PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE MORA DOS COMPRADORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por descumprimento contratual, para rescindir o compromisso de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Alpha Medical Center” e condenar as rés, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual das rés em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) definir a responsabilidade das apelantes pela resolução contratual; (iii) analisar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos; (iv) avaliar a existência de mora dos compradores e a incidência da cláusula penal;

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O atraso na entrega do imóvel, por período superior ao prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual por parte das rés, tornando legítima a resolução do contrato.

2. As alegações das rés quanto a eventos imprevisíveis como greves, chuvas e morosidade administrativa não afastam a responsabilidade, pois tais riscos são inerentes à atividade da construção civil e já devem estar contemplados no prazo de tolerância contratual.

3. A restituição integral dos valores pagos pelos autores é cabível diante do inadimplemento substancial das obrigações contratuais pelas rés. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de prazo de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual quando não comprovada a expedição do “habite-se”.

2. A responsabilidade pelo inadimplemento é da construtora, ainda que alegue causas externas como greves ou chuvas, pois tais eventos integram o risco da atividade.

3. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do promitente vendedor.

   Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; art. 85, §11.
   Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-BA, APL nº 0513324-80.2016.8.05.0080, Rel. Des. Pilar Celia Tobio de Claro, j. 07.04.2021; TJ-BA, APL nº 0508043-75.2018.8.05.0080, Rel. Des. Silvia Zarif, j. 04.05.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0503383-56.2017.8.05.0150, em que figuram como apelante CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e outros e como apelada GEISON ASSIS DE ARAUJO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto condutor. 

Sala de Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva 

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra a sentença (ID 61144665) que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na ação de rescisão contratual c/c reparação por danos materiais e morais proposta por GEISON ASSIS DE ARAÚJO e GILMA MASCARENHAS SILVA, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE – EM PARTE o pedido formulado à inicial, para RESCINDIR o compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, e condenar solidariamente SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTOIMOBILIÁRIO LTDA e CONSTRUTORA CONSIL a restituir aos autores integralmente os valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e corrigidos pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e, por conseguinte, declaro extinto o processo, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Ainda, condeno as acionadas, ao pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado, no importe de 10% do valor total da condenação. Em caso de não pagamento dos emolumentos no prazo de 15 (quinze) dias, determino, de logo, que se remetam cópias destes autos e desta sentença ao setor competente do TJBA, mediante ofício, para os devidos fins. DOU por prequestionados os argumentos trazidos aos autos, para fins de evitar embargos aclaratórios protelatórios (arts. 77 e 1.025 do CPC) e força de mandado/ofício/comunicado/carta a esta. P. R. I, arquivem-se com cópia em pasta própria, trânsito em julgado e demais cautelas estilares se as partes não promoverem os atos necessários ao prosseguimento no prazo legal e baixa.”

Os embargos opostos pelas rés foram acolhidos para fixar o ônus sucumbencial e determinar que as custas processuais fossem suportadas de forma igualitária e que cada parte arcasse com honorários advocatícios em favor do patrono da parte adversa, no percentual de 10% sobre o valor da causa.

Em razões de apelação (ID 61144677), as recorrentes requerem, inicialmente, o deferimento do pedido de justiça gratuita em grau recursal, alegando grave crise econômica. No mérito, sustentam que a sentença desconsiderou cláusulas contratuais válidas e deixou de aplicar corretamente os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Afirmam que os apelados foram os responsáveis pelo inadimplemento contratual, ao deixarem de quitar a parcela restante de R$ 196.000,00, relativa ao saldo devedor. Argumentam que, segundo o contrato, a imissão na posse e a entrega da unidade estavam condicionadas à quitação integral do preço, o que não ocorreu. Invocam a exceptio non adimpleti contractus e defendem a validade da cláusula penal, com possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ.

Requerem a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da culpa exclusiva dos apelados pela rescisão contratual, a improcedência dos pedidos iniciais e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID 61144683), os autores apelados pugnaram pela manutenção da sentença. Afirmam que a rescisão contratual foi motivada exclusivamente pelo inadimplemento das rés, que não entregaram o imóvel no prazo pactuado, mesmo considerada a cláusula de tolerância. Sustentam que a justificativa apresentada pelas apelantes, quanto à inadimplência dos compradores, não se sustenta, pois o não pagamento da parcela final decorreu da ausência do "habite-se", cuja obtenção incumbia às rés. Contestam, ainda, o pedido de gratuidade de justiça formulado pelas apelantes, por ausência de comprovação da alegada hipossuficiência econômica.

Após intimação para comprovar requisitos da gratuidade, o pedido foi indeferido e o preparo recolhido.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara. Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 18 de agosto de 2025.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como mencionado no relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença que, nos autos da Ação Indenizatória por Descumprimento Contratual julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, e condenar solidariamente SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTOIMOBILIÁRIO LTDA e CONSTRUTORA CONSIL a restituir aos autores integralmente os valores pagos, em parcela única, devidamente atualizados e corrigidos pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e, por conseguinte, declaro extinto o processo, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC (id. 61144665).

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

A matéria devolvida a este colegiado se restringe à aferição da existência ou não de inadimplemento por parte das apeladas e à análise da responsabilidade das empresas apelantes pela resolução do contrato, com as consequências daí decorrentes, especialmente no tocante à restituição integral dos valores pagos, à alegada ausência de mora, à aplicação da cláusula penal, à discussão quanto à concessão da justiça gratuita e à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Conforme exordial, as partes celebraram contrato de compra e venda tendo por objeto “unidade autônoma uma Sala Tipo nº 713, integrante do Empreendimento “ALPHA MEDICAL CENTER”, com 29,63 m² de área privativa, situada no 7º andar; localizado no Loteamento denominado “ALPHAVILLE SALVADOR”, Salvador – BA, pelo preço total de R$ 265.000,00 (Duzentos e sessenta e cinco mil reais), a ser pago na forma ajustada, com parcela final prevista na cláusula 3.4 e prazo de entrega constante do item 6 do Quadro resumo (id 61144379):

3.4- Quarta e noventa parte, correspondente à "PARCELA PARA ENTREGA DA UNIDADE" no valor atual de R$ da efetiva entrega da unidade, e seis mil reais), em 01 (uma) prestação única, com vencimento em 30/04/2016, ou quando caso esta ocorra antes da data aprazada que será paga pelo Promissário Comprador devidamente atualizada monetariamente, conforme explicitado nas Cláusulas Quinta e Sexta das Cláusulas Contratuais.

6-PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA: 30 de Abril de 2016.

Decerto que, findo o prazo de tolerância, o comprador tem o direito de exigir a entrega do bem; caso contrário, a construtora deverá ressarci-lo dos prejuízos causados pelo descumprimento contratual. Assim, indispensável verificar se, efetivamente, houve inadimplemento do contrato por parte do vendedor, decorrente do atraso na entrega do imóvel.

No caso, é fato incontroverso dos autos que além de ultrapassar o prazo de tolerância, até a prolação da sentença a unidade habitacional  não havia sido entregue, consoante consignado pelo Julgador a quo ao asseverar que “cujo atraso se deu desde 27/10/2016 até o presente momento, quando não se tem notícia de que o termo habite-se já foi ou não expedido” (id 61144665).

Não obstante a parte demandada alegue fortuitos justificadores do atraso, há que se ressalvar que a eventual ocorrência de greves dos operários da construção civil, além dos períodos de chuva e demora do poder público na concessão do “habite-se” são situações que se inserem no risco da atividade desempenhada pela apelada, os quais não afastam a responsabilidade destas pelo atraso na entrega do imóvel, sendo que as situações de imprevisão já devem estar abarcadas pelo prazo de tolerância previsto no contrato.

Destarte, comprovado o atraso na entrega do imóvel e, por conseguinte, o descumprimento contratual perpetrado pela ré, impõe-se a esta o dever de indenizar.

O argumento das rés, segundo o qual a entrega estaria condicionada ao pagamento da parcela final do preço, igualmente não se sustenta diante da ausência do documento essencial para a regularização do imóvel, sendo sabido que a expedição do termo de habite-se é requisito legal para a efetiva transferência de posse e para a formalização de financiamento imobiliário, instrumento este do qual dependeu o cumprimento da obrigação financeira pelos compradores.

O inadimplemento alegado pelas apelantes revela-se, pois, reflexo da própria mora das construtoras, que, não cumprindo com suas obrigações essenciais, impediram a conclusão do negócio nos moldes pactuados.

Assim, nenhuma incorreção se verifica na sentença apelada que, ao examinar os pedidos deduzidos pelo autor, corretamente delimitou a responsabilidade pelo inadimplemento contratual injustificado da ré, afastando, no caso concreto, os pleitos de condenação em lucros cessantes e reparação de danos morais, determinando, todavia, o retorno à situação anterior à contratação, com restituição integral das parcelas pagas pelos autores, uma vez que o promitente vendedor deu azo à rescisão contratual.

Em situações similares, conferem-se os seguintes julgados desta Primeira Câmara Cível:

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DIREITO À DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TEMA 971. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR ARBITRADO QUE OBSERVA OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELAÇÕES DESPROVIDAS. (TJ-BA - APL: 05133248020168050080, Relator: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/04/2021)

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTES DE LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CONFIGURADO. NÃO COMPROVAÇÃO DA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES STJ. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. PRECEDENTES. ATRASO SUBSTANCIAL. DANO MORAL DEVIDO. PRECEDENTES. SENTENÇA REORMADA. APELO DO RÉU NÃO PROVIDO. PROVIMENTO DO APELO AUTORAL. (TJ-BA - APL: 05080437520188050080, Relator: SILVIA CARNEIRO SANTOS ZARIF, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/05/2021)

Pelo exposto, VOTO no sentido de negar provimento ao apelo, mantendo íntegra a sentença apelada. Em aplicação ao disposto no art. 85, §11 do CPC, majora-se a fixação dos honorários a serem pagos pelo apelante, para o total final de 11% incidente sobre a base de cálculo fixada na origem.

Salvador/BA, 

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora