PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. DEVOLUÇÃO PARCIAL. POSSE PRECÁRIA. BOA-FÉ AFASTADA. DIREITO À MORADIA E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. INAPLICABILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I. Caso em exame:

1. Ação ajuizada por Jó Lucas da Silva Pereira visando à rescisão de contrato de cessão de direitos sobre imóvel, firmado com Alberto Lago Barreto, em virtude de inadimplemento contratual e cessão não autorizada da posse a terceiros, com pedidos de reintegração de posse e indenizações.

II. Questões em discussão:

2. As questões controvertidas são: (i) se houve inadimplemento contratual culposo por parte do comprador; (ii) se é lícita a cumulação da multa contratual com a perda do sinal pago como arras; (iii) se os terceiros cessionários fazem jus à proteção possessória, com base na boa-fé ou função social da propriedade; (iv) se há direito à restituição das arras como forma de evitar bis in idem; (v) se cabível a majoração dos honorários sucumbenciais.

III. Razões de decidir:

3. O inadimplemento contratual foi devidamente demonstrado, não havendo prova de culpa do recorrido ou fato impeditivo/extintivo do direito do autor.

4. A cumulação da cláusula penal (R$ 27.000,00) com a perda do sinal (R$ 25.000,00) configura bis in idem, por possuírem mesma causa e finalidade indenizatória.

5. Determinada a restituição do valor das arras, com compensação no montante da cláusula penal, resultando em saldo de R$ 2.000,00 a ser pago pelo comprador inadimplente.

6. Terceiros cessionários exercem posse precária, sem respaldo legal ou contratual, afastando-se a boa-fé e a proteção possessória.

7. Princípios constitucionais da moradia e função social da propriedade não se aplicam a situações de cessão irregular de direitos possessórios.

8. Majoração dos honorários recursais nos termos do art. 85, § 11, do CPC, apenas quanto à apelação desprovida dos terceiros cessionários, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça já deferida.

IV. Dispositivo e tese:

9. Apelação de Alberto Lago Barreto parcialmente provida, para reconhecer a impossibilidade de cumulação entre multa e arras, com devolução parcial do sinal mediante compensação.

10. Apelação de Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição desprovida.

Tese de julgamento: 1. "A cláusula penal e as arras confirmatórias não podem ser cumuladas quando incidem sobre o mesmo inadimplemento contratual e têm ambas finalidade indenizatória, sob pena de bis in idem." 2. "A posse exercida por terceiro cessionário de contrato inadimplido, sem registro e sem anuência do titular do domínio, configura posse precária e não goza de proteção possessória." 3. "A função social da propriedade e o direito à moradia não autorizam a manutenção de posse exercida em desacordo com a ordem jurídica e contratual vigente."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417, 418, 475, 1.200; CPC/2015, art. 85, § 11; CF/1988, arts. 5.º, XXIII, e 6.º.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 29/09/2017;

STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 30/06/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8001548-14.2023.8.05.0256, em que figuram como recorrentes Alberto Lago Barreto, Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição e como recorrido Jó Lucas da Silva Pereira.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER dos recursos e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo de Alberto Lago Barreto, apenas para reconhecer a impossibilidade de cumulação da multa contratual com a perda do sinal, determinando a devolução do valor de R$ 25.000,00 pagos a título de arras, com compensação no montante fixado da multa contratual (R$ 27.000,00), resultando em saldo final de R$ 2.000,00, e, ainda, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição, mantendo-se, no mais, a sentença em todos os seus termos, nos moldes do voto da Relatora.

 Sala de Sessões, 10 de novembro de 2025.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG25

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por Alberto Lago Barreto, Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição, contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2.ª Vara Cível da Comarca de Teixeira de Freitas/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse, ajuizada por Jó Lucas da Silva Pereira.

A sentença recorrida, lançada sob o ID 494336142, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, decretando a rescisão contratual do contrato de compra e venda com cessão de direitos celebrado entre o autor e o réu Alberto Lago Barreto, determinando a reintegração do autor na posse do imóvel localizado na Rua Iemanjá, n.º 145, Bairro Arco Verde, nesta cidade de Teixeira de Freitas/BA. Ainda, condenou o réu ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), correspondente a 30% do valor do imóvel, bem como ao pagamento de indenização de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), a título de compensação pelos aluguéis correspondentes ao período de inadimplemento.

Em suas razões recursais colacionadas ao ID 89989938, o apelante Alberto Lago Barreto sustenta, em síntese: (i) que efetuou o pagamento de 68 (sessenta e oito) parcelas do financiamento do imóvel, deixando de adimplir apenas a partir de abril de 2023; (ii) que a inadimplência decorreu da mudança do recorrido para o exterior, sem que este lhe deixasse meios de contato, impossibilitando a emissão dos boletos para pagamento; (iii) que a imposição cumulativa de multa contratual e retenção do sinal (R$ 25.000,00) caracteriza bis in idem e enriquecimento ilícito do autor; (iv) que possui direito à restituição do valor correspondente à entrada e à amortização do saldo devedor já quitado.

Por sua vez, os terceiros Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição, em razões recursais apresentadas sob o ID 89989940, aduzem: (i) que adquiriram o imóvel diretamente do réu Alberto Lago Barreto em 27/10/2020, mediante contrato particular de compra e venda, com quitação integral; (ii) que residem no imóvel desde então com seus cinco filhos menores, exercendo posse de boa-fé, mansa e pacífica; (iii) que a sentença violou os princípios da função social da propriedade, da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia, previstos nos arts. 1.º, inc. III, e 6.º da Constituição Federal; (iv) que a reintegração de posse configura medida desproporcional, uma vez que o imóvel constitui sua única moradia; e (v) requerem, em caráter subsidiário, que sejam ressarcidos dos valores pagos ao réu.

O recorrido Jó Lucas da Silva Pereira apresentou contrarrazões às apelações interpostas, protocoladas sob o ID 89989941, nas quais sustenta: (i) que o réu Alberto incorreu em inadimplemento contratual grave, deixando de pagar mais de 11 (onze) parcelas do financiamento, o que levou à negativação do nome do autor e risco iminente de leilão do imóvel; (ii) que, conforme cláusula contratual expressa, o imóvel não poderia ser alienado antes da quitação integral do financiamento, de modo que a cessão da posse a terceiros é nula e ineficaz perante o proprietário; (iii) que os terceiros apelantes sabiam da situação irregular do negócio e não podem ser considerados possuidores de boa-fé; (iv) que a cumulação entre cláusula penal e retenção do sinal é legítima, dado que decorrem de fundamentos distintos: a primeira por responsabilidade civil, e a segunda por disposição contratual expressa; (v) pugna pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/Ba, 14 de outubro de 2025.

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

De início, mantenho os benefícios da gratuidade da justiça aos apelantes em sede recursal.

2. Do mérito:

A controvérsia devolvida à apreciação deste Colegiado consiste na análise das apelações interpostas por Alberto Lago Barreto e pelos terceiros Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2.ª Vara Cível da Comarca de Teixeira de Freitas/BA, que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por Jó Lucas da Silva Pereira.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual do primeiro apelante, determinando a rescisão do contrato de cessão de direitos sobre imóvel, a reintegração do autor na posse do bem, a condenação ao pagamento de multa contratual de R$ 27.000,00 e de indenização por aluguéis no montante de R$ 6.600,00, além de reconhecer como perdidos os valores pagos a título de entrada (R$ 25.000,00), considerados como arras confirmatórias.

Analisando detidamente o conjunto probatório constante dos autos, constata-se que o recorrido firmou, em 06/07/2016, contrato particular de compra e venda com cessão de direitos com o recorrente Alberto Lago Barreto, com cláusula expressa que vedava a alienação do imóvel a terceiros sem a prévia quitação do financiamento existente perante a Caixa Econômica Federal. Ademais, conforme consta no instrumento contratual (Cláusula VI), previu-se expressamente que a rescisão poderia ser decretada em caso de inadimplemento contratual, o que de fato ocorreu.

No tocante à apelação interposta por Alberto Lago Barreto, a pretensão recursal cinge-se à alegação de que: (i) o inadimplemento contratual não teria decorrido de sua culpa exclusiva; (ii) teria direito à devolução dos valores pagos, inclusive do sinal; (iii) a cumulação da multa contratual com a perda do sinal configuraria bis in idem e enriquecimento ilícito do autor.

Analisando os autos, resta incontroverso nos autos que o réu Alberto deixou de adimplir 11 (onze) parcelas do financiamento habitacional, acarretando a inscrição do nome do recorrido nos cadastros de inadimplentes, bem como o risco de consolidação da propriedade em nome da instituição financeira e subsequente leilão do imóvel. 

A alegação de que não possuía acesso aos boletos bancários em virtude da mudança do autor para o exterior mostra-se destituída de respaldo probatório, sendo certo que o próprio réu declarou possuir procuração pública com poderes amplos, inclusive para tratar de questões junto à Caixa Econômica Federal, o que afasta qualquer suposta dependência da atuação do autor para efetuar os pagamentos.

Nesse ponto, mantenho íntegra a fundamentação da sentença de primeiro grau quanto ao reconhecimento do inadimplemento culposo do contrato, que, por si só, já ensejaria sua resolução judicial, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Contudo, no que tange à alegada cumulação indevida da cláusula penal com a perda do sinal, reconheço parcial razão ao apelante Alberto Lago Barreto, no tocante à necessidade de obediência ao princípio da vedação ao bis in idem, quando ambas as penalidades contratuais incidam sobre o mesmo fato gerador — qual seja, o inadimplemento contratual.

No caso dos autos, a sentença recorrida condenou o apelante ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 27.000,00, correspondente a 30% do valor do imóvel (R$ 90.000,00), e ao mesmo tempo reconheceu a retenção do sinal no valor de R$ 25.000,00, pago por ocasião da assinatura do contrato.

Embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admita a cumulação da cláusula penal com a perda das arras, isso apenas quando os institutos estiverem contratualmente previstos de forma autônoma, com finalidades distintas, o que deve ser avaliado à luz do caso concreto, de modo a evitar duplicidade de penalização indenizatória sobre o mesmo evento danoso.

No presente feito, o valor das arras (R$ 25.000,00) e da cláusula penal (R$ 27.000,00) são quase idênticos, guardando ambos a mesma causa jurídica (inadimplemento do comprador) e finalidades claramente indenizatórias. Ademais, não há no contrato previsão expressa da cumulação, tampouco estipulação de que as arras serviriam adicionalmente à multa.

Nessa linha, o STJ tem orientado:

"Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)."
(STJ - REsp: 1617652 DF 2016/0202087-2, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 26/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 29/09/2017).

"Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)."
(STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 30/06/2023).

Em conformidade com tal jurisprudência, impossível manter a decisão que reconhece simultaneamente a perda do valor do sinal e a condenação ao pagamento da multa contratual integral, sob pena de enriquecimento sem causa por parte do recorrido.

Portanto, a fim de evitar enriquecimento sem causa por parte do recorrido e duplicidade punitiva, entendo que o valor pago a título de arras deve ser restituído ao apelante Alberto Lago Barreto, compensando-se esse valor com o montante arbitrado a título de multa contratual. Assim, mantém-se a cláusula penal de R$ 27.000,00, com abatimento do valor de R$ 25.000,00, pago como sinal, resultando em saldo devido de R$ 2.000,00.

No mais, quanto à apelação interposta por Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição, reputo-a totalmente improcedente. Com efeito, os recorrentes confessam haver adquirido a posse do imóvel diretamente do réu Alberto, por meio de contrato particular de compra e venda não registrado, sem anuência do autor da ação ou da instituição financeira credora. 

É cediço que a posse exercida por terceiro com base em cessão irregular, em desrespeito às cláusulas contratuais e à legislação de regência, não se reveste de legitimidade jurídica, configurando posse precária. 

Conforme bem delineado pela sentença, “ninguém pode transferir mais direitos do que possui”, sendo inaplicável, no caso, a Súmula 84 do STJ, haja vista a existência de vício de origem insanável na cadeia possessória.

Ademais, os princípios constitucionais invocados – direito à moradia, dignidade da pessoa humana e função social da propriedade – não legitimam a ocupação irregular de imóvel alheio, sobretudo quando fundada em negócio jurídico absolutamente ineficaz perante o titular de domínio.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majora-se os honorários advocatícios recursais devidos ao patrono da parte apelada para o percentual de 17% sobre o valor atualizado da condenação, em relação apenas ao recurso dos terceiros apelantes, tendo em vista a manutenção integral da sentença quanto à sua situação jurídica, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça já deferida.

3. Conclusão:

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por ALBERTO LAGO BARRETO, apenas para determinar a restituição do valor de R$ 25.000,00 pago a título de sinal, com compensação na multa contratual arbitrada em sentença, que resta mantida no valor de R$ 27.000,00, resultando em obrigação final de pagamento de R$ 2.000,00 a esse título. Quanto à apelação interposta por Edesonilson Oliveira Mattos e Paula Silva da Conceição, nego-lhe provimento integral, por ausência de qualquer direito possessório oponível ao recorrido.

Determino a majoração dos honorários sucumbenciais recursais para 17% sobre o valor da condenação, em relação apenas ao recurso dos terceiros apelantes, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça já deferida.

 Salvador, 10 de novembro de 2025.

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25