Trata-se de embargos de declaração opostos por Sylvia Orly Bourguignon dos Santos, em face do acórdão proferido pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, que, à unanimidade, acolheu os embargos de declaração anteriormente interpostos pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá, atribuindo-lhes efeitos infringentes para reformar acórdão anterior e restabelecer a sentença de improcedência da ação declaratória cumulada com pedido de repetição de indébito proposta pela embargante.

O acórdão embargado reconheceu a validade das cobranças realizadas pela associação, considerando que o empreendimento possui estrutura compatível com condomínio de lotes, com vias internas de acesso restrito, manutenção privada, administração autônoma e relação obrigacional derivada da própria aquisição do imóvel, afastando a incidência automática dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

Além disso, afastou a condenação em repetição de indébito em dobro, sob o fundamento de que os pagamentos decorreram de obrigações válidas e que não restou caracterizada má-fé da associação.

Nos embargos de declaração, a autora/embargante alega: (i) omissão na análise de documento essencial aos autos – certidão cartorária negativa que atestaria a inexistência de condomínio registrado; (ii) ausência de exame quanto à inexistência de convenção condominial, ausência de fração ideal, partes comuns registradas e vínculo jurídico obrigatório; (iii) erro material na fundamentação quanto à suposta anuência tácita por parte da autora, especialmente frente ao teor da escritura de compra e venda; (iv) omissão e contradição quanto à aplicação indevida da tese do enriquecimento sem causa sem demonstração de efetivo usufruto de serviços; (v) aplicação indevida do art. 884 do Código Civil; (vi) inovação de fundamento na análise da restituição em dobro, sob a alegação de ausência de prova de pagamento, não suscitada anteriormente e contraditória com os documentos já juntados; (vii) suposta reformatio in pejus decorrente de decisão colegiada que reformou acórdão unânime anterior, com base em embargos de declaração em tese inadequados para rediscussão de mérito; (viii) ofensa ao contraditório, à paridade processual e à isonomia, em virtude de julgamento distinto de casos análogos decididos na mesma sessão e sob a mesma relatoria.

A Associação embargada apresentou contrarrazões sustentando a inexistência dos vícios apontados no art. 1.022 do CPC.

Defende que o acórdão embargado examinou detidamente todas as teses relevantes, com fundamentação suficiente e compatível com a realidade fático-probatória dos autos, e que os embargos opostos pela autora configuram, em verdade, tentativa de rediscussão de mérito, o que é vedado na via integrativa.

Sustenta ainda que não houve nulidade processual, que os documentos referidos foram devidamente valorados no julgamento e que o acórdão está em conformidade com a jurisprudência do STJ quanto à validade das cobranças em empreendimentos com estrutura condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se o acórdão embargado incorreu nos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, que justifiquem sua modificação ou integração.

A parte embargante sustenta que diversos fundamentos e documentos não teriam sido analisados, além de apontar supostas contradições e erros de julgamento quanto à existência do vínculo jurídico obrigatório com a associação, à natureza do empreendimento, à prova do pagamento, à inaplicabilidade do art. 884 do Código Civil e ao cabimento da repetição de indébito.

Alega ainda que a decisão proferida por meio de embargos de declaração teria operado reformatio in pejus, com base em fundamentos inovadores, contrariando jurisprudência anterior da própria relatora em casos análogos.

Por sua vez, a embargada sustenta que todas as teses relevantes foram enfrentadas de forma direta ou implícita, que não há contradição ou omissão no julgado, e que os embargos de declaração constituem, neste caso, mera tentativa de reabertura da discussão de mérito, o que não se coaduna com a finalidade legal desse instrumento processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O acórdão embargado apreciou de forma clara e suficiente os argumentos relevantes à controvérsia, reconhecendo expressamente que a divergência sobre a delimitação dos imóveis não configura, por si, causa de inexequibilidade da obrigação.

Destacou, ainda, que a decisão liminar foi proferida com base em audiência de justificação e que a cognição da lide possessória nesta fase é sumária, bastando a verossimilhança da turbação ou esbulho para sua concessão.

Ao considerar a controvérsia técnica sobre os limites da área como justificativa para mitigar o valor da multa, o colegiado já havia enfrentado, ainda que de forma implícita, o argumento de boa-fé e dificuldades práticas no cumprimento, sem reconhecer, contudo, impedimento objetivo e absoluto que caracterize impossibilidade nos termos do art. 248 do Código Civil.

A alegação de ausência de esbulho e inexistência de posse injusta traduz, em verdade, tentativa de rediscutir o mérito da decisão, o que se revela incabível na via integrativa dos embargos de declaração.

A decisão colegiada encontra-se devidamente fundamentada e alinhada aos precedentes jurisprudenciais.

Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.

Dispositivos citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026; CC, art. 884.

Jurisprudência citada: STJ, EDcl no AgInt na SLS 2.625/DF, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20.10.2021; STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp 379075/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 22.02.2018; STJ, AgInt no REsp 1998336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 24.04.2023; TJBA, EDcl n. 8013889-98.2022.8.05.0000.1, Rel. Des. Cássio Miranda, j. 15.02.2024; TJBA, EDcl n. 8098097-75.2023.8.05.0001.1, Rel. Des. Raimundo Cafézeiro, j. 01.10.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração no processo n. 0549315-92.2018.8.05.0001, da Comarca de Salvador/BA, em que figura como Embargante SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS e como Embargada ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO ENSEADA DO ARAUÁ.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, por não se verificarem os vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, mantendo íntegro o acórdão recorrido, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada em sistema.

DES. RICARDO REGIS DOURADO

PROCURADOR DE JUSTIÇA

Trata-se de embargos de declaração com pedido de efeitos infringentes opostos por Sylvia Orly Bourguignon dos Santos, em face do acórdão proferido por esta Quarta Câmara Cível, que acolheu os embargos de declaração opostos pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá, reformando o acórdão anterior e restabelecendo a sentença de improcedência dos pedidos formulados na ação declaratória c/c repetição de indébito, originalmente ajuizada pela ora embargante.

O Acórdão embargado ficou assim ementado:

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO COM CARACTERÍSTICAS DE CONDOMÍNIO DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. OMISSÃO QUANTO À DISTINÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. NATUREZA DO EMPREENDIMENTO. LOTEAMENTO FECHADO. EXISTÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO REGULAR. ASSOCIAÇÃO FORMADA EM 1987. COMPRA DO LOTE EM 1999. CIÊNCIA DO LOTEAMENTO QUANDO DA COMPRA E VENDA. ADESÃO À ESTRUTURA CONDOMINIAL DECORRENTE DO PRÓPRIO TÍTULO AQUISITIVO. PRECEDENTE STJ. CONDOMÍNIO ORIGINÁRIO DE TERRENO PARTICULAR E DESAFETAÇÃO DE TERRENO PÚBLICO (2ª ETAPA). EXISTÊNCIA DE ÁREAS COMUNS E SERVIÇOS CUSTEADOS PELA ASSOCIAÇÃO E APROVEITADOS PELA EMBARGADA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ERRO MATERIAL NA CONDENAÇÃO À REPETIÇÃO DE INDÉBITO EM DOBRO. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO E COMPROVANTES DE PAGAMENTO. LEGALIDADE DAS TAXAS CONDOMINIAIS. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS PARA SANAR OMISSÃO E CORRIGIR ERRO MATERIAL. APELAÇÃO REFORMADA PARA MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. EMBARGOS ACOLHIDOS

Embargos de declaração opostos pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá contra acórdão que deu parcial provimento à apelação da autora, determinando sua desvinculação da cobrança das taxas associativas e impondo à associação a devolução em dobro dos valores pagos.

A embargante sustenta que houve omissão na análise da tese de distinção (distinguishing) quanto à inaplicabilidade automática dos Temas 492/STF e 882/STJ ao caso concreto, em razão das peculiaridades do loteamento Enseada do Arauá.

Alega também erro material na condenação à repetição de indébito, ante a inexistência de relação de consumo e ausência de comprovação de pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão na análise das peculiaridades fáticas e jurídicas do loteamento que justificariam o afastamento dos Temas 492/STF e 882/STJ; e (ii) saber se houve erro material na condenação à repetição de indébito em dobro, diante da ausência de relação de consumo e de prova inequívoca do pagamento indevido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Verifica-se omissão relevante no acórdão embargado quanto à análise da tese de distinguishing. O loteamento possui peculiaridades que o distanciam dos paradigmas considerados nos Temas 492/STF e 882/STJ, especialmente quanto à origem privada, existência de áreas comuns, natureza do vínculo, e regularidade formal da associação desde 1987.

A aplicação automática dos Temas 492/STF e 882/STJ revela-se inadequada ao caso concreto, diante da existência de vínculo jurídico decorrente da aquisição de lote em 1999, quando a associação de moradores já estava constituída desde 1987, comprovada documentalmente.

Constatado ainda erro material na condenação à repetição de indébito em dobro, em razão da ausência de elementos que configurem relação de consumo, e da inexistência de prova do pagamento indevido de quantias tidas por legítimas.

Inviável a imposição de multa por embargos protelatórios, uma vez que os vícios apontados revelam plausibilidade jurídica e interesse processual legítimo na revisão do julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração conhecidos e acolhidos.

"1. A aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ deve observar a similitude fática com os precedentes paradigmáticos, sendo inaplicável quando houver peculiaridades estruturais e jurídicas no loteamento, como origem privada, regularidade da associação e conhecimento prévio de loteamento desde o momento da compra." "2. Não é cabível a repetição de indébito em dobro quando ausente a caracterização de relação de consumo e inexistente prova inequívoca de pagamento indevido."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026; CC/2002, arts. 421 e 884.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli, Plenário, j. 14.08.2020 (Tema 492); STJ, REsp 1.439.163/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 10.03.2016 (Tema 882).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO nº ED nº 0549315-92.2018.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Embargante, ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA, e como Embargado, SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em DAR PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto condutor.

Na petição de embargos, a embargante alega, em síntese, a existência de omissões, contradições, nulidades processuais e erro de julgamento, que teriam comprometido a validade da decisão embargada, com a consequente violação de princípios constitucionais e infraconstitucionais aplicáveis à espécie.

Neste sentido, requer o reconhecimento de nulidade processual, sob o fundamento de que a decisão embargada foi proferida com base em documentos cuja juntada não foi oportunamente impugnada, e que o pedido de desentranhamento desses documentos foi indeferido sem fundamento.

Alega que houve cerceamento de defesa e violação ao contraditório, à ampla defesa e à paridade de armas, além de indevida inovação recursal por parte da associação.

Denuncia, ainda, litigância de má-fé da parte contrária, com manobras processuais para tumultuar o feito e induzir o juízo em erro.

Afirma que o julgamento proferido representa "reformatio in pejus oculta", ao reformar decisão anterior que lhe era favorável sem provocação recursal da parte adversa.

A embargante sustenta que houve mudança de entendimento de desembargadores que anteriormente acompanharam o voto vencedor no acórdão de apelação, sem justificativa jurídica idônea, em ofensa ao princípio da segurança jurídica, ao juiz natural e à confiança legítima.

Defende, no mérito, a inexistência de vínculo obrigacional com a associação, afirmando que jamais aderiu expressamente à associação; seu título aquisitivo não contém qualquer cláusula de adesão; a associação foi constituída após a aquisição do imóvel; inexiste registro de condomínio ou convenção condominial que fundamente a obrigação de contribuir.

Aduz que a sentença reformada e o acórdão ora embargado fundamentaram-se indevidamente em prova produzida de forma extemporânea, inclusive minuta de convenção que jamais foi registrada, e que o acórdão embargado presumiu vínculo obrigacional inexistente, com base em argumentos dissociados dos documentos constantes dos autos, especialmente ao afirmar que o imóvel da autora se encontra inserido em um condomínio, sem qualquer respaldo no registro de imóveis.

Reitera que a decisão incorreu em erro de julgamento ao afastar, sem fundamento concreto, a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ, utilizando critérios fáticos não comprovados para diferenciar o caso concreto dos paradigmas firmados pelos tribunais superiores.

Aponta que o acórdão também não se manifestou sobre a certidão cartorária do CRI de Itaparica, cuja análise seria indispensável, já que o documento comprova a inexistência de condomínio registrado no local, elemento essencial para afastar a suposta obrigatoriedade de associação e de pagamento das taxas.

Apresenta, ainda, um quadro comparativo detalhado entre os fatos do caso concreto e os fundamentos firmados nos Temas 492/STF e 882/STJ, sustentando que todos os requisitos para afastar a obrigação de contribuir estão presentes no caso dos autos: inexistência de registro de condomínio, ausência de anuência expressa da autora, aquisição do imóvel anterior à constituição da associação e ausência de cláusula obrigacional no título aquisitivo.

Argumenta que o acórdão embargado utilizou critérios fáticos genéricos e não demonstrados para afastar a jurisprudência consolidada, baseando-se indevidamente na ideia de que haveria “peculiaridades fáticas” no caso concreto, quando os próprios documentos dos autos evidenciam o contrário.

A embargante afirma que o acórdão incorreu em erro de julgamento (erro in judicando) ao presumir vínculo jurídico com a associação, sem respaldo na realidade dos autos.

Destaca que a aquisição do imóvel ocorreu em 1990, antes da criação da associação em 2002, e que a escritura pública de compra e venda não contém qualquer menção à associação ou ao dever de contribuir.

Outrossim, que não existe convenção condominial registrada, tampouco qualquer referência à existência de condomínio na matrícula do imóvel.

No mesmo sentido, que os documentos apresentados pela associação, como estatuto social e convenção não registrada, não são hábeis para gerar vínculo obrigacional com terceiros não associados.

A embargante reforça, também, que a suposta inserção do imóvel em “condomínio” não encontra respaldo legal, pois inexiste qualquer registro ou convenção que lhe confira essa natureza jurídica. Insiste que a decisão embargada transformou loteamento em condomínio por presunção judicial, o que é vedado, e configura interpretação extensiva desfavorável ao consumidor, vedada pelo art. 47 do CDC.

Denuncia, ainda, que o acórdão deixou de enfrentar precedentes obrigatórios e jurisprudência dominante, inclusive do STJ e do próprio TJBA, que tratam de casos idênticos e em que se firmou entendimento contrário ao adotado no julgamento embargado. Alega que houve indevida superação do acórdão anterior por mera divergência interpretativa, sem a devida fundamentação jurídica que justifique a reversão de um entendimento unânime anterior da Câmara.

No tocante à devolução em dobro dos valores, sustenta que ficou comprovada a má-fé da associação, o que justifica a repetição do indébito com base no art. 940 do Código Civil e no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Defende que a associação promoveu cobrança reiterada de valores indevidos, mesmo diante da inexistência de vínculo jurídico, e que sua conduta não pode ser premiada com a devolução simples.

Ao final, formula os seguintes pedidos: reconhecimento de nulidades processuais; acolhimento das omissões e contradições para fins de efeitos infringentes; restabelecimento do acórdão de apelação anteriormente proferido; condenação da parte adversa por litigância de má-fé.

Em contrarrazões, a Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá requer, inicialmente, o não conhecimento dos embargos de declaração opostos por Sylvia Orly Bourguignon dos Santos, por considerá-los meramente protelatórios e destituídos de vícios formais que justifiquem sua interposição, uma vez que a decisão embargada estaria devidamente fundamentada, coerente e em conformidade com as provas constantes dos autos.

Sustenta que os embargos manejados pela autora objetivam rediscutir o mérito da causa sob o pretexto de omissões e contradições, mas, na realidade, expressam inconformismo com o resultado do julgamento. Alega que não há nulidade, omissão ou contradição a ser sanada, pois todas as teses foram enfrentadas de maneira expressa e fundamentada, inclusive quanto à inaplicabilidade automática dos Temas 492/STF e 882/STJ, cujos contornos não se ajustariam ao caso concreto, dada a suposta peculiaridade fática presente nos autos.

Refuta a alegada omissão sobre o pedido de desentranhamento de documentos, afirmando que os documentos apresentados pela associação foram tempestivos e pertinentes, estando regularmente nos autos e com plena ciência da parte contrária, não havendo cerceamento de defesa ou violação ao contraditório.

Assevera que a alegação de suposta reformatio in pejus não se sustenta, pois a decisão proferida nos embargos de declaração opostos anteriormente pela associação limitou-se a corrigir uma interpretação equivocada do colegiado no julgamento da apelação, sem violação ao devido processo legal.

Aduz que o imóvel da autora se insere em loteamento de caráter fechado com características condominiais, usufruindo de infraestrutura e serviços custeados pela associação, tais como segurança, manutenção de vias, coleta de lixo e outros benefícios diretos.

Segundo sustenta, tais circunstâncias justificariam a cobrança das contribuições, nos moldes admitidos pela jurisprudência em situações análogas.

Ressalta que a autora realizou pagamentos voluntários durante anos, o que revelaria adesão tácita e impediria posterior alegação de ausência de vínculo obrigacional.

Rebate a alegação de erro material na parte do acórdão que afastou a repetição em dobro dos valores pagos, afirmando que não restou demonstrada má-fé na cobrança, e que a devolução simples atende à regra do art. 876 do Código Civil. Insiste que a via estreita dos embargos não comporta reanálise da prova dos autos.

Por fim, defende que os embargos são incabíveis diante da inexistência de vícios formais, requerendo seu não conhecimento ou, subsidiariamente, sua rejeição com aplicação de multa por embargos protelatórios, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

Com o relatório lançado, determino a remessa dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, ressaltando que o julgamento da presente matéria não comporta sustentação oral, nos termos do artigo 937 do Código de Processo Civil, c/c artigo 187, § 1º, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço dos presentes Embargos de Declaração.

Conforme o relatado, trata-se de Embargos de Declaração opostos por Sylvia Orly Bourguignon dos Santos em face do acórdão proferido pela Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, que, à unanimidade, acolheu os embargos de declaração anteriormente interpostos pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá, para, com efeitos infringentes, reformar o acórdão anterior prolatado no julgamento da apelação cível interposta pela autora, restabelecendo a sentença de improcedência dos pedidos formulados na ação declaratória c/c repetição de indébito, ajuizada com o objetivo de afastar a exigibilidade das contribuições associativas cobradas pela entidade demandada.

Cinge-se a controvérsia, portanto, à alegação de que o acórdão ora embargado teria incorrido em vícios de omissão, contradição, erro material e nulidade processual, capazes de justificar o acolhimento dos presentes embargos com efeitos modificativos, além da manifestação explícita para fins de prequestionamento de matéria constitucional e infraconstitucional.

A embargante sustenta, em primeiro lugar, que a decisão impugnada teria sido proferida à revelia de seu direito ao contraditório e à ampla defesa, ao considerar, para fins de reforma do julgado, documentos cuja juntada reputa extemporânea, sem apreciação de seu pedido de desentranhamento ou saneamento processual.

Alega, ainda, que a nulidade da decisão também se manifesta na ausência de apreciação formal da questão de ordem suscitada durante a sessão de julgamento, bem como pela modificação do conteúdo do julgamento anterior sem provocação específica da parte adversa, o que configuraria reformatio in pejus oculta.

Aduz, igualmente, que o acórdão incorreu em contradição interna, pois teria desconsiderado o entendimento anteriormente adotado, que reconhecia a inexistência de vínculo jurídico entre a autora e a associação, a despeito da manutenção dos mesmos elementos probatórios.

Ressalta que houve alteração de votos de membros da Câmara sem justificativa legal, com ofensa aos princípios da segurança jurídica, colegialidade e estabilidade das decisões judiciais.

Sustenta, ademais, que a decisão incorre em erro de julgamento (erro in judicando) ao presumir, sem base fática ou documental válida, a existência de vínculo obrigacional entre a embargante e a associação de moradores.

Nesse ponto, sublinha que adquiriu o imóvel em 1990, enquanto a associação somente foi constituída em 2002; não há cláusula contratual no título aquisitivo que imponha a obrigação de se associar ou contribuir; inexiste registro de convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis de Itaparica; a unidade encontra-se inserida em loteamento, e não em condomínio regularmente constituído.

Reforça que tais elementos foram comprovados mediante escritura pública e certidão negativa do CRI, documentos esses ignorados ou não apreciados no acórdão embargado, o que caracterizaria omissão relevante.

Acrescenta, ainda, que houve omissão quanto à apreciação da certidão cartorária que atesta expressamente a inexistência de qualquer convenção de condomínio registrada sob a denominação "Enseada do Arauá", fato que, na sua ótica, inviabiliza a obrigatoriedade de pagamento de qualquer taxa, seja associativa ou condominial.

A embargante afirma que o acórdão embargado utilizou fundamentos genéricos e presunções contrárias aos documentos constantes dos autos, valendo-se da ideia de "peculiaridades fáticas" sem respaldo probatório, o que, segundo sustenta, distorce os Temas 492 do STF e 882 do STJ, afastando sua incidência indevidamente.

No tocante à restituição em dobro dos valores pagos, afirma que ficou comprovada má-fé por parte da associação, que realizou cobrança sistemática e indevida mesmo sem amparo legal, sendo cabível, portanto, a restituição dobrada com base nos artigos 940 do Código Civil e 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Defende que o acórdão embargado, ao afastar tal condenação, incorreu em erro material e em omissão sobre fundamentos fáticos relevantes, além de suprimir instância, pois a matéria havia sido decidida pela turma originária e não fora objeto de recurso específico.

Todavia, não lhes assiste razão.

Os Embargos de Declaração, conforme ensina Barbosa Moreira, são cabíveis “contra qualquer decisão judicial, seja qual for a sua espécie, o órgão que emane e o grau de jurisdição em que se profira” (MOREIRA, José Carlos Barbosa. O novo processo civil brasileiro: exposição sistemática do procedimento. Ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2002).

No entanto, embora o cabimento seja amplo, trata-se de recurso com finalidade específica, destinado exclusivamente ao esclarecimento de obscuridade, eliminação de contradição, suprimento de omissão ou correção de erro material existente na decisão embargada, conforme expressamente previsto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (CPC), in verbis:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º.

Dessa forma, os embargos de declaração têm por finalidade aperfeiçoar a decisão judicial, complementando o pronunciamento que padeça de algum vício integrativo, a fim de torná-lo mais claro e completo, podendo, em alguns casos, gerar efeitos infringentes ou modificativos. Como bem destacam Fredie Didier Jr. e Leonardo Carneiro da Cunha:

Os casos previstos para manifestação dos embargos declaratórios são específicos, de modo que somente são admissíveis quando se apontar a existência de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em questão (ponto controvertido) sobre a qual deveria o juiz ou o tribunal pronunciar-se necessariamente. Os embargos de declaração são, por isso, espécie de recurso de fundamentação vinculada. (DIDIER JR., Fredie. CUNHA, Leonardo Carneiro. Curso de direito processual civil: o processo civil nos tribunais, recursos, ações de competência originária de tribunal e querela nullitatis, incidentes de competência originária de tribunal. V. 3. 13 ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016. P. 248).

Dessa forma, ao contrário do que alega a parte embargante, o voto condutor do acórdão embargado enfrentou de maneira expressa, clara e suficiente os elementos fáticos e jurídicos essenciais à controvérsia, apreciando as teses suscitadas pelas partes, inclusive aquelas constantes das contrarrazões.

Para tanto, observemos de forma sistematizada a inexistências das omissões/erros sustentados.

DA OMISSÃO QUANTO AO DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS

Não merece prosperar a preliminar de nulidade processual sustentada pela embargante, fundada na suposta omissão do acórdão ora embargado quanto à apreciação de seu pedido de desentranhamento de documentos (IDs 71712591 e 71712592), cuja juntada teria ocorrido fora do prazo legal, bem como quanto ao reconhecimento de preclusão lógica e consumativa decorrente da atuação da parte adversa fora do tempo processual adequado.

Com efeito, ainda que a embargante tenha arguido a extemporaneidade documental e requerido o desentranhamento dos referidos documentos em manifestação expressa (ID 72264710), inclusive reiterando a questão em sessão de julgamento mediante pedido de ordem e saneamento (ID 82876550), o fato é que tais documentos não foram utilizados como fundamentos determinantes para a modificação do julgamento anterior, tampouco serviram como base autônoma para o acolhimento dos embargos de declaração opostos pela associação.

Ou seja, não houve qualquer aproveitamento decisório das teses eventualmente novas ali contidas, conforme destaca a própria parte embargada em suas contrarrazões.

Ainda que as peças tenham sido reiteradas ou mencionadas no curso do debate, não foram utilizadas como razão de decidir pela relatoria, o que evidencia a inexistência de prejuízo processual à parte embargante, fundamento essencial à configuração de qualquer nulidade, conforme estabelece o princípio consagrado no art. 283 do CPC: “não se decreta a nulidade do ato se dele não resultar prejuízo para as partes”.

É a clássica doutrina do pas de nullité sans grief, adotada de forma pacífica e reiterada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015 . APLICABILIDADE. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO . RETORNO DOS AUTOS PARA JULGAMENTO. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART . 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. [...] IV - A jurisprudência desta Corte é pacífica acerca da necessidade de demonstração do efetivo prejuízo para que se possa decretar nulidade de julgamento.V - Injustificada a decretação da nulidade do feito por ausência de intervenção do Ministério Público no primeiro grau de jurisdição, quando, devidamente intimada a Procuradoria de Justiça do Estado por ocasião da remessa dos autos à instância recursal, possibilitou-se a sua manifestação acerca do mérito da questão, bem como não se deve decretar a nulidade, por ausência de oitiva ou intervenção do Ministério Público, quando dito defeito não resultar em real, efetivo e injusto prejuízo, não bastando se presumir o prejuízo.VI - Não apresentação de argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida .VII - Em regra, descabe a imposição da multa, prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015, em razão do mero improvimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso.VIII - Agravo Interno improvido . (STJ - AgInt no REsp: 2075558 SP 2023/0122779-1, Relator.: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 09/10/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE . PREJUÍZO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, "conforme o adágio pas de nullité sans grief, a falta de intimação do advogado para manifestação no processo não ocasionará necessariamente a nulidade do ato, se dela não advier efetivo prejuízo" ( AgInt no AREsp n . 1.553.055/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020). 2 . Segundo a Corte estadual, houve a interposição de agravo de instrumento, com pedido expresso de efeito suspensivo para evitar a arrematação do bem, o que demonstraria a ciência inequívoca das partes sobre o ato processual e, por consequência, afastaria qualquer alegação de prejuízo. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AgInt no REsp: 2008483 SP 2022/0185759-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/03/2023)

No caso concreto, constata-se que a decisão embargada analisou de maneira substancial todos os fundamentos que justificaram a reforma do acórdão anterior, sem que tenha havido qualquer surpresa processual ou violação concreta ao contraditório. Ainda que o pedido de desentranhamento não tenha sido enfrentado de forma expressa, a ausência de seu acolhimento não alterou o resultado do julgamento, que se sustentou exclusivamente na existência de elementos já constantes dos autos, como o histórico de contribuição da autora, o contexto fático da ocupação da área e a jurisprudência aplicada ao caso.

Desse modo, mesmo que se cogitasse eventual deficiência formal no enfrentamento explícito do pedido de desentranhamento, a finalidade do ato jurisdicional, permitir o exercício pleno da defesa e julgamento fundamentado da controvérsia, foi atingida.

A decretação de nulidade, nessas condições, representaria formalismo excessivo e incompatível com os princípios da celeridade, da segurança jurídica e da instrumentalidade das formas que regem o processo civil contemporâneo.

DA SUPOSTA UTILIZAÇÃO INDEVIDA DOS EMBARGOS E REFORMATIO IN PEJUS

A alegação da embargante de que os embargos de declaração anteriormente acolhidos teriam sido utilizados como instrumento indevido para modificação do mérito de acórdão unânime, caracterizando, segundo sustenta, uma reformatio in pejus camuflada, não merece acolhimento.

O cerne da insurgência reside na alegada inadequação da via eleita e na suposta afronta à segurança jurídica e aos princípios da colegialidade e da preclusão.

Todavia, os embargos de declaração, como previsto no art. 1.022 do CPC, admitem excepcionalmente efeitos modificativos quando, ao se sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, verifica-se a necessidade de ajustar o julgado ao correto entendimento jurídico da causa, o que foi devidamente reconhecido no acórdão embargado.

No caso concreto, não se tratou de rediscussão do mérito em sentido amplo ou de substituição do juízo colegiado por juízo monocrático, tampouco de modificação desmotivada da orientação anteriormente consolidada.

O que se verificou foi o saneamento de omissão relevante, expressamente identificada na fundamentação, quanto à ausência de análise da tese de distinguishing apresentada pela parte embargada.

Nesse contexto, o acórdão expressamente reconheceu que a aplicação automática dos Temas 492/STF e 882/STJ, sem ponderar as peculiaridades fáticas do caso concreto, incorreu em omissão apta a comprometer a validade da fundamentação.

Corrigiu-se, pois, uma falha objetiva, observando-se cinco elementos concretos de distinção (natureza do empreendimento, registro do ato constitutivo, natureza do vínculo, origem das áreas comuns e benefício efetivo decorrente da estrutura condominial), todos já constantes dos autos, o que justifica plenamente o uso dos embargos com efeitos modificativos.

Não há falar, portanto, em reformatio in pejus. A reforma do julgado anterior não se deu em prejuízo da parte embargante em função de atuação da parte adversa fora dos limites da legalidade ou da boa-fé, mas sim por correção interna da decisão, promovida pelo próprio colegiado, diante de vícios identificados na deliberação anterior.

Importa registrar que não houve inovação argumentativa processual posterior que tenha fundamentado a decisão reformadora, tampouco qualquer violação à paridade de armas ou surpresa processual.

Ademais, é entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência que, uma vez reconhecido o vício que enseja a oposição dos aclaratórios, o julgador pode, excepcionalmente, alterar o conteúdo da decisão anteriormente proferida, desde que fundamente adequadamente a modificação.

Como no presente caso houve motivação clara e circunstanciada para o acolhimento da tese de distinguishing e também para a correção de erro material na condenação em dobro, conforme detalhado nos próprios fundamentos do acórdão embargado, inexiste qualquer ilegalidade ou vício que comprometa a integridade ou validade do decisum.

Por fim, não procede a acusação de contradição jurisprudencial ou de tratamento desigual entre casos semelhantes. A singularidade do caso concreto, inclusive quanto ao seu histórico processual, fundamentos específicos e elementos fáticos exclusivos, justificou sua apreciação de forma autônoma, nos termos do art. 489, §1º, VI, do CPC, não sendo exigível que a uniformização de julgados se dê por cópia mecânica, mas sim por coerência argumentativa, o que se observa no caso em apreço.

DA SUPOSTA OMISSÃO QUANTO À CERTIDÃO CARTORÁRIA - ERRO IN JUDICANDO ENVOLVENDO O REGISTRO CONSTITUTIVO

A embargante sustenta a existência de omissão no acórdão embargado quanto à análise da certidão negativa emitida pelo Cartório do Registro de Imóveis de Itaparica/BA (ID 43945535), datada de 22/11/2012, a qual atestaria a inexistência de registro formal do “Condomínio Enseada do Arauá” naquele ofício.

Alega que o documento, dotado de fé pública (art. 19 da Lei 6.015/73), teria sido ignorado no julgamento, implicando vício relevante à compreensão do mérito, e conduzindo à conclusão equivocada quanto à existência de condomínio formal e consequente obrigatoriedade de contribuição.

A esse argumento soma-se a crítica ao distinguishing elaborado no acórdão, que, segundo a embargante, seria lastreado em pressupostos fáticos inverídicos ou juridicamente irrelevantes, como o suposto vínculo originário com a associação ou a inércia de 13 anos da autora.

Tais alegações, contudo, não procedem.

Primeiramente, é importante destacar que a certidão negativa de registro de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis não é, por si só, elemento excludente da obrigação de contribuir para a manutenção de loteamento fechado quando presentes outros elementos jurídicos que evidenciem vínculo obrigacional, conforme reiteradamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça.

A ausência de registro formal de convenção condominial no CRI não invalida, automaticamente, a existência de relação jurídica obrigacional entre os proprietários e a associação, quando restar caracterizada a anuência, adesão voluntária ou situação fática de fruição dos serviços prestados.

No presente caso, o acórdão embargado não ignorou tal documento, mas o relativizou em face de um conjunto probatório mais robusto, composto por:

(i) a escritura pública de compra e venda firmada pela autora (ID 43945525), que faz menção expressa à aquisição de lote situado em loteamento fechado; (ii) a constituição da associação antes da aquisição do imóvel pela embargante (1987 x 1990), com estatuto registrado na Receita Federal e no Cartório de Títulos e Documentos (IDs 43945524 e 43945528); (iii) a inércia da autora em contestar judicialmente ou extrajudicialmente a cobrança por mais de 13 anos, circunstância relevante para a caracterização de anuência tácita à estrutura condominial e fundamento jurídico suficiente para aplicação da teoria da surrectio e da vedação ao comportamento contraditório.

A menção ao “Condomínio Stella Maris”, na escritura, longe de ser meramente geográfica, reforça a inserção da unidade em área organizada sob regime de restrição de acesso e administração privada. Embora o registro condominial no CRI seja o instrumento típico para criação de obrigações compulsórias em condomínios edilícios, a jurisprudência do STJ já reconheceu a validade de obrigações similares em loteamentos fechados, desde que configurada adesão voluntária, mesmo que tácita, ao modelo de gestão coletiva, como no presente caso. O Acórdão embargado cita precedentes neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO . CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA . PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280 .871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria . Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)"(AgInt no REsp n . 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2 . No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato . 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp: 1875457 DF 2020/0116163-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 18/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2023) (negritos aditados)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO . FATO GERADOR EM LOTEAMENTO FECHADO. HIPÓTESE FÁTICA NÃO ABRANGIDA POR RECURSO REPETITIVO (TEMA 882/STJ). POSSIBILIDADE DE COBRANÇA NO CASO CONCRETO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a razão de decidir do precedente julgado segundo a ótica dos repetitivos (REsp 1.439.163/SP) pressupõe condomínio de fato, uma vez que o condomínio de direito, constituído nos moldes da Lei nº 4591/64 e os loteamentos disciplinados pela Lei nº 6 .766/79 representam fato gerador autônomo para cobrança (AgInt no REsp 1.923.833/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021) . 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1907850 DF 2020/0313779-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) (negritos aditados)

Em reforço, o próprio acórdão embargado enfrentou expressamente o argumento da suposta ausência de condomínio formal ao elaborar o distinguishing dos Temas 492/STF e 882/STJ, reconhecendo que, diferentemente dos paradigmas, o caso concreto apresentava elementos fáticos suficientes a justificar a exceção à regra de inexigibilidade, destacando: a natureza privada das vias, o controle de acesso, a prestação contínua de serviços, a ausência de oposição por longos anos e a existência de documentos hábeis que evidenciam a organização regular do empreendimento.

Por fim, no que toca à alegação de erro material ou in judicando quanto à “presunção de 13 anos de pagamento”, observa-se que o acórdão embargado não partiu da premissa de que a autora contribuiu efetivamente por 13 anos, mas sim, que se manteve inerte por tal período, sem impugnar judicialmente as obrigações, mesmo diante da efetiva fruição dos benefícios.

Tal circunstância não foi tratada como presunção de adimplemento, mas como comportamento relevante para análise da boa-fé objetiva, da legítima expectativa dos demais moradores e da vedação ao enriquecimento sem causa, fundamentos válidos para afastar a aplicação automática dos Temas 492 e 882 ao caso concreto.

Portanto, não se verifica qualquer omissão quanto à análise dos documentos mencionados, tampouco qualquer erro material ou de julgamento.

O acórdão embargado enfrentou detidamente a controvérsia, analisou os argumentos da parte embargante e justificou de maneira suficiente e motivada a adoção do distinguishing, afastando a incidência dos precedentes vinculantes ao caso concreto com base em elementos objetivos e devidamente comprovados nos autos.

DA SUPOSTA OMISSÃO QUANTO À NATUREZA DO VÍNCULO - ERROR IN JUDICANDO

A embargante alega que o acórdão incorreu em omissão e erro de julgamento ao afirmar a existência de vínculo jurídico entre a autora e a associação embargada com base em manifestação expressa de vontade, quando, segundo sustenta, a escritura pública de compra e venda (ID 43945525) não faria qualquer menção à associação de moradores, tampouco estabeleceria obrigações pecuniárias periódicas.

Defende, assim, que o julgado teria distorcido o conteúdo do título aquisitivo, em violação direta aos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

Ocorre, contudo, que não há omissão ou erro a ser sanado, uma vez que o acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da natureza jurídica do vínculo, com base em análise técnica dos elementos fáticos e jurídicos constantes nos autos.

O julgado deixou claro que, embora os Temas 492/STF e 882/STJ estabeleçam a inexistência de vínculo compulsório entre proprietários de imóveis e associações de moradores sem anuência expressa, há exceções consolidadas na jurisprudência quando presentes peculiaridades fáticas e comportamentais que revelem ciência inequívoca e adesão tácita à estrutura condominial, como no caso concreto.

Ao contrário do que sustenta a embargante, a escritura de compra e venda analisada faz referência expressa ao lote adquirido em “loteamento denominado Enseada do Arauá – 2ª Etapa”, o que, conforme destacado no acórdão, revela a ciência da parte quanto à existência de uma estrutura urbanística organizada e administrada coletivamente, especialmente diante de outros elementos convergentes: a existência de vias de acesso restrito, controle de portaria, manutenção por entidade privada registrada previamente (ID 43945528) e ausência de qualquer impugnação à cobrança por mais de uma década.

Deste modo, a interpretação que emana do acórdão embargado fora a de que a anuência pode decorrer tanto de elementos contratuais (como cláusulas em escritura de compra e venda), quanto de condutas posteriores, como usufruto contínuo dos serviços condominiais e ausência de oposição ao regime coletivo.

O entendimento é de que, mesmo não se tratando de condomínio edilício, a organização fundiária regular e a estrutura fechada de gestão do loteamento permitem o surgimento de dever de contribuição, desde que respeitados os princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Nesse cenário, não se exige uma cláusula expressa e literal no título de aquisição, mas sim a existência de elementos objetivos e condutas reveladoras de anuência tácita ao modelo condominial. E foi exatamente esse o raciocínio desenvolvido no acórdão, que analisou não só o conteúdo da escritura, mas todo o contexto de inserção do imóvel em estrutura fechada com administração associativa, anterior à aquisição do lote, o que afasta qualquer inovação posterior que poderia caracterizar surpresa ou imposição ilegal.

Portanto, não se verifica qualquer omissão no acórdão embargado, tampouco erro material ou de julgamento.

DA SUPOSTA INADEQUAÇÃO ACERCA DA INTERPRETAÇÃO SOBRE A ORIGEM DO CONDOMÍNIO E DAS ÁREAS COMUNS

As alegações da embargante relativas à origem do condomínio e à natureza das áreas comuns, com base em certidão negativa do Cartório de Registro de Imóveis, bem como a impugnação ao valor jurídico da desafetação não merecem acolhimento.

Trata-se de mera tentativa de rediscussão de mérito por meio de embargos de declaração, visando afastar a aplicação do entendimento consolidado no voto embargado, que analisou minuciosamente os aspectos jurídicos, fáticos e probatórios do caso.

O acórdão embargado foi expresso ao reconhecer a distinção substancial entre o caso concreto e os paradigmas dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, fundamentando que, ao contrário dos precedentes vinculantes, que tratavam de associações informais e loteamentos com destinação pública , o Loteamento Enseada do Arauá é marcado por características próprias de um condomínio fechado, com áreas privadas, controle de acesso, manutenção exclusiva por entidade privada organizada e ausência de livre circulação de terceiros.

O voto destacou que a estrutura fundiária do loteamento possui origem em propriedade particular, sendo inclusive objeto de averbação de desafetação de domínio público municipal de trecho viário, fato que reforça a natureza privada da área interna do empreendimento.

A menção pela embargante de que se trata apenas de 300 m² não descaracteriza a relevância jurídica do ato, pois a existência de áreas privadas em loteamentos fechados não se limita à metragem exata desafetada, mas ao conjunto de evidências que demonstram a restrição de acesso, a organização autônoma e a autossuficiência administrativa da estrutura urbana.

Importa salientar que o reconhecimento da natureza condominial não exige, necessariamente, o registro de convenção nos moldes estritos da Lei 4.591/64, especialmente quando se trata de loteamento com administração privada, controlado e usufruído pelos adquirentes de lotes de forma coletiva e contínua.

No mesmo sentido, o acórdão deixou claro que não se trata de imposição compulsória a um terceiro alheio, mas sim de situação fática e jurídica em que o adquirente do imóvel teve ciência prévia da existência da estrutura de organização coletiva, beneficiando-se, sem oposição, dos serviços prestados, como segurança, portaria, manutenção viária e outras benfeitorias por mais de uma década, o que, à luz da doutrina da boa-fé objetiva, da surrectio e da vedação ao enriquecimento ilícito, legitima a cobrança proporcional de encargos de manutenção.

Assim, não há que se falar em erro de julgamento ou omissão na apreciação da origem do condomínio, da natureza das áreas comuns ou da relevância da desafetação. O voto embargado promoveu o necessário distinguishing dos Temas 492/STF e 882/STJ, fundamentado em dados objetivos, peculiaridades fáticas e respaldo jurisprudencial, com motivação adequada e coerente, não se configurando qualquer vício a justificar acolhimento dos aclaratórios neste ponto.

DA SUPOSTA OMISSÃO QUANTO AOS ELEMENTOS TÍPICOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A embargante sustenta que, mesmo havendo menção no voto condutor à existência de administração e manutenção por parte da associação, inexistiriam os elementos jurídicos essenciais à configuração de um condomínio edilício, como instituição formal nos termos da Lei 4.591/64, convenção registrada em cartório, frações ideais vinculadas às unidades e instituição de partes comuns registradas.

Todavia, a argumentação parte de uma premissa equivocada, pois o voto embargado não fundamenta a validade da cobrança das taxas com base na existência de um condomínio edilício formal, mas sim no reconhecimento de uma estrutura condominial de fato, condizente com a figura do condomínio de lotes, cuja existência e funcionamento são juridicamente válidos para fins de vinculação obrigacional.

A caracterização do vínculo jurídico entre a adquirente e a associação não decorreu da formalização nos moldes do condomínio edilício, mas da combinação de fatores fáticos e jurídicos presentes nos autos, quais sejam a ciência inequívoca da existência da organização condominial por ocasião da aquisição do imóvel, a ausência de impugnação por longo período (13 anos), a utilização contínua das estruturas comuns e a existência de ato constitutivo regularmente registrado em cartório de títulos e documentos.

A compreensão fora clara no sentido de que mesmo sem convenção registrada ou frações ideais, é válida a cobrança de taxas quando evidenciada a adesão tácita, o uso efetivo dos serviços comuns e o comportamento reiterado do proprietário em consonância com a lógica associativa, como forma de evitar o enriquecimento sem causa e preservar a boa-fé objetiva e a função social da propriedade.

Dessa forma, não há qualquer omissão ou erro material no voto embargado, que enfrentou de forma expressa e suficiente a matéria, sendo incabível a rediscussão de mérito nesta via recursal.

DO SUPOSTO ERRO QUANTO À APLICAÇÃO DA TESE DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO

Não assiste razão à parte embargante quanto à alegação de omissão ou erro material na aplicação do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

O Acórdão embargado enfrentou expressamente a matéria, ao consignar que, diversamente dos precedentes paradigmáticos, o caso dos autos trata de estrutura jurídica e fática consolidada, com áreas comuns efetivamente mantidas e utilizadas, direta ou potencialmente, por todos os moradores, inclusive pela embargante.

O voto condutor é claro ao destacar que há uso contínuo e reiterado das áreas comuns (vias internas, segurança, iluminação, lazer), com impossibilidade de livre acesso por terceiros e existência de organização autônoma de gestão, o que afasta a configuração de loteamento aberto ou mera associação de bairro.

Consignou que o enriquecimento sem causa, neste contexto, resulta da fruição ou da disponibilidade dos serviços comuns, ainda que não haja utilização direta individualizada, e da consequente valorização patrimonial dos imóveis, cuja manutenção é suportada pelos demais condôminos.

O argumento de que não há prova do usufruto direto ignora o regime de compartilhamento e destinação coletiva dos bens comuns em empreendimentos com vocação condominial, como é o caso do Enseada do Arauá.

Assim, não se verifica omissão ou erro na aplicação do art. 884 do Código Civil. O dispositivo foi corretamente interpretado e aplicado em consonância com a boa-fé objetiva e com os princípios da função social da propriedade, equilíbrio contratual e vedação ao comportamento contraditório, não se tratando de criação de vínculo ex nihilo, mas de reconhecimento de obrigação decorrente da conduta da parte e do regime jurídico que regula os empreendimentos dessa natureza.

Em complemento a isso, é cediço destacar que o acórdão embargado, ao afastar a condenação à repetição do indébito, simples ou em dobro, fundamentou-se em três pilares jurídicos e fáticos: (i) inexistência de relação de consumo entre as partes, o que afasta a aplicação do art. 42, §1º, do CDC; (ii) ausência de má-fé da associação na cobrança, o que inviabiliza a devolução em dobro, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ; e, por fim, (iii) reconhecimento da validade da cobrança das taxas condominiais no caso concreto, o que afasta qualquer ilicitude do pagamento eventualmente realizado, não subsistindo, portanto, sequer hipótese para devolução simples.

É oportuno destacar que o voto enfrentou expressamente a questão dos pagamentos, ao esclarecer que os valores, ainda que comprovadamente quitados, decorreram de obrigações legítimas, vinculadas à integração da autora à estrutura condominial reconhecida, não configurando exação indevida.

A própria relatora foi categórica ao afirmar que "os valores eventualmente pagos decorreram de obrigações por integrar o condomínio e não se revestem de ilegalidade, à luz do reconhecimento da validade da cobrança das taxas condominiais no presente caso".

Nesse sentido, as alegações de "inovação de fundamento", suposta "contradição" ou "omissão" sobre os documentos de pagamento, como o termo de acordo e os comprovantes bancários, não se sustentam, pois o acórdão não deixou de apreciá-los, apenas atribuiu-lhes interpretação diversa daquela desejada pela embargante.

Por fim, destaca-se que a caracterização de má-fé para fins de repetição em dobro exige demonstração inequívoca, a qual não se verifica nos autos, sendo incabível presumir conduta abusiva da associação quando há decisão judicial que reconhece a legalidade de sua atuação e a validade das cobranças, ainda que, em momento anterior, tenha havido controvérsia.

Portanto, ao sustentar supostas omissões quanto à análise da certidão cartorária, da natureza jurídica do vínculo, da configuração das áreas comuns, da ausência de usufruto ou da suposta indevida aplicação da tese de enriquecimento sem causa, a parte embargante, na realidade, busca rediscutir amplamente o mérito da decisão colegiada, que já enfrentou de forma detalhada e fundamentada todos os pontos relevantes à controvérsia.

Tal pretensão encontra óbice nos limites objetivos dos embargos de declaração, que não se prestam à reapreciação de argumentos já enfrentados ou à substituição de recurso próprio. Não se verificam no acórdão embargado quaisquer omissões, obscuridades, contradições ou erros materiais que justifiquem o manejo dos aclaratórios com o intuito de reverter o conteúdo decisório, razão pela qual os fundamentos ora invocados devem ser rejeitados.

Eventual inconformismo com o resultado do julgamento não se confunde com omissão ou ausência de prestação jurisdicional, sobretudo quando a motivação do decisum abordou os fundamentos legais e fáticos necessários à sua formação.

Essa fundamentação demonstra claramente que os temas foram examinados sob o aspecto jurídico e fático necessário, com menção a precedentes relevantes e posicionamento doutrinário pertinente.

Logo, não se verifica qualquer omissão, tampouco ausência de enfrentamento dos fundamentos jurídicos invocados pelos embargantes.

Portanto, os fundamentos invocados nos embargos foram enfrentados de maneira suficiente e clara no julgamento do recurso de apelação, não se vislumbrando qualquer vício de omissão a ser suprido.

A insurgência manifestada pelo embargante, em verdade, visa rediscutir o mérito da decisão sob nova roupagem, o que não se admite na via estreita dos embargos de declaração, cuja função é apenas integrativa. Ausentes os vícios alegados, os aclaratórios não merecem acolhimento.

Os embargos de declaração não constituem meio adequado para a rediscussão de matéria já decidida ou para a manifestação de inconformismo com o resultado do julgamento. Trata-se de recurso integrativo, destinado exclusivamente ao aperfeiçoamento da decisão judicial mediante o esclarecimento de obscuridade, a eliminação de contradição, o suprimento de omissão ou a correção de erro material.

Nesse sentido, colhem-se os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANIFESTAÇÃO FUNDAMENTADA DO ACÓRDÃO RECORRIDO SOBRE TODOS OS PONTOS SUSCITADOS NO RECURSO ANALISADO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o órgão julgador não é obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pelas partes, mas somente sobre aqueles que entender necessários para o julgamento do feito, de acordo com seu livre convencimento fundamentado, não caracterizando omissão ou ofensa à legislação infraconstitucional o resultado diferente do pretendido pela parte. 2. Não se configura omissão o não julgamento conjunto de recursos que apresentem similitude no mérito da suspensão de liminar e de sentença. 3. Os embargos de declaração não se valem processualmente para rediscussão de mérito do recurso impugnado. 4. Não há, portanto, falar em omissão ou contradição no julgado, estando ausentes os requisitos autorizadores dos embargos declaratórios, previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil. Embargos declaratórios rejeitados. (EDcl no AgInt no AgInt na SLS n. 2.625/DF, relator Ministro Humberto Martins, Corte Especial, julgado em 20/10/2021, DJe de 11/11/2021.) (Grifos nossos).

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1 – Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver na decisão obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015. 2 – No caso, não se constata o vício alegado pelo embargante, que busca rediscutir matéria devidamente examinada pela decisão embargada, o que é incabível nos embargos declaratórios. 3 – Embargos de declaração rejeitados, com advertência de multa. (STJ – EDcl no AgInt nos EAREsp 379075/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, J. 22.02.2018, DJe 28.02.2018) (Grifos nossos).

Esse também tem sido o entendimento reiterado deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Seção Cível de Direito Público Processo: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL n. 8013889-98.2022.8 .05.0000.1.EDCiv Órgão Julgador: Seção Cível de Direito Público EMBARGANTE: ZIRLEIDE DE SOUZA PORTO Advogado (s): ANTONIO JORGE FALCÃO RIOS EMBARGADO: ESTADO DA BAHIA Advogado (s): ACÓRDÃO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Nos termos do artigo 1.022, do Código de Processo Civil (CPC), cabem embargos de declaração quando ocorrer no julgado obscuridade, contradição, se for omitido ponto sobre o qual deveria pronunciar-se o tribunal ou, ainda, para corrigir erro material. Não é a hipótese dos autos. 2. Pretende-se com os Embargos de Declaração a rediscussão da matéria, o que é inviável por não corresponder a Recurso para tal fim. 3. Embargos de Declaração conhecidos e Rejeitados. Acórdão mantido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 8013889-98.2022 .8.05.0000.1 .EDCiv, em que figura como embargante ZIRLEIDE DE SOUZA PORTO e embargado O ESTADO DA BAHIA. ACORDAM, à unanimidade, os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do relatório e voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema Presidente DES. CÁSSIO MIRANDA Relator Procurador de Justiça 04 (TJ-BA - Embargos de Declaração: 80138899820228050000, Relator.: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, SECAO CÍVEL DE DIREITO PUBLICO, Data de Publicação: 15/02/2024) (Grifos nossos).

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL n. 8098097-75.2023.8 .05.0001.1.EDCiv Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível EMBARGANTE: DARCI HELENA PEREIRA DOS SANTOS Advogado (s): ANTONIO PACHECO NETO EMBARGADO: BANCO FICSA S/A. Advogado (s):FERNANDA RAFAELLA OLIVEIRA DE CARVALHO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. MERO INCONFORMISMO COM A REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO CARACTERIZADA. 1. Os embargos de declaração destinam-se ao aperfeiçoamento do julgado, desde que presente algum dos vícios listados no art. 1.022 do Código de Processo Civil. Inadmissível, em sede de embargos de declaração, rediscussão da matéria apreciada. 2. Embargos de Declaração rejeitados. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E REJEITAR AS RAZÕES DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, e o fazem de acordo com o voto do Relator. (TJ-BA - Embargos de Declaração: 80980977520238050001, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2024) (Grifos nossos).

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0549315-92.2018.8.05.0001
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS
Advogado(s): BEN ELI DIAS DE MELO
APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA
Advogado(s):FERNANDO VAZ COSTA NETO, EDUARDO JORGE ALBUQUERQUE DE MENEZES FILHO

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0549315-92.2018.8.05.0001
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS
Advogado(s): BEN ELI DIAS DE MELO
APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA
Advogado(s): FERNANDO VAZ COSTA NETO, EDUARDO JORGE ALBUQUERQUE DE MENEZES FILHO

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0549315-92.2018.8.05.0001
Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível
APELANTE: SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS
Advogado(s): BEN ELI DIAS DE MELO
APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA
Advogado(s): FERNANDO VAZ COSTA NETO, EDUARDO JORGE ALBUQUERQUE DE MENEZES FILHO