PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000315-85.2019.8.05.0170 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: ITAU UNIBANCO |
| Advogado(s): JULIANO RICARDO SCHMITT |
| APELADO: JULIANO ARAUJO DA SILVA |
| Advogado(s): FANIO OLIVEIRA SOUZA |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, porquanto tempestivo, regular o preparo (IDs 108665413 e 108665412) e presentes os demais requisitos legais.
A questão central a ser dirimida consiste em saber se, após a realização de dois leilões públicos previstos na Lei 9.514/97, ambos negativos por ausência de licitantes, com a consequente extinção da dívida e investidura do credor na livre disponibilidade do imóvel, subsiste o dever de o credor fiduciário comunicar pessoalmente o antigo devedor fiduciante acerca de novos leilões promovidos para alienação do bem.
É incontroverso nos autos que a consolidação da propriedade fiduciária em nome do Itaú Unibanco S.A. foi regularmente averbada na matrícula do imóvel em 02/06/2017 (R.08/10.415), após a notificação pessoal do devedor para purgação da mora e o decurso do prazo sem pagamento (ID 108662957). Também é incontroverso que o banco comprovou a comunicação ao devedor acerca das datas do primeiro leilão (30/06/2017) e do segundo leilão (13/07/2017), conforme reconhecido pela própria sentença, e que ambos resultaram negativos, conforme as atas de leilão juntadas. Por fim, é incontroverso que, após os leilões negativos, foi emitido o Termo de Quitação da dívida em favor do devedor fiduciante em 14/07/2017, averbado na matrícula em 19/09/2017 (AV.09/10.415).
A divergência instala-se apenas quanto ao leilão realizado em 27/04/2018, que efetivamente transferiu o imóvel a terceiros (posteriormente registrado sob R.10/10.415 em 30/07/2018), em relação ao qual o banco não comprovou ter comunicado o antigo devedor.
A alienação fiduciária de coisa imóvel, regulada pela Lei n. 9.514/97, estabelece procedimento específico para a execução extrajudicial da garantia em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Esse procedimento compreende três fases sucessivas: (a) a constituição em mora do devedor, com oportunidade para purgação; (b) a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; e (c) a realização de até dois leilões públicos para alienação do imóvel.
O art. 26 da Lei 9.514/97 disciplina a primeira e a segunda fases, prevendo a intimação pessoal do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias e, não o fazendo, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, que será averbada no registro de imóveis.
O art. 27 da mesma lei regula a fase dos leilões. Consolidada a propriedade, o fiduciário promoverá leilão público para alienação do imóvel. Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel, realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
O § 2º-A do art. 27 estabelece que, para os fins dos §§ 1º e 2º (ou seja, para o primeiro e o segundo leilões), as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
O § 2º-B do mesmo artigo limita temporalmente o direito de preferência do fiduciante:
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Essa disposição é clara ao estabelecer que o direito de preferência se exaure com a realização do segundo leilão.
O § 5º do art. 27, por sua vez, determina que, se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º (que prevê a entrega do sobejo ao devedor).
A Lei 14.711/2023, que alterou a Lei 9.514/97, reforçou esse entendimento ao introduzir o art. 26-A, cujo § 4º estabelece que, se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo, "a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade".
No caso em exame, os fatos se desenvolveram da seguinte forma cronológica:
Em 14/04/2014, foi firmado o contrato de financiamento com alienação fiduciária. O devedor tornou-se inadimplente, sendo pessoalmente notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis em 03/03/2016 para purgar a mora, conforme certidão do oficial de registro. O prazo transcorreu sem pagamento, conforme certidão de decurso de prazo.
Em 02/06/2017, foi averbada a consolidação da propriedade em nome do Itaú Unibanco S.A. (R.08/10.415).
Nos dias 30/06/2017 (1º leilão) e 13/07/2017 (2º leilão), foram realizados os dois leilões previstos na lei, ambos negativos por ausência de licitantes.
Em 14/07/2017, foi emitido o Termo de Quitação da dívida em favor do devedor fiduciante. Em 19/09/2017, foi averbada na matrícula a quitação (AV.09/10.415).
Em 27/04/2018, quase dez meses após o segundo leilão, o banco promoveu novo leilão, no qual o imóvel foi arrematado por Gilmar Martinho Barreto e sua esposa pelo valor de R$ 116.200,80. A escritura de compra e venda foi registrada na matrícula em 30/07/2018 (R.10/10.415).
A conclusão jurídica que se impõe é a seguinte: após a realização do segundo leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97, com resultado negativo por ausência de licitantes, a dívida foi extinta com recíproca quitação, e o credor fiduciário ficou investido na livre disponibilidade do imóvel, nos termos do § 5º do art. 27 (e, posteriormente, do § 4º do art. 26-A). O direito de preferência do devedor fiduciante, nos termos do § 2º-B do art. 27, exauriu-se com a realização do segundo leilão.
Dessa forma, o leilão de 27/04/2018 não está sujeito ao regime de comunicação previsto no § 2º-A do art. 27, que se refere expressamente "aos fins do disposto nos §§ 1º e 2º", ou seja, ao primeiro e segundo leilões. O imóvel já integrava o patrimônio disponível do credor fiduciário, que podia dele dispor livremente, sem necessidade de notificar o antigo devedor, cuja dívida já havia sido extinta.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, frustrado o segundo leilão por ausência de licitantes, opera-se a extinção compulsória da dívida, ficando o credor investido na livre disponibilidade do bem, sem obrigação de restituir diferença ao devedor.
Nesse sentido, o STJ, em decisão recente, assim se pronunciou:
DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito à ação declaratória de nulidade de leilão extrajudicial de imóvel, com alegação de ausência de notificação do terceiro leilão e discussão sobre direito de preferência.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido.
4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para afastar a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo a validade do leilão e a improcedência da ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é inaplicável a Súmula n. 7 do STJ por se tratar de qualificação jurídica de fato incontroverso de ausência de notificação do terceiro leilão; (ii) saber se houve violação do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, com nulidade do leilão por falta de intimação; (iii) saber se há dissídio com a jurisprudência do STJ; e (iv) saber se houve indevida imputação de violação à boa-fé objetiva ao devedor, em afronta ao art. 422 do Código Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A revisão da premissa fática fixada pelo Tribunal de origem - ciência inequívoca dos dois primeiros leilões e inércia por mais de três anos - demanda reexame de provas, o que atrai o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
7. O acórdão estadual está em harmonia com a orientação do STJ ao limitar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão e reconhecer a extinção compulsória da dívida com a frustração do segundo leilão, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.
8. A conclusão sobre a violação à boa-fé objetiva, fundada na inércia prolongada dos devedores, não pode ser revista na via especial, por também esbarrar na Súmula n. 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. Não se conhece do recurso especial quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 2. O reexame de fatos e provas é vedado na via do recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ".
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A, 2º-B; CC, art. 422; CPC, art. 1.026, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83.
(AgInt no AREsp n. 1.954.674/PA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. RESSARCIMENTO DE VALORES. INCABÍVEL. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça que determinou a restituição de valores ao devedor após a venda de imóvel em leilão por valor superior à dívida.
2. Fato relevante. O devedor contraiu financiamento com garantia de alienação fiduciária e, após inadimplência, o imóvel foi consolidado em favor do credor. Os dois primeiros leilões foram frustrados, mas um terceiro leilão resultou na venda do imóvel por valor superior à dívida.
3. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que obrigava a instituição financeira a devolver ao devedor a diferença entre o valor da venda e o montante da dívida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos dois primeiros leilões, a subsequente venda do imóvel por valor superior à dívida confere ao devedor o direito de receber a diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida.
5. A dívida é extinta e o credor fiduciário está exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor, conforme o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A jurisprudência do STJ estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, exonerando as partes de suas obrigações, e o credor fiduciário não é obrigado a devolver qualquer diferença ao devedor.
7. A decisão do Tribunal de origem diverge do entendimento consolidado pelo STJ, que considera a extinção da dívida e a exoneração do credor após a frustração dos leilões.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, julgando improcedentes os pedidos da inicial e invertendo os ônus de sucumbência.
Tese de julgamento: "1. Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e o credor fiduciário é exonerado da obrigação de restituir qualquer diferença ao devedor. 2. Após a adjudicação do bem pelo credor, a subsequente alienação do imóvel não confere ao devedor o direito de pleitear a devolução da diferença entre o valor obtido na venda e o montante da dívida".
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23.10.2018; STJ, AgInt no AREsp n. 2.441.790/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.5.2024.
(REsp n. 1.999.675/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.)
Esses precedentes confirmam que, com a frustração do segundo leilão, ocorre a extinção compulsória da dívida e a exoneração das obrigações recíprocas, ficando o imóvel com o credor fiduciário em caráter definitivo.
Com efeito, o direito de preferência do devedor fiduciante, que fundamenta a exigência de comunicação pessoal, está expressamente limitado pelo art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97 "até a data da realização do segundo leilão". Esgotado esse direito, cessa também a obrigação do credor de comunicar as datas dos leilões subsequentes.
Portanto, a distinção é essencial: a obrigação de comunicar o devedor sobre datas, horários e locais dos leilões existe para o primeiro e segundo leilões (art. 27, §§ 1º, 2º e 2º-A, da Lei 9.514/97). Uma vez frustrados esses leilões, com a extinção da dívida e a investidura do credor na livre disponibilidade do imóvel, não há falar em ilegalidade por falta de comunicação ao antigo devedor acerca de leilões subsequentes promovidos pelo credor na condição de proprietário pleno.
Registre-se, ainda, que o apelado teve plena ciência de todo o procedimento executivo extrajudicial. Foi pessoalmente notificado para purgar a mora, teve ciência dos dois primeiros leilões (conforme reconhecido na sentença), e permaneceu inerte. Após a extinção da dívida com recíproca quitação, o imóvel passou a integrar o patrimônio disponível do credor.
Não há demonstração de prejuízo concreto apto a justificar a nulidade do leilão de 27/04/2018 ou a indenização por perdas e danos fixada na sentença. O apelado não apontou qualquer irregularidade no valor da arrematação, não demonstrou ter recursos para exercer o direito de preferência à época, e não comprovou qualquer conduta ilícita por parte do banco na promoção do leilão.
Aplicam-se, portanto, as disposições dos arts. 26-A, § 4º, e 27, §§ 2º-B, 4º e 5º, da Lei 9.514/97, que estabelecem a extinção da dívida com recíproca quitação e a livre disponibilidade do imóvel pelo credor fiduciário após a frustração do segundo leilão, não subsistindo qualquer obrigação de comunicar o antigo devedor acerca de leilões posteriores.
Ante o exposto, merece reforma a sentença vergastada, porquanto: (a) o direito de preferência do devedor fiduciante exaure-se com a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97; (b) frustrados o primeiro e o segundo leilões por ausência de licitantes, a dívida é extinta com recíproca quitação, ficando o credor investido na livre disponibilidade do imóvel, conforme art. 27, § 5º, e art. 26-A, § 4º, da Lei 9.514/97; (c) a obrigação de comunicação prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97 refere-se exclusivamente ao primeiro e segundo leilões, não se estendendo a leilões posteriores promovidos pelo credor na condição de proprietário com livre disponibilidade do bem; (d) a jurisprudência do STJ é pacífica quanto à extinção da dívida e à livre disponibilidade do imóvel após a frustração do segundo leilão.
Posto isso, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Inverto os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a gratuidade da justiça deferida ao autor na origem (ID 108662963).
É como voto.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Desembargadora Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda
Relatora