demanda renovatória de contrato de locação que foi extinta por ter sido proposta fora do prazo decadencial legalmente previsto. A Lei nº 8.245/91, que regulamenta a locação de imóveis urbanos, prevê em seu artigo 51, §5º, que a ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da finalização do prazo do contrato em vigor. No caso em análise, vê-se que a demanda foi proposta fora deste interregno, sendo imperativa a declaração de decadência. Não há como ser acolhida tese de que houve proposta vinculante a fazer surgir automático direito de renovação. Isso porque, em que pese a proposta ter valor vinculante, o Código Civil prevê, em seu artigo 428, inciso I, que tal qualidade é perdida quando a proposta é feita a pessoa presente e não é imediatamente aceita, o que ocorreu na espécie. Igualmente, não se pode falar em surrectio, haja vista que este instituto depende da reiteração de conduta ao longo de um período que provoque legítima expectativa nas partes de que uma situação de fato será mantida, o que não ocorreu no caso, haja vista que, não tendo sido aceita a proposta para renovação feita pelo locador, imediatamente foi solicitada a desocupação do imóvel. Por fim, a existência de prévia negociação – que, como se viu, não teve valor vinculante – não tem o condão de interromper o prazo decadencial para propositura da demanda renovatória, haja vista que ele não possui previsão legal de suspensão ou interrupção. Assim, vê-se que agiu com acerto a sentença ao declarar a decadência e extinguir o feito. Negado provimento ao recurso de apelação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8000996-92.2023.8.05.0080, em que figuram como apelantes ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento à apelação de ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO em face de Sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, nos autos da Ação Renovatória de Locação tombada sob o n.º 8000996-92.2023.8.05.0080, ajuizada pelas ora apelantes em face de ANTÔNIO CONI SILVA, julgou improcedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

"Na hipótese dos autos, a ação foi ajuizada somente em 19/1/2023, após o encerramento do contrato entabulado entre as partes (ID. 368892732, processo 8004321-75.2023.8.05.0080), que ocorreu em 12/1/2023, de modo que é insuperável a caracterização da decadência. Por conseguinte, encerrada a vigência contratual, exsurge o direito do locador a estabelecer condições para a renovação contratual, motivo pelo qual a decisão que indeferiu a antecipação dos efeitos da tutela (ID. 386324171) não merece reforma. É improcedente, pois, a pretensão deduzida na ação do processo 8000996-92.2023.8.05.0080."

ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO apresentam recurso de apelação no ID 80060197.

É apontado que "é locatária do imóvel situado à Rua Conselheiro Franco, nº. 133, ao lado da escada do prédio, Centro, de Feira de Santana/BA, desde o ano de 2017, e sempre adimpliu o contrato. No entanto, sustenta, o apelado (locador), para a renovação do contrato, exigiu garantia equivalente a 03 (três) meses de aluguel, o que, no seu entendimento, não tem amparo legal. Pleiteia, por conseguinte, ordem judicial para que o apelado se abstenha de exigir a referida garantia e renove a locação."

Alegam que "A apelada insurge-se contra o decreto de decadência, uma vez que propôs a ação dentro do prazo legal (em respeito ao art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91), não estando vencido o contrato de locação. Ainda que este não seja o entendimento do colegiado, o comportamento das partes deve ser observado."

Sustentam que "Observa-se que a conduta da representante do réu (promessa de renovação do contrato) vinculou as partes, impondo-se a renovação. Invoca-se a boa-fé objetiva e os deveres anexos a ela, bem como os artigos 113, 421, 422 e 427 do CC. O apelado fez proposta séria e clara, garantindo o direito à renovação do contrato. Sustenta-se, portanto, que a conduta do apelado fez surgir um direito a seu favor, constatando-se o fenômeno da surrectio."

Defendem que "A existência de negociações prévias acerca da possibilidade de haver a renovação do contrato de locação impede a fluência do prazo de decadência previsto pelo § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91."

Ao fim, requereu reforma da sentença de modo a afastar a declaração de decadência e julgar procedentes os pedidos expostos em exordial.

Devidamente intimado, ANTÔNIO CONI SILVA apresentou contrarrazões no ID 80060200.

Afirma que "não há que se falar em negociação, nem em concordância sobre a renovação, haja vista o Locador já havia deixado claro que não tinha nenhum interesse na renovação contratual e que ao fim do contrato queria que as Apelantes desocupassem o imóvel e devolvessem as chaves. Durante a conversa em que foi discutida a renovação do contrato, NUNCA houve negociação. O Locador foi claro em informar que a única maneira de renovar era com o pagamento da caução, logo, nunca foi negociado valores ou algo do tipo, como alega as Locatárias."

Sustenta que "nunca houve negociação. As Apelantes manifestaram interesse em renovar o contrato, em sequencia o Apelado lhe apresentou sua condição para renovação, as Apelantes não aceitaram e o Locador, então, lhe informou que não tinha interesse de renovar, e que iria aguardar somente o prazo do contrato findar, bem como o prazo legal para desocupação."

Defende que "ainda que não restasse configurada a decadência, as Apelantes não comprovaram o cumprimento dos requisitos exigidos no art. 51 da lei 8.245/1991"

Firme nestes termos, pugna pelo improvimento do apelo.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 11 de junho de 2025

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conforme exposto, trata-se de demanda renovatória de contrato de locação que foi extinta por ter sido proposta fora do prazo decadencial legalmente previsto.

A Lei nº 8.245/91, que regulamenta a locação de imóveis urbanos, assim prevê quanto ao prazo decadencial para propositura da ação renovatória:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

(...)

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

No caso em comento, vê-se que foi celebrada locação comercial com prazo final em 12/01/2023 (ID 80060176 - Pág. 2). Desse modo, e em atenção à regra legal supratranscrita, a demanda deveria ter sido proposta entre 12/01/2022 (um ano antes do fim do contrato) e 12/06/2022 (seis meses antes de findo o prazo do contrato). Todavia, apenas foi ajuizada em 19/01/2023, sendo evidente que finalizado o prazo decadencial relativo ao feito.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (PRORROGAR CONTRATO LOCAÇÃO POR MAIS 10 ANOS) COM PEDIDO DE LIMINAR EM TUTELA DE URGÊNCIA C.C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES – PEDIDO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO PROPOSTO FORA DO PRAZO FIXADO PELO REGRAMENTO PRÓPRIO À ESPÉCIE ( § 5º DO ART. 51 DA LEI 8.245/91)- DECADÊNCIA VERIFICADA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – PACTUAÇÃO DE CLÁUSULA QUE EXCLUIU O DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – CLÁUSULA VÁLIDA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE LUCROS CESSANTES POR CONTA DO ESVAZIAMENTO DO PLEITO DE NÃO RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA . Decai do direito a parte que propuser pedido de renovação de locação fora do prazo previsto no § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91. A expressa pactuação, no contrato de locação de imóvel, de cláusula que exclui direito de indenização por eventual benfeitoria obsta pedido formulado neste sentido . Improcede o pedido de lucros cessantes decorrentes da alegação de prejuízos impostos pela não renovação da locação pelos locadores, se o pleito de renovação da locação sequer foi admitido por ter sido proposto fora do prazo decadencial."

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1026376-65.2021.8 .11.0041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/06/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024) (grifos aditados)

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO POSTULADA COM FUNDAMENTO NO ART. 56 e 57, DA LEI Nº 8.245/91- CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS – RECONVENÇÃO- PRETENSÃO DE RENOVAÇÃO - PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA - NÃO OBEDIÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO ART. 51, § 5º DA LEI Nº 8 .245/91– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Insurge-se os Requerido/Apelantes contra a sentença proferida em primeiro grau, que julgou procedente o pedido formulado na petição inicial, para o fim de decretar o despejo da parte requerida do imóvel descrito na inicial. No caso, tratando-se de locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado e tendo o locador notificado os Requeridos/Apelantes para a desocupação no prazo de 30 dias, perfeitamente cabível o decreto do despejo do locatário, porquanto preenchidos os requisitos dos artigos 56 e 57, da Lei 8.245/91 . Por sua vez, nos termos do art. 51, § 5º da Lei nº 8.245/91, a ação renovatória deve ser ajuizada dentro de um determinado prazo, isto é, de um ano até seis meses antes do vencimento do contrato de locação a renovar, sob pena de decadência. Ainda, nos termos do inciso I do art . 51 da Lei 8.245/91 é incabível a ação renovatória compulsória na hipótese de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Recurso conhecido e desprovido."

(TJ-MS - Apelação Cível: 0802248-80 .2021.8.12.0026 Bataguassu, Relator.: Desª Jaceguara Dantas da Silva, Data de Julgamento: 19/02/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/02/2024) (grifos aditados)

"DIREITO LOCATÍCIO COMERCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTROVÉRSIA SOBRE RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO ART . 51, § 5º, DA LEI Nº 8.245/91. PRAZO DECADENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA . INOBSERVÂNCIA DO INTERVALO TEMPORAL MÍNIMO. DECADÊNCIA DO DIREITO À RENOVAÇÃO. 1. Verificação do cumprimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso de apelação pela apelante, com reconhecimento de interesse recursal e análise de tempestividade e preparo . 2. Discussão acerca da renovação do contrato de locação para fins comerciais, referente à loja PC-103, localizada no Shopping Center Recife, e sua não prorrogação, apesar das tentativas da apelante. 3. Aplicação do art . 51, § 5º, da Lei do Inquilinato, ressaltando a imperatividade do prazo mínimo de seis meses antes do término do contrato para o ajuizamento da ação renovatória, cuja inobservância acarreta a decadência do direito de renovação. 4. Irrelevância da suspensão do prazo processual conforme art. 220 do Código de Processo Civil frente ao prazo decadencial material da Lei do Inquilinato, destacando a natureza material e a especificidade da matéria locatícia . 5. Manutenção da sentença que extinguiu o feito com resolução de mérito, reconhecendo a decadência do direito da apelante à renovação do contrato locatício, com base em sólida fundamentação jurídica relacionada ao equilíbrio e proteção das relações locatícias comerciais."

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 0003391-33.2017.8 .17.2001, Relator.: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 03/05/2024, Gabinete do Des. Raimundo Nonato de Souza Braid Filho (1ª CC)) (grifos aditados)

Não há como ser acolhida tese de que houve proposta vinculante a fazer surgir automático direito de renovação. Isso porque, em que pese a proposta ter valor vinculante, o Código Civil prevê hipóteses nas quais ela perde esta qualidade:

Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:

I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;

É justamente o caso dos autos, tendo sido demonstrada a realização de proposta a pessoa presente (ID 80059742), e que não foi imediatamente aceita, o que resulta na perda de vinculatividade da proposta.

Outrossim, não se constata a ocorrência de surrectio nos autos. A doutrina assim define tal fenômeno:

“É dizer: supressio ou Verwirkung ocorre quando há uma demora desleal no exercício de um direito. Isto é, ‘quando o titular de um direito deixa de exercê-lo, durante certo lapso de tempo, criando para a outra parte uma confiança razoável de que aquele direito não seria mais exercido’, consoante as palavras de MARCELO DICKSTEIN. Já a surrectio ou Erwirkung corresponde à mesma situação, enxergada pelo prisma inverso, fazendo surgir um direito para um terceiro pela reiterada omissão do titular, beneficiando quem depositou confiança na continuidade daquele procedimento omissivo”

(FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: parte geral e LINDB, volume 1. 13. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 597)

Evidente, portanto, que a surrectio depende da reiteração de conduta ao longo de um período que provoque legítima expectativa nas partes de que uma situação de fato será mantida.

No caso em comento, isto não ocorreu, na medida em que, não tendo sido aceita a proposta para renovação feita pelo locador, imediatamente foi solicitada a desocupação do imóvel (ID 80060178). Não houve, portanto, reiteração de conduta que viesse a causar a criação de legítima expectativa.

Por fim, a existência de prévia negociação – que, como se viu, não teve valor vinculante – não tem o condão de interromper o prazo decadencial para propositura da demanda renovatória, haja vista que ele não possui previsão legal de suspensão ou interrupção:

"A Lei n. 8.245/91 manteve o prazo decadencial para o ajuizamento da ação renovatória. Deve esta ser proposta no interregno de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato. Será intempestiva se ajuizada antes ou depois desse prazo que, por ser decadencial, não se suspende nem se interrompe"

(GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e aos unilaterais. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 332) (grifos aditados)

Assim, vê-se que agiu com acerto a sentença ao declarar a decadência e extinguir o feito.

Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso de apelação.

Honorários de sucumbência majorados para 15% sobre o valor da causa, montante cuja exigibilidade seguirá suspensa em virtude do deferimento da gratuidade de justiça.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,             de                         de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA