PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de apelação. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse. Compra e venda de lote urbano. Inadimplemento do promitente comprador. Juros moratórios contratuais. Ausência de abusividade. Juros legais em relação ao saldo remanescente após compensação. Direito de retenção por benfeitorias e acessões. Posse de má-fé após a constituição da mora. Indenização devida até à posse de boa-fé. Apuração em sede de liquidação de sentença. Manutenção da sentença. Desprovimento do Recurso.
I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarando a rescisão contratual, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, fixando a retenção de 25% dos valores pagos, estabelecendo taxa de fruição de 0,5% a.m. sobre o valor atualizado do contrato, condenando a apelante ao pagamento dos tributos incidentes no período de ocupação e reconhecendo o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis a ser apurada em liquidação, com compensação dos valores.
II. Questão em discussão

2. As questões controversas sob julgamento consistem em: (i) a legalidade e abusividade dos juros moratórios de 5% ao mês previstos contratualmente; (ii) o cabimento e o termo inicial da indenização pela fruição do imóvel; (iii) o direito à indenização pelas benfeitorias e acessões e o correlato direito de retenção do imóvel pela promitente compradora.
III. Razões de decidir

3. A Cláusula Sexta, Parágrafo Segundo, do contrato prevê a incidência de juros moratórios de 5% ao mês sobre as prestações não pagas. Não se vislumbra, no contexto de um contrato de compra e venda de lote urbano, sem indícios de capitalização ou outros encargos abusivos no período de normalidade contratual, uma abusividade manifesta capaz de descaracterizar a mora da promitente compradora. A alegação de descaracterização da mora por juros acessórios não se alinha ao entendimento de que tal descaracterização ocorre apenas na constatação de abusividade nos encargos do período de normalidade.

4. A indenização pela fruição do imóvel é devida ao promitente vendedor desde a data em que a posse foi transferida ao promitente comprador até a efetiva desocupação do bem, constituindo-se em lucros cessantes pela indisponibilidade do imóvel. A taxa de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, está em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a jurisprudência pátria, não havendo que se falar em prescrição quando o aditamento para incluir tal pedido ocorre no curso do processo, antes da prolação da sentença, sendo a data do inadimplemento o termo inicial para a contagem do período de fruição e não para a prescrição do pedido em si.

5. O direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como pelas acessões, é assegurado ao promitente comprador, mesmo em caso de rescisão por inadimplemento, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do vendedor. Tal indenização deverá ser apurada em liquidação de sentença. Contudo, o direito de retenção do imóvel, nos termos do Art. 1.219 do Código Civil, é conferido ao possuidor de boa-fé. No caso de rescisão contratual por inadimplemento, a posse que inicialmente era de boa-fé transmuda-se em posse precária e de má-fé a partir da constituição em mora, o que afasta o direito de retenção do bem até o pagamento da indenização. A indenização será devida, até o momento que a posse era de boa-fé, mas o direito à retenção do imóvel não pode ser reconhecido.
IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 8002933-80.2021.8.05.0154, em que figura como apelante ROSÂNGELA FERREIRA LEITE DOS SANTOS e, como apelado, S & E PATRIMONIAL LTDA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por ROSÂNGELA FERREIRA LEITE DOS SANTOS contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA, que, no processo de origem nº 8002933-80.2021.8.05.0154, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a rescisão contratual por falta de, bem como reintegrar o ora apelado, S & E PATRIMONIAL LTDA, na posse do imóvel, nos seguintes termos:

“3. DISPOSITIVO

3.1. Ante o exposto, com fundamento no art. 475 do CC e art. 487 inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da exordial, para:

a) declarar a RESCISÃO do contrato de compra e venda do imóvel residencial celebrado entre as partes, a partir da data desta sentença, e determinar a reintegração definitiva da parte autora na posse do imóvel;

b) fixar, a título de dano emergente, a RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais;

c) estabelecer, a título de indenização por lucros cessantes, A TAXA DE FRUIÇÃO no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado;

d) condenar a parte requerida ao PAGAMENTO DE TRIBUTOS incidentes sobre o imóvel no período de ocupação;

e) autorizar a COMPENSAÇÃO das quantias devidas entre as partes, devendo eventual saldo em favor do requerido ser devolvido em parcela única com incidência de juros e correção monetária estabelecida na fundamentação. Por outro lado, caso os cálculos indiquem a existência de saldo em favor da parte autora, o valor deverá ser objeto de cumprimento definitivo de sentença;

f) com fundamento no art. 82, § 2° do CPC, condenar a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como também em honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (doze por cento) sobre o valor da condenação – em observância aos parâmetros estabelecidos no § 2° do art. 85 do CPC. Contudo, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao vencido, tais obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3° do art. 98 do CPC.

3.2. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA

Por fim, consubstanciado na fundamentação deste pronunciamento judicial (aliunde) e estando presentes os pressupostos estabelecidos no art. 300 do CPC, DEFIRO o requerimento de tutela provisória de urgência de natureza antecipada para determinar a reintegração da posse direta no imóvel em favor do autor, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, cujo prazo fluirá a partir da intimação no diário oficial.

Outrossim, em sede de contestação com reconvenção, pediu a ré a revisão do contrato, com declaração de abusividade dos encargos moratórios. No entanto, conforme já reconhecido na fundamentação da ação principal,  a rescisão implica na perda de objeto em relação ao pagamento de encargos moratórios de parcelas pagas atrasadas.

Assim, no tocante à reconvenção, RECONHEÇO A PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO quanto ao pedido revisional de encargos moratórios formulado pela ré/reconvinte, tendo em vista que, com a rescisão contratual ora decretada, as partes retornam ao status quo ante, extinguindo-se, por conseguinte, a própria relação jurídica que fundamentava a pretensão revisional, o que torna prejudicada a análise meritória dos pedidos revisionais, restando EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO neste ponto, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.” (ID 96983685)

Irresignada, a ré interpôs o presente recurso de apelação (ID 96983692), aduzindo a necessidade de reforma da sentença, defendendo, em síntese, que a decisão impugnada incorre em equívocos jurídicos e fáticos ao apreciar as cláusulas contratuais e os efeitos decorrentes do inadimplemento, razão pela qual pugna pela revisão do decisum para assegurar o reconhecimento de direitos que entende possuir em decorrência da relação contratual estabelecida entre as partes.

 Sustenta que os encargos financeiros aplicados ao contrato teriam sido fixados em patamar excessivo e desproporcional, em desacordo com os princípios que regem o direito contratual e a boa-fé objetiva, defendendo que tais encargos deveriam ser reconhecidos como abusivos, como os juros moratórios de 5% (cinco por cento) ao mês, e, consequentemente, revistos pelo Poder Judiciário.

 Prossegue alegando que, no curso da relação contratual, realizou benfeitorias no imóvel objeto do contrato, as quais teriam agregado valor ao bem. Nesse contexto, afirma possuir direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, argumentando que tais melhorias foram implementadas às suas expensas e que sua utilidade e valorização do bem deveriam ser consideradas para fins de ressarcimento.

 Associado a esse argumento, a recorrente sustenta também possuir direito de retenção do imóvel até que seja devidamente indenizada pelas benfeitorias efetuadas, defendendo que tal prerrogativa encontra amparo no ordenamento jurídico e constitui mecanismo de proteção ao possuidor de boa-fé que realizou investimentos no bem.

 Com base nessas premissas, sustenta que a sentença recorrida não apreciou adequadamente tais circunstâncias fáticas e jurídicas, razão pela qual entende ser necessária a reforma do decisum, com a reavaliação dos efeitos decorrentes da rescisão contratual e o reconhecimento de seus direitos patrimoniais decorrentes das melhorias realizadas no imóvel.

 A apelada apresentou contrarrazões (ID 96983696), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador/BA, 12 de março de 2026.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes, pois, os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso, conheço do recurso.

O cerne do recurso de apelação cinge-se a dois pontos principais: (i) a suposta ilegalidade e abusividade dos juros moratórios de 5% (cinco por cento) ao mês, com a consequente descaracterização da mora; e (ii) o direito de retenção do imóvel até o pagamento integral da indenização pelas benfeitorias e acessões.

A Apelante argumenta que a previsão contratual de juros moratórios de 5% (cinco por cento) ao mês, cumulados com multa de 2% (dois por cento), é manifestamente abusiva em uma relação consumerista, excedendo o limite legal de 1% (um por cento) ao mês ou a taxa SELIC, conforme os artigos 406 do Código Civil e 161, §1º, do Código Tributário Nacional. 

Ademais, a apelante apresentou cálculos que, aplicando juros de 1% (um por cento) ao mês, resultariam em um débito significativamente menor do que o cobrado pela apelada, alegando que a cobrança excessiva descaracterizaria a mora.

A sentença de primeiro grau, ao rejeitar os embargos de declaração da apelante sobre este ponto, fundamentou que a eventual abusividade de encargos acessórios, como juros moratórios ou multa contratual, não descaracteriza a mora do devedor, pois a obrigação principal – o pagamento das parcelas do preço ajustado – restou incontroversamente descumprida. 

No presente caso, os juros de 5% (cinco por cento) ao mês são moratórios, ou seja, incidem em razão do atraso no pagamento das prestações, caracterizando-se como encargos acessórios decorrentes do inadimplemento. A causa da rescisão contratual foi exatamente o não pagamento da obrigação principal.

A taxa de 5% (cinco por cento) foi livremente pactuada entre as partes e não há elementos nos autos que demonstrem, no período de normalidade, a cobrança de juros remuneratórios em patamar abusivo. 

Contudo, as verbas decorrentes do inadimplemento e da rescisão poderão ser readequadas em sede de liquidação de sentença, momento em que eventuais excessos na cobrança dos juros de mora poderão ser ajustados para o patamar acordado entre as partes, após a compensação de todos os valores devidos por ambas. Entretanto, a mora em si, que ensejou a rescisão, não pode ser descaracterizada.

A tese de onerosidade excessiva pela pandemia de COVID-19, embora relevante em outros contextos, não foi comprovada de forma a justificar a revisão contratual de modo a afastar a mora da Apelante, que se manteve inadimplente por período prolongado e não demonstrou o esforço necessário para renegociar o contrato de forma efetiva antes do ajuizamento da ação ou mesmo durante sua tramitação, senão em sede de defesa e reconvenção, onde a pretensão de revisão dos encargos moratórios já se tornou prejudicada pela rescisão do contrato.

Portanto, não se verifica error in judicando na decisão de primeiro grau ao não descaracterizar a mora da apelante em função da taxa de juros moratórios, tampouco na extinção da reconvenção neste ponto, em face da perda superveniente do objeto, uma vez que a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante resolvem a questão dos encargos sobre as parcelas inadimplidas.

Ademais, a apelante pleiteia a reforma da sentença para que, além do reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis e acessões, seja-lhe garantido o direito de retenção do imóvel até o efetivo e integral pagamento dessa indenização.

A sentença de primeiro grau reconheceu expressamente o direito da apelante à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como pelas acessões realizadas no lote, a ser apurada em liquidação de sentença, fundamentando tal decisão no artigo 34 da Lei nº 6.766/79 e no artigo 1.255 do Código Civil, com o objetivo de evitar o enriquecimento sem causa da vendedora. Este ponto da sentença é louvável e encontra-se em consonância com a legislação e a jurisprudência.

É cediço que, nos contratos de locação de imóvel, a cláusula que afasta tanto a indenização por benfeitorias quanto o direito de retenção pelos valores investidos no bem pelo locatário é válida, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), que, assim, prevê:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Bem assim, a validade da renúncia ao direito de retenção por benfeitorias também restou reconhecida pelo STJ, com súmula inclusive sobre a matéria, nos seguintes termos:

Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Assim, considerando que no contrato de locação assinado pelos litigantes não há expressa vedação ao direito de retenção, deve-se prevalecer a disposição da lei do inquilinato, concedendo ao locatário o referido direito.

Contudo, no que concerne ao direito de retenção, a situação é distinta. O artigo 1.219 do Código Civil confere ao possuidor de boa-fé o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. 

A posse, no presente caso, iniciou-se de boa-fé com a celebração do contrato de compra e venda. Entretanto, a partir do momento em que a apelante foi constituída em mora (seja pela notificação extrajudicial, seja pela citação válida), e se manteve inadimplente, sua posse transmudou-se em posse precária e de má-fé, dada a persistência na ocupação do bem sem o devido adimplemento.

A manutenção do direito de retenção para um possuidor de má-fé, após a resolução do contrato por seu próprio inadimplemento, configuraria um prêmio à conduta ilícita e um obstáculo indevido à reintegração de posse do imóvel pelo proprietário. A finalidade do instituto da retenção é proteger o possuidor que agiu de boa-fé, impedindo que o proprietário se locuplete indevidamente com as benfeitorias realizadas. 

Dessa forma, os demais Tribunais de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO DA DIALETICIDADE. RECURSO PROCRASTINATÓRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. ABANDONO DO IMÓVEL NÃO CONFIGURADO. ESBULHO. POSSE INJUSTA E DE MÁ-FÉ. VULNERABILIDADE SOCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. INAPLICABILIDADE AO POSSUIDOR DE MÁ-FÉ . SENTENÇA MANTIDA. 1. A repetição de argumentos na peça recursal não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que no Apelo haja fundamentos de fato e de direito aptos a evidenciar o desejo de reforma da sentença impugnada. 2 . Suposto caráter protelatório do recurso não se relaciona a requisitos de admissibilidade do Apelo. Preliminar rejeitada. 3. O art . 560 do CPC/15 dispõe que o possuidor tem direito a ser reintegrado na posse do imóvel em caso de esbulho, desde que demonstre os requisitos estabelecidos no art. 561 do mesmo normativo legal: a posse, o esbulho e a data da perda da posse. 4. A ausência de vigilância física contínua não configura abandono da posse quando demonstrados atos materiais de administração e intenção de alienação do imóvel, como regularização fundiária, inventário e visitas de corretores . 5. Caracterizado o esbulho possessório pela ocupação clandestina, arrombamento, impedimento de acesso ao legítimo possuidor e uso exclusivo do bem, impõe-se a reintegração da posse nos termos dos arts. 560 e 561 do CPC/15. 6 . A alegação de vulnerabilidade social não legitima a ocupação injusta de imóvel alheio, tampouco afasta o direito do possuidor legítimo à tutela possessória, sendo a função social da propriedade incompatível com a consolidação de práticas de esbulho, mormente eivado de má-fé. 7. De acordo com a regra disposta nos arts. 1 .219 e 1.220 do CC/02, o possuidor de má-fé não tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e voluptuárias, e somente poderá ser indenizado pelas necessárias, sem que lhe seja assegurado o direito de retenção. Inviável reconhecer a indenização à Ré, diante da posse de má-fé e quando sequer foi demonstrado haver atos de conservação do imóvel. 8 . Apelação conhecida e não provida. Preliminar rejeitada. (TJ-DF 07027267120238070019 2050989, Relator.: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, Data de Julgamento: 30/09/2025, 8ª TURMA CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DIREITO À INDENIZAÇÃO DAS OBRAS NECESSÁRIAS – INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO INDEVIDAS NO CASO CONCRETO – POSSE DE MÁ-FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso se é devido a indenização, pelo autor, das benfeitorias realizadas no imóvel pelo requerido. 2 . Nos termos definidos no art. 1.219, do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. 3 . Na espécie, é óbvia a conclusão de que quem invade um imóvel, e logo após a sua entrada venha a construir no local, não possui direito de indenização ou de retenção daquilo que construiu, pois a sua posse é considerada de má-fé. 4. Apelação Cível conhecida e não provida, com majoração dos honorários de sucumbência. (TJ-MS - AC: 08350006420138120001 Campo Grande, Relator.: Des . Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 10/02/2023, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/02/2023)

A indenização pelas benfeitorias e acessões, que visa evitar o enriquecimento sem causa do proprietário, será devidamente apurada e compensada com outros valores devidos, conforme já determinado na sentença, assegurando-se o equilíbrio econômico entre as partes, sem, contudo, postergar a efetiva reintegração da posse.

O valor das benfeitorias, se for o caso, será objeto de apuração em liquidação de sentença, garantindo a justa compensação.

Portanto, a sentença não incorreu em error in judicando ao reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias, mas, implicitamente, negar o direito de retenção pela apelante, pois este é incompatível com a posse de má-fé que se caracteriza após a constituição em mora e a decisão judicial de rescisão contratual, sendo este o termo final para a indenização das benfeitorias.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença,

Em consequência, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, observando-se a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA