PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por George Rigaud de Jesus contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória ajuizada em face da PDG Construtora Ltda e outros, na qual se pleiteava indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegado atraso na entrega de imóvel e devolução de valores pagos a título de corretagem. A sentença foi proferida com base no art. 487, I, do CPC.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve atraso injustificado na entrega do imóvel que enseje indenização por danos morais e materiais; e (ii) saber se houve cobrança indevida de comissão de corretagem.

III. Razões de decidir

3. Não restou comprovada a mora da construtora na entrega do imóvel, diante da ausência de juntada do contrato de aquisição e da constatação de inadimplência por parte do autor, o que autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

4. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de corretagem foi afastada por se tratar de inovação recursal, considerando que não houve alegação da nulidade de cobrança nos contratos Minha Casa Minha Vida em primeira instância. Ademais, os recibos juntados aos autos demonstram a devida ciência e concordância do adquirente quanto ao pagamento da comissão diretamente aos corretores, em valor destacado do preço do imóvel.

5. A jurisprudência consolidada do STJ valida a cláusula de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador, desde que previamente informado o valor da comissão e o preço do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios de 15% para 17% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0508799-93.2019.8.05.0001, em que figuram, como apelante GEORGE RIGAUD DE JESUS, e, como apelado, PDG CONSTRUTORA LTDA e outros,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por GEORGE RIGAUD DE JESUS com o objetivo de reformar a sentença prolatada pelo Juízo da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Indenizatória n.º 0508799-93.2019.8.05.0001, ajuizada por PDG CONSTRUTORA LTDA e outros, ora apelados.

Adoto, como próprio, o Relatório contido na sentença recorrida (ID 77173987), que julgou improcedentes os pedidos formulados com base no art. 487, I do CPC, condenando a autora, em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) pelo valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

Nas razões da Apelação (ID 77173990), o autor, sustenta, em síntese, que a cobrança de corretagem nos contratos Minha Casa Minha Vida são ilegais e abusivas, devendo ser devolvido o valor pago, em dobro. Aduz que não houve cumprimento do prazo de entrega do imóvel, configurando a mora, que decorreu de culpa exclusiva da construtora/incorporadora. Defende o direito à indenização por lucros cessantes, de forma presumida, e direito aos danos morais advindos do atraso na entrega do imóvel. Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso, para julgar procedentes os pedidos formulados.

Recurso próprio, tempestivo. Dispensado o preparo, ante o deferimento da gratuidade de justiça.

Contrarrazões (ID 77173993) refutando as razões do apelante. Pugna pela manutenção integral da sentença e não provimento do recurso.

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Apelação interposta com o objetivo de reformar a sentença que julgou improcedente o pedido autoral, nos termos do art. 487, I do CPC, com a condenação do autor, em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) pelo valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

Cinge-se a controvérsia, na ocorrência ou não do atraso injustificado na entrega do imóvel e, em caso positivo, ao direito às indenizações pleiteadas e a devolução dos valores a título de corretagem.

Na ação originária, o autor pretende obter indenização por danos materiais e morais em razão do atraso na entrega de unidade adquirida em 30/06/2011, no empreendimento Cores de Piatã, Torre Púrpura, unidade 303, localizado nesta Capital.

À partida, para estabelecer as premissas legais deste julgado, importante consignar que, da detida análise dos autos, extrai-se que a relação estabelecida entre as partes se encaixa perfeitamente nos conceitos instituídos nos arts. 2° e 3° do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor na situação em escopo.

A primeira questão a ser enfrentada diz respeito a existência da mora quanto à entrega do imóvel na data ajustada.

Neste aspecto, cumpre pontuar que o apelante, deixou de instruir os autos com o contrato de aquisição do imóvel, documento que demonstraria com a acuidade necessária a existência da mora, bem como, embasaria a fixação dos termos inicial e final da mora, além de trazer cláusulas que regem a relação contratual firmada entre as partes.

O autor não logrou êxito em demonstrar a mora da construtora quanto à entrega do imóvel, ônus da prova que lhe competia, a teor do art. 373,I do CPC, visto que deixou de apresentar a prova mínima do fato constitutivo de seu direito.

De acordo com os documentos apresentados e as alegações das partes, o compromisso de compra e venda do imóvel foi celebrado em 30/06/2014, tendo o habite-se expedido em 10/10/2014 e efetivação da entrega das chaves em 04/03/2015.

Entretanto, resta incontroverso que no curso do contrato, o apelante manteve-se inadimplente, conforme se extrai dos instrumentos de confissão de dívidas, datadas de 09/12/2014 e 27/10/2015 (ID 77173640 e 77173641) respectivamente.

Assim, considerando que não há comprovação da mora na entrega do imóvel, posto que não há a indicação da data prevista para entrega, e que houve a inadimplência do comprador, mostra-se pertinente a sentença, no que concerne a aplicação da exceção do contrato não cumprido disposto no art. 476 do Código Civil, a saber: 

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

A apelada, por sua vez, demonstrou que o repasse da parcela de financiamento no valor de R$ 164.070,00 (cento e sessenta e quatro mil e setenta reais) ocorreu no período de 04/03/2015 a 24/03/2015, momento em que foram entregues as chaves 04/03/2015, conforme indicado pelo autor na inicial (ID 77173634, p. 3), e quando o habite-se já encontrava-se expedido, sendo, ainda, demonstrada a existência de pendências de parcelas remanescentes, fatos que não foram impugnados pelo apelante.

Outrossim, a legislação de regência, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, indica que a imissão na posse deve ser realizada se a adquirente estiver em dias com as obrigações assumidas, conforme art. 52 da Lei 4.591/64, in verbis:

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

A jurisprudência também é firme neste sentido:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. Compra e venda de Imóvel. Alegação de atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido improcedente. Insurgência do autor. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Comprovação de que o comprador deixou de quitar parcelas do negócio em momento anterior à data prevista para conclusão das obras. Impossibilidade de se alegar a inadimplência da vendedora nas hipóteses em que o comprador não estava em dia com suas obrigações . Exceção do contrato não cumprido. Aplicabilidade. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Impossibilidade de aplicação. Inadimplemento de valor substancial ao qual se obrigou o comprador. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1049175-61.2023.8.26.0576, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 19/08/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2024)

APELAÇÃO CÍVEL - PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO - VIA INADEQUADA - NÃO CONHECIMENTO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - CULPA EXCLUSIVA DA REQUERENTE, QUE NÃO SE ENCONTRAVA EM DIA COM AS PRESTAÇÕES PACTUADAS - DIREITO DE RETENÇÃO DA VENDEDORA - RECURSO NÃO PROVIDO. - O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil - Não se mostra cabível o pedido de indenização por danos morais e materiais quando a parte deu causa ao atraso na entrega do imóvel, ao deixar de providenciar o pagamento de parcelas pactuadas no contrato de compra e venda - Na hipótese dos autos, a demora no recebimento das chaves não pode ser atribuída à Construtora, mas à própria apelante, que estava em débito com suas prestações, o que afasta a obrigação de entrega da unidade no prazo contratual, pois, mesmo que a obra estivesse concluída, a apelada poderia reter a posse da unidade autônoma até a quitação integral dos valores pendentes - A exceção do contrato não cumprido é uma forma de defesa do contratante contra a investida do suposto credor, impedindo que uma parte exija da outra o cumprimento da obrigação assumida antes de cumprida a sua - Pedido de atribuição de efeito suspensivo não conhecido. Recurso não provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 5037900-20.2023.8.13.0702, Relator.: Des.(a) Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 24/07/2024, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2024)

Destarte, conforme as provas apresentadas nos autos, o não recebimento do imóvel decorreu do inadimplemento do apelante quanto às parcelas do contrato, desta forma não subsistem os pedidos de indenização por danos materiais (lucros cessantes) e danos morais requeridos no Apelo.

No que concerne a tese veiculada no recurso, sobre A nulidade da cobrança de corretagem nos contratos Minha Casa Minha Vida, esta deve ser afastada de ofício, por se tratar de inovação recursal, uma vez que não foi tratado em primeira instância.

A alegada abusividade não resta configurada, inclusive, sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a obrigação deve recair sobre o comprador, destacando, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas.

Com efeito, a Corte Superior de Justiça entende que o custo deve ser previamente informado ao comprador, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que pago em separado. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO[1]IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE". (grifei)

Como bem salientado pelo magistrado a quo, a documentação acosta aos autos, especialmente dos recibos de ID 77173979, revela, com clareza, a existência de previsão de comissão de corretagem a ser paga pelo adquirente diretamente aos corretores, em valores que não integram o preço efetivo do imóvel, afastando, assim, o direito do autor em ser ressarcido dos valores pagos a este título.

Por conseguinte, nos termos da fundamentação retro, não merece reparos a sentença, clamando por confirmação.

Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo inalterada a sentença. Majoro de 15% para 17% sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais recursais, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC, a serem arcados pelo apelante.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)