PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VIAS INTERNAS DE EMPREENDIMENTO IMPLANTADO EM 1974. AUSÊNCIA DE ATO FORMAL DE DOAÇÃO OU INCORPORAÇÃO AO DOMÍNIO PÚBLICO. NATUREZA PRIVADA CONFIGURADA. DIREITO DE PROPRIEDADE COLETIVA. AUSÊNCIA DE TÍTULO JURÍDICO PARA ACESSO IRRESTRITO. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL PARA RESSARCIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, determinando ao condomínio réu a abstenção de impedir o acesso da autora à via interna “Mário Fontes” e condenando-o ao pagamento de indenização por danos materiais.

II. Questão em discussão:

2. Definição da natureza jurídica da via em debate, se pública ou privada, e existência, ou não, de obrigação jurídica de franquear acesso irrestrito à autora. Análise da legitimidade da condenação ao ressarcimento de despesas por supostos prejuízos decorrentes da restrição de passagem.

III. Razões de decidir:

3. Demonstrada, pela prova documental, a implantação do empreendimento em 1974 como conjunto fechado, com vias internas não incorporadas ao sistema viário municipal e sem ato formal de transferência ou doação ao Poder Público, mantém-se sua natureza privada. O direito fundamental de propriedade (art. 5.º, XXII, CF) assegura à coletividade condominial a gestão e controle de uso das áreas comuns, inexistindo título jurídico que imponha acesso irrestrito a terceiros. Não comprovado nexo causal entre a restrição de passagem e o alegado prejuízo material, afasta-se a condenação indenizatória.

IV. Conclusão:

Apelação provida. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos da ação, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 8005584-34.2020.8.05.0150, em que figura como apelante CONDOMINIO HORIZONTAL BEIRA RIO e como apelado MUNICIPIO DE LAURO DE FREITAS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões, 18 de novembro de 2025.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Voto do relator pelo não provimento, Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus divergiu votando pelo provimento, Desembargadora Rosita Falcão de Almeida Maia acompanhou o relator. Resultado provisório: Não Provido, por maioria. Ampliada a turma Desembargadora Regina Helena Santos e Silva e Desembargadora Marielza Brandão Franco acompanharam a divergência. Resultado definitivo: Deu-se provimento, por maioria. Designada Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus para lavrar o acórdão. Realizou sustentação oral Dr. José Carlos Teixeira Torres Jr, na sessão de julgamento do dia 26/08/2025.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

17IZ

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas, que julgou conjuntamente a Ação de Interdito Proibitório (nº 8005584-34.2020.8.05.0150) e a Ação de Obrigação de Fazer (nº 8006030-37.2020.8.05.0150), esta última ajuizada pela DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI.

 A sentença ora combatida assim decidiu:

“Sendo assim, nos termos do art. 487, I do CPC, declaro extinto o processo com resolução de mérito e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO VEICULADO PELA DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI-ME nos autos de nº 8006030-37.2020.8.05.0150 para, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, CONDENAR O CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO a se abster de promover qualquer tipo de obstrução ou impedimento de acesso da Distacol e seus prepostos à área da via pública Mário de Fontes, localizada no município de Lauro de Freitas/BA. Condeno, ainda, o Condomínio Horizontal Beira Rio a restituir à Distacol as despesas com o abastecimento de água através de caminhões pipa, conforme requerido em aditamento de ID 73718950, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais). A quantia deve ser corrigida monetariamente pelo INPC, desde a data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação. 

 Ainda, nos autos de nº 8006030-37.2020.8.05.0150, declaro extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao réu AUGUSTO JOSÉ PEREIRA DE MESQUITA. Considerando que a assembleia de eleição do novo síndico ocorreu quando já em curso a ação, deixo de condenar a parte autora em honorários advocatícios quanto a esse réu. 

 JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção do Condomínio Beira Rio veiculada nos autos 8006030-37.2020.8.05.0150. 

 JULGO IMPROCEDENTE o pedido do Condomínio Beira Rio formulado nos autos da Ação de Interdito Proibitório de nº 8005584-34.2020.8.05.0150. 

 Reitero que fica a critério exclusivo do Município de Lauro de Freitas a decisão administrativa de demolição ou não das barreiras, conforme juízo de conveniência e oportunidade, sem prejuízo do direito da DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI-ME de acesso às vias públicas existente dentro do “Condomínio Beira Rio”.

 Repiso que a Recomendação lavrada pelo Parquet não tem o condão de vincular a Administração Municipal, de modo que o gestor público pode decidir por segui-la ou, ainda, decidir de modo contrário, segundo o que considerar mais adequado, no momento, para os interesses do Município de Lauro de Freitas. 

Em atenção ao princípio da isonomia, levando-se em conta o número razoável de condomínios constituídos no Município de Lauro de Freitas sob a forma de “loteamentos fechados”, cuja tolerância do Município perdurou por todos esses anos e, sendo da vontade da Administração Municipal, ela pode utilizar-se da confecção de atos normativos gerais a fim de uniformizar a matéria e regularizar os condomínios já existentes. 

 Por fim, condeno o Condomínio Beira Rio ao pagamento das custas processuais de ambas as ações e dos honorários advocatícios, que ora fixo no valor total de R$10,000,00 (dez mil reais) em favor dos causídicos do Município de Lauro de Freitas e da Distacol, metade dessa quantia para cada parte. 

 Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 

 Ciência ao MP.

Após o trânsito em julgado e o pagamento das custas processuais, cumpram-se as diligências necessárias e arquivem-se os autos. 

 Atribuo ao presente despacho força de mandado/ofício/carta.

Intimações necessárias.”

O CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO ajuizou interdito proibitório contra o MUNICÍPIO DE LAURO DE FREITAS, alegando ser condomínio edilício regularmente constituído e que o réu passou a ameaçar o requerente sob pretensa defesa ambiental, gerando temor de invasão das áreas comuns e destruição dos equipamentos de segurança instalados.

Simultaneamente, a DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI ajuizou ação de obrigação de fazer contra o CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO e outros, alegando ser legítima proprietária de lotes no loteamento Ampliação Recreio Ipitanga e que estava sendo impedida de acessar seus imóveis pela Rua Mário Fontes, em razão da obstrução promovida pelo condomínio réu.

Durante a instrução, o CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO apresentou documentação que, segundo alega, comprova sua regular constituição em 1974, incluindo certidão pública municipal que teria autorizado a cessão das vias locais para incorporação ao patrimônio privado do condomínio.

O MUNICÍPIO DE LAURO DE FREITAS sustentou que o empreendimento denominado "Condomínio Beira Rio" é, em verdade, parcela do Loteamento Recreio de Ipitanga, razão pela qual as áreas destinadas ao sistema viário são públicas, não havendo autorização municipal para construção de guaritas em logradouro público.

O Juízo a quo reconheceu a existência dos documentos apresentados pelo condomínio, mas entendeu que o ato administrativo que autorizou a cessão das vias não atendeu aos requisitos legais necessários, sendo nulo desde a origem por vício insanável. Concluiu que o CONDOMÍNIO BEIRA RIO não se enquadra no conceito de condomínio de lotes, constituindo loteamento de acesso controlado sem devida autorização municipal.

Em consequência, julgou PROCEDENTE o pedido da DISTACOL, determinando que o CONDOMÍNIO BEIRA RIO se abstivesse de obstruir o acesso à via pública Mário de Fontes, e IMPROCEDENTE o interdito proibitório.

O CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO apela sustentando, em síntese: Erro na aplicação da legislação aplicável ao caso, que deveria ser o Decreto-Lei 271/1967, vigente à época da constituição; Que a sentença criou situação jurídica contraditória ao não distinguir entre a aprovação do empreendimento e a cessão das vias; Que o Juízo extrapolou suas atribuições ao formular tese não sustentada pelas partes; Que, alternativamente, o empreendimento deveria ser reconhecido como desmembramento com concessão de uso das vias locais; Requer a declaração da natureza privada de equipamentos específicos (pórtico, clube e Rua Dionísio Kramel).

O MUNICÍPIO DE LAURO DE FREITAS sustenta a manutenção da sentença, argumentando que não restou comprovada a existência de lei municipal que autorizasse a cessão da área pública sem prévia licitação e autorização legislativa, configurando vício insanável no ato originário.

O MINISTÉRIO PÚBLICO opinou (ID.78973279) pelo conhecimento e desprovimento do recurso, destacando que o apelante não carreou aos autos prova suficiente de seu direito constitutivo, havendo indícios significativos sobre a inexistência de concessão válida das vias públicas.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador/BA, 24 de julho de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

 TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta pelo Condomínio Horizontal Beira Rio contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito  da 1.ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada por Distacol Construções EIRELI - ME, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, tendo como apelado o Município de lauro de Freitas.

Na origem, a autora alegou que é proprietária de empreendimento imobiliário situado em área contígua ao denominado Condomínio Horizontal Beira Rio, sustentando que o acesso ao seu imóvel se dá por via interna denominada rua Mário Fontes, a qual teria sido obstruída pelo condomínio réu, impedindo o trânsito de veículos e funcionários, inclusive prejudicando o abastecimento de água.

Afirmou que a referida via possuiria natureza pública e requereu, liminarmente, a liberação do acesso, bem como indenização pelos danos decorrentes da obstrução.

O condomínio réu contestou, alegando que as vias internas são de domínio privado, que o empreendimento foi regularmente constituído em 1974, sem cessão das áreas ao Município, e que a restrição se justifica por razões de segurança.

A sentença julgou procedente o pedido, confirmando a tutela de urgência, condenando o réu à abstenção de obstrução e ao pagamento de R$ 2.000,00 por danos materiais, além dos honorários advocatícios.

Inconformado, o réu interpôs apelação sustentando a natureza privada da via, a inexistência de obrigação de permitir acesso irrestrito e ausência de comprovação do dano material.

Com a devida vênia ao eminente Relator, divirjo da conclusão adotada no voto condutor, por entender que o recurso de apelação interposto pelo Condomínio Horizontal Beira Rio deve ser acolhido, com a consequente reforma da sentença de primeiro grau.

A controvérsia gira em torno da natureza jurídica da via denominada “Mário Fontes”, situada no interior do empreendimento conhecido como Condomínio Horizontal Beira Rio, implantado na década de 1970, bem como da legitimidade da obstrução parcial ao seu uso por terceiros não pertencentes à comunidade condominial, especialmente a autora, empresa proprietária de imóvel contíguo.

1. Da ausência de incorporação da via ao domínio público

Conforme amplamente documentado nos autos, o empreendimento foi constituído em 1974, por meio de escritura pública de compra e venda lavrada pela empresa Poligonal Empreendimentos Ltda., contendo projeto de ocupação urbana com características de conjunto fechado, o qual nunca foi formalmente transferido ao Poder Público Municipal.

O Decreto-Lei n.º 271/1967, no qual se baseia a sentença recorrida, dispõe em seu art. 4.º:

“Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.”

No entanto, a aplicação do referido dispositivo exige prova efetiva da inscrição do loteamento com afetação expressa das vias ao uso comum, além de aceitação formal pelo Município, elementos que não estão presentes no caso concreto.

A jurisprudência mais recente é clara ao exigir a conjugação entre o registro imobiliário do loteamento com vias públicas e a correspondente aceitação pela municipalidade, sob pena de se presumir a manutenção da titularidade privada sobre as áreas comuns.

2. Do regime jurídico das vias em empreendimentos fechados

A doutrina especializada distingue de forma expressa os institutos do loteamento e do condomínio edilício horizontal, nos moldes da Lei n.º 4.591/1964, sobretudo após a Lei n.º 13.465/2017, que positivou a figura do loteamento com controle de acesso, legitimando a restrição de circulação em áreas privadas.

Segundo Cristiana Fortini:

“O controle de acesso em loteamentos fechados decorre do exercício regular do direito de propriedade coletiva, cuja destinação se volta prioritariamente aos titulares dos lotes, e não ao público em geral.”

Ademais, o art. 2.º, § 8.º, da Lei n.º 6.766/79, com redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, dispõe que:

“Os loteamentos poderão ser projetados com controle de acesso, mediante autorização do Município, e com responsabilidade pela manutenção das áreas públicas assumida pelos moradores.”

Logo, mesmo em casos onde a via tenha sido, em tese, destinada ao uso público, a legislação admite controle de acesso legítimo por parte da coletividade condominial, desde que haja regular manutenção e não haja prova de destinação pública consolidada — o que, novamente, não se verifica nos autos.

3. Da ausência de servidão ou título jurídico para trânsito da autora

A autora não apresentou qualquer título jurídico que legitime o uso obrigatório da via Mário Fontes, seja por meio de: instituição de servidão de passagem; instituição de servidão legal (passagem forçada), nos moldes do art. 1.285 do Código Civil; ato administrativo de destinação da via como logradouro público.

O simples uso preexistente da via não configura direito adquirido à passagem, pois a posse precária sobre bem de uso coletivo não gera posse ad usucapionem nem obrigações reais à parte contrária (art. 1.228, § 4.º, do CC).

4. Do exercício legítimo do direito de propriedade coletiva

O art. 5.º, inc. XXII, da Constituição Federal assegura o direito de propriedade como cláusula pétrea. No caso concreto, esse direito é exercido de forma coletiva por meio da administração condominial.

Permitir que terceiros estranhos ao condomínio tenham acesso irrestrito a suas vias internas sem amparo jurídico expresso, além de vulnerar a segurança e a autonomia organizacional da coletividade, subverte o regime jurídico do direito privado, impondo obrigação inexistente em nosso ordenamento.

5. Da inexistência de dano indenizável

A sentença impôs ao condomínio o pagamento de R$ 2.000,00 à autora, a título de ressarcimento por gastos com caminhão-pipa, sob o argumento de que o acesso teria sido bloqueado e impedido o abastecimento.

Contudo, não se demonstrou: a necessidade exclusiva da via Mário Fontes para o acesso de veículos; a inexistência de rotas alternativas; a relação direta entre o controle de acesso e os alegados prejuízos.

Assim, ausente o nexo causal direto entre a conduta do réu e o suposto dano, inviável a condenação.

6. Conclusão

Em razão de todo o exposto, dou provimento à apelação, para: reformar integralmente a sentença, julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial; afastar a condenação em danos materiais; e inverter os ônus da sucumbência, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 8.º, do CPC.

Salvador/BA, 18 de novembro de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora Designada (Voto-Vencedor)

JG11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo, preparado e interposto pela parte legítima, devendo ser conhecido.

A questão central dos autos cinge-se à definição da natureza jurídica do empreendimento denominado "Condomínio Horizontal Beira Rio", se constitui efetivamente condomínio horizontal ou loteamento.

A distinção entre loteamento e condomínio horizontal é fundamental para o deslinde da controvérsia. Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a diferença fundamental entre loteamento e condomínio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que no primeiro há mero intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que haja sequer plano aprovado de construção, enquanto no segundo deve existir, ao menos, aprovação de um projeto de construção (REsp nº 709.403/SP, Rel. Min. Raul Araújo).

No caso dos autos, a análise da documentação apresentada revela que o empreendimento foi originado a partir da subdivisão de glebas do Loteamento Ampliação Recreio de Ipitanga, criado em 1964, com posterior averbação de incorporação de casas residenciais denominada "Parque das Casas" em 1974.

Não obstante a denominação "Condomínio Beira Rio" tenha sido adotada, os elementos probatórios indicam tratar-se de loteamento fechado, caracterizado pela subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com sistema viário que, por força do art. 4º do Decreto-Lei nº 271/1967 (vigente à época), passou a integrar o domínio público municipal.

Da cessão das vias públicas

O apelante sustenta que houve cessão válida das vias públicas por ato do gestor municipal em 1974, fundamentando-se em certidão que teria autorizado a incorporação das vias ao patrimônio privado do condomínio.

Contudo, a concessão de áreas públicas exige observância de procedimento específico, incluindo desafetação formal, autorização legislativa e, quando aplicável, prévia licitação. Nos termos da legislação vigente à época, especialmente o Decreto-Lei nº 271/1967, as vias e praças de loteamentos passam automaticamente ao domínio público municipal com a inscrição do empreendimento.

A alegada cessão por mero ato administrativo do gestor municipal, sem os requisitos legais, padece de vício insanável que contamina todos os atos subsequentes, não sendo apta a conferir direito de propriedade sobre bem público.

Da aplicação da legislação

O apelante argumenta que deveria ser aplicado o Decreto-Lei nº 271/1967, por ser a legislação vigente à época da constituição do empreendimento. Com efeito, tal diploma deve ser considerado, mas sua aplicação não favorece a tese do recorrente.

O art. 4º do Decreto-Lei nº 271/1967 é expresso ao determinar que "desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos".

Não há, no referido dispositivo, qualquer ressalva quanto ao custeio das vias pela iniciativa privada, sendo a publicização automática e decorrente do simples registro do loteamento.

Do pedido subsidiário de reconhecimento como desmembramento

Subsidiariamente, o apelante requer seja reconhecido como desmembramento urbano com concessão de uso das vias locais. Tal pleito não merece acolhimento por duas razões fundamentais:

1. Contradição com a tese principal: Na petição inicial do interdito proibitório, o próprio apelante afirmou categoricamente que "não há que se falar em área pública, loteamento ou qualquer qualificação que não seja CONDOMÍNIO PRIVADO";

2. Ausência de prova da concessão: O reconhecimento como desmembramento não implica automaticamente em concessão de uso das vias públicas, sendo necessária a comprovação do ato concessivo específico, nos moldes do art. 7º do Decreto-Lei nº 271/1967.

Do princípio da separação dos poderes

O apelante critica a decisão que deixou ao critério do MUNICÍPIO DE LAURO DE FREITAS a decisão sobre demolição das barreiras. Tal entendimento está correto e alinha-se ao princípio da separação dos poderes.

Compete ao Poder Executivo Municipal, no exercício de sua discricionariedade administrativa, eleger as políticas públicas prioritárias e adotar as providências que entender cabíveis segundo critérios de conveniência e oportunidade. Não cabe ao Judiciário substituir a discricionariedade administrativa, sob pena de violação à separação dos poderes.

Dos danos materiais

A condenação ao pagamento de R$ 2.000,00 a título de danos materiais em favor da DISTACOL está adequadamente fundamentada, tendo restado demonstrado que a obstrução das vias causou prejuízos concretos à empresa, que teve de utilizar caminhões-pipa para abastecimento de água em suas obras.

Da natureza dos equipamentos específicos

Quanto ao pedido de declaração da natureza privada do pórtico de entrada, clube recreativo e Rua Dionísio Kramel, a matéria resta prejudicada diante da inexistência de comprovação do caráter privado do empreendimento como um todo.

A regularização de tais questões deve ser objeto de demanda específica perante o juízo competente (Vara de Registros Públicos), nos termos do art. 75 da Lei Estadual nº 10.845/2007.

A sentença recorrida examinou adequadamente a controvérsia, aplicando corretamente a legislação pertinente e concluindo pela inexistência de prova suficiente da regular constituição do "Condomínio Horizontal Beira Rio" como condomínio privado.

O vício insanável identificado no ato originário de cessão das vias públicas, realizado sem observância dos procedimentos legais, contamina todos os atos subsequentes, não conferindo direito de propriedade sobre as vias ao apelante.

A manutenção do livre acesso às vias públicas constitui medida necessária à preservação do interesse público e ao cumprimento da função social da propriedade urbana.

NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença em todos os seus termos.

                           É como voto. 

Salvador/BA, 24 de julho de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

 TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19 

Relator