PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM01

EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL DETERMINADO DE OFÍCIO. JULGAMENTO EXTRA PETITA CONFIGURADO EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.Trata-se de agravo de instrumento interposto por URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão proferida nos autos do processo nº 8028597-39.2024.8.05.0080,  de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, ajuizado por José Jurandi Lopes Nunes Junior, em trâmite perante a 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Feira de Santana/BA ,  na qual foi deferida tutela de urgência para rescindir provisoriamente contratos de promessa de compra e venda de lotes, determinar a exclusão ou abstenção de negativação do nome do autor e impor às rés o depósito judicial dos valores que entendessem devidos a título de restituição contratual. As agravantes sustentam que o desfazimento decorreu de desistência imotivada do comprador, defendem a legalidade das retenções previstas na Lei nº 13.786/2018 e alegam julgamento extra petita quanto à determinação de depósito judicial não requerida pela parte autora.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em verificar: (i) a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência relativa à rescisão provisória dos contratos e à abstenção de negativação do nome do consumidor; e (ii) a legalidade da determinação judicial de depósito compulsório dos valores incontroversos, sem pedido expresso da parte autora.

III. Razões de decidir
3. Os documentos constantes dos autos demonstram a existência de relação de consumo decorrente de contratos de promessa de compra e venda, bem como tentativa prévia de solução extrajudicial para o distrato, permanecendo controvérsia quanto aos percentuais de retenção e descontos incidentes sobre os valores pagos.

 4.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a resolução do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, assegurando ao vendedor retenção razoável das parcelas pagas, vedado enriquecimento sem causa.

5.A manutenção ou ameaça de negativação do nome do consumidor, enquanto discutida judicialmente a própria exigibilidade do débito e a extensão das retenções contratuais, evidencia o perigo de dano apto a justificar a tutela preventiva deferida pelo juízo de origem.

 
6.A tutela relativa à rescisão provisória dos contratos e à abstenção de negativação mostra-se reversível, nos termos do art. 300, §3º, do CPC, podendo eventual improcedência da demanda ensejar recomposição patrimonial posterior.

 
7.Assiste parcial razão às agravantes quanto à determinação de depósito judicial compulsório dos valores incontroversos, porquanto a medida foi deferida sem requerimento específico da parte autora e antes da formação mais aprofundada do contraditório, extrapolando, neste momento processual, os limites necessários à preservação da utilidade do processo.

 
8. A determinação de depósito judicial caracteriza providência de natureza diversa da requerida, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC, impondo-se a manutenção parcial do efeito suspensivo anteriormente deferido apenas nesse ponto.

IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para afastar a determinação de depósito judicial dos valores incontroversos, mantendo-se, no mais, a decisão agravada.

Tese de julgamento: “1. É cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a rescisão provisória de contrato de promessa de compra e venda e impedir a negativação do consumidor quando presentes elementos indicativos de controvérsia relevante acerca da exigibilidade do débito. 2. Configura julgamento extra petita a determinação judicial de depósito compulsório de valores sem requerimento específico da parte autora.”

Dispositivos legais relevantes citados: CPC, arts. 141, 300, §3º, 302, 492 e 1.007, §4º; CDC; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8075319-46.2025.8.05.0000, em que figuram como partes agravantes URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e parte agravada JOSÉ JURANDI LOPES NUNES JUNIOR:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, apenas para afastar a determinação de depósito judicial dos valores incontroversos, mantendo-se, no mais, a decisão agravada, nos termos do voto da eminente Relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM01

Trata-se de agravo de instrumento interposto por URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão proferida nos autos do processo nº 8028597-39.2024.8.05.0080, ajuizado por José Jurandi Lopes Nunes Junior, em trâmite perante a 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Feira de Santana/BA, que deferiu tutela de urgência para rescindir provisoriamente os contratos firmados entre as partes, determinar a exclusão ou abstenção de negativação do nome do autor e ordenar que as rés depositassem o valor que entendessem devido a título de restituição.

Segundo consta nas razões apresentadas, “o autor confessa desde o início que procurou as Rés para requerer a rescisão do contrato celebrado entre as partes, devido a dificuldades financeiras vivenciadas.”

A parte agravante informa que “Judiciário nada mais é que um simples caso de rescisão contratual, por desistência imotivada (arrependimento) do próprio promissário comprador, sendo este o único e exclusivo culpado e responsável pela rescisão.”

Alega que “o documento, contudo, não foi assinado pelo Autor, que discordou dos percentuais de retenção aplicados.”

Sustenta que “não há termo de entrega de chaves ou ato formal de imissão na posse, visto que os lotes são entregues automaticamente com a conclusão das obras de infraestrutura.”

Diz que “os percentuais aplicados pela Ré encontram amparo legal expresso na Lei nº 13.786/2018, inexistindo qualquer ilegalidade ou abuso na forma como procedido o cálculo da restituição.”

Acrescenta que “os juros de mora somente incidirão tão somente a partir do trânsito em julgado da decisão que declarar a rescisão.”

Requer “a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento, para suspender integralmente os efeitos da decisão agravada e, ao final, o provimento do recurso para revogar a tutela de urgência deferida pelo juízo de origem.”

Preparo recolhido id 98763640, id 98763641, id 98763642 e id 98763643.

Conforme decisão id 96326645, foi deferido parcialmente o efeito suspensivo recursal para sustar a determinação de depósito judicial dos valores incontroversos, mantendo-se, contudo, a tutela relativa à abstenção de negativação e à rescisão provisória dos contratos.

Em suas contrarrazões id 98907312, a parte agravada sustenta que “a existência de três contratos de promessa de compra e venda de lotes, o pagamento de valores expressivos (R$ 140.617,00), a tentativa de distrato extrajudicial frustrada por proposta abusiva e a negativação indevida do seu nome” demonstram a presença dos requisitos autorizadores da tutela concedida.

Diz que “a determinação de que as rés depositem o valor que elas próprias entendem devido, com discriminação das rubricas e base contratual, não amplia o pedido nem concede bem da vida diverso; trata-se de medida instrumental de efetividade, transparência e cooperação processual.”

Acrescenta que “no regime consumerista e na jurisprudência consolidada, o ponto central não é ‘punir’ o consumidor por buscar o distrato, mas equilibrar o desfazimento contratual.”

Requer “o não provimento do agravo de instrumento, mantendo-se integralmente a decisão agravada e, subsidiariamente, caso haja ajuste no capítulo do depósito, que seja preservada a tutela principal de rescisão e de abstenção/exclusão de negativação.”

Sem parecer do Ministério Público, por não se tratar de hipótese de intervenção obrigatória.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando a existência do direito à sustentação oral.

Salvador, data registrada no sistema

Marielza Maués Pinheiro Lima 

Juíza Convocada / Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso, porquanto tempestivo e adequadamente instruído, tendo sido regularmente complementado o preparo recursal após intimação nos termos do art. 1.007, §4º, do Código de Processo Civil.

A controvérsia recursal cinge-se à análise da decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência para rescindir provisoriamente os contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, determinar a exclusão ou abstenção de inscrição do nome do autor em cadastros restritivos de crédito e impor às rés o depósito do valor que entendessem devido a título de restituição contratual.

Sustentam as agravantes, em síntese, que a hipótese retrata simples desistência imotivada do comprador, motivada por dificuldades financeiras pessoais, circunstância que legitimaria a incidência das retenções previstas na Lei nº 13.786/2018 e afastaria a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência. Alegam, ainda, ocorrência de julgamento extra petita em razão da determinação de depósito judicial dos valores incontroversos.

Da análise dos autos, verifica-se que a probabilidade do direito encontra-se suficientemente evidenciada, ao menos em juízo de cognição sumária.

Os documentos acostados demonstram a existência de contratos de promessa de compra e venda submetidos ao regime consumerista, circunstância reconhecida inclusive pelo juízo de origem. Também se observa que o agravado buscou previamente solução extrajudicial para o desfazimento dos negócios, sobrevindo impasse especificamente quanto aos percentuais de retenção e aos descontos incidentes sobre os valores pagos.

Nesse contexto, não se mostra plausível, neste momento processual, reduzir a controvérsia à mera inadimplência contratual ou simples arrependimento do comprador.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidada na Súmula 543  admite o desfazimento do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, assegurando-se ao vendedor a retenção de percentual razoável das parcelas pagas, observadas as peculiaridades do caso concreto e vedado enriquecimento sem causa.

Desse modo, a discussão instaurada nos autos não diz respeito propriamente à possibilidade de resolução contratual, mas sim à extensão das retenções pretendidas pelas agravantes e à legalidade das cláusulas invocadas para justificar os descontos incidentes sobre os valores pagos pelo consumidor.

Embora as agravantes invoquem a incidência da Lei nº 13.786/2018, tal circunstância não afasta, por si só, o controle jurisdicional acerca da razoabilidade das retenções e da eventual abusividade de cláusulas contratuais em relações submetidas ao Código de Defesa do Consumidor.

Também se encontra presente o perigo de dano.

Conforme consignado pelo juízo de origem, há elementos indicativos de cobrança extrajudicial e ameaça de negativação do nome do agravado enquanto ainda se discute judicialmente a própria resolução dos contratos e a extensão do débito eventualmente existente.

A manutenção de restrição creditícia em cenário de controvérsia contratual relevante possui potencial de ocasionar prejuízos imediatos à esfera patrimonial e negocial do consumidor, circunstância apta a justificar a tutela preventiva deferida.

Além disso, a medida mostra-se reversível, na medida em que eventual improcedência da demanda permitirá às agravantes a retomada das cobranças e a recomposição patrimonial correspondente, nos termos do art. 302 do CPC.

Todavia, assiste parcial razão às agravantes quanto ao capítulo da decisão que determinou o depósito judicial dos valores incontroversos.

Isso porque, embora o magistrado possua poderes para determinar medidas necessárias à efetividade da tutela jurisdicional, a imposição de depósito judicial compulsório, sem requerimento específico da parte autora e antes da formação mais aprofundada do contraditório, revela providência de maior gravidade processual, extrapolando, neste momento inicial, os limites estritamente necessários à preservação da utilidade do processo.

Nesse ponto, a própria decisão liminar proferida neste agravo já sinalizou a necessidade de suspensão específica dessa obrigação, preservando, contudo, os demais comandos relacionados à rescisão provisória dos contratos e à abstenção de negativação.

De outro lado, não se mostra adequada a revogação integral da tutela deferida pelo juízo de origem, porquanto permanecem presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil relativamente às medidas destinadas à proteção da esfera creditícia do agravado e à suspensão dos efeitos imediatos da relação contratual litigiosa.

Ressalte-se, por fim, que questões relacionadas ao percentual definitivo de retenção, eventual incidência de taxa de fruição, validade da cobrança de comissão de corretagem e configuração de danos morais demandam instrução probatória mais aprofundada, não comportando exame exauriente na estreita via do agravo de instrumento.

Posto isso, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, apenas para afastar a determinação de depósito judicial dos valores incontroversos, mantendo-se, no mais, a decisão agravada

 Sala das Sessões, 

 Marielza Maués Pinheiro Lima 

 Juíza Convocada / Relatora