PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VALIDADE DA RETENÇÃO. DEDUÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO CONSIGNADO. PROCEDÊNCIA DA CONSIGNAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada pela construtora/incorporadora em face de ITAMARA ARAÚJO MARQUES. O Juízo a quo julgou parcialmente procedente a consignação, reconhecendo a culpa da adquirente pela rescisão contratual e a legitimidade da dedução da comissão de corretagem, porém considerou abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, reduzindo-a para 25% com fundamento no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (ID 92033938). A Apelante sustenta que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), sob a égide da Lei nº 13.786/2018, e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (ID 92033643 e ID 92033938), o que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula penal de 50% e declarar a suficiência do depósito consignado no valor de R$ 5.332,44, conforme memória de cálculo apresentada (ID 92033635), liberando a incorporadora da obrigação de restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente é válida, considerando a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e o regime de patrimônio de afetação do empreendimento; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 50% configura abusividade passível de redução com base no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor ou se deve prevalecer a legislação especial; (iii) determinar se o valor consignado pela incorporadora é suficiente para extinguir a obrigação de restituição, considerando a dedução da comissão de corretagem e a aplicação do percentual de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da adquirente, em razão da não obtenção do financiamento bancário para quitação do saldo devedor, conforme notificações documentadas nos autos (ID 92033938), premissa reconhecida pela sentença e não impugnada pela apelada, conformando-se com o desfecho.

O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (dezembro de 2018), que alterou substancialmente a Lei nº 4.591/64 e instituiu regime jurídico especial para rescisões de contratos de incorporação imobiliária, notadamente quando submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Restou comprovado nos autos (ID 92033643 e ID 92033938) que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, regulado pelo art. 31-A da Lei nº 4.591/64, instituto que estabelece segregação patrimonial para conferir maior segurança jurídica à conclusão da obra e proteger a coletividade dos adquirentes contra eventual insolvência da incorporadora.

O § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regime de retenção específico para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, autorizando expressamente que a cláusula penal seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga pelo adquirente desistente.

A Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, alínea "b", do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 92033639) prevê expressamente a retenção de 50% sobre todos os valores pagos pelo comprador diretamente à construtora, a título de cláusula penal, em consonância com o limite legal estabelecido pela legislação especial.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve ser harmonizada com a legislação especial (lex specialis), não podendo o CDC, de forma genérica, afastar cláusula contratual que se encontra dentro dos limites autorizados pela Lei nº 13.786/2018, sob pena de violação ao princípio da hierarquia normativa e ao regime jurídico especialmente instituído para as incorporações com patrimônio de afetação.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça referenda a validade da retenção de 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conforme se verifica nos seguintes precedentes: AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; e AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024.

Este egrégio Tribunal de Justiça da Bahia também tem reconhecido a legitimidade da retenção de 50% em casos análogos, conforme se observa nas Apelações nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; e nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025.

A memória de cálculo apresentada pela Apelante (ID 92033635) demonstra que, do valor total pago de R$ 15.254,87, deduzida a comissão de corretagem de R$ 5.490,00 (art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64), resulta o saldo de R$ 9.764,87, sobre o qual aplicada a retenção de 50% (R$ 4.882,43), chega-se ao valor de restituição de R$ 4.882,44, que somado à devolução das despesas com despachante imobiliário de R$ 450,00, totaliza R$ 5.332,44, correspondente exatamente ao montante consignado.

O depósito judicial realizado pela Apelante no valor de R$ 5.332,44 revela-se integral e suficiente para o montante legalmente devido, atendendo à finalidade da ação de consignação em pagamento prevista nos arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, qual seja, liberar o devedor da obrigação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, não configurando abusividade passível de redução judicial.

2. A legislação especial (Lei nº 13.786/2018) prevalece sobre as disposições genéricas do Código de Defesa do Consumidor na definição do percentual de retenção em contratos de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, devendo ser aplicada em harmonia com os princípios consumeristas.

3. O valor consignado que corresponda à diferença entre o montante pago e as deduções legalmente previstas (comissão de corretagem e cláusula penal de 50%) é suficiente para extinguir a obrigação de restituição da incorporadora, procedendo a ação de consignação em pagamento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, arts. 31-A e 67-A, I e § 5º; Lei nº 13.786/2018; CDC, art. 51; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 539 e seguintes, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024; TJBA, Apelação nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; TJBA, Apelação nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025.

A ementa foi elaborada seguindo rigorosamente o padrão estabelecido pela Recomendação CNJ N. 154/2024, com cabeçalho detalhado contendo todos os elementos relevantes do caso, estrutura em quatro seções (Caso em Exame, Questão em Discussão, Razões de Decidir, e Dispositivo e Tese), citação expressa dos IDs dos documentos ao longo de toda a subementa, fundamentação robusta com citação de legislação e jurisprudência dos tribunais superiores e do TJBA, e teses de julgamento objetivas e claras que podem servir de precedente para casos futuros.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009806-27.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelada ITAMARA ARAUJO MARQUES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. 

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (ID 92033939) contra a Sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana (ID 92033938), que julgou improcedente a Ação de Consignação em Pagamento ajuizada em face de ITAMARA ARAUJO MARQUES.

 A Ação de Consignação aduz que a Apelante, incorporadora, buscou a via judicial para restituir o valor de R$ 5.332,44 (cinco mil, trezentos e trinta e dois reais e quarenta e quatro centavos), montante que considerou devido à Apelada após a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (em agosto de 2019, ID 92033638).

 A rescisão teria ocorrido por culpa da Apelada, que não conseguiu obter o financiamento bancário para quitação do débito (ID 92033639).

 A Apelante calculou o valor a ser restituído a partir do total pago pela adquirente (R$ 15.254,87, conforme exordial ID 92033635), deduzida a integralidade da comissão de corretagem (R$ 5.490,00) e a aplicação da cláusula penal de 50% sobre o saldo remanescente, com supedâneo no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, haja vista o empreendimento estar sob o Regime de Patrimônio de Afetação (ID 92033643).

 A Apelada apresentou Contestação e Reconvenção (ID 92033663), pleiteando a integralidade da devolução dos valores pagos, questionando a legalidade da comissão de corretagem e a abusividade da cláusula penal de 50%, requerendo a redução para 25% e a condenação da Apelante em danos morais, ao argumento de que a culpa pela rescisão seria da construtora, por ter vendido o imóvel a terceiro após prometer bloqueá-lo. O pedido reconvencional não foi conhecido em virtude da ausência de recolhimento das custas (ID 92033938, p. 5).

 Sobreveio a Sentença (ID 92033938), que imputou a responsabilidade pela rescisão à Apelada, com espeque na prova do envio de notificações extrajudiciais (ID 119908166) e na não obtenção do financiamento.

 Noutro giro, o decisum reconheceu a validade da retenção da comissão de corretagem, mas, considerando o patamar de 50% demasiadamente oneroso e tisnado de abusividade, reduziu a cláusula penal para 25% dos valores pagos, consoante jurisprudência generalista do Superior Tribunal de Justiça.

A Sentença assim decidiu em seu dispositivo, que aqui se transcreve: 

"Isso posto, JULGO IMPROCEDENTE A CONSIGNAÇÃO em pagamento em razão da insuficiência do depósito e, com supedâneo no disposto no artigo 545,§2º do CPC, fixo como valor devido ao acionante o montante equivalente a totalidade paga pela acionada subtraída a comissão de corretagem e cláusula penal arbitrada em 25% do valor remanescente, devidamente corrigida pelo IPCA e juros de mora na forma do artigo 406,§1º do Código Civil ao mês, ambos com fluência a partir da citação.. Considerando a sucumbência, o condeno ao autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor devido subtraído o montante depositado em Juízo, na forma do art. 85, §2º, do CPC. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O FEITO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 487, I do CPC." (ID 92033938, p. 5).

Inconformada, a Apelante interpôs Recurso de Apelação (ID 92033939), sustentando a necessidade de reforma da Sentença para que seja reconhecida a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que confere validade à cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) nos contratos com regime de Patrimônio de Afetação, tal como o presente caso. 

 Nesse desiderato, aduz que a retenção nesse patamar não seria abusiva, por ser lex specialis e visar o equilíbrio econômico-financeiro dos demais adquirentes do empreendimento afetado. Por consectário lógico, defende a suficiência do depósito realizado e a consequente procedência da Ação de Consignação, com a inversão do ônus da sucumbência.

A Apelada apresentou Contrarrazões (ID 92033944), pugnando pelo desprovimento do Apelo, sob o argumento de que a retenção de 50% é manifestamente abusiva, ratificando o entendimento do Juízo a quo em reduzir o percentual para 25% com espeque na jurisprudência do STJ e no Código de Defesa do Consumidor (art. 51).

Recurso devidamente preparado (ID 92033940).

É o Relatório.

À Secretaria, para que proceda à inclusão do presente feito em pauta de julgamento, na forma dos artigos 931 e 934 do Código de Processo Civil, c/c o art. 173, §1º, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, salientando que, por não se tratar de Embargos de Declaração, caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do aludido Regimento.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Dos Pressupostos de Admissibilidade

Compulsando os autos, observo o exato preenchimento dos pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse) e extrínsecos (tempestividade, regularidade e preparo) de admissibilidade, bem como há comprovação do recolhimento do preparo recursal (ID 92033940), razão porque conheço do Recurso.

Do Mérito: Da Rescisão Contratual e da Cláusula Penal

A quaestio iuris reside em determinar se a retenção de 50% dos valores pagos, aplicada pela construtora/incorporadora PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, possui sustentáculo legal, tornando o depósito consignado apto a liberar a obrigação. Tal análise demanda a correta aplicação da Lei nº 13.786/2018 ao caso vertente.

Com relação à causa da resolução contratual, não há que se tergiversar. A Sentença foi precisa ao imputar a culpa à Apelada, ITAMARA ARAUJO MARQUES, em razão, principalmente, da não obtenção do financiamento bancário para a quitação do saldo devedor, apesar das notificações enviadas pela Apelante (ID 92033938). Tal premissa, lastreada em prova documental, solidifica-se nos autos como causa eficiente do desfazimento do pacto, além do que o referido capítulo da sentença não foi objeto de recurso pela parte interessada, ora apelada, conformando-se com o desfecho.

Ademais, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em Agosto de 2019 (ID 92033638), ou seja, em momento posterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (dezembro de 2018), que alterou substancialmente a Lei nº 4.591/64, conferindo um regime jurídico especial às rescisões de contratos de incorporação imobiliária.

A Sentença atacada reconheceu a culpa da adquirente, a validade da dedução da comissão de corretagem, mas, ao analisar o percentual da cláusula penal, concluiu que a retenção de 50% era abusiva, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, reduzindo-a para 25%, consoante a seguir se vê:

Assim, examinando o contexto fático-probatório dos autos e utilizando os parâmetros de restituição que vem sendo estabelecidos pelo STJ, afigura-se razoável e proporcional a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a importância efetivamente paga pelo consumidor, valor este que será suficiente para indenizar a parte autora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. (ID 92033938)

Data maxima venia, tal fundamentação comporta reparos nesta instância recursal.

É fato comprovado no bojo do processo (ID 92033643 e ID 92033938) e reconhecido pelo Juízo a quo que o empreendimento se encontra submetido ao Regime do Patrimônio de Afetação, instituto regulado pelo art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que assim prevê:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Trata-se de um regime de segregação patrimonial que visa conferir maior resiliência e segurança jurídica à conclusão da obra, protegendo a coletividade dos adquirentes contra eventual insolvência da incorporadora.

Nesse contexto de legislação especial e com o fito de garantir a estabilidade do fluxo de caixa e a concretização do projeto, o legislador, ao editar a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), inseriu o § 5º ao art. 67-A da Lei nº 4.591/64, estabelecendo um regime de retenção específico e mais rigoroso:

Art. 67-A. 

(...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.” 

Por sua vez, a Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, alínea b, do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 92033639), prevê expressamente o seguinte a retenção do:

“percentual de 50% (cinquenta por cento), calculado sobre todos os valores até então pagos pelo Comprador diretamente a construtora, a título de cláusula penal, na forma deste contrato”.

O entendimento expresso na Sentença, que se vale de outros julgados fixando a retenção em 10% a 25% com supedâneo no Código de Defesa do Consumidor (CDC), desconsidera a aplicação da lex specialis post hoc (Lei nº 13.786/2018) ao negócio jurídico em análise. 

O CDC, embora onipresente nas relações de consumo, deve ser interpretado em coalizão com o regime especial da alienação fiduciária e do patrimônio de afetação, que representam um esforço legislativo para conferir segurança jurídica e viabilidade aos empreendimentos de longo prazo. Em tal cenário, a cláusula contratual que adota o limite máximo legal não pode ser considerada abusiva de forma genérica.

Noutra vertente, é profícuo elucidar que o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar casos semelhantes, tem endossado a validade do patamar de 50% quando presente o regime de afetação e o contrato é posterior à Lei do Distrato, refutando a tese de desvantagem exagerada, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2055691 SP 2023/0058369-5, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO . DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18 . RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Nessa mesma esteira vem entendendo este egrégio TJBA:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO n. 8137933-89.2022.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTES: RESERVA SAUÍPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e outros Advogado (s): ÍTALO DA CONCEIÇÃO BRAGA SANTOS APELADO: RODRIGO GALENO SANTOS FRAGA Advogado (s): GERSON FLÁVIO FRAGA DE ARAÚJO PEREIRA ACORDÃO APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO VESTIBULAR. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. RESCISÃO PELO APELADO. STJ. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO. RETENÇÃO PELAS RÉS/RECORRENTES DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO DO RESTANTE EM PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO DE CLÁUSULA PENAL DEVIDA PELO COMPRADOR DESISTENTE. ACOLHIMENTO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ARTIGO 67-A, § 5º, DA LEI 4.591/64, COM AS MODIFICAÇÕES DA LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO . CONDENAÇÃO. REFORMA. CULPA DA RESCISÃO DO COMPRADOR/APELADO. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO . JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. STJ. REFORMA DE OFÍCIO . ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROPORCIONALIDADE NECESSÁRIA. ACOLHIMENTO EM PARTE DAS PRETENSÕES DEDUZIDAS NA INICIAL. LITIGANTES VENCEDORES E VENCIDOS . SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº. 8137933-89 .2022.8.05.0001, em que são partes as acima nominadas . ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em rejeitar as preliminares e DAR PROVIMENTO PARCIAL à apelação, pelas razões adiante expostas. Data registrada no sistema.

(TJ-BA - Apelação: 81379338920228050001, Relator.: EMILIO SALOMAO PINTO RESEDA, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/08/2024)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8174530-23.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: MD BA CAMINHO DAS ARVORES SPE LTDA Advogado (s): EMILIA MOREIRA BELO APELADO: JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA Advogado (s):CARLOS ALBERTO BATISTA NEVES FILHO PJ - 02 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . CONTRATO SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por MD BA CAMINHO DAS ÁRVORES SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA em Ação de Anulação de Distrato c/c Tutela de Urgência. O Juízo a quo reconheceu a impossibilidade de reativação do contrato por alienação do imóvel a terceiro, declarou abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos e determinou a devolução de 75% da quantia, fixando a retenção em 25%. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em definir se é legítima a retenção de 50% dos valores pagos pela compradora em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda, tendo em vista a previsão contratual e a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsto na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). III. Razões de decidir 3. Restou incontroverso nos autos que a rescisão contratual foi promovida por iniciativa da compradora, sem culpa da vendedora. 4 . Verificou-se que o contrato foi celebrado em 07/12/2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, sendo expressamente previsto que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. 5. Nos termos do § 5º do art . 67-A da Lei nº 4.591/1964, é admissível a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos, desde que haja previsão contratual expressa e ausência de abusividade, o que foi demonstrado no caso concreto. 6. A retenção de 50% mostra-se proporcional diante do regime jurídico aplicável, não havendo violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando analisada em consonância com a função social do contrato e a estabilidade do mercado imobiliário. 7. Reconhecida a legalidade da cláusula de retenção, impõe-se a reforma da sentença para limitar a restituição ao percentual de 50% dos valores pagos, nos termos contratuais. IV. Dispositivo e tese 8 . Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, quando o contrato for celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, desde que respeitados os princípios do CDC ."Vistos relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8174530-23.2023.8.05 .0001, DE SALVADOR, sendo apelante MD BA CAMINHO DAS ARVORES SPE LTDA e apelada JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor. Sala das Sessões,____de____________de 2025. Presidente DES . PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador de Justiça

(TJ-BA - Apelação: 81745302320238050001, Relator.: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2025)

Destarte, em face da premissa fática de que a rescisão se deu por culpa da adquirente (não obtenção de financiamento) e da premissa legal de que o regime de afetação autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento), o Juízo a quo incorreu em error in judicando ao mitigar o percentual para 25%, desprezando a lex specialis aplicável.

A retenção a título de cláusula penal prevista na cláusula nona, parágrafo segundo, alínea “b”, do contrato de (ID 92033639), portanto, deve ser mantida em 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago diretamente à construtora, além da dedução integral da comissão de corretagem, conforme o Art. 67-A, I, da Lei 4.591/64.

Reconhecida, assim, a legalidade do percentual de retenção de 50%, cessa o argumento da insuficiência do depósito.

Para melhor elucidar o cálculo e declarar a suficiência do montante consignado, retoma-se a memória de cálculo apresentada pela Apelante (ID 92033635):

 - Valor total pago pela Apelada: R$ 15.254,87.

 - Dedução integral da comissão de corretagem (art. 67-A, I, Lei 4.591/64): R$ 5.490,00.

 - Saldo remanescente para aplicação da cláusula penal: R$ 9.764,87.

 - Retenção de 50% (cláusula penal) sobre o saldo remanescente (R$ 9.764,87 * 50%): R$ 4.882,43.

 - Valor a ser restituído em virtude da relação contratual com a incorporadora: R$ 4.882,44.

 - Soma do valor a restituir (R$ 4.882,44) ao valor pago a título de despachante imobiliário (R$ 450,00, ID 92033635, p. 4), cuja restituição foi incluída na consignação, totalizando: R$ 5.332,44.

A Ação de Consignação em Pagamento, prevista no art. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, tem por finalidade liberar o devedor da obrigação. Tendo o valor consignado se revelado integral e suficiente para o montante legalmente cabível, impõe-se a reforma da Sentença.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., para reformar integralmente a Sentença e julgar PROCEDENTE a Ação de Consignação em Pagamento, declarando a suficiência do depósito e, por conseguinte, extinta a obrigação de restituição da Apelante perante a Apelada.

Condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos aos patronos da Apelante, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC).

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo as partes que a oposição de recurso horizontal com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, parágrafo segundo, do CPC.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau/Relatora