PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DO MONTANTE EFETIVAMENTE DESEMBOLSADO. ABUSIVIDADE DA DEVOLUÇÃO PARCELADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que declarou rescindidos contratos de compra e venda e condenou a ré a restituir R$ 11.398,52, autorizada a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com pagamento em até 12 parcelas mensais. Os apelantes insurgem-se contra o parcelamento da restituição e contra a base de cálculo da retenção, postulando devolução imediata, em parcela única, e retenção incidente apenas sobre o montante efetivamente pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se a restituição das quantias pagas pode ocorrer de forma parcelada; (ii) estabelecer se a retenção de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato ou apenas sobre o montante efetivamente desembolsado pelos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre adquirentes e incorporadora é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º).

4. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) disciplina a rescisão de contratos imobiliários, mas suas disposições devem ser interpretadas à luz do CDC, que veda cláusulas abusivas e desvantagens excessivas (art. 51).

5. A restituição parcelada das quantias pagas impõe desequilíbrio contratual, contraria a boa-fé objetiva e é considerada abusiva pela jurisprudência, devendo a devolução ocorrer de forma imediata e em parcela única (Súmula 543 do STJ).

6. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato revela-se desproporcional, devendo limitar-se ao montante efetivamente pago pelo consumidor, conforme orientação consolidada do STJ e da jurisprudência estadual.

7. O percentual de 10% mostra-se adequado para compensar despesas administrativas da incorporadora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

1. A restituição das quantias pagas em contrato de compra e venda de imóvel rescindido deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a devolução parcelada.

2. A cláusula de retenção é válida apenas se limitada a percentual razoável incidente sobre os valores efetivamente pagos, não sobre o valor atualizado do contrato.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8007736-46.2023.8.05.0022, de Barreiras, em que figuram, como apelantes, Maurício Schumacker e Alessandra Borges Aguiar Schumacker e, como apelada, Jardim Nova América Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em dar provimento parcial à apelação.

Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de ação declaratória de rescisão contratual e devolução de parcelas pagas proposta por Maurício Schumacker e Alessandra Borges Aguiar Schumacker contra Jardim Nova América Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada, de ID 84289742, acrescentando que o juiz da causa julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

1) Declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos lotes 01 e 40 da Quadra 07 do Loteamento Residencial Jardim Nova América II, firmados entre as partes;

2) Condenar a ré a restituir aos autores o valor de R$ 11.398,52 (onze mil, trezentos e noventa e oito reais e cinquenta e dois centavos), observados os seguintes parâmetros:

a) Atualização monetária desde a data do pagamento de cada parcela até a data da efetiva restituição, com base no índice contratualmente estabelecido;

b) Deduções: Cláusula penal e despesas administrativas: limitado a 10% do valor atualizado do contrato; Encargos moratórios referentes às prestações pagas em atraso; IPTU e demais tributos vinculados aos lotes; Comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

c) Forma de pagamento: em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência previsto no art. 32-A, § 1º, II da Lei nº 6.766/1979.

3) Determinar que a ré se abstenha de incluir os nomes dos autores nos cadastros de proteção ao crédito em razão dos contratos ora rescindidos, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos autores, beneficiários da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º do CPC”.

Inconformados, apelaram os autores, com razões de ID 84289749, alegando, em síntese, que a sentença deve ser reformada no tocante à forma de restituição das parcelas pagas, aduzindo que a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pois a restituição parcelada configura prática abusiva em prejuízo do consumidor, em afronta ao art. 51 do CDC e à Súmula 543 do STJ.

Argumentaram que, embora seja legítima a retenção de 10% a título de despesas administrativas, tal incidência deve ocorrer sobre o montante efetivamente pago, e não sobre o valor atualizado do contrato, sob pena de desproporcionalidade e enriquecimento ilícito da apelada.

Apesar de intimada, a apelada não contraminutou o recurso, consoante certificado no ID 84289755.

Distribuídos os autos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 25 de setembro de 2025.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Consoante exposto no relatório, cuida-se de ação declaratória de rescisão contratual e devolução de parcelas pagas proposta por Maurício Schumacker e Alessandra Borges Aguiar Schumacker contra Jardim Nova América Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgada procedente em parte.

A sentença apelada declarou rescindidos os contratos de compra e venda e condenou a ré a restituir aos autores o valor de R$ 11.398,52 (onze mil, trezentos e noventa e oito reais e cinquenta e dois centavos), deduzidas a cláusula penal e despesas administrativas, limitando a 10% do valor atualizado do contrato, a serem pagas em até 12 (doze) parcelas mensais.

A questão prescinde de maiores controvérsias.

Os apelantes se insurgiram contra a determinação de restituição parcelada das quantias pagas e contra a forma de cálculo da retenção de 10%, postulando que a devolução se dê de modo imediato, em parcela única, e que a retenção se limite ao montante efetivamente pago, afastando-se a incidência sobre o valor atualizado do contrato.

A relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC.

O fornecedor é a empresa incorporadora, que atua na comercialização de lotes urbanos, enquanto os consumidores são os apelantes, destinatários finais do produto.

Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, sem prejuízo da aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que disciplina os efeitos da rescisão contratual em matéria de parcelamento de solo urbano.

A sentença, ao determinar que a restituição fosse realizada em até 12 parcelas, fundou-se na interpretação literal do art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

Contudo, cumpre destacar que o sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC).

O parcelamento da restituição coloca o adquirente em situação de desequilíbrio, perpetuando o prejuízo e frustrando a finalidade protetiva da legislação consumerista.

O princípio da boa-fé objetiva e o dever de equilíbrio contratual impõem que a devolução seja imediata, sob pena de enriquecimento sem causa da incorporadora.

Acresça-se que o retorno ao status quo ante, próprio da resolução contratual, demanda a restituição integral do que foi pago, deduzidas apenas as parcelas estritamente necessárias para compensar as despesas administrativas, tributos e encargos comprovadamente suportados pelo fornecedor.

O que não se admite é que a retenção recaia sobre o valor atualizado do contrato, quando o correto é limitar o desconto ao montante efetivamente desembolsado pelos consumidores.

No caso dos autos, está incontroverso que os recorrentes pagaram o total de R$ 11.398,52 (onze mil, trezentos e noventa e oito reais e cinquenta e dois centavos).

A retenção de 10% mostra-se razoável e proporcional, desde que aplicada exclusivamente sobre esse montante, e não sobre o valor global do contrato.

Trata-se de medida que assegura justa recomposição ao fornecedor, sem impor ao consumidor ônus desproporcional.

Nesse sentido (grifamos):

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXADO EM 10%. VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA QUE DEVEM SER CONTADOS A PARTIR DA CITAÇÃO POR SE TRATAR DE RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, quando este não consegue viabilizar o financiamento, impõe a devolução dos valores pagos, com retenção de percentual razoável para indenização das despesas administrativas suportadas pela vendedora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem admitido a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme o caso concreto, a título de compensação pelas despesas do vendedor. Não se reconhece dano moral em situação de rescisão contratual decorrente de inadimplemento do comprador, salvo demonstração de circunstância excepcional que configure violação a direitos de personalidade. Correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Impossibilidade de aplicação da taxa SELIC, dada a natureza da obrigação. (TJ-BA - Apelação: 0000590-80.2012.8.05.0150, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)”.

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Vila Adilair III SPE LTDA., contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores, formulado por Lorrayne Rodrigues do Nascimento, relativo à promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor dos contratos, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), deve ser aplicada ou se é abusiva em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência sobre o tema. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre as disposições da Lei do Distrato quando há previsão contratual onerosa para o consumidor. 4. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista na Lei nº 13.786/2018, mostra-se abusiva, devendo ser fixada em 10% sobre os valores pagos. 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: ‘1. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser reduzida para garantir a proporcionalidade e evitar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada’. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula 543; AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/6/2023; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023. (TJ-GO 5350822-68.2024.8.09.0064, Relator.: RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024)”.

Diante do exposto, o recurso deve ser parcialmente provido para reformar a sentença quanto à forma de restituição e ao critério da retenção.

Por tudo quanto exposto, voto pelo provimento parcial do apelo, para reformar a sentença hostilizada e determinar que a devolução das quantias pagas pelos apelantes, no valor de R$ 11.398,52 (onze mil, trezentos e noventa e oito reais e cinquenta e dois centavos), devidamente corrigidas desde os respectivos desembolsos e acrescidas de juros legais, ocorra de forma imediata e em parcela única, autorizada a retenção de 10% exclusivamente sobre o montante efetivamente pago, mantidos os demais termos da sentença.

Salvador, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora