PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONCEDIDA PELO MAGISTRADO A QUO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PURGA DA MORA. INOCORRÊNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO EM RAZÃO DAS BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA NO CONTRATO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. NÃO VERIFICADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

O § 3º do artigo 59, da Lei do Inquilinato, defere ao devedor o direito de evitar a rescisão da locação e afastar os efeitos da liminar de desocupação, caso efetue o depósito judicial dos valores devidos. Desta forma, se dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel, o locatário efetua o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, estarão obstadas a resolução do contrato e a obrigação de desocupar o imóvel objeto da locação.

Na hipótese vertente, todavia, o que se constata, com maior clareza após a efetivação do contraditório, é que não houve o afastamento da mora, nos termos delineados no § 3º, do artigo 59, da Lei 8245/91. Isso porque a purgação da mora envolve o pagamento integral e atualizado do débito, considerando também as parcelas que se vencerem até a data do depósito elisivo. Ocorre que o depósito efetuado pela agravante é insuficiente. Neste particular, insta considerar que o depósito realizado abarca os alugueres vencidos no período de maio de 2020 até novembro de 2021, deixando de fora o intervalo que vai de dezembro de 2021 a agosto de 2023, ou seja, para que a mora fosse purgada, a agravante deveria ter adimplido também as obrigações locatícias vencidas até o momento em que foi informada da ordem de desocupação do imóvel. A título de argumentação, mesmo que se considerasse que o contrato estava suspenso no período de junho de 2020 até outubro de 2021 em razão da requisição administrativa efetuada pelo Município de Salvador, ainda restaria um conjunto de alugueres que a agravante deixou de demonstrar que teria adimplido. Expostas tais circunstâncias, havendo insuficiência no depósito, a mora não está purgada e o despejo torna-se possível.

Registra-se que no contrato celebrado pelas partes consta cláusula de renúncia ao direito de retenção do imóvel. Assim, mesmo que na ação de despejo da origem o agravante pretenda discutir a validade da cláusula de renúncia, neste momento não há demonstração de sua inaptidão de produzir efeitos, de modo que o direito de retenção se mostra esvaziado.

O resultado da ação renovatória não interferirá na ação de despejo, uma vez que a desocupação que se pleiteia na segunda ação tem fundamento diverso. Além disso, eventual renovação compulsória do contrato não obsta o despejo aqui pretendido, pois deferido com fundamento diverso e baseado em fato novo. Assim sendo, o resultado da ação renovatória não interferirá diretamente na solução que será dada na ação de despejo, inexistindo a prejudicialidade.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º 8047690-68.2023.8.05.0000, onde figuram como agravante BTU BAHIA TRANSPORTES URBANOS LTDA e agravado ABRIGO DO SALVADOR,

Acordam os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGO PROVIMENTO ao presente recurso - Unânime

Salvador, 18 de Dezembro de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por BTU BAHIA TRANSPORTES URBANOS LTDA contra decisão do MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº. 8048387-57.2021.8.05.0001 , proposta pelo agravado ABRIGO DO SALVADOR, determinou a expedição de mandado de despejo, nos seguintes termos:

Por essas razões, não verifico fundamento para se determinar a suspensão desta lide, como requereu a ré em sua contestação, razão pela qual determino a expedição de novo mandado de despejo, em cumprimento à liminar deferida na decisão de ID nº 390793772, com autorização de arrombamento e auxílio de força policial, se necessário.

Inconformada, a agravante sustenta que tanto o prazo da locação quanto o valor estão controvertidos e sendo alvo de análise pela 13ª Vara de Relações de Consumo na ação renovatória de aluguel n. 0522118-41.2013.8.05.0001.

Afirma que “é evidente que, para que se possa averiguar a inadimplência dos aluguéis, que motiva a ação de despejo, é preciso que se resolva primeiramente qual o valor devido, o que está em discussão na supracitada ação que tramita em outro juízo”.

Alega que já foi realizado um depósito nos autos do processo n. 0522118-41.2013.8.05.0001, no montante histórico de R$ 489.720,00 (quatrocentos e oitenta e nove mil setecentos e vinte reais), o deve evitar a rescisão do contrato de locação.

Argumenta que o Juízo a quo acabou por se imiscuir no mérito da ação que tramita em outro juízo para fazer um inadequado juízo de probabilidade do resultado do processo.

Aduz que a inadimplência alegada inexiste, pois o Agravado busca cobrar os aluguéis a partir de maio de 2021, todavia, em 03 de abril de 2021, o imóvel foi requisitado administrativamente pelo Município de Salvador, através do Decreto n. 33.721/2021.

Esclarece que fez benfeitorias no imóvel no valor de R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil), de modo que deve ser considerado o direito de retenção.

Requereu que seja concedido efeito suspensivo ao presente agravo e que seja suspensa a ordem de despejo.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão impugnada.

Em decisão monocrática (ID 51442420) foi concedido efeito suspensivo.

O agravado apresentou contrarrazões (ID 51672459).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, na esteira dos artigos 937,VIII, do CPC/2015 e 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

 Salvador/BA, 30 de novembro de 2023.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o agravo e passo a decidir.

Como se sabe, em recurso dessa espécie, cabe ao juízo ad quem apreciar, tão-somente, o teor da decisão interlocutória impugnada. As demais questões, inclusive o meritum causae, deverão ser analisadas e decididas no processo principal.

Neste diapasão, cabe à instância superior apenas dizer se estão presentes ou não os requisitos que autorizam o deferimento da medida requerida na origem.

Compulsando os autos da origem, é possível apreender que o agravado ABRIGO DO SALVADOR é proprietário de um terreno de 12.000,00 m², situado na Avenida Antônio Carlos Magalhães, na cidade de Salvador.

O terreno citado foi arrendado, para fins comerciais, em 1974, ao Sr. José Rodrigues Carvalho e, após algumas cessões e uma sucessão empresarial, passou a figurar como arrendatária, a partir de 31 de agosto de 1991, a agravante BTU TRANSPORTES.

Ocorre que o arrendador/agravado afirma que, a partir de maio de 2020, a arrendatária/agravante deixou de pagar as retribuições mensais devidas, perfazendo um débito de R$ 336.971,58, totalizado até o dia 05/05/21.

Diante destes fatos, foi ajuizada a ação de despejo c/c Cobrança nº. 8048387-57.2021.8.05.0001, que veicula o pedido de concessão de medida liminar para que o locatário desocupe o imóvel.

Assim, o presente agravo tem como objeto o inconformismo da agravante com a decisão do juízo a quo que determinou a desocupação do imóvel, sob pena de despejo.

O arrendamento é espécie de contrato pelo qual o arrendador cede, temporariamente, o uso de um bem imóvel ao arrendador, em troca de uma retribuição.

Diversamente do arrendamento rural, o arrendamento comercial não possui regramento específico, de modo que o pacto celebrado, a lei de locações dos imóveis urbanos e o diploma civil servirão como fontes principais das obrigações. Isso dado que não se pode deixar de observar que o arrendamento comercial em muito se assemelha a uma locação de imóvel para fins não residenciais.

Nesta senda, a Lei 8245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina, em seu artigo 59, § 1º, IX, que conceder-se-á liminar para desocupação, desde que prestada a caução equivalente a 03 meses de aluguel, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. Veja-se:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3^o  No caso do inciso IX do § 1^o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Calha salientar que a caução exigida pela lei foi prestada pela recorrida, bem como não há notícia acerca de garantias contratuais, de modo que não há equívoco na concessão da medida.

In casu, apesar da ação de despejo ter sido ajuizada no mês de maio do ano de 2021, a devedora somente foi cientificada acerca da ordem de desocupação do imóvel em 05 de agosto de 2023, oportunidade em que alegou que, no bojo da ação renovatória nº. 0522118-41.2013.8.05.0001, teria depositado o valor referente aos aluguéis vencidos no período de maio de 2020 a novembro de 2021.

Outrossim, em suas razões, a agravante aduz, na esteira do § 3º, do artigo 59 da Lei do Inquilinato, que a rescisão do contrato não deve ocorrer, pois realizou um depósito nos autos do processo n. 0522118-41.2013.8.05.0001, no montante histórico de R$ 489.720,00 (quatrocentos e oitenta e nove mil setecentos e vinte reais).

O citado § 3º do artigo 59, da Lei do Inquilinato, defere ao devedor o direito de evitar a rescisão da locação e afastar os efeitos da liminar de desocupação, caso efetue o depósito judicial dos valores devidos.

Desta forma, se dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel, o locatário efetua o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, estarão obstadas a resolução do contrato e a obrigação de desocupar o imóvel objeto da locação.

Na hipótese vertente, todavia, o que se constata, com maior clareza após a efetivação do contraditório, é que não houve o afastamento da mora, nos termos delineados no § 3º, do artigo 59, da Lei 8245/91. Isso porque a purgação da mora envolve o pagamento integral e atualizado do débito, considerando também as parcelas que se vencerem até a data do depósito elisivo.

Ocorre que o depósito efetuado pela agravante é insuficiente. Neste particular, insta considerar que o depósito realizado abarca os alugueres vencidos no período de maio de 2020 até novembro de 2021, deixando de fora o intervalo que vai de dezembro de 2021 a agosto de 2023, ou seja, para que a mora fosse purgada, a agravante deveria ter adimplido também as obrigações locatícias vencidas até o momento em que foi informada da ordem de desocupação do imóvel. A título de argumentação, mesmo que se considerasse que o contrato estava suspenso no período de junho de 2020 até outubro de 2021 em razão da requisição administrativa efetuada pelo Município de Salvador, ainda restaria um conjunto de alugueres que a agravante deixou de demonstrar que teria adimplido.

Veja-se que a própria agravante reconhece na manifestação apresentada na ação de despejo da origem que o depósito efetuado somente abrange o lapso de maio de 2020 a novembro de 2021, sendo, pois, fato incontroverso.

Assim sendo, se fosse a intenção da agravante demonstrar cabalmente que a mora estava purgada e impossibilitado o despejo, deveria ter trazido aos autos demonstração que a inadimplência inexiste na atualidade, o que não ocorreu.

Além disso, caso tivesse havido alteração no valor do aluguel cobrado, em razão de decisão judicial prolatada nos autos da ação renovatória, caberia ao agravante demonstrar que não havia inadimplência nos novos termos, contudo, tal possibilidade sequer chegou a ser aventada, de modo que a alegação de que a mora não foi devidamente purgada se fortalece.

Expostas tais circunstâncias, havendo insuficiência no depósito, a mora não está purgada e o despejo torna-se possível.

No mesmo sentido, a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RESPEITÁVEL DECISÃO QUE DETERMINOU A CITAÇÃO DOS LOCATÁRIOS/AGRAVADOS, CONSIGNANDO A POSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA COM O PAGAMENTO DO DÉBITO ATUALIZADO, INCLUINDO-SE AS CUSTAS E OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE AQUELE MONTANTE. RECURSO DO LOCADOR QUE BUSCA ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE 20% PARA EFEITOS DE PURGA DA MORA, INVOCANDO CLAUSULA CONTRATUAL E O DISPOSTO NO ARTIGO 62 INCISO II, DA LEI DE LOCAÇÃO (8.245/1991). AGRAVO DESPROVIDO. (TJSP;  Agravo de Instrumento 2040057-26.2023.8.26.0000; Relator (a): Dario Gayoso; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/07/2023; Data de Registro: 27/07/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUEIS - FALTA DE PAGAMENTO - CONTRATO SEM GARANTIAS LOCATÍCIAS - AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO INTEGRAL DA MORA. I - O art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 estabelece os requisitos para a concessão de liminar de desocupação de imóvel: falta de pagamento, contrato desprovido de garantias e prestação de caução. Demonstrado o preenchimento de todos os requisitos, deve ser concedida a liminar. II - Para evitar a rescisão do contrato e revogar a liminar de desocupação, é necessário que o locatário efetue depósito judicial da totalidade dos valores devidos, nos termos do art. 59, §3º, da Lei nº 8.245/91. Dessa forma, a purgação parcial da mora não é suficiente para elidir a liminar.  (TJMG -  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.18.004719-3/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/06/2018, publicação da súmula em 13/06/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO - PURGA DA MORA - DEPÓSITO INCOMPLETO - MORA NÃO AFASTADA - LIMINAR - CONCESSÃO.
1. Em ação de despejo por falta de pagamento, incumbe a parte, ao purgar a mora, depositar o débito atualizado, acrescido dos encargos moratórios, das custas e dos honorários advocatícios. 2. O depósito incompleto do débito não afasta a mora e permite a concessão da liminar de despejo.  (TJMG -  Agravo de Instrumento-Cv  1.0295.09.024686-5/004, Relator(a): Des.(a) Maurílio Gabriel , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/05/2012, publicação da súmula em 12/06/2012)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR. INDEFERIMENTO. AGRAVO INTERNO. ANÁLISE CONJUNTA. PRINCÍPIOS DA CELERIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAL. DESPEJO. LIMINAR. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. PURGA DA MORA. NÃO EFETIVADA. BENFEITORIAS. NECESSÁRIA DILAÇÃO PROBATÓRIA.   1. Em observância aos princípios da celeridade e da economia processual, promoveu-se o julgamento conjunto dos agravos de instrumento e interno, tendo em vista que aquele (AGI) comporta julgamento de mérito. 2. O art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91 permite, quando ausente qualquer das garantias previstas no art. 37 da referida lei de locações, a concessão de liminar de despejo, para desocupação em 15 (quinze) dias, independente de prévia oitiva do locatário, quando o pedido estiver fundado na falta de pagamento de aluguel e acessórios locatícios. O § 3º do retromencionado art. 59 da Lei 8.245/91, por sua vez, prevê a possibilidade de o locatário obstar o cumprimento da ordem de despejo, promovendo, para tanto, o depósito do valor integral das obrigações devidas. 3. In casu, em razão da insuficiência dos depósitos efetuados pelo locatário/devedor/agravante com o fito de purgar a mora, o d. Juízo a quo determinou a complementação dos valores devidos (art. 62, III, da Lei 8.245/91). 4. O próprio locatário/agravante reconhece que não fez o depósito integral dos valores devidos, não havendo, portanto, purga da mora. Assim, a determinação de desocupação do imóvel encontra respaldo na legislação especial que rege as relações locatícias. 5. A questão atinente às benfeitorias demanda a necessária incursão probatória; o que, como se sabe, não é permitida na estreita via cognitiva do agravo de instrumento. 6. Recursos (agravo de instrumento e agravo interno) desprovidos.   (Acórdão 1743277, 07194614220238070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 9/8/2023, publicado no DJE: 4/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Dando seguimento ao julgamento, impende analisar a alegação da agravante de que fez benfeitorias no imóvel no valor de R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil reais), de modo que deve ser considerado o seu direito de retenção.

Sobre o tema, o artigo 35 da Lei 8245/91 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção, in verbis:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Neste diapasão, registra-se que no contrato celebrado pelas partes consta cláusula de renúncia ao direito de retenção do imóvel, conforme se extrai da cláusula 4ª do documento de id 104619262.

Além de tratar-se de cláusula que, à primeira vista. Não deixa dúvidas quanto à sua aplicabilidade, é bom que se reforce que, na esteira da súmula 335 do STJ, considera-se válida a cláusula de renúncia ao direito de retenção nos contratos de locação.

Assim, mesmo que na ação de despejo da origem o agravante pretenda discutir a validade da cláusula de renúncia, neste momento não há demonstração de sua inaptidão de produzir efeitos, de modo que o direito de retenção se mostra esvaziado.

Por fim, a agravante sustenta a necessidade de suspensão da ação de despejo em razão da prejudicialidade da ação renovatória de n°. 0522118-41.2013.8.05.0001.

Como se sabe, a relação de prejudicialidade supõe a existência de questões que possuem anterioridade lógica em relação a outras, tendo em vista o aspecto do seu conteúdo.

Assim, podemos pensar em uma questão prejudicial cuja solução condiciona o teor do julgamento da questão dita prejudicada.

Sobre a relação de prejudicialidade, Cândido Rangel Dinamarco ensina que:

“A prejudicialidade é uma especial relação entre demandas, pela qual o julgamento de uma delas interfere no teor da decisão da outra; sempre que uma relação jurídica substancial irradie uma pluralidade de feitos, o julgamento sobre a existência ou inexistência dela própria é pressuposto da procedência ou improcedência da demanda em que se pede a realização de um desses efeitos. O julgamento daquela pretensão mais ampla tanto pode ser feito no mesmo processo dessa mais específica como poderia tê-lo sido em outro.” (in Instituições de Direito Processual Civil, volumes 2 e 3. São Paulo: Malheiros, 2001, p. 514)

Fixadas tais premissas, é possível concluir que não estamos diante de uma das hipóteses da supracitada prejudicialidade.

Em verdade, há mais a prejudicialidade da ação de despejo em relação à demanda renovatória do que a relação inversa que a agravante defende. Isso porque o resultado da ação renovatória não interferirá na ação de despejo, uma vez que a desocupação que se pleiteia na segunda ação tem fundamento diverso. Além disso, eventual renovação compulsória do contrato não obsta o despejo aqui pretendido, pois deferido com fundamento diverso e baseado em fato novo. Assim sendo, o resultado da ação renovatória não interferirá diretamente na solução que será dada na ação de despejo, inexistindo a prejudicialidade.

Isto posto, e por tudo mais que dos autos consta, NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, mantendo a decisão objurgada por estes e seus próprios fundamentos.

É como voto.

 Salvador/BA, 30 de novembro de 2023.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator