PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DO BEM A TERCEIRO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de aplicação de cláusula penal, proposta pelo comprador de imóvel. Alegou-se que a vendedora, após receber integralmente o preço ajustado, não outorgou a escritura definitiva do bem e, além disso, vendeu o imóvel a terceiro. A sentença reconheceu o inadimplemento da vendedora, decretou a rescisão contratual e determinou o pagamento da multa contratual estipulada em 30% do valor pago.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal está centrada na análise da legitimidade da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e da imposição da multa contratual de 30%, à luz da conduta da vendedora que, tendo recebido integralmente o valor pactuado, alienou o bem a terceiro, frustrando o direito do comprador original.

III. Razões de decidir

3. A própria contestação da apelante contém confissão inequívoca de que vendeu o mesmo imóvel a outra pessoa, o que configura violação grave da boa-fé objetiva.

4. A apelante recebeu a totalidade do preço (R$ 12.000,00) e não transferiu a escritura ao comprador original, caracterizando inadimplemento absoluto.

5. A venda subsequente do bem configura dupla disposição e enriquecimento sem causa. A alegação de desistência do comprador original é infundada e desprovida de prova.

6. A multa contratual de 30% está expressamente pactuada, encontra respaldo no art. 411 do Código Civil e é proporcional à gravidade do descumprimento.

7. Jurisprudência consolidada do STJ e dos tribunais estaduais reconhece a validade da cláusula penal nos casos de inadimplemento contratual caracterizado por má-fé, sobretudo em situações de dupla alienação do mesmo bem.

8. Inversão da penalidade em favor da apelante seria premiar a conduta dolosa e violadora da moralidade contratual.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A venda de bem a terceiro, após o recebimento integral do preço por parte do comprador original, caracteriza inadimplemento contratual doloso e viola a boa-fé objetiva.
2. A cláusula penal estipulada em contrato deve ser aplicada integralmente quando o descumprimento for grave e doloso, como no caso de dupla alienação do mesmo bem."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 421, 422, 409 e 411; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2139100/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 28/06/2024; TJMG, Apelação Cível 5038006-81.2018.8.13.0079, j. 17/04/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível 0069850-56.2005.8.05.0001, em que é apelante LETÍCIA DE ALMEIDA GRAN e apelado ESPÓLIO DE JOSÉ EDUARDO CARDOSO DOS SANTOS.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

Presidente

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por Letícia de Almeida Gran contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível de Salvador, que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição e cobrança de multa. A decisão condenou a apelante a restituir o valor de R$ 12.000,00 pago pelo imóvel, acrescido de multa contratual de 30%, correção monetária pelo IPCA e juros legais.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que foi o comprador quem desistiu do negócio, alegando transparência quanto à situação registral do bem. Afirma que informou sobre a cessão de direitos não registrada e a necessidade de formalização pelo verdadeiro proprietário, Israel Barreto Cardoso. Contesta veementemente a aplicação da multa de 30%, requerendo sua reversão em seu favor, sob argumento de que não deu causa ao descumprimento contratual.

Requer o provimento do presente apelo para extirpar da sentença hostilizada a multa contratual de 30% (trinta por cento) lhe imposta, com a reversão da referida penalidade e a sua aplicação contra a recorrida, quem infringiu o contrato firmado e desistiu da avença.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo o processo à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, com a possibilidade de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937, do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador,

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, pois presentes os requisitos de admissibilidade.

No mérito, o recurso não merece provimento.

A questão central dos autos cinge-se à análise da legitimidade da rescisão contratual e da aplicação da multa de 30% em face do alegado descumprimento das obrigações contratuais pela vendedora. Após detido exame dos autos e das razões recursais, entendo que a sentença atacada merece ser mantida por seus próprios e juridicamente corretos fundamentos.

O elemento probatório de maior relevância nos autos é a confissão inequívoca da apelante, constante de sua própria contestação, de que vendeu o mesmo imóvel a terceiro. Tal admissão constitui prova robusta e independe de outras demonstrações, configurando flagrante violação do princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes contratuais o dever de agir com lealdade, probidade e cooperação. A conduta da ré, ao contrário, revela deslealdade contratual e má-fé manifesta.

Restou incontroverso que a apelante recebeu integralmente o preço do imóvel (R$ 12.000,00) e não procedeu à transferência da escritura, conforme pactuado. Mais grave ainda é a circunstância de ter alienado o mesmo bem a terceiro, caracterizando dupla disposição e locupletamento ilícito. A alegação de que o comprador teria desistido do negócio não encontra respaldo probatório nos autos, tratando-se de mera assertiva defensiva destituída de fundamento.

A cláusula penal no percentual de 30% possui previsão contratual expressa e encontra-se dentro dos limites da razoabilidade. O artigo 411 do Código Civil autoriza a estipulação de multa para casos de mora ou descumprimento, tendo função pedagógica, coercitiva e indenizatória. No caso concreto, a gravidade do descumprimento - venda de bem alheio seguida de dupla alienação - justifica plenamente a aplicação da penalidade na integralidade.

A jurisprudência pátria é firme no sentido de que a violação da boa-fé objetiva, especialmente em casos de negociações do mesmo bem com terceiros, gera o dever de indenizar integral. A multa contratual, quando expressamente pactuada e proporcional, deve ser mantida como forma de desestimular condutas similares e garantir a segurança jurídica das relações contratuais.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURAS PÚBLICAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS . EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA. RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO. VIABILIDADE . PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 1. Inexistência de violação dos arts . 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2. Inocorrência de violação aos arts . 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do recurso especial conexo (REsp 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente recurso especial. 3 . Diante do resultado do julgamento do REsp 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente recurso especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4 . Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, "inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).Incidência da Súmula 83/STJ.Recurso especial conhecido em parte e desprovido. (STJ - REsp: 2139100 RJ 2023/0256292-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C . INDENIZATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO MESMO BEM PARA DUAS PESSOAS DISTINTAS. INADIMPLEMENTO . CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de eleição de foro estipulada em contrato de adesão deve ser declarada nula quando configurada a vulnerabilidade do aderente ou prejuízo do acesso à Justiça. 2 - O cônjuge do contratante não detém legitimidade para postular a rescisão do contrato ou a restituição dos valores pagos, mas pode pedir indenização por danos morais, decorrentes do inadimplemento, se o fizer em exercício de direito próprio. Precedentes . 3 - Se o mesmo imóvel for vendido para duas pessoas, o domínio será daquela que primeiro levar sua negociação a registro ( CC, art. 1.247), resolvendo-se o outro contrato em perdas e danos. 5 - Comprovado que os réus venderam o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, o comprador lesado (parte inocente) tem direito à multa contratual, ao reembolso dos valores pagos, além de indenização por danos morais. (TJ-MG - Apelação Cível: 5038006-81.2018.8.13 .0079 1.0000.24.084221-1/001, Relator.: Des .(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 17/04/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2024).

Completamente descabida a pretensão de reversão da multa contratual em favor da apelante. Os elementos probatórios dos autos demonstram inequivocamente que foi a ré quem deu causa ao rompimento do vínculo contratual, mediante conduta desleal e contrária aos deveres anexos do contrato. A inversão pretendida constituiria verdadeira premiação à má-fé, em flagrante afronta aos princípios da justiça e da moralidade contratual.

Portanto, deve ser mantido o entendimento adotado pelo magistrado no sentido de reconhecer que a venda de bem a terceiro, após recebimento do preço pelo primeiro comprador, configura violação grave da boa-fé objetiva e enseja não apenas a rescisão contratual, mas também a aplicação integral das penalidades convencionadas.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majora-se a condenação em honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, por força da sucumbência recursal, com manutenção da suspensão em face da gratuidade da justiça.

Após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao Juízo de origem, com baixa na distribuição.

Salvador,

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator