PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8034676-46.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: VALDEMIR ALVES DE SOUSA |
| Advogado(s): DANILO MENEZES DE OLIVEIRA |
| AGRAVADO: LEONARDO GALVAO GONCALVES NEIVA e outros |
| Advogado(s): |
Recurso tempestivo. Preparo dispensado em razão da concessão do benefício da gratuidade de justiça ao Agravante.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, conheço do Recurso de Agravo de Instrumento e passo ao seu exame.
Versa a presente demanda sobre agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar de despejo por falta de pagamento, condicionando a desocupação à prestação de caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel por parte do locador/agravante.
Insurge-se o Agravante contra referida decisão, alegando, em síntese, que: (i) a jurisprudência admite a dispensa da caução em casos excepcionais, quando a parte for economicamente hipossuficiente e/ou quando o valor do débito for superior ao valor da caução; (ii) não possui condições financeiras de prestar a caução exigida, o que inviabiliza o acesso à jurisdição; (iii) a inadimplência dos locatários supera significativamente o valor da caução, alcançando montante de R$ 33.964,84, apenas quanto aos aluguéis.
Pois bem. Após detida análise dos autos e das razões recursais, verifico que a controvérsia central gravita em torno da necessidade ou não de prestação de caução pelo locador para cumprimento da liminar de despejo por falta de pagamento, considerando as peculiaridades do caso concreto.
O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, com redação conferida pela Lei nº 12.112/2009, estabelece os requisitos para concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, nos seguintes termos:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Da leitura do dispositivo, depreende-se que o legislador estabeleceu dois requisitos cumulativos para a concessão da liminar de despejo por falta de pagamento: (i) a ausência de garantia contratual ou sua extinção/exoneração; e (ii) a prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel.
A ratio legis da exigência de caução reside na proteção do locatário contra eventual despejo injusto ou precipitado, assegurando-lhe ressarcimento pelos transtornos causados caso, ao final, seja comprovada a improcedência da ação. Trata-se, portanto, de mecanismo de equilíbrio entre os interesses do locador (que busca a rápida retomada do imóvel) e do locatário (que precisa de proteção contramedidas abusivas).
Não obstante a clareza da norma legal, a jurisprudência pátria, sensível às peculiaridades dos casos concretos e aos princípios constitucionais do acesso à justiça e da proporcionalidade, tem admitido a mitigação excepcional da exigência de caução em duas hipóteses principais: a) Quando o valor do débito locatício supera significativamente o valor da caução exigida; e b) Quando o locador comprova sua hipossuficiência econômica, tornando impossível a prestação da garantia.
Quanto à primeira hipótese, esta Corte consolidou entendimento no sentido de que, quando o débito locatício ultrapassa em muito o valor da caução, considera-se extinta ou esvaziada a garantia contratual, autorizando a dispensa da caução. Nesse sentido:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8042617-18.2023.8 .05.0000 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível AGRAVANTE: IRANY DA PAIXAO SANTOS Advogado (s): ANDREA REIS DO NASCIMENTO AGRAVADO: ANTONIO CESAR MAGALHAES SANTOS Advogado (s): AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. LIMINAR . DEFERIMENTO. CONDICIONAMENTO DE CAUÇÃO DE TRÊS MESES. INEXIGIBILIDADE. CASUÍSTICA . DÉBITO DA LOCAÇÃO MUITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA DESOCUPAÇÃO LIMINAR. ART. 59, § 1º, IX DA LEI Nº 8 .245/1991. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS BALIZADORES. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto do Relator. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80426171820238050000, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/05/2024).
Quanto à segunda hipótese, também este Tribunal tem reconhecido que a exigência de caução deve ceder quando sua prestação for impossível ao locador hipossuficiente, sob pena de inviabilizar o próprio acesso à jurisdição, direito constitucionalmente assegurado. Nesse sentido:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8016094-66.2023.8 .05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: MARIA ANDRADE MIRANDA Advogado (s): DANIEL SANTOS VALE AGRAVADO: MARIA FERNANDA CAVALCANTE VIEIRA Advogado (s):DANILO SEIXAS MORAES LIMA ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - LIMINAR QUE DEFERIU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO - ACERTO DO DECISUM - DISPENSA DA EXIGÊNCIA CONTIDA NO ART. 59, § 1º, DA LEI 8.245/91 - POSSIBILIDADE EXCEPCIONAL - PRECEDENTES - DECISÃO MANTIDA . 1. A exigência de caução visa assegurar que o locatário não seja despejado de forma injusta ou, caso seja, possa ser compensado por tamanho transtorno. O legislador pretendeu proteger aquele locatário que após ser surpreendido com a liminar de desocupação, prova que foi despejado indevidamente, amenizando desta forma os transtornos que lhe foram causados, mediante ressarcimento. 2 . Sob a ótica do locador, é possível verificar que tal exigência só vem a onerá-lo ainda mais. Exigir uma caução equivalente a três meses de aluguel daquele que já não vem recebendo os valores que lhe eram devidos – e talvez necessários até mesmo para sua subsistência - pode implicar em uma exigência impossível de ser atendida. 3. Na espécie, a agravada comprovou que a agravante fora notificada extrajudicialmente para desocupação do imóvel, que esta encontra-se inadimplente com os alugueres, condomínio e tributos municipais, em importância que soma monta bem superior àquela caução exigida na norma de regência . 4. Agravo de instrumento desprovido, decisão mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8016094-66 .2023.8.05.0000, em que figuram como apelante MARIA ANDRADE MIRANDA e como apelada MARIA FERNANDA CAVALCANTE VIEIRA . ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator. Salvador,. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80160946620238050000, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 12/07/2023, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/08/2023).
Esta posição jurisprudencial encontra respaldo no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que admite a aplicação dos requisitos gerais do art. 300 do CPC para concessão de tutela antecipada em ações de despejo, ainda que não preenchidos literalmente todos os requisitos do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91:
LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE . ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94 . ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA . DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1. O rol previsto no art . 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida . 2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão . 3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12 .112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância. 4 . Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1207161 AL 2010/0150779-2, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/02/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2011).
No caso em exame, verifica-se a coexistência de ambas as hipóteses que autorizam, excepcionalmente, a dispensa da caução:
Primeira hipótese - débito superior à caução: O débito locatício alcança o montante de R$ 33.964,84 (trinta e três mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), referente apenas aos aluguéis vencidos, sem considerar os acessórios da locação (contas de consumo, tributos, etc.). Este valor corresponde a aproximadamente 8,5 (oito vírgula cinco) vezes o valor da caução exigida (R$ 12.000,00), evidenciando que a garantia contratual foi amplamente superada.
Ademais, a inadimplência persiste há mais de 6 (seis) meses, período significativo que demonstra não se tratar de mero atraso pontual, mas de inadimplemento contumaz e duradouro, situação que justifica a medida excepcional de dispensa da caução.
Segunda hipótese - hipossuficiência econômica do locador:
O Agravante comprovou, de forma suficiente, sua condição de hipossuficiência econômica, através dos seguintes elementos: Extratos bancários (contas Nubank e Banco do Brasil) que demonstram movimentações financeiras modestas, sem saldos relevantes ao final de cada mês; Comprovante de situação cadastral na Receita Federal referente à empresa "BETEL GESSO", demonstrando que a atividade empresarial foi encerrada em 22/12/2023; Cópia da CTPS sem vínculo empregatício ativo; Comprovante de que o aluguel do imóvel constitui sua principal fonte de subsistência, circunstância que torna ainda mais gravosa a inadimplência dos locatários; Concessão da gratuidade de justiça por esta Relatoria, em Agravo de Instrumento nº 8033726-37.2025.8.05.0000, após análise detida da documentação apresentada, reconhecendo a impossibilidade do Agravante de arcar com as custas processuais (que ultrapassavam R$ 3.500,00); e Necessidade de realizar o pagamento das custas de citação e intimação antes mesmo de obter a gratuidade, o que demonstra o esforço e a prioridade conferida à demanda, diante da urgência na retomada de sua fonte de sustento.
A situação do Agravante revela um quadro de manifesta impossibilidade de prestação da caução, não por mera conveniência ou estratégia processual, mas por real e comprovada insuficiência de recursos. Exigir-lhe o depósito de R$ 12.000,00 (doze mil reais) significaria, na prática, negar-lhe o acesso à jurisdição, pois o montante é absolutamente incompatível com sua capacidade financeira atual.
A questão sub examine demanda ponderação entre os interesses em conflito, à luz dos princípios constitucionais e processuais aplicáveis.
De um lado, tem-se o interesse do locatário em não ser despejado precipitadamente, sem garantia de eventual ressarcimento caso a ação seja julgada improcedente – interesse que justifica a exigência legal de caução.
De outro, tem-se o interesse do locador em retomar seu imóvel e receber os valores devidos, especialmente quando se trata de sua principal fonte de subsistência e quando a inadimplência se prolonga por meses, gerando prejuízos crescentes – interesse que se qualifica pela tutela constitucional do direito de propriedade e do acesso à justiça.
Nesse contexto, alguns elementos merecem especial consideração: a) Princípio do acesso à justiça (art. 5º, XXXV, da CF/88): A Constituição Federal assegura a inafastabilidade da jurisdição, direito fundamental que não pode ser esvaziado por exigências processuais impossíveis de serem cumpridas; b) Princípio da proporcionalidade: A exigência de caução, conquanto prevista em lei, deve ser interpretada e aplicada de forma proporcional e razoável. No caso concreto, o débito locatício (R$ 33.964,84) é praticamente três vezes superior ao valor da caução exigida (R$ 12.000,00), demonstrando que o risco de prejuízo ao locatário, caso a ação seja julgada improcedente, é significativamente menor do que o prejuízo atual e crescente suportado pelo locador; c) Função social da propriedade e da moradia: Embora o princípio da função social da propriedade proteja o locatário contra despejos arbitrários, não se pode olvidar que o direito de propriedade do locador também merece tutela jurisdicional, especialmente quando o imóvel constitui sua fonte de subsistência e o locatário permanece inadimplente por período prolongado; e d) Vedação ao enriquecimento sem causa: Manter a exigência de caução, neste caso, resultaria em situação de enriquecimento sem causa por parte dos locatários, que continuariam ocupando o imóvel gratuitamente, sem pagar aluguéis e acessórios, enquanto o locador hipossuficiente ficaria impossibilitado de buscar a tutela jurisdicional adequada; e) Análise da probabilidade do direito: Verifico que o Agravante demonstrou, de forma robusta, a probabilidade de seu direito: (i) existe contrato de locação válido e eficaz; (ii) a inadimplência é incontroversa e se prolonga por mais de 6 (seis) meses; (iii) o débito alcança montante significativo (R$ 33.964,84, apenas quanto aos aluguéis); (iv) a garantia contratual foi amplamente superada pelo débito; e f) Análise do perigo de dano: Igualmente presente o perigo de dano ao Agravante: (i) a inadimplência aumenta a cada mês que passa, majorando o prejuízo; (ii) o imóvel constitui sua principal fonte de subsistência, que está comprometida há mais de 6 (seis) meses; (iii) há risco concreto de que os locatários, ao final, não tenham patrimônio suficiente para quitar o débito, configurando hipótese de "calote"; (iv) o Agravante é pessoa hipossuficiente, sem outras fontes de renda relevantes, tornando o prejuízo ainda mais gravoso.
A jurisprudência das Câmaras Cíveis deste Tribunal de Justiça, de forma harmônica e pacífica, tem admitido a dispensa da caução nas hipóteses em que o débito supera o valor da garantia exigida e/ou quando comprovada a hipossuficiência econômica do locador.
Confira-se, além dos precedentes já mencionados:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8035384-33.2024.8 .05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: JACIARA REIS SILVA Advogado (s): AGRAVADO: SOLANGE DORIA MARQUES DE SANTANA Advogado (s):SARA MERCES DOS SANTOS RC06 ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO . LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. VALOR DO DÉBITO QUE SUPERA O VALOR DA CAUÇÃO . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. 1 – A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art . 59, § 1º, IX, prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel quando a ação de despejo for fundamentada exclusivamente na falta de pagamento, desde que o contrato não contenha nenhuma das garantias previstas no art. 37 do mesmo diploma e o requerente ofereça caução no valor correspondente a 3 meses de aluguel 2 – É possível a concessão de liminar de desocupação, inaudita altera pars, mesmo sem a prestação da caução, desde que o valor do débito supere o valor da caução. 3 – Decisão Mantida. Agravo Improvido . Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8035384-33.2024.8 .05.0000, em que figuram como agravante JACIARA REIS SILVA e como agravada SOLANGE DORIA MARQUES DE SANTANA ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80353843320248050000, Relator.: ROLEMBERG JOSE ARAUJO COSTA, Data de Julgamento: 22/09/2021, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/09/2024).
Portanto, a solução para o caso concreto está em sintonia com a jurisprudência consolidada deste Egrégio Tribunal, que reconhece a excepcionalidade da dispensa de caução quando presentes os requisitos acima analisados.
Diante de todo o exposto, verifico que a decisão agravada, conquanto tenha corretamente identificado a presença dos requisitos para concessão da liminar de despejo, merece reforma no ponto específico relativo à exigência de caução, tendo em vista que: O débito locatício (R$ 33.964,84) supera em aproximadamente 8,5 vezes o valor da caução exigida (R$ 12.000,00), caracterizando o esvaziamento da garantia contratual; O Agravante comprovou sua hipossuficiência econômica, inclusive tendo obtido a concessão de gratuidade de justiça por esta Relatoria; O aluguel constitui a principal fonte de subsistência do Agravante, que se encontra sem renda há mais de 6 (seis) meses; A inadimplência é contumaz e duradoura, configurando situação excepcional que justifica a mitigação da exigência legal; Estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela antecipada: probabilidade do direito (inadimplência incontroversa) e perigo de dano (prejuízo crescente ao locador hipossuficiente); A exigência de caução, no caso concreto, inviabilizaria o acesso à jurisdição, direito constitucionalmente assegurado; e A solução está em consonância com a jurisprudência pacífica deste Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça.
Ressalto, por fim, que a dispensa da caução não implica em desamparo ao locatário, que permanece protegido pelos demais instrumentos processuais, podendo apresentar defesa, purgar a mora nos termos do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, e, ao final, caso a ação seja julgada improcedente, buscar o ressarcimento de eventuais prejuízos através de ação própria, inclusive com a possibilidade de responsabilização do locador por danos materiais e morais, se comprovada má-fé ou abuso de direito.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e seu PROVIMENTO, para reformar a decisão agravada e dispensar a prestação de caução pelo Agravante, determinando o imediato cumprimento da liminar de despejo, devendo os Agravados desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.
Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)
Desa. Marielza Brandão Franco
Relatora