PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PRELIMINARES DE DIALETICIDADE E INCOMPETÊNCIA. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA AFASTADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 9.514/97. LEILÕES REALIZADOS ANTES DA LEI Nº 13.465/2017. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DO LEILÃO DE ESTOQUE. TERMO DE QUITAÇÃO DECORRENTE DE EXTINÇÃO LEGAL DA DÍVIDA APÓS LEILÕES NEGATIVOS. ALIENAÇÃO POSTERIOR COMO VENDA DE BEM PRÓPRIO DO CREDOR. PROTEÇÃO AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSOS PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME.

1. Recursos de Apelação Cível interpostos por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e por ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO contra sentença que, nos autos de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial, julgou procedente o pedido para declarar a nulidade de leilão de imóvel realizado em 23/07/2018, sob o fundamento de ausência de intimação pessoal do devedor fiduciário e existência de termo de quitação emitido pela instituição financeira. O autor sustentou ter quitado integralmente a dívida garantida por alienação fiduciária e alegou nulidade do procedimento expropriatório. Os réus defenderam a regularidade da consolidação da propriedade, a higidez do leilão e a boa-fé dos adquirentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há três questões em discussão: (i) definir se os recursos atendem ao princípio da dialeticidade e se o Juízo de origem detinha competência para processar e julgar a demanda; (ii) estabelecer se houve decadência do direito de pleitear a nulidade do leilão extrajudicial; (iii) determinar se o leilão realizado após a consolidação da propriedade fiduciária é nulo em razão da ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas das hastas públicas e da emissão de termo de quitação pela instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. Os recursos observam o princípio da dialeticidade, pois impugnam especificamente os fundamentos da sentença e demonstram pretensão clara de reforma do julgado, ainda que reproduzam argumentos já deduzidos em contestação.

4. A competência do Juízo da Comarca de Inhambupe decorre da prevenção estabelecida pela anterior distribuição da Ação Revisional nº 0000903-48.2013.8.05.0104, que discutia a mesma relação contratual subjacente ao procedimento expropriatório.

5. O prazo decadencial para ajuizamento da ação anulatória conta-se da data do leilão extrajudicial cuja nulidade se pretende desconstituir, aplicando-se o prazo quadrienal do art. 178, II, do Código Civil.

6. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária observou os requisitos da Lei nº 9.514/97, tendo o devedor sido regularmente intimado para purgar a mora antes da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

7. Os leilões obrigatórios realizados em março de 2016 submeteram-se à disciplina legal vigente à época, inexistindo exigência de intimação pessoal do devedor quanto às datas das hastas públicas antes da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017.

8. O princípio tempus regit actum impede a aplicação retroativa das exigências introduzidas no § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 aos atos expropriatórios consumados antes da vigência da nova legislação.

9. O termo de quitação emitido pela instituição financeira decorreu da extinção legal da dívida fiduciária após a frustração dos leilões obrigatórios, nos termos do art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/97, e não de pagamento voluntário do débito pelo devedor.

10. Após a consolidação da propriedade e o cancelamento da alienação fiduciária, o imóvel passou a integrar o patrimônio pleno do credor fiduciário, legitimando sua posterior alienação aos terceiros adquirentes.

11. A aquisição do imóvel pelos corréus ocorreu sob amparo da fé pública registral, impondo-se a proteção aos terceiros adquirentes de boa-fé em observância à segurança jurídica do sistema registral imobiliário.

IV. DISPOSITIVO.

12. Recursos providos.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 55, § 3º, 59, 85, § 2º, 98, § 3º, 487, I, e 1.010, III. CC, art. 178, II. Lei nº 9.514/97, arts. 26, 27, §§ 5º e 6º, e 30, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.081.864/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025. TJBA, Apelação/Reexame Necessário nº 8044028-30.2022.8.05.0001, Rel. Desa. Pilar Celia Tobio de Claro, Primeira Câmara Cível, publ. 10.05.2023. TJBA, Agravo de Instrumento nº 8074919-66.2024.8.05.0000, Rel. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães, Primeira Câmara Cível, publ. 28.05.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001001-13.2021.8.05.0104, em que figuram como apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e outros (2) e como apelada EDUARDO PEREIRA TORRES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por CONHECER e DAR PROVIMENTO a ambos os recursos de Apelação, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, BA, na data da assinatura.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues De Miranda

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Agnaldo Oliveira Gonçalves Dias, acompanhou o julgamento, reservando o direito de sustentação oral, Dr. Pedro Paulo Rodriguez Guisande Silva.

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos pelo BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. (ID 72915432) e, por ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO (ID 72915437), em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Inhambupe/BA, nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial nº 8001001-13.2021.8.05.0104, ajuizada por EDUARDO PEREIRA TORRES, ora Apelado (ID 72915417).

A referida ação foi intentada pelo Autor, ora Apelado, com o escopo de obter a declaração de nulidade do leilão extrajudicial realizado em 23 de julho de 2018, no qual o imóvel de sua propriedade, situado na Rua Silveira Martins, nº 150, Ap. 1004, Cabula, Salvador/BA, foi arrematado pelos Réus ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO.

Em sua petição inicial (ID 72914439), o Autor narrou ser o legítimo proprietário e possuidor do referido imóvel desde o ano de 2001. Relatou que, em abril de 2010, celebrou um contrato de refinanciamento correspondente a 1/3 do valor do bem, no montante de R$ 62.000,00 (sessenta e dois mil reais), com o BANCO BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA, mediante alienação fiduciária em garantia. Informou que, poucos meses depois, o crédito foi cedido ao BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., primeiro Réu.

Sustentou o Autor que, a despeito de ter quitado integralmente a dívida, mediante pagamentos diversos e um acordo extrajudicial formalizado com a instituição financeira, o que lhe teria garantido a emissão de um "Termo de Quitação" em 28 de novembro de 2017 (ID 72914452), foi surpreendido com a notícia da realização de um leilão extrajudicial e a subsequente arrematação de seu único bem de família.

Argumentou, como principal fundamento para a nulidade do ato, a ausência de sua intimação pessoal acerca da data, hora e local do leilão ocorrido em 23 de julho de 2018, o que configuraria vício insanável do procedimento expropriatório, por violar o disposto na Lei nº 9.514/97 e cercear seu direito de preferência. Aduziu, ainda, a má-fé dos arrematantes, que, segundo alega, tinham ciência da litigiosidade do bem, em virtude de ações judiciais preexistentes, notadamente a Ação Revisional de Contrato nº 0000903-48.2013.8.05.0104, em trâmite na mesma Comarca de Inhambupe. Ao final, pugnou pela concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos do leilão e, no mérito, pela declaração de sua nulidade.

Após audiência de conciliação infrutífera (ID 72915388), o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. apresentou contestação (ID 72914461), arguindo, em suma, a ausência de interesse de agir pela perda do objeto, ante a consumação da arrematação, e, no mérito, a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, afirmando que o devedor foi devidamente notificado para purgar a mora e, quedando-se inerte, deu causa aos atos subsequentes. Defendeu a desnecessidade de notificação pessoal acerca da data do leilão, sustentando ser suficiente a publicação de editais.

Os Réus ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO também ofertaram sua defesa (ID 72915392), suscitando preliminares de incompetência territorial e material do Juízo de Inhambupe, incorreção do valor da causa, e conexão com a Ação de Imissão na Posse nº 8091757-23.2020.8.05.0001, por eles ajuizada na Comarca de Salvador. No mérito, defenderam sua condição de terceiros adquirentes de boa-fé, a legalidade do procedimento do leilão, e argumentaram que eventual discussão sobre o contrato primitivo deveria se resolver em perdas e danos, conforme o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97, não obstando a sua posse.

O Autor apresentou réplica (ID 72915405), rechaçando as preliminares e reforçando a tese de nulidade por ausência de intimação pessoal para o leilão, colacionando, para tanto, precedentes do Superior Tribunal de Justiça (IDs 72915406 e 72915407).

Sobreveio a sentença de mérito (ID 72915417), na qual o douto magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido autoral. O juízo a quo fundamentou sua decisão no reconhecimento de vício insanável no procedimento expropriatório, consubstanciado na ausência de intimação pessoal do devedor, ora Apelado, para o leilão realizado em 23 de julho de 2018, o que lhe tolheu o direito de preferência. Ademais, conferiu validade ao termo de quitação apresentado, concluindo pela inexistência de dívida que justificasse o leilão. Consequentemente, declarou a nulidade do leilão e de todos os atos dele decorrentes, incluindo a arrematação e o registro de propriedade em nome dos arrematantes, e condenou o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. ao pagamento dos honorários advocatícios.

Irresignado, o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 72915433), reiterando, em síntese, os argumentos de sua contestação, notadamente a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e a desnecessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão extrajudicial, sustentando a estrita observância da Lei nº 9.514/97.

Igualmente inconformados, ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO apresentaram seu apelo (ID 72915438), reavivando as preliminares de incompetência e conexão, e, no mérito, defendendo sua condição de terceiros de boa-fé, a legalidade do ato expropriatório e a necessidade de que a controvérsia se resolva em perdas e danos, conforme a legislação de regência, sem afetar seu direito de propriedade.

O Apelado, EDUARDO PEREIRA TORRES, apresentou contrarrazões a ambos os recursos (IDs 72915449 e 72915451), arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade por parte dos Apelantes e pugnando pela manutenção integral da sentença vergastada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Os autos foram remetidos a este Egrégio Tribunal de Justiça, sendo distribuídos, inicialmente por sorteio, a esta Terceira Câmara Cível, vindo-me conclusos para julgamento.

É o relatório.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, destacando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA,  7 de janeiro de 2026

 Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço dos recursos de apelação, porquanto preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

De início, impende analisar as questões preliminares suscitadas pelas partes, tanto nos apelos quanto nas contrarrazões.

DAS PRELIMINARES

PRELIMINAR DE DIALETICIDADE RECURSAL

O Apelado, em suas contrarrazões, sustenta que os recursos interpostos não deveriam ser conhecidos, por ofensa ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que as peças recursais seriam meras reproduções das contestações apresentadas em primeira instância.

A referida preliminar não merece acolhida. O princípio da dialeticidade, consagrado no artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o ônus de expor os fundamentos de fato e de direito pelos quais entende que a decisão judicial deve ser anulada ou reformada, estabelecendo um diálogo direto com os fundamentos do provimento jurisdicional impugnado.

No caso em tela, embora seja verdade que os Apelantes reiteram teses já expendidas em suas peças de defesa, é inegável que as razões recursais atacam frontalmente os pilares da sentença vergastada. Os recursos confrontam diretamente a conclusão do juízo a quo sobre a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal e sobre a validade do termo de quitação, manifestando claro e inequívoco propósito de reforma do julgado. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que "a reprodução, na apelação, dos argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não ofende o princípio da dialeticidade, quando puderem ser extraídas do recurso as razões e a intenção de reforma do julgado" (STJ, AgInt no REsp 1917734/PB).

Dessa forma, extraindo-se das razões de apelo o inconformismo com a sentença e os fundamentos para o pedido de sua reforma, resta atendido o requisito da dialeticidade.

Rejeito, pois, a preliminar.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E PREVENÇÃO

Os Apelantes ELOINA SIERVI DE OLIVEIRA e JOEL LACERDA FERRAZ NETO arguem a incompetência do Juízo da Comarca de Inhambupe para processar e julgar a presente demanda, ao fundamento de que o imóvel objeto da lide está situado em Salvador e de que existe ação de imissão na posse conexa tramitando na capital baiana.

A preliminar também não se sustenta. O cerne da presente Ação Anulatória reside na validade de atos procedimentais vinculados a um contrato de financiamento. A controvérsia sobre este contrato foi inaugurada em 2013, com o ajuizamento da Ação Revisional nº 0000903-48.2013.8.05.0104, perante o Juízo de Inhambupe.

Nos termos do artigo 59 do Código de Processo Civil, "O registro ou a distribuição da petição inicial torna prevento o juízo". Havendo risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, como ocorre entre a ação que discute a quitação do contrato e a ação que busca anular o leilão decorrente do suposto inadimplemento do mesmo contrato, devem os processos ser reunidos perante o juízo prevento, conforme dispõe o artigo 55, § 3º, do CPC.

A ação de imissão na posse, de natureza petitória, possui causa de pedir e pedido distintos da presente ação anulatória, que tem caráter desconstitutivo. Enquanto a primeira se funda no título de propriedade dos arrematantes, a segunda questiona a validade do ato que lhes transferiu o domínio. A conexão mais robusta e que atrai a competência por prevenção é, sem dúvida, aquela entre a Ação Revisional e a Ação Anulatória, ambas versando sobre a relação jurídica obrigacional que deu origem à expropriação. O próprio juízo de primeiro grau, na sentença, reconheceu esta conexão ao determinar o arquivamento da revisional em decorrência do reconhecimento da quitação nestes autos.

Ademais, o acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 8015226-59.2021.8.05.0000, embora tenha reconhecido a competência da 5ª Vara Cível de Salvador para a ação de imissão na posse, ressalvou expressamente que a discussão sobre irregularidades do leilão deveria ocorrer em procedimento próprio, que é exatamente a presente ação anulatória.

Portanto, a competência do Juízo de Inhambupe está firmada pela prevenção, decorrente da anterior propositura da Ação Revisional.

Rejeito, por conseguinte, a preliminar.

PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA

Os apelantes alegam a ocorrência de decadência do direito de anular o procedimento de expropriação, arguindo que o prazo quadrienal ou bienal previsto na lei civil deveria ser contado da averbação de consolidação da propriedade definitiva, ocorrida em março de 2016.

A prejudicial de mérito deve ser afastada. A pretensão desconstitutiva manifestada pelo autor busca a declaração de nulidade do leilão extrajudicial em que o bem foi efetivamente arrematado pelos terceiros adquirentes. A data do ato que se pretende desconstituir e que consolidou a transferência de propriedade em favor dos terceiros é o leilão extrajudicial ocorrido em 23/07/2018.

O prazo decadencial aplicável para pleitear a anulação do negócio jurídico é de 4 anos, a teor do disposto no art. 178, inciso II, do Código Civil. Tendo o leilão extrajudicial questionado ocorrido em 23/07/2018 e a presente demanda anulatória sido proposta em 03/08/2021, resta evidente que não houve o escoamento do prazo legal, o qual findaria somente em 23/07/2022.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça confirma a aplicação do prazo quadrienal contado da data da arrematação para as hipóteses de anulação de leilão extrajudicial:

CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO. CONSUMAÇÃO DO PRAZO DECADENCIAL DE QUATRO ANOS. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, mantendo o reconhecimento da decadência do direito de anulação de leilão de imóvel.

2. O objetivo recursal é (i) discutir a aplicabilidade do prazo prescricional de 10 anos em vez do prazo decadencial de 4 anos para a ação anulatória de arrematação de imóvel; (ii) questionar a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal; (iii) impugnar a decisão que reconheceu a decadência do direito de anulação.

3. A conclusão jurídica é que a ação anulatória de arrematação de imóvel em hasta pública está sujeita ao prazo decadencial de 4 anos, conforme o art. 178, II, do Código Civil, contado a partir da data de expedição da carta de arrematação.

4. A justificativa da conclusão baseia-se na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que aplica o prazo decadencial de 4 anos para ações dessa natureza, garantindo a segurança jurídica e a estabilidade das relações negociais.

5. Os recorrentes não impugnaram adequadamente os fundamentos autônomos do acórdão recorrido, como a ausência de purgação da mora, a extinção do contrato e a consolidação da propriedade antes do leilão, além de não demonstrarem interesse de agir, o que, em conformidade com o princípio da dialeticidade, resulta na aplicação da Súmula n. 283 do STF devido à deficiência na argumentação recursal.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.081.864/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025.)

Afasto, portanto, a prejudicial de decadência.

No mérito, assiste razão jurídica aos recorrentes. A r. sentença de primeiro grau incorreu em manifesto equívoco ao declarar a nulidade do leilão extrajudicial realizado em 23/07/2018 por suposta falta de intimação pessoal do devedor acerca das datas do ato.

O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a subsequente venda em leilão público são regidos pela Lei nº 9.514/1997. O inadimplemento contratual do devedor é incontroverso e ensejou sua regular notificação pessoal para purgação da mora em 27/11/2015, oportunidade na qual o fiduciante exarou seu ciente. Diante do transcurso do prazo legal de 15 dias sem a purgação do débito, o Oficial do Registro de Imóveis lavrou a respectiva certidão em 15/01/2016 e promoveu, em 15/02/2016, a averbação de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário Banco Santander (AV-11).

Em estrito cumprimento ao disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, a instituição financeira promoveu a realização dos dois leilões extrajudiciais públicos e obrigatórios em 07/03/2016 e 11/03/2016, ambos restando negativos pela ausência de licitantes. Naquela oportunidade, sob a égide da legislação anterior à Lei nº 13.465/2017, o devedor foi regularmente notificado por edital.

A regra de direito intertemporal do tempus regit actum obsta a aplicação retroativa das exigências de notificação pessoal introduzidas no § 2º-A do art. 27 pela Lei nº 13.465/2017 aos atos já consumados sob o império da lei antiga. Os leilões obrigatórios do procedimento expropriatório fiduciário ocorreram em março de 2016, momento em que inexistia no ordenamento jurídico a obrigação legal de intimação pessoal do devedor sobre as datas das hastas públicas, tratando-se de ato jurídico perfeito.

A jurisprudência possui entendimento de que o regime de intimação pessoal da data do leilão não se aplica de forma retroativa aos atos anteriores à vigência da Lei nº 13.465/2017:

"APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULAR CIENTIFICAÇÃO DO DEVEDOR POR HORA CERTA. VALIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. ENDEREÇO UTILIZADO COINCIDENTE COM AQUELE INFORMADO NA PEÇA INICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE OCORRIDA APÓS A EDIÇÃO DA LEI 13465/2017. CONCESSÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA AO DEVEDOR SEGUNDO ARTIGO 29 DA LEI 9514/97. PRECEDENTES RECENTES DO STJ. APLICAÇÃO DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E DEVIDAMENTE REGISTRADO. NÃO CABIMENTO. PERDAS E DANOS. INOVAÇÃO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO."

(Apelação/Reexame Necessário 8044028-30.2022.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Pilar Celia Tobio de Claro, Primeira Câmara Cível, Publicado em 10/05/2023)

Constatada a higidez da consolidação e a ausência de vício formal nas notificações sob o império da lei vigente ao tempo dos atos de expropriação, a reforma da sentença é medida que se impõe.

A sentença recorrida fundamentou o reconhecimento da propriedade em favor do autor na existência de termo de quitação fornecido pelo banco em 28/11/2017. Contudo, há evidente erro de premissa jurídica em tal juízo.

O Termo de Quitação nº 500759 foi emitido pela instituição financeira em estrito cumprimento ao dever legal imposto pelo art. 27, §§ 5º e 6º, da Lei nº 9.514/1997. De acordo com a referida norma, uma vez frustrados os dois leilões obrigatórios pela ausência de licitantes, a dívida fiduciária considera-se compulsoriamente extinta por força de lei, restando o credor obrigado a fornecer o termo de quitação no prazo de 5 dias.

Portanto, a quitação fornecida não decorreu de pagamento voluntário ou adimplemento contratual por parte do devedor, mas sim do encerramento forçado do rito expropriatório e da consequente desvinculação obrigacional. Com os leilões negativos em março de 2016 e a averbação do cancelamento da alienação fiduciária (AV-12), o Banco Santander passou a deter a propriedade plena, exclusiva e irrestrita do imóvel, integrando-o ao seu ativo próprio.

A venda realizada pelo banco em 23/07/2018 aos terceiros Joel Lacerda Ferraz Neto e Eloina Siervi de Oliveira consistiu em alienação de bem próprio (leilão de estoque), negócio jurídico civil e comercial perfeitamente válido, no qual o antigo devedor não ostentava mais qualquer vínculo real ou preferencial com o imóvel.

A proteção aos terceiros adquirentes de boa-fé, que se escoraram na fé pública do registro imobiliário para arrematar e registrar a propriedade plena (R-14 em 19/12/2019), deve ser resguardada em prol da segurança jurídica do sistema de registros públicos, não se admitindo a desconstituição do título aquisitivo. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça assegura o direito de imissão na posse em favor dos arrematantes de boa-fé:

Este Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de resguardar o direito dos terceiros adquirentes de boa-fé em leilões hígidos:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE INEXISTENTE ENTRE AÇÃO DE IMISSÃO E AÇÃO ANULATÓRIA. PROTEÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu pedido liminar de imissão na posse formulado pela agravada, adquirente do imóvel em leilão extrajudicial promovido pela EMGEA após retomada pela CEF. 2. Alegação de prejudicialidade, pelos agravantes, em razão de ação anulatória em trâmite perante a Justiça Federal, ainda pendente de julgamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a pendência de ação anulatória impede a concessão de liminar possessória ao adquirente do imóvel em leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada entende que a existência de ação anulatória não impede a concessão de imissão na posse ao adquirente que comprova a propriedade, sendo inoponíveis eventuais vícios do leilão ao terceiro de boa-fé. 5. Comprovada a aquisição regular e a titularidade do imóvel, impõe-se o deferimento da imissão na posse, independentemente da discussão sobre a validade do leilão em ação anulatória pendente. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido."

(Agravo de Instrumento 8074919-66.2024.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Edson Ruy Bahiense Guimaraes, Primeira Câmara Cível, Publicado em 28/05/2025)

Dessa forma, sendo plenamente hígido o procedimento e inexistindo vício capaz de macular a aquisição imobiliária, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pleito anulatório.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO aos recursos de apelação interpostos por Banco Santander (Brasil) S.A., Joel Lacerda Ferraz Neto e Eloina Siervi de Oliveira, para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Diante do resultado do julgamento e da inversão dos ônus de sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa, com amparo no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, restando suspensa a exigibilidade por ser a parte beneficiária da gratuidade da justiça, conforme o art. 98, § 3º, do mesmo diploma processual.

Salvador, BA, na data da assinatura.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues De Miranda

Relatora