PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Conselho da Magistratura
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8006289-34.2024.8.05.0201 |
| Órgão Julgador: Conselho da Magistratura |
| APELANTE: JADIR DA SILVA NETO E OUTROS |
| Advogado(s): RODRIGO DIAS TREVISOL |
| APELADO: CARTORIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PORTO SEGURO BAHIA |
| Advogado(s): |
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
Cuida-se de apelação interposta por JADIR DA SILVA NETO E OUTROS contra sentença que, nos autos do procedimento de suscitação de dúvida registral, reconheceu como legítima a exigência formulada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Seguro, consubstanciada na necessidade de anuência unânime de todos os coproprietários para fins de unificação das matrículas nº 20.786, 20.787, 20.788, 20.789, 20.790 e 20.791, todas referentes a imóveis situados na Rua Piraúna, loteamento Paraíso dos Pataxós, área de 525 m2 nesta Comarca de Porto Seguro/BA, e submetidas ao regime de condomínio voluntário.
A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado circunscreve-se à possibilidade de unificação das mencionadas matrículas com base na anuência expressa da maioria absoluta dos condôminos, à luz dos arts. 1.323 a 1.325 do Código Civil (CC), em contraposição à exigência de unanimidade prevista no art. 777, § 1º, do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais de Registro do Estado da Bahia.
Conforme já relatado, o juízo a quo assentou que a unificação constitui ato que altera a estrutura jurídica e registral dos imóveis, não podendo ser equiparado a uma deliberação ordinária de administração condominial, motivo pelo qual reputou legítima a exigência de anuência unânime de todos os coproprietários, conforme preconizado pela norma administrativa estadual.
A apelação, por sua vez, sustenta que a unificação das matrículas configura ato de administração voltado à regularização dominial e ao melhor aproveitamento da propriedade, defendendo a aplicação dos arts. 1.323 e 1.325 do CC, que admitem deliberação por maioria absoluta. Alegam os apelantes que a exigência de unanimidade, por sua rigidez, revela-se desproporcional, viola a função social da propriedade e frustra a vontade da maioria, sobretudo diante da inexistência de prejuízo aos direitos reais dos demais coproprietários não anuentes.
Entendo, no entanto, que a sentença recorrida não comporta qualquer reparo.
A tese defendida pelos apelantes parte de uma premissa equivocada ao pretender submeter o ato de unificação de matrículas — claramente dotado de natureza registral e estruturante — ao regime jurídico da administração condominial previsto nos artigos 1.323 a 1.325 do Código Civil. A controvérsia, portanto, não se resolve sob a ótica de um conflito normativo aparente (antinomia de primeiro grau), em que se poderia cogitar da aplicação do princípio da especialidade (lex specialis derogat legi generali), mas sim pela constatação de que se trata de institutos jurídicos distintos, que operam em esferas normativas e funcionais próprias.
Com efeito, os dispositivos do Código Civil invocados pelos apelantes — integrantes da Subseção II, "Da Administração do Condomínio", do Capítulo VI, "Do Condomínio" — destinam-se à disciplina da gestão da coisa comum, regulamentando hipóteses como a escolha de administrador, a locação do bem, o pagamento de despesas condominiais, entre outras deliberações ordinárias. Transcrevo-os para melhor visualização:
Subseção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Nada, porém, nesses dispositivos, confere legitimidade à maioria dos condôminos para, unilateralmente, suprimir a autonomia dominial dos demais consortes por meio de ato que extingue matrículas autônomas e as funde em uma nova unidade imobiliária, com implicações diretas sobre a individualização do bem e sobre os contornos do direito real de propriedade de cada titular.
A unificação de matrículas constitui ato eminentemente registral, de natureza constitutiva, que opera substancial modificação na estrutura física e jurídica do imóvel, com reflexos no sistema de garantias, publicidade e segurança jurídica. Não se trata, pois, de mera deliberação sobre o uso, gozo ou administração da coisa comum, mas de redefinição do próprio objeto registral — o que, por sua natureza, exige a anuência uníssona de todos os titulares de direitos reais.
Nesse sentido, o art. 777, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado da Bahia (CGJ/BA) é explícito ao estabelecer:
Art. 777. O registro e a averbação poderão ser requeridos por qualquer pessoa, incumbindo-lhe o pagamento dos emolumentos e taxas respectivas.
§ 1º Nos casos em que houver alteração da composição física do imóvel, como loteamento, desmembramento, desdobro, instituição de condomínio, incorporação imobiliária, retificação de área, unificação, o requerimento deverá ser assinado por todos os titulares de direitos reais, por si, ou através de procuradores regular e especialmente constituídos. (Grifos acrescidos)
A exigência de unanimidade prevista na norma estadual, longe de representar obstáculo irrazoável à gestão condominial, visa preservar a essência do direito de propriedade de cada condômino, impedindo que a maioria venha a reconfigurar, sem o consentimento dos demais, a identidade jurídica e material do bem, com repercussões diretas sobre a titularidade, o uso, a fruição e a disposição da fração ideal individualizada.
Essa exegese, além de encontrar sólido respaldo na legislação registral (Lei nº 6.015/73), é reiteradamente confirmada pela jurisprudência pátria, inclusive em contextos análogos, como se observa:
APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. 1º OFÍCIO DE REGISTRO IMÓVEIS DA COMARCA DE CRICIÚMA. PRETENDIDA FUSÃO DE MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS REFERENTES A UNIDADES CONDOMINIAIS CONTÍGUAS. EXIGÊNCIA DE EXPRESSA APROVAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS, COM FIRMA RECONHECIDA. DECISÃO QUE MANTEVE A EXIGÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE INTERESSADA. REMEMBRAMENTO EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL. MEDIDA QUE IMPLICA ALTERAÇÃO NO PROJETO DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DOS CONDÔMINOS POR UNANIMIDADE. MANIFESTAÇÃO EXPRESSA DOS REPRESENTANTES DAS 62 UNIDADES CONDOMINIAIS, COM FIRMA RECONHECIDA. MEDIDA INVIÁVEL. QUÓRUM ESPECIAL PARA A VOTAÇÃO DA QUESTÃO EM ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO QUE IGUALMENTE INVIABILIZA ESTA VIA. POSSIBILIDADE, CONTUDO, DE SUBSTITUIÇÃO POR ALTERNATIVA IGUALMENTE ADEQUADA, PORÉM MENOS ONEROSA, COM FUNDAMENTO NO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. EXIGÊNCIA A SER SUPRIDA PELA NOTIFICAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS, COM CÓPIA DO PROJETO DE UNIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS E PRAZO PARA EVENTUAL IMPUGNAÇÃO. INÉRCIA A SER INTERPRETADA COMO ANUÊNCIA TÁCITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - Recurso Administrativo: 0023721442020 Criciúma 0023721-44.2020, Relator.: Carlos Adilson Silva, Data de Julgamento: 10/08/2020)(Grifos acrescidos)
APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA - UNIFICAÇÃO DE MATRÍCULA, RETIFICAÇÃO DE ÁREA E AVERBAÇÃO DE DEMOLIÇÃO DE EDIFÍCIO - COPROPRIETÁRIO DECLARADO AUSENTE - NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO - INDISPENSABILIDADE DE ORDEM OU ALVARÁ JUDICIAL - DESPROVIMENTO DO APELO. - O pedido de unificação de matrículas de imóveis, de retificação de área e de averbação de demolição de edifício imprescinde de consentimento de todos os proprietários do imóvel. Sendo um deles declarado ausente, não basta a anuência do curador, a quem compete tão somente a administração de seus bens, sendo necessário ordem judicial ou Alvará para aperfeiçoamento do ato. (TJ-MG - AC: 10338170054542001 Itaúna, Relator.: Wilson Benevides, Data de Julgamento: 30/10/2018, Câmaras Cíveis / 7ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/11/2018)(Grifos acrescidos)
Na mesma toada, este Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia já assentou, em diversas ocasiões, que o procedimento de dúvida registral tem por escopo precípuo a análise da legalidade das exigências formuladas pelo oficial registrador, não se podendo, nessa via, infirmar disposição normativa cogente.
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8051328-09.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CAIO REBOUCAS DA SILVA Advogado (s): ALISSON CARDOSO PEIXOTO APELADO: MARIVANDA SOUZA NEDER REZAK, Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador Advogado (s): ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DÚVIDA. REGISTRO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL EXTRAORDINÁRIO . AUSÊNCIA DE CERTIDÕES DE FEITOS DISTRIBUÍDOS EM NOME DOS PROPRIETÁRIOS TABULARES. INSTRUÇÃO DO PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. DEFICIÊNCIA. ENTRAVE REGISTRÁRIO JUSTIFICADO . APELO NÃO PROVIDO. 1. Resta totalmente justificável a recusa ao registro perpetrado pela oficial do cartório de registro de imóveis, afinal as certidões exigidas são requisitos expressos do art. 216-A, III, da Lei nº 6 .015/73, e do art. 4º, IV, “b”, do Provimento CNJ nº 65/2017, cabendo à registradora apenas dar cumprimento às normas, arquivando as certidões exigíveis. 2. Não havendo a apresentação das certidões legalmente exigidas, ao oficial do registro de imóveis é cabível apenas proceder com o indeferimento do pedido, uma vez que o cartório de imóveis não tem o poder legal dispensar as referidas certidões exigidas, por força de lei . 3. Considerando-se que, no procedimento de dúvida, cabe ao Magistrado, tão somente, a declaração da legalidade ou não das exigências formuladas pelo Oficial Registrador, tem-se que a exigência da Oficiala do 3º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador não se revelou ilegal nem abusiva, porquanto em consonância com as normas insertas no art. 216-A, III, da Lei nº 6.015/73 . Apelo não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8051328-09.2023.8 .05.0001, em que figura como apelante CAIO REBOUCAS DA SILVA e apelado OFICIALA DO 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, e o fazem de acordo com o voto da Relatora. ,. (TJ-BA - Apelação: 80513280920238050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, Data de Julgamento: 01/07/2019, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/08/2024)
Assim, no caso sub judice, a exigência firmada pelo Oficial de Registro e mantida na sentença recorrida encontra amparo direto no art. 777, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado da Bahia, norma esta que regulamenta, de forma expressa e categórica, o procedimento de unificação de matrículas no âmbito deste Estado, impondo, de maneira inequívoca, a necessidade de anuência de todos os titulares de direitos reais. Tal exigência, além de legalmente fundamentada, revela-se plenamente compatível com a jurisprudência pátria e, sobretudo, com os princípios estruturantes do sistema registral brasileiro.
Não há, portanto, qualquer traço de ilegalidade ou abusividade na conduta do Oficial, tampouco excesso interpretativo do magistrado singular. Ao revés, observa-se estrita observância às normas de regência e aos postulados de segurança jurídica, publicidade registral e proteção da integridade do direito real de propriedade.
Importa ressaltar, ademais, que a exigência de unanimidade, ainda que possa ser, sob perspectiva utilitarista, considerada rigorosa, não se reveste de desproporcionalidade, nem tampouco configura óbice irrazoável à realização de atos dominiais. Cuida-se, na realidade, de medida adequada, necessária e proporcional em sentido estrito, voltada à salvaguarda do núcleo essencial da propriedade, como expressamente assegurado no art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.
Com efeito, o direito de cada condômino sobre sua fração ideal representa um domínio autônomo, juridicamente protegido, que não pode ser derrogado ou dissolvido pela vontade de uma maioria. A unificação de matrículas, ao extinguir registros individualizados e instituir uma nova unidade imobiliária, altera substancialmente a configuração do bem, sua autonomia registrária, seu valor jurídico e, por consequência, os atributos do próprio direito real de cada coproprietário.
Trata-se, portanto, não de um ato de mera gestão, mas de uma modificação estrutural da propriedade, que somente pode ser levada a efeito mediante o consentimento expresso de todos os titulares. A prevalência da vontade da maioria, nesta hipótese, ofenderia frontalmente o princípio da autonomia patrimonial e esvaziaria as garantias constitucionais associadas à propriedade privada.
De igual modo, não há que se falar em violação à função social da propriedade, prevista no art. 5º, inciso XXIII, da Carta da República. Esse postulado, ainda que se insira no rol dos princípios fundamentais da ordem econômica e social, não autoriza a supressão de direitos subjetivos fundamentais, nem pode ser invocado como pretexto para legitimar intervenções arbitrárias na esfera jurídica de minorias dissidentes. A função social deve ser lida em harmonia com o direito à propriedade, e não como instrumento de sua dissolução.
É nesse sentido que leciona Arruda Alvim, ao assinalar que:
(…) "este ‘prestígio da situação possessória’ somente pode ser corretamente entendido se abrigado debaixo da disciplina do direito positivo, ou seja, se subposta ao ‘prestígio normativo’ do direito de propriedade. A função social da posse não deixa de dever ser entendida em conformidade com a lei. E – adianta-se –, mais ainda, a função social da posse, em ultima ratio, desempenha uma função auxiliar da função social da propriedade, em conformidade com a lei (…) (Comentários ao Código Civil brasileiro. v. XI, t. I: Livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil. Coordenação de Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Laizo Clápis. 1. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.)
Sob tal perspectiva, forçoso reconhecer que a estabilidade dos registros públicos, pilar da segurança jurídica e da fé pública, seria gravemente comprometida se se admitisse que a configuração registrária de um imóvel pudesse ser alterada sem o consentimento de todos os condôminos, bastando para tanto a deliberação da maioria. A regularização dominial e a valorização econômica, por mais relevantes que sejam, não podem se sobrepor à integridade jurídica do direito de propriedade, tampouco fragilizar a confiança legítima depositada no sistema registral.
Demais disso, é necessário rechaçar o argumento segundo o qual a unificação não traria prejuízos aos coproprietários não anuentes. O prejuízo, neste caso, não se confunde com a perda material (como redução de área ou de valor), mas reside na própria subversão do objeto do direito, em sua forma, conteúdo e individualização. A modificação compulsória de matrículas afeta diretamente a liquidez do bem, as possibilidades futuras de uso, disposição e garantia, além de comprometer a própria autonomia registral e dominial de cada condômino, resultando em alteração substancial que, por sua própria natureza, só pode ser admitida com a anuência livre, consciente e expressa de todos os titulares.
Por conseguinte, a tentativa dos apelantes de transpor os dispositivos que disciplinam a administração de condomínio voluntário, voltados a matérias de gestão ordinária, para a seara do Direito Registral, revela-se manifestamente inadequada, e não encontra respaldo nem na letra da lei, nem na jurisprudência consolidada. A decisão do juízo de primeiro grau, ao manter a exigência do Oficial de Registro, alinha-se com precisão aos ditames normativos, à doutrina especializada e aos princípios que regem a tutela dos direitos reais.
À luz de todo o exposto, revela-se juridicamente inarredável a conclusão de que a unificação das matrículas pretendida exige, por força normativa expressa e diante da natureza constitutiva do ato registral, a anuência unânime de todos os coproprietários, não sendo admissível sua substituição por deliberação da maioria absoluta, como pretendem os apelantes.
CONCLUSÃO
Ante o exposto, conheço do recurso e voto pelo DESPROVIMENTO do apelo, mantendo a sentença em todos os seus termos, no sentido de julgar a dúvida registral procedente.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Des. Roberto Maynard Frank
Corregedor Geral da Justiça
Relator