PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM REGISTRO. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO. DANO MORAL. HONORÁRIOS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações recíprocas interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. A rescisão foi motivada pelo atraso no início das obras e pela comercialização das unidades sem o prévio registro de incorporação. A construtora ré busca o reconhecimento de caso fortuito (pandemia), a aplicação da Lei do Distrato com retenção de valores e o afastamento dos danos morais. A autora recorre adesivamente pleiteando a cumulação da multa legal (art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64) com a cláusula penal invertida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça mediante prova de hipossuficiência; (ii) saber se a pandemia de Covid-19 configura força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso, quando a mora antecede o evento sanitário; (iii) saber se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos firmados anteriormente à sua vigência; (iv) saber se é possível a cumulação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal compensatória invertida (Tema 971/STJ); e (v) saber se o atraso excessivo e a irregularidade registral configuram dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos faz jus ao benefício da justiça gratuita, desde que demonstre a impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula nº 481/STJ). 

4. O atraso no licenciamento da obra, ocorrido antes da pandemia, afasta a alegação de força maior, integrando o risco do empreendimento. Configurada a culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas deve ser integral e imediata (Súmula nº 543/STJ), sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a contratos firmados antes de sua vigência ("tempus regit actum").

5. É cabível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal invertida (Tema 971/STJ). As sanções possuem fatos geradores distintos: a primeira penaliza o ilícito administrativo (falta de registro da incorporação), enquanto a segunda compensa o inadimplemento contratual relativo à obrigação de fazer (atraso na obra).

6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à venda irregular de unidade sem registro de incorporação, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso da Ré desprovido. Recurso da Autora provido. Tese de julgamento: "1. É admissível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal contratual invertida (Tema 971/STJ), pois possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. 2. A venda de imóvel sem o registro da incorporação, somada ao atraso injustificado na obra, gera dano moral 'in re ipsa' ou presumido, dada a gravidade da conduta."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8061887-25.2023.8.05.0001, sendo Recorrentes e Recorridos FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA e JUCIANE BARBOSA DA SILVA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DAS APELAÇÕES, DANDO-SE PROVIMENTO ao recurso interposto pela parte Autora e NEGANDO-SE PROVIMENTO ao recurso interposto pela Acionada, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,      de                    de 2025.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGANDO PROVIMENTO À APELAÇÃO DA ACIONADA e DANDO PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA-UNÂNIME

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

Trata-se de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS interpostas por FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e JUCIANE BARBOSA DA SILVA em face de Sentença (ID 91585957) proferida no Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados, para declarar rescindido o contrato e condenar a parte ré ao reembolso integral das quantias pagas, ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00, além dos ônus sucumbenciais em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 91585959), a FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam julgados improcedentes os pedidos da exordial ou, subsidiariamente, aplicada retenção de valores pagos.

Preliminarmente, a Apelante requer a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, alegando estado crítico financeiro agravado pela pandemia de COVID-19 e desaceleração do setor de construção civil.

No mérito, sustenta a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia, o que teria impedido o início das obras e a liberação de documentos, afastando sua mora e a caracterização de inadimplemento, devendo o atraso ser analisado sob a ótica da imprevisibilidade e inevitabilidade.

Defende a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), argumentando que a rescisão deve ser tratada como desistência do negócio por iniciativa da compradora, pugnando pela retenção de percentual entre 10% a 25% dos valores pagos, em observância ao princípio pacta sunt servanda e à jurisprudência do STJ.

Insurge-se contra a condenação por danos morais, alegando inexistência de evento danoso capaz de provocar abalo psíquico e caracterizando o ocorrido como mero dissabor ou descumprimento contratual, citando precedentes sobre a matéria.

Questiona a aplicação da multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/64, aduzindo que o dispositivo trata de faculdade de retenção em favor do incorporador quando o adquirente dá causa à resolução, e não de penalidade ao vendedor, configurando a sentença uma inversão indevida do comando legal. Por fim, requer a reforma da condenação em custas e honorários.

Em suas razões recursais (ID 91585961), a JUCIANE BARBOSA DA SILVA defende a necessidade de reforma parcial da sentença vergastada para que seja aplicada multa contratual adicional.

Sustenta a necessidade de aplicação da multa contratual de 20% prevista na Cláusula 6.2, com base na inversão da cláusula penal em desfavor da construtora (Tema 971 do STJ), alegando obscuridade na sentença quanto à expressão "mesmos encargos de mora".

Em contrarrazões ao recurso da Ré (ID 91585965), a JUCIANE BARBOSA DA SILVA requer o desprovimento do apelo da construtora, refutando a tese de força maior pela pandemia, apontando que o pedido de licença foi tardio e que o imóvel foi dado em garantia de dívida fiscal, além de alteração unilateral do projeto (terceira torre). Defende a manutenção da multa por falta de registro de incorporação e a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos anteriores.

Em contrarrazões ao recurso da Autora (ID 91585966), a FNR CONSTRUTORA pugna pelo desprovimento do apelo, argumentando que a cumulação da multa legal de 50% (já deferida) com a cláusula penal de 20% configuraria bis in idem e enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência do STJ (Temas 970 e 971).

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ6

Os recursos preenchem os requisitos de admissibilidade e devem ser conhecidos

A Apelante FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA pugna pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, alegando hipossuficiência financeira.

É cediço que a pessoa jurídica pode ser beneficiária da justiça gratuita, desde que comprove a impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 481/STJ: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.

No caso em tela, a recorrente acostou (ID 93895865) aos autos a Declaração de Informações Socioeconômicas e Fiscais (DEFIS), documento hábil a demonstrar a precariedade contemporânea de sua situação financeira. A análise do referido documento evidencia faturamento incompatível com o suporte das despesas processuais sem prejuízo de sua manutenção, o que autoriza a concessão da benesse.

Contudo, impende ressaltar que a concessão da gratuidade da justiça possui eficácia ex nunc, ou seja, não opera efeitos retroativos para alcançar despesas processuais e honorários sucumbenciais aos quais a parte já tenha sido condenada anteriormente à concessão do benefício.

Desta forma, DEFIRO a gratuidade da justiça à empresa Apelante, isentando-a do preparo recursal, ressalvada a irretroatividade da medida quanto às verbas sucumbenciais fixadas na sentença.

Superadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito.

A Apelante FNR Construtora insiste que o atraso no empreendimento decorreu de caso fortuito ou força maior, em razão da pandemia de COVID-19, e que a Autora deu causa à rescisão (arrependimento tardio). Pede, subsidiariamente, que a retenção seja de 10% a 25% dos valores pagos, com base na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

Primeiramente, a alegação de caso fortuito ou força maior é insustentável no contexto fático do processo. Conforme bem explicitado na sentença, o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 2018, e o prazo para o início das obras era dezembro/2020. Ocorre que o pedido de licenciamento da obra junto à municipalidade somente foi diligenciado em maio/2020 (ID 388258059), ou seja, um ano e meio depois da data contratual para início da contagem do prazo, e muito próximo ao prazo fatal, o que indica negligência e desídia, e não um impacto direto da pandemia. O risco inerente à atividade empresarial, incluindo os percalços na obtenção de licenças governamentais, não pode ser transferido ao consumidor, exceto por comprovação específica, o que não ocorreu.

Em segundo lugar, a Lei nº 13.786/2018, que trata da dissolução de contratos de incorporação imobiliária (Lei do Distrato), não se aplica ao presente caso, pois o contrato foi celebrado em 08/11/18 (ID 91585726), antes de sua vigência (27/12/18), aplicando-se o princípio tempus regit actum.

Em terceiro lugar, a culpa exclusiva da construtora está configurada não apenas pelo atraso na obra, mas também pela comercialização sem o registro da incorporação (fato incontroverso e que atrai a aplicação da multa legal) e pela declaração inverídica de que o imóvel estaria livre e desembaraçado de ônus, quando na verdade estava pendente de questões judiciais (execução fiscal/IPTU) e administrativas, conforme amplamente demonstrado nos autos e reconhecido na sentença.

Uma vez caracterizada a rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora, o direito fundamental do consumidor é a restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme o entendimento sumulado sobre a matéria (analogia à Súmula 543 / STJ). Não há que se falar, portanto, em retenção de 10% a 25% dos valores pagos, tese que se aplica aos casos de resolução por iniciativa ou culpa do comprador.

Portanto, devem ser rejeitadas as teses da Apelante FNR Construtora relativas à culpa pela rescisão, caso fortuito, aplicação da Lei do Distrato e possibilidade de retenção de valores.

A Apelante FNR Construtora busca afastar a multa legal de 50% prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Tal pretensão não prospera, visto que a aplicação da referida multa é uma decorrência automática da confissão de comercialização das unidades sem o registro prévio da incorporação, conforme expressamente exigido pelo art. 32 da Lei nº 4.591/64, tratando-se de sanção de natureza cogente e específica que visa garantir a segurança do mercado imobiliário.

Por sua vez, a Apelante Juciane Barbosa da Silva pleiteia a cumulação dessa multa legal de 50% com a cláusula penal de 20%, prevista na Cláusula 6.2 do contrato em favor da construtora, invertida em favor da consumidora, com esteio no Tema 971/STJ, que firmou a seguinte tese:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A sentença de origem negou o cúmulo, sob o fundamento de que as penalidades teriam o mesmo fato gerador (inadimplemento da Ré), configurando bis in idem. Entretanto, uma análise mais aprofundada dos fundamentos jurídicos de ambas as penalidades revela a possibilidade de cumulação.

A multa legal do Art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, sanciona a conduta ilegal ou irregular do incorporador que negocia unidades sem o prévio registro do memorial de incorporação. O fato gerador desta indenização é a falha formal e a ameaça à segurança da relação contratual imposta pela inobservância do dever legal de registro.

Já a cláusula penal invertida, aplicada com base no Tema 971/STJ, visa indenizar o consumidor pelo inadimplemento material do contrato, ou seja, a obrigação de fazer (iniciar e concluir as obras), que culminou na rescisão por culpa da Apelante. Esta penalidade busca restabelecer o equilíbrio contratual no âmbito consumerista, compensando a não fruição do bem e o atraso excessivo.

Portanto, as penalidades incidem sobre esferas distintas de responsabilidade da incorporadora: uma de natureza legal e administrativa (ausência de registro) e outra de natureza contratual (inadimplemento da obrigação material). A cumulação é admissível e necessária para garantir a integral reparação da consumidora que foi duplamente lesada: pelo risco inerente à compra irregular e pelo atraso injustificado na execução do projeto.

A tese fixada no Tema 971 do STJ permite a inversão da cláusula penal para sanar a disparidade contratual, mas não proíbe a incidência conjunta de sanção legal específica direcionada a outra modalidade de ilícito (a ausência de registro da incorporação imobiliária). O comando da lei especial (Lei 4.591/64) deve ser aplicado cumulativamente ao princípio da simetria contratual para garantir a máxima proteção do consumidor.

Sobre o tema, este E. Tribunal assim já se se pronunciou:

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DISTRATO EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA QUE ORDENOU A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. ATRASO NO INÍCIO DA OBRA E CONSEQUENTE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA DA FORNECEDORA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA. DESCABIMENTO. APELANTE QUE NÃO DEU INÍCIO ÀS OBRAS ATÉ A INTERPOSIÇÃO DO APELO. EMPREENDIMENTO SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. MULTA PREVISA NO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO EM PARCELA ÚNICA. CONCEBÍVEL. DANO MORAL DEVIDO. SENTENÇA PRESERVADA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8037733-74.2022.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante a FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRAÇÃO DE OBRAS LTDA – ME, sendo Apelado RAFAEL IGOR SOUZA GOMES. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso. (TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/05/2024) (grifos aditados).

APELAÇÕES CÍVEIS. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO INÍCIO DA OBRA E CONSEQUENTE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. PANDEMIA COVID 19, POR SI SÓ, NÃO JUSTIFICA QUE A OBRA NÃO TENHA INICIADO ATÉ O PRESENTE MOMENTO. MULTA PREVISA NO ART. 35, § 5º DA LEI 4.591/64. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR JÁ PAGO, SEM QUALQUER RETENÇÃO. CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER ambos os recursos, NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO e DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO, e o fazem de acordo com o voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 80320115920228050001, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/07/2023) (grifos aditados).

Assim, a Apelante Juciane tem o direito de receber tanto a multa legal de 50% sobre os valores pagos (Art. 35, § 5º, Lei 4.591/64) quanto a multa contratual de 20% invertida (Cláusula 6.2), calculada sobre a mesma base de valores pagos, totalizando 70% de indenização além da restituição integral do principal.

A Apelante FNR Construtora pleiteia o afastamento da condenação por danos morais, alegando que o descumprimento contratual constitui mero dissabor, notadamente dado o contexto da pandemia.

O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que o mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral indenizável. Contudo, em situações de extremo atraso ou de frustração de expectativa em relação a um bem de alto valor, como a casa própria, o dano moral resta configurado.

Conforme reconhecido na sentença, a Ré permaneceu inadimplente por anos, sem sequer ter iniciado a construção, privando a Autora dos recursos investidos e frustrando o planejamento familiar. A situação foi agravada pela comercialização de unidade com falhas graves de informação (imóvel gravado) e administrativas (ausência de registro da incorporação). A inexecução se arrastou desde a data prevista para o início das obras (dezembro/2020) até a prolação da sentença (junho/2025), o que configura uma inexecução prolongada e grave, que ultrapassa os limites do simples aborrecimento e atinge a dignidade da consumidora.

O valor fixado pelo Juízo de origem em R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra adequado e razoável, em conformidade com critérios de reparação do ofendido e educabilidade do ofensor, sem resultar em enriquecimento sem causa. Portanto, deve ser negado provimento ao recurso da Apelante FNR Construtora para manter a condenação por danos morais em R$ 10.000,00.

A Apelante FNR Construtora pugna pela reforma da condenação em custas e honorários. A sentença condenou a Ré ao pagamento de honorários em 20% sobre o valor da condenação, considerando que a parte Autora decaiu de parcela mínima do pedido.

Por fim, não merece acolhida o pleito de exclusão ou adequação dos honorários sucumbenciais formulado pela Acionada.

O pedido de exclusão é incabível, porquanto decorre do próprio princípio da sucumbência, consagrado no art. 85, caput, do Código de Processo Civil, segundo o qual "a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor", dispositivo de aplicação cogente que vincula a imposição da verba honorária à derrota processual.

Tendo a apelante FNR Construtora experimentado sucumbência integral em primeiro grau, não há como afastar a condenação em honorários advocatícios, sob pena de violação frontal ao comando legal e aos princípios da causalidade e da responsabilidade processual. No tocante à adequação ou modulação do percentual fixado, tampouco assiste razão à recorrente, porquanto a sentença arbitrou os honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, exatamente no patamar máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC, observando os critérios de grau de zelo, natureza e importância da causa, bem como o trabalho desenvolvido pelos patronos da parte autora.

A fixação sobre o valor da condenação, e não da causa ou por equidade, atende ao princípio da proporcionalidade e da razoabilidade, evitando tanto a onerosidade excessiva quanto o aviltamento da remuneração profissional. Assim, rejeita-se integralmente o pedido recursal de exclusão ou redução dos honorários sucumbenciais, mantendo-se o percentual de 20% fixado na origem.

Considerando o resultado deste julgamento, que mantém a essência da sentença e revela a sucumbência mínima da Autora, deve ser mantida a distribuição do ônus sucumbencial na forma fixada pelo Juízo a quo.

Ademais, no tocante aos honorários recursais, conforme o disposto no Código de Processo Civil, o Tribunal deve majorar os honorários fixados na origem em favor do vencedor, observados os limites legais. No presente caso, os honorários já foram fixados no máximo legal de 20%, o que impede a sua majoração em sede recursal.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER dos recursos interpostos; NEGANDO PROVIMENTO À APELAÇÃO DA ACIONADA e DANDO PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA para determinar o pagamento de penalidades cumuladas, equivalentes à multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4591/64, somada à inversão da Cláusula 6.2 do contrato (Tema 971/STJ), totalizando 70% (setenta por cento) sobre o valor efetivamente pago pela Autora, atualizado nos termos do item (i) da sentença recorrida.

É como voto.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator