PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES REJEITADAS. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDA. MORA CONFIGURADA. CASO FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS DEVIDOS. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. RESTITUIÇÃO DE HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível interposta por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de reparação de danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária, condenando as rés solidariamente ao pagamento de lucros cessantes, danos emergentes e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - As questões em discussão consistem em saber: (i) se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida; (ii) se subsiste a legitimidade passiva da sociedade de propósito específico integrante do grupo econômico; (iii) se ocorreu prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) se o atraso na entrega configura mora das construtoras ou se está caracterizado caso fortuito ou força maior; (v) se são devidos lucros cessantes, danos emergentes (aluguel de garagem e transporte escolar) e danos morais; (vi) se é cabível a substituição do INCC pelo IPCA no período de mora; e (vii) se são devidos valores pagos a título de honorários advocatícios extrajudiciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A aquisição de unidade imobiliária na planta configura relação de consumo, sujeita às normas protetivas do CDC, aplicando-se a teoria do risco do empreendimento.

4 - A responsabilidade é solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, incluindo a sociedade de propósito específico vinculada ao empreendimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

5 - A preliminar de inépcia da inicial confunde-se com o mérito da prova, tendo a petição inicial preenchido os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC.

6 - A pretensão de restituição de comissão de corretagem fundada em enriquecimento sem causa submete-se ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, conforme Tema 999 do STJ.

7 - Alegações de greves, chuvas e escassez de mão de obra constituem fortuito interno, inerentes à atividade da construção civil, não elidindo a responsabilidade objetiva do fornecedor prevista no art. 14 do CDC.

8 - O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes em favor do promitente-comprador, independentemente da destinação do bem, calculados em 0,5% do valor do contrato, conforme Tema 996 do STJ.

9 - A locação de garagem provisória em razão da mora constitui dano emergente indenizável, desde que comprovada documentalmente.

10 - A despesa com transporte escolar configura escolha familiar que não pode ser diretamente imputada como dano extraordinário decorrente da mora contratual, ante a ausência de nexo causal direto.

11 - O INCC reflete custos de construção e não pode ser aplicado durante o período em que o fornecedor está em mora, devendo ser substituído pelo IPCA, sob pena de onerar o consumidor em benefício do fornecedor inadimplente.

12 - A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais mediante cláusula contratual pré-estabelecida configura prática abusiva vedada pelo CDC (art. 51, IV e XII), sendo devida a restituição simples.

13 - O inadimplemento qualificado, caracterizado pelo atraso de vinte e cinco meses na entrega de imóvel destinado à moradia, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral in re ipsa.

14 - A indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 revela-se razoável e proporcional à gravidade do dano, atendendo ao caráter compensatório e punitivo-pedagógico.

IV. DISPOSITIVO

15 - Recurso das rés a que se nega provimento. Recurso dos autores a que se dá parcial provimento para: (i) determinar a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor no período de mora, com restituição simples da diferença; e (ii) condenar as rés à restituição simples dos honorários advocatícios extrajudiciais. Sentença mantida nos demais termos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível de número 0533854-22.2014.8.05.0001, em que são apelantes e apelados ANA PAULA DO VALE MARRA e VINICIUS SOARES SILVA e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, GAFISA S/A e MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER dos recursos de apelação, NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto pelas Rés e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto pelos Autores, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

 Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 1 de Julho de 2026.

Trata-se de recurso de apelação interposto por ANA PAULA DO VALE MARRA e VINICIUS SOARES SILVA (autores), com recurso adesivo interposto por OAS EMPREENDIMENTOS S/A e OUTRAS (rés), em face da sentença de mérito proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, Bahia, que julgou parcialmente procedente a ação de reparação de danos materiais e morais (de número 0533854-22.2014.8.05.0001), condenando solidariamente as Rés ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, e indeferindo outros pedidos. A sentença (ID 93612369) foi proferida pelo Juízo a quo, e nela constou o seguinte conteúdo:

Ademais, ao compulsar os autos, verifica-se a existência de questões processuais pendentes. Passo a analisá-las.

Quanto a preliminar de mérito da decadência do pedido de reconhecimento de cobrança indevida, rejeito-a. Tendo em vista que o prazo decadencial para reconhecimento de repetição de indébito é de dez anos, nos termos do art.205 do Código Civil de 2002. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL - JULGAMENTO CONJUNTO EM SENTENÇA ÚNICA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO PARA PAGAMENTO DE EMPRÉSTIMO DE DINHEIRO (MÚTUO FENERATÍCIO) - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - PRESCRIÇÃO - INAPLICABILIDADE - VÍCIO SOCIAL - ARTS. 167 E 169 DO CÓDIGO CIVIL - ARGUIÇÃO PELAS PRÓPRIAS PARTES ENVOLVIDAS - POSSIBILIDADE - SIMULAÇÃO VERIFICADA - CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E DE LOCAÇÃO NULOS - CONTRATO DE MÚTUO FENERATÍCIO DISSIMULADO - SUBSISTÊNCIA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - EVENTUAL PAGAMENTO INDEVIDO DE VALORES REFERENTES AO CONTRATO - PRESCRIÇÃO DECENAL - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.[...]- A pretensão de restituição/repetição de valores contratuais indevidamente cobrados prescreve em dez anos, nos termos do art. 205 do Código Civil, por não se enquadrar no conceito de enriquecimento ilícito (sem causa) que atrairia o prazo prescricional trienal (art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil).- Sentença reformada em parte. Recurso provido em parte.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.22.005930-7/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/10/2022, publicação da súmula em 20/10/2022)(Grifo Nosso)

No que tange a arguição de prescrição trienal para restituição de corretagem, acolho-a. Tendo em vista que passaram-se mais de três anos entre a data da compra da unidade e o ajuizamento da demanda.

 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS C/C LUCROS CESSANTES C/C RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA - QUESTÃO JÁ DECIDIDA - IMPOSSIBILIDADE DE REAPRECIAÇÃO E ALTERAÇÃO - PRECLUSÃO CONSUMATIVA -ATRASO SIGNIFICATIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM - CULPA DA VENDEDORA - RECONHECIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - LUCROS CESSANTES - CABIMENTO - PEDIDO PRINCIPAL - TAXAS CONDOMINIAIS - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. [...]Decorrido mais de três anos entre o pagamento da verba e o ajuizamento da ação, o reconhecimento da prescrição da pretensão é medida que se impõe.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0024.14.333443-1/003, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/02/2024, publicação da súmula em 07/02/2024)(Grifo Nosso)

Quanto o prazo prescricional dos honorários advocatícios, este é quinquenal, cujo termo inicial é da ultimação do serviço extrajudicial, conforme art.25, III da Lei nº 8.906/1994. Logo, a afirmação de prescrição para restituição do valor pago à título de honorários advocatícios em âmbito extrajudicial não merece prosperar.

No que consiste a ilegitimidade passiva da ré MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA, rejeito-a. Tendo em vista que existe responsabilidade objetiva e solidária entre as incorporadoras, construtoras e empresas de empreendimento imobiliário.

No que tange a ilegitimidade das requeridas quanto a cobrança da taxa de corretagem, acolho-a. Haja vista que os autores celebraram contrato de serviço intermediário de corretagem com terceiro alheio a esta lide, conforme os autos de id 257516694.

  Arguiu, ainda, a empresa ré preliminarmente a inépcia da petição inicial por não ter apresentado documentos indispensáveis à propositura da ação, no caso uma prova escrita suficiente em si mesma. 

 Conforme dito acima, as condições da ação, segundo a teoria da asserção, são aferidas pela relação jurídica deduzida em abstrato. A apresentação de prova documental busca apenas corroborar as alegações do autor e caso não faça prova do fato constitutivo do seu direito, ensejará a extinção da demanda quando da prolação da sentença. Portanto, a preliminar suscitada diz respeito na verdade à questão probatória que será analisada em momento oportuno. Dessa forma, rejeito também a preliminar de inépcia.

Não há outras questões processuais pendentes.

A questão a ser decidida é meramente de direito, de modo que não há necessidade da produção de outras provas além das já existentes nos autos. Assim, cabe aplicar o disposto no inciso I, do artigo 355, do Código de Processo Civil vigente, o que impõe o julgamento antecipado da lide. 

Cumpre observar que os contratos de compra e venda de imóveis, objeto da presente demanda, advém de relação de consumo. Portanto, devem ser aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor, com fiel observância aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. 

Cuidam os autos de ação de reparação de danos materiais e morais, com objetivo de compelir a parte demandada a indenizar os acionantes pelo dano moral e pelas perdas materiais em razão da demora na entrega do imóvel, além da declaração de nulidade de cláusulas contratuais inseridas no contrato.

Verifica-se que a parte autora firmou com as acionadas Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel (ID 257516687), por meio do qual adquiriu a unidade descrita nos autos.

Nesse sentido, o item F do quadro de resumo do referido contrato (ID 257516687) informou que as obras do empreendimento deveriam estar concluídas em setembro de 2011, sendo que a entrega das chaves ocorreriam em março de 2012, já incluído o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias.

Sobre o tema, o artigo 43-A, introduzido pela Lei n.º 13.786/18 à Lei de Incorporações Imobiliárias, autorizou expressamente a prorrogação do prazo de conclusão e entrega de empreendimentos imobiliários por até 180 (cento e oitenta) dias, desde que expressamente pactuado, como no caso sub examine. Senão vejamos:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. 

 § 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. 

Assim, ante a natureza do negócio jurídico, entende-se legal a previsão do prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de empreendimentos imobiliários (cláusula 3.2 do contrato, fl. 34, ID 257516687), haja vista a possível ocorrência de circunstâncias adversas e inesperadas, que, de forma excepcional, dificultam o pontual cumprimento do contrato.

Logo, não há que se falar em abusividade na cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) de atraso, pois se trata de contrato de cumprimento complexo e foi pactuada de forma expressa, clara e dentro dos limites da razoabilidade.

Ainda, conquanto as acionadas pretendam eximir-se da responsabilidade contratual sob a alegação de que a demora fora ocasionada por eventual caso fortuito ou força maior, não foram comprovados nos autos os eventos de greve e fortes chuvas que justificassem o atraso no cumprimento da obrigação por um lapso de tempo tão grande pela empresa. 

Por outro lado, ainda que se admita que os fatos alegados eram imprevisíveis e inevitáveis, isso não exclui a responsabilidade do fornecedor, tendo em vista que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida, que é reconhecido pela doutrina como fortuito interno.

Sergio Cavalieri Filho ensina que o fortuito interno: “assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento (...)”; se o fato se deu durante a prestação do serviço, “não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável”.

As alegações das acionadas não subsistem porque os fatos alegados classificam-se como fortuito interno, ou seja, circunstâncias ligadas diretamente ao seu ramo de atividade, tais quais já abarcadas pela cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Os Tribunais Pátrios já pacificaram o entendimento de que fatos como ausência de mão de obra, greve ou eventuais condições climáticas adversas, não são oponíveis aos consumidores, pois são riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela construtora. A título de exemplo, vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. FATO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. CONDENAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. CARACTERIZADA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELO AUTOR, DESDE O DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. ESCOADO O PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO, EM NÃO HAVENDO A ENTREGA DO BEM, INCORREU EM MORA A PARTE RÉ. 2. AS ALEGAÇÕES DE EXCESSO DE CHUVAS, CARÊNCIA DE MÃO DE OBRA, ATRASO NA LIGAÇÃO ELÉTRICA E DE INSUFICIÊNCIA DE INSUMOS PARA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO NÃO POSSUEM O CONDÃO DE AFASTAR A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ISSO PORQUE TAIS CIRCUNSTÂNCIAS SE CARACTERIZAM COMO CASO FORTUITO INTERNO, OU SEJA, RISCO INERENTE À ATIVIDADE DA CONSTRUÇÃO CIVIL. 3. NÃO COMPROVADA A EXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR APTOS A ELIDIR A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, DEVE SER MANTIDA A CONDENAÇÃO DA RÉ/RECORRENTE AO PAGAMENTO DOS ALUGUERES QUE O AUTOR PODERIA TER AUFERIDO SE O IMÓVEL TIVESSE SIDO ENTREGUE NA DATA APRAZADA. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 5. CUSTAS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA PELA RECORRENTE VENCIDA, ESTES FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO. (TJ-DF - ACJ: 20130111829746 DF 0182974-79.2013.8.07.0001, Relator: FLÁVIO AUGUSTO MARTINS LEITE, Data de Julgamento: 13/05/2014, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/06/2014 . Pág.: 290)

Com efeito, o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva pelos danos causados ao consumidor, exceto nos casos em que há culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Desse modo, não tendo comprovado qualquer das excludentes, não pode o fornecedor esquivar da sua responsabilidade civil.

Seguindo o mesmo entendimento:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA  Atraso na entrega do imóvel  Legitimidade "ad causam" das co-requeridas Even e Yuny - A entrega efetiva do imóvel pressupõe perfeitas condições de habitabilidade e conclusão integral das obras e acabamentos, o que não se confunde com a mera expedição do habite-se  São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora  (...). (TJ-SP - 0196176-26.2012.8.26.0100, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 21/07/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2015).

O atraso na entrega da obra é incontroverso e está demonstrado nos autos.

 A comissão de corretagem é a taxa devida aos serviços intermediários do corretor no procedimento de compra e venda de uma unidade imobiliária mediante o aviso prévio, claro e expresso durante a celebração do negócio jurídico. Vislumbra-se que a procura desse serviço de mediação é solicitada pelas Construtoras e empresas vinculadas à construção civil, a fim de facilitar, bem como garantir seguridade na celebração do negócio junto aos futuros promitentes compradores, sendo responsabilidade daquelas adimplir o valor da comissão.

 Dessa forma, é possível inferir que é dever do promitente vendedor informar ao consumidor a presença da comissão de corretagem para celebrar a relação contratual, conforme os princípios da informação e transparência presentes no Código de Defesa do Consumidor. 

Isto posto, no que diz respeito à da taxa de corretagem, as cláusulas 4.3 (ID 257516687) estabelecem que o preço da comissão não integra o valor total da unidade imobiliária, bem como adverte aos compradores sobre sua responsabilidade exclusiva em firmar negócio jurídico com empresa corretora. 

Portanto, torna-se inconcebível  a restituição da taxa de corretagem. Do mesmo modo, não há que se falar em cobrança indevida os juros e honorários advocatícios em virtude de existir a previsão em contrato dos procedimentos financeiros em caso de inadimplência dos autores e do andamento do empreendimento.

 Ademais, não há que se falar em cobrança indevida da taxa de corretagem, tampouco restituição do valor referente à comissão de corretagem, pois as partes estavam cientes ao firmar o contrato, segundo os documentos colacionados nos autos.

A respeito dos lucros cessantes, é assente nos nossos tribunais que o atraso na entrega do imóvel importa, além da responsabilidade contratual, o ressarcimento do comprador pelo período que deixou de usufruir do imóvel.

Para ilustrar, destaque-se a seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. PESSOA JURÍDICA. RELAÇÃO DE CONSUMO CARACTERIZADA. ATRASO ENTREGA IMÓVEL. MORA. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. MORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA. TERMO INICIAL. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Os entraves na obra e/ou administrativos que atrasam o regular o andamento das atividades de construção civil não constituem eventos revestidos de imprevisibilidade, de modo que não se erigem à condição de casos fortuitos ou de força maior aptos a elidirem a responsabilidade civil da construtora/incorporadora pela falta de entrega as unidades no prazo avençado. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel origina a presunção de lucros cessantes suportados pelo promitente-comprador, pois o inadimplemento retira deste a possibilidade de explorar economincamente o imóvel adquirido. 3. São devidos lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel, pois o consumidor, sem poder usufruir o bem no período em que faria jus, não pode alugá-lo nem mesmo dele usufruir diretamente. 4. O termo final para cobrança dos lucros cessantes deve ser a data de entrega das chaves, quando efetivamente adquire a pessoa direta do imóvel. 4. Os lucros cessantes correspondem à quantia que razoavelmente o autor deixou de auferir, no caso, os alugueis correspondentes. (...) (TJ-DF  APC: 20140111392912, Relator: J.J. Costa Carvalho, Data de Julgamento: 09/03/2016, 2ª Turma Cível). (Grifo nosso).

Tem-se utilizado como referência para o arbitramento desta indenização o valor mensal do aluguel do imóvel, avaliado convencionalmente em 0,5% sobre o valor do bem (R$390.470,00), uma vez que o imóvel se encontra quitado, conforme ID 257517480.

O montante a ser ressarcido deve guardar relação com o valor dos alugueis que poderiam ter sido percebidos pela parte autora ou com o valor de eventuais alugueis que teve ela que arcar pela ausência de usufruto do imóvel.

Assim sendo, no caso em análise, deve-se ter como parâmetro para fixação dos lucros cessantes o valor de eventual aluguel mensal do imóvel adquirido, que deverão incidir a partir mês de março de 2012 até março de 2014.

Além disso, a parte autora também pretende a restituição dos valores dispendidos com aluguel. A propósito, na forma do artigo 402 do Código Civil, são cumuláveis os lucros cessantes e danos emergentes, vejamos: 

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

É devida a indenização por danos materiais emergente quando o consumidor arca com o pagamento de aluguel durante o pedido de mora contratual, desde que comprovada a locação.

Nesse sentido, a parte autora faz jus à restituição dos valores efetivamente pagos com aluguel entre os meses em que as rés estiveram em mora (março de 2012 a março de 2014), vez que comprovada a locação de imóvel, conforme cópia dos recibos do aluguel de ID 257516700.

Contudo, a parte demandante somente apresentou comprovante de pagamento de aluguel nos meses de  janeiro de 2012 a fevereiro de 2013 no importe de R$80,00 (oitenta reais), como se infere do documento ID 257516700, sendo este o único valor a ser restituído, pois incumbe à parte autora a prova dos valores pagos em todo o período de locação.

Por fim, no que tange ao pedido de dano moral formulado pelos autores, cumpre observar que o inadimplemento contratual por parte das empresas rés geraram danos extrapatrimoniais passíveis de serem indenizados.

A inobservância dos princípios da boa-fé gera a violação positiva do contrato, visto que a parte que cumpre integralmente com suas obrigações deposita no outro a expectativa e a confiança de reciprocidade. A quebra desses valores, portanto, geram o dever de indenizar, haja vista o cometimento de um ato ilícito, do qual decorre um dano. 

Desse modo, o objetivo da responsabilidade civil é reparar o dano causado que tenha levado a diminuição do bem jurídico da vítima. In casu, existe a obrigação de reparar, pois o dano moral, no que tange ao constrangimento, às frustrações, aflições e angústias sofridos pelos autores não necessitam da prova do prejuízo em concreto. Sua existência pode ser presumida, in re ipsa, pois as consequências do dano sobre as variáveis subjetivas da vítima são intangíveis.

Vejamos entendimento jurisprudencial a esse respeito:

"Restando comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na construção e entrega do imóvel, é a vendedora civilmente responsável por indenizar o comprador pelos danos morais por ele sofridos com o atraso na entrega de seu imóvel, decorrentes de razões que transbordam os limites da razoabilidade. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.049160-3/001, REL DESA. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO, DJE 06/08/2013).

Ademais, a indenização deve ser fixada em termos proporcionais e razoáveis, não se justificando a reparação como geradora de enriquecimento ilícito, com manifestos abusos ou exageros, devendo o arbitramento ser moderado e proporcional ao grau de culpa e à condição financeira das partes.

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar solidariamente a parte ré ao pagamento de lucros cessantes, decorrentes aos alugueis mensais do imóvel (janeiro de 2012 a fevereiro de 2013), no valor total de R$1.120,00 (hum mil e cento e vinte reais), acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do efetivo prejuízo,  qual seja, após o 180º dia de prazo de tolerância para a entrega da unidade, nos termos da Súmula 43 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação ; e ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), acrescida de correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento, conforme Súmula 362 do STJ, e de juros calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação, adotando-se o critério da mora ex persona. Julgo extinta a ação com resolução de mérito, nos termos do inciso I, do artigo 487, do CPC.

Condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Após certificado o trânsito em julgado da presente demanda, arquivem-se os autos, sem nova conclusão.

Irresignadas com a decisão, as partes opuseram Embargos de Declaração. O polo passivo (OAS EMPREENDIMENTOS S/A E MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA) (ID 93612371) buscou a reforma da condenação por lucros cessantes e danos morais. 

O polo ativo (ANA PAULA DO VALE MARRA E VINICIUS SOARES SILVA) (ID 93612373) buscou a retificação de erros materiais e omissões relacionadas aos danos materiais (lucros cessantes e aluguel de garagem) e o ressarcimento das despesas com transporte escolar. 

O Juízo proferiu decisão (ID 93612389) que rejeitou os Embargos de Declaração da parte Ré e acolheu parcialmente os Embargos de Declaração dos autores para: arbitrar os lucros cessantes em R$ 1.952,35 (correspondente a 0,5% do valor nominal do imóvel, de Abril/2012 a Abril/2014); retificar os danos materiais referentes ao aluguel de garagem para R$ 1.660,00; e julgar improcedente o pedido de indenização material pelos custos de transporte escolar.

Na sentença integrativa dos embargos de declaração (ID 93612389) constou o seguinte conteúdo:

Dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil, que os Embargos Declaratórios serão opostos quando houver, na sentença, obscuridade, contradição ou omissão.

Passando à análise dos aclaratórios, em derredor dos embargos da acionadas de I|D Nº 495612779, constata-se que se trata de mera irresignação das construtoras em face da condenação por lucros cessantes e danos morais.

Desta forma, percebe-se a utilização de sucedâneo recursal equivocado visando a reforma meritória do julgado, medida que deveria ser buscada através do recurso pertinente, motivo pelo qual impõe-se a REJEIÇÃO dos aclaratórios de ID Nº495612779.

Em derredor dos embargos da parte autora de ID Nº 498240895, da mesma sorte resta descabida tentativa de majoração da condenação indenizatória através de embargos, vez que, em verdade, a autora embargante busca a reforma do mérito através de via imprópria.

De outro turno, constata-se que assiste razão à parte autora no que se refere à ausência de indicação específica acerca dos lucros cessantes, motivo pelo qual arbitro-os no valor mensal de R$1.952,35 (hum mil novecentos e cinquenta e dos reais e trinta e cinco centavos), correspondente a 0,5% do valor nominal do imóvel indicado em ID Nº 257516687, a partir de ABRIL de 2012, mês posterior ao final do prazo de tolerância, até o mês de ABRIL de 214, quando houve o recebimento das chaves.

Em face dos danos materiais referentes ao aluguel de garagem, considerando a ocorrência de erro material, impõe-se a retificação para R$ 1.660,00 (hum mil e setecentos e quarenta reais) correspondente à soma correta dos recibos de ID Nº 257516700, excluídos os meses de abarcados pelo prazo de tolerância (Janeiro a Março de 2012).

Constato a ocorrência de omissão em face do pedido de indenização material acerca do transporte escolar, o que passo a enfrentar.

Nesse ensejo, deve-se registrar que tal pretensão não merece acolhimento haja vista não se tratar de custo extraordinário decorrente do atraso da obra, mas de despesa familiar regular e cotidiana, não podendo a parte autora querer que as rés passem a arcar com custos, além de se tratar de serviço opcional contratado pelos autores, restando impraticável o repasse dessa despesa aos réus.

Ante o exposto, REJEITO os aclaratórios de ID Nº 495612779 e  ACOLHO PARCIALMENTE os de ID Nº 498240895  para reconhecer a suprir a omissão e erro material supra indicados, de modo a :

- arbitrar/fixar que a condenação de lucros cessantes no valor mensal de R$1.952,35 (hum mil novecentos e cinquenta e dos reais e trinta e cinco centavos) correspondente a 0,5% do valor nominal do imóvel indicado em ID Nº 257516687, a partir de ABRIL de 2012, mês posterior ao final do prazo de tolerância, até o mês de ABRIL de 2014, quando houve o recebimento das chaves, corrigidos desde o presente arbitramento e acrescidos de juros desde a citação, na forma da taxa legal.

- retificar o quantum da condenação em danos materiais referentes ao aluguel de garagem, para R$ 1.660,00 (hum mil e setecentos e quarenta reais) correspondente à soma correta dos recibos de ID Nº 257516700, excluídos os meses abarcados pelo prazo de tolerância (Janeiro a Março de 2012), corrigidos monetariamente desde a data do dispêndio e acrescido de juros desde a citação, ressalvada a condição da ré de recuperanda judicial.

- julgar IMPROCEDENTE o pedido de indenização material pelos custos de transporte escolar.

DEIXO DE ACOLHER as demais alegações.

Este decisum passa a integrar a sentença de ID Nº468767768 para os devidos fins.

A Sentença integrativa de Embargos de Declaração foi publicada e dela decorrem os presentes recursos, sendo o Recurso de Apelação dos autores (ID 93612390) e o recurso de apelação do polo passivo, abrangendo OAS EMPREENDIMENTOS S/A e MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA (ID 93612392), bem como GAFISA S/A (ID 93612375). 

Os autores, em seu recurso, buscam a reforma parcial da decisão, insistindo na condenação por danos materiais relativos ao transporte escolar, na devolução dos valores pagos a título de juros/encargos e honorários advocatícios administrativos, e na majoração da indenização por danos morais. 

O polo passivo, em seu recurso, pleiteia a reforma integral da Sentença, insistindo nas preliminares de ilegitimidade passiva da Manhattan Square e inépcia da inicial, e, no mérito, na ausência de mora em virtude de força maior (caso fortuito interno), a inexistência de lucros cessantes e danos morais, e, subsidiariamente, a minoração dos valores arbitrados e a redução da verba honorária sucumbencial.

As apeladas/recorrentes OAS EMPREENDIMENTOS S/A e MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA apresentaram Contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença e rebatendo as alegações dos Autores, reiterando as teses de impossibilidade de cumulação de pedidos indenizatórios e a licitude das cobranças.

A Apelada GAFISA S/A apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção integral da Sentença quanto aos pontos que lhe foram favoráveis e rebatendo de forma incisiva as teses recursais dos Autores, focando na inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e na inexistência de fundamento para a reforma da decisão.

Os autores/apelantes apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção da solidariedade e responsabilidade das rés, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, rebatendo as preliminares e a prejudicial de prescrição, e reafirmando o ato ilícito das construtoras, pugnando pelo integral provimento de seu recurso de apelação e a manutenção de sua condenação em parte, como de direito.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador/BA, 07 de janeiro de 2026.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A10

O recurso de apelação interposto pela parte autora preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, observando que o preparo recursal foi dispensado em razão do benefício da justiça gratuita (ID 93612278). Por sua vez, o recurso interposto pelas Rés é tempestivo e o preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme comprovante anexado (ID 93612377) no recurso de apelação da empresa GAFISA S/A.

Assim, presentes os pressupostos recursais de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação e passo à análise das preliminares suscitadas pelas Rés, em primeiro momento, e, em seguida, as teses de mérito comuns e específicas de ambas as partes.

De início, impõe-se a análise da natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes, pois a Ré GAFISA S/A insiste na inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), alegando que a relação é puramente civil e que deve prevalecer o princípio pacta sunt servanda. Entretanto, essa tese não comporta acolhimento. 

A parte autora, ao adquirir o imóvel como destinatária final para fins de moradia, e as rés, como incorporadoras, construtoras e empreendedoras de um negócio imobiliário (art. 3º do CDC: "Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica... que desenvolvem atividade de... construção..."), se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor, conforme estabelecem os arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. 

A aquisição de unidade imobiliária na planta configura uma relação de consumo, sujeita às normas protetivas do CDC, o que implica, dentre outros, a aplicação da teoria do risco do empreendimento e a facilitação da defesa do consumidor em juízo. A jurisprudência pátria é pacífica neste sentido, sendo inócua a resistência da Ré.

O polo passivo, em seu conjunto de apelações, reiterou as preliminares de ilegitimidade passiva da MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA. e, alternativamente, a preliminar de inépcia da inicial/ausência de interesse processual quanto à comprovação dos danos materiais.

O OAS/Manhattan e Gafisa insistem na ilegitimidade passiva da MANHATTAN SQUARE, sob o fundamento de que esta não figurou diretamente no contrato de promessa de compra e venda junto aos Autores.

A preliminar de ilegitimidade passiva, já rechaçada na Sentença recorrida, não merece prosperar, devendo ser mantida a responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento. No contexto das incorporações imobiliárias, especialemtne sob o regime consumerista, a responsabilidade é solidária entre todos aqueles que participaram do empreendimento e se beneficiaram da cadeia produtiva, em observância ao art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo".

A Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial 01 SPE LTDA., como Sociedade de Propósito Específico (SPE) e parte do grupo econômico, está diretamente ligada à marca, construção e comercialização do empreendimento Manhattan Square. A teoria da aparência e a legislação consumerista não permitem que o fornecedor crie um arcabouço societário para se eximir da responsabilidade de mercado. A Sentença, ao manter a solidariedade, atuou em plena consonância com a legislação protetiva.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada.

O polo passivo, ainda, alega inépcia da inicial em razão da ausência de documentos essenciais para comprovar o pagamento a título de aluguéis durante todo o período de mora, argumentando que a inicial não estaria apta a ensejar a pretensão e que a sentença deveria ter sido anulada ou reformada.

Essa preliminar se confunde diretamente com o mérito da prova. A petição inicial preenche os requisitos do art. 319 e 320 do Código de Processo Civil (CPC), apresentando causa de pedir e pedido (notadamente a pretensão ao recebimento de lucros cessantes, que, por sua natureza, tem o prejuízo presumido) e juntando os documentos que considerava essenciais. A controvérsia sobre a suficiência da prova do dano material (aluguel de garagem e transporte escolar) é tema de mérito e foi devidamente apreciada, culminando na limitação da condenação apenas aos valores comprovados (aluguel de garagem) e no indeferimento de outros (transporte escolar).

O juízo de origem, ao analisar a documentação e os fatos, julgou o mérito do pedido com base nas provas existentes (art. 355 do CPC), e não extinguiu o processo por inépcia. O tema recursal não é a inépcia — que não se configurou —, mas sim a valoração da prova quanto aos danos materiais, o que será abordado no mérito.

Rejeito a preliminar de inépcia da inicial.

Embora a sentença tenha acolhido a prescrição trienal do pedido de restituição da comissão de corretagem, os autores em seu apelo insistem no afastamento da prescrição e na condenação à devolução da comissão e dos encargos.

A sentença acolheu a tese prescricional com base no prazo trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, referente ao enriquecimento sem causa. Contudo, em casos de pretensão de restituição de valores oriundos de cláusula contratual tida como abusiva ou indevida em contratos de compra e venda de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de Recursos Repetitivos (Tema 999), firmou o entendimento de que a pretensão está fundada em enriquecimento sem causa, aplicando-se o prazo prescricional trienal:

Embora o pedido dos autores se generalize para a discussão da abusividade contratual (art. 205 do CC, prazo decenal), a causa de pedir próxima para a restituição da comissão de corretagem é, de fato, o enriquecimento sem causa do fornecedor ou de terceiros por ele indicados, o que atrai o prazo trienal. 

O termo inicial para a contagem da prescrição é a data do pagamento indevido. O pagamento da comissão de corretagem ocorreu em 04/08/2009. A ação foi ajuizada em 18/07/2014. Passados mais de quatro anos, a pretensão dos Autores encontra-se inexoravelmente fulminada pela prescrição trienal.

Dessa forma, mantém-se o entendimento da Sentença quanto à prescrição da pretensão de ressarcimento das quantias pagas a título de comissão de corretagem.

Superadas as questões processuais, passa-se à análise do mérito, que envolve o recurso de ambos os pólos processuais.

A defesa do polo passivo funda-se, essencialmente, na alegação de ausência de mora de sua parte, pois o atraso teria sido causado por fatos alheios à sua vontade (caso fortuito ou força maior, como greves, chuvas e escassez de mão de obra) e, subsidiariamente, pelo inadimplemento dos próprios autores ao quitarem tardiamente o saldo devedor.

É fato incontroverso que o prazo de entrega era setembro/2011, prorrogável em 180 (cento e oitenta) dias, findando em março/2012. A sentença corretivamente acolheu o entendimento de que a entrega efetiva das chaves ocorreu em Março/2014 (com a quitação do saldo devedor). O atraso de dois anos é inegável, mesmo considerando a quitação tardia.

As alegações de caso fortuito ou força maior relacionadas a fatores do mercado (greves, chuvas, escassez de mão de obra, entraves administrativos) são inerentes à atividade da construção civil e configuram o que a doutrina e a jurisprudência denominam de fortuito interno. Tais riscos são intrínsecos ao empreendimento e devem ser suportados pelo fornecedor, que exerce a atividade econômica e dela extrai o lucro. O fornecedor possui a expertise e o dever de planejamento para prever tais intercorrências, as quais, inclusive, justificam a própria existência da cláusula de tolerância de 180 dias.

O art. 14 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor, que só é elidida por caso fortuito externo ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, § 3º). Os argumentos das rés não configuram excludente de responsabilidade. Dessa forma, a mora da construtora está configurada a partir de Abril/2012.

Ademais, a alegação de que a entrega das chaves só ocorreu em Março/2014 em razão do pagamento tardio dos autores não isenta a construtora de responsabilidade pelo período anterior à conclusão e obtenção do Habite-se. A sentença integrou a decisão para estender a mora até Abril/2014, quando efetivamente houve o recebimento das chaves. A controvérsia sobre a quitação tardia da parcela de financiamento bancário era condicionada à documentação do imóvel pela construtora, e a correspondência trocada entre as partes demonstra a dificuldade da autora em obter as condições para o financiamento, em um contexto de falta de informações das rés. Prevalece, portanto, o reconhecimento da mora das rés pelo período de Abril/2012 a Abril/2014.

O polo passivo insiste no afastamento dos lucros cessantes, argumentando que a indenização pela privação do uso (aluguéis) não é devida, pois o imóvel, destinado à moradia, não seria objeto de locação e sua condenação geraria "enriquecimento sem causa" dos autores.

A sentença, em sua forma integrada (ID 93612389), reconheceu acertadamente a mora das rés e a presunção do prejuízo do promitente-comprador pela privação do uso do bem. O Superior Tribunal de Justiça, em tese firmada em sede de Recurso Repetitivo (Tema 996), consolidou o entendimento sobre a matéria, não importando a destinação do imóvel (residência própria ou locação):

A condenação por lucros cessantes, no valor mensal de R$ 1.952,35 (0,5% do valor do contrato, de Abril/2012 a Abril/2014), conforme retificado nos embargos declaratórios, deve ser mantida, pois está em perfeita consonância com a jurisprudência pátria, que adota majoritariamente o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato como base para o cálculo da indenização mensal. Rejeito, neste ínterim, o pleito das rés de afastamento da condenação ou de sua redução para 0,3%.

A sentença integrada também retificou o valor da condenação pelos danos emergentes referentes ao aluguel de garagem para R$ 1.660,00, reconhecendo um erro material na soma dos recibos apresentados pelos Autores (ID 93612389). Considerando que a locação da garagem era imprescindível e decorreu da impossibilidade de usar a vaga atrelada à unidade não entregue, o nexo causal com a mora das Rés é evidente. Mantenho a correção do valor retificado na sentença integrativa de embargos.

Os autores recorrem da sentença para incluir a condenação ao pagamento dos valores gastos com transporte escolar do filho menor (art. 4.1 do Recurso dos Autores, ID 93612390), alegando nexo de causalidade entre o atraso e a necessidade de contratação de transporte particular após a mudança de escola em virtude da expectativa de mudança para o novo endereço.

O Juízo a quo, na decisão que julgou os EDs (ID 93612389), rejeitou este pedido, sob o argumento de que se trata de despesa familiar regular e cotidiana, não sendo um custo extraordinário decorrente da mora da obra.

De fato, a decisão de matricular a criança em um novo colégio (Colégio Anchietinha, na Pituba) e, consequentemente, incorrer em despesas com transporte particular (R$ 650,00 mensais), é uma escolha familiar que, embora motivada pela expectativa de mudança, não pode ser diretamente imputada como despesa extraordinária decorrente da mora contratual da construtora. O nexo de causalidade direto entre esta verba específica e o atraso na entrega do imóvel é tênue e indireto, pois se relaciona a um planejamento familiar logístico. A despesa com educação e transporte escolar é inerente à manutenção da prole, sendo as consequências da mudança de escola de responsabilidade dos pais.

A prova apresentada (ID 93612275) demonstra os custos com a mensalidade escolar e o Contrato de Prestação de Serviços Educacionais (2012), indicando a opção pela nova escola. Contudo, não é razoável imputar ao fornecedor o custo integral de um serviço particular em razão de um atraso na entrega.

Nego provimento ao recurso dos Autores neste ponto, mantendo o indeferimento da indenização material a título de transporte escolar.

Ainda, os Autores insistem na abusividade da cobrança de juros pro-soluto (art. 4.2 do Recurso dos Autores, ID 93612390) e dos honorários advocatícios cobrados em âmbito administrativo (R$ 6.079,47), notadamente o cômputo do INCC após o prazo de tolerância.

No que tange à correção monetária do saldo devedor pelo INCC, a jurisprudência do STJ (Tema 996) veda a incidência do INCC após o prazo de tolerância, devendo o índice ser substituído por indexador menos oneroso para o consumidor, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

A correção monetária tem por escopo a mera recomposição do valor da moeda e deve ser mantida. Contudo, o INCC reflete os custos da construção e não pode ser aplicado durante o período em que o fornecedor está em mora, sob pena de onerar o consumidor em benefício do fornecedor inadimplente, o que é vedado pelo CDC.

Portanto, dou provimento ao recurso dos autores para determinar que, sobre o saldo devedor existente após Março/2012, o INCC seja substituído pelo IPCA (ou outro índice que melhor reflita a inflação, se menos oneroso ao consumidor) no período de Abril/2012 até a efetiva quitação/entrega das chaves (Março/2014, conforme extrato). Os valores pagos a maior pelos autores devem ser restituídos de forma simples, pois a cobrança, baseada em interpretação de cláusula contratual, não configura má-fé suficiente para ensejar a repetição dobrada (Art. 42, parágrafo único, do CDC).

O pleito dos Autores para restituição dos honorários advocatícios cobrados em âmbito administrativo (R$ 6.079,47, conforme recibo ID 93612273) foi rejeitado pela sentença.

 A cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais para a constituição em mora e renegociação de dívida, quando imposta ao consumidor mediante cláusula contratual pré-estabelecida, configura prática abusiva e desvantagem exagerada (CDC, art. 51, IV e XII), por transferir unilateralmente ao consumidor os custos operacionais do credor, sem correlação com serviços advocatícios efetivamente prestados. A jurisprudência do STJ é firme nesse sentido (REsp 1.061.530/RS). Tal abusividade se intensifica quando há inadimplemento contratual imputável também ao fornecedor (atraso na entrega do imóvel), hipótese em que não se caracteriza mora do consumidor por força da exceptio non adimpleti contractus. Conquanto possa incidir prescrição quinquenal quanto à pretensão de repetição do indébito (Lei nº 8.906/1994, art. 25, III), subsiste a possibilidade de declaração de inexigibilidade do débito por abusividade material da cláusula, independentemente do decurso do prazo prescricional.

Portanto, dou provimento ao recurso dos autores para determinar a restituição do valor R$ 6.079,47, de forma simples.

As rés pedem o afastamento da condenação por danos morais, argumentando que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, e que a sentença não demonstrou circunstância excepcional. Os autores, por sua vez, apelam para a majoração do quantum indenizatório para o montante de 100 salários mínimos, conforme pleiteado na inicial.

A conduta da fornecedora, ao atrasar por dois anos a entrega de um imóvel destinado à moradia e submeter o consumidor a um calvário de incertezas e cobranças indevidas, ultrapassa o mero dissabor. A frustração do planejamento de vida, as preocupações financeiras e o desgaste emocional decorrente de um inadimplemento qualificado, especialmente em uma relação de consumo onde o imóvel é o bem jurídico protegido, configuram dano moral in re ipsa, passível de indenização.

A sentença fixou a indenização em R$ 15.000,00. Analisando o caso concreto, o atraso de 25 (vinte e cinco) meses (contados de Abril/2012 a Abril/2014) é de longa duração, justificando a reparação. Contudo, o montante de 100 salários mínimos pleiteado pelos Autores é excessivo e incorre em enriquecimento sem causa.

O valor de R$ 15.000,00, arbitrado na Sentença, revela-se razoável e proporcional à gravidade do dano (extensão do atraso e frustração da expectativa de moradia), atendendo ao caráter compensatório para a vítima e punitivo-pedagógico para o ofensor.

Nesse sentido, cito precedente desta Corte:

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONSUMIDOR . AÇÃO INDENIZATÓRIA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ E APELO ADESIVO DO AUTOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ . REJEITADA. MÉRITO. ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DUAS VEZES EXTRAPOLADO. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INTEMPÉRIES CLIMÁTICAS E ENTRAVES COM MÃO DE OBRA QUE SE INSEREM NO RISCO DO NEGÓCIO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE MILITA EM FAVOR DOS AUTORES. DESONERAÇÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS A PARTIR DA MORA INJUSTIFICADA DA RÉ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PROVISÓRIO EM RAZÃO DO ATRASO. COMPROVAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA O PERÍODO DO ATRASO. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IGPM. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO ÍNDICE MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. JUROS DE OBRA. COBRANÇA PELA RÉ INADIMPLENTE. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURADO. ATRASO EXCESSIVO . INDENIZAÇÃO DE R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. PRECEDENTES TJBA . PRELIMINAR REJEITADA. APELO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA . 1. Cinge-se a controvérsia em aferir: a) a responsabilidade da Ré pelo alegado atraso na conclusão das obras; b) se os Autores fazem jus à indenização pelos danos materiais alegados; c) a possibilidade de inversão da cláusula penal; d) a possibilidade de revisão contratual do índice de correção monetária; e) se são devidos os juros de obra cobrados pela Ré; f) a ocorrência de danos morais e, caso positivo, qual o montante indenizatório devido. 2. Os Autores nunca cobraram da Ré juros de obra, sendo certo que a Caixa Econômica Federal, enquanto mero agente financeiro em sentido estrito, não é parte legítima para responder por prejuízos discutidos por atraso de obra, razão pela qual não há que se falar em necessidade de litisconsórcio passivo necessário, muito menos em ilegitimidade passiva da Ré construtora . Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. O atraso na conclusão das obras, extrapolando o prazo de tolerância, não pode ser justificado pela ocorrência de chuvas e intempéries climáticos, assim como suposta ausência de material de construção e mão de obra qualificada, uma vez que tais fatos são previsíveis e se inserem no risco da atividade empresarial, não se aplica a hipótese de caso fortuito ou força maior no sentido de elidir a responsabilidade da construtora pela mora. Precedentes TJBA . 4. O adquirente da unidade imobiliária somente tem a obrigação de adimplir as parcelas devidas até o final do prazo de tolerância, ficando exonerado desse pagamento quando tal prazo é inobservado pelo alienante, ao qual, pois, é defeso alegar exceção do contrato não cumprido. 5. É inegável, pois, a falha na prestação do serviço e enseja a responsabilidade objetiva da Ré, nos termos do art . 14, § 3º, I e II do CDC. Precedentes TJBA. 6. O atraso na entrega da obra pela construtora, sem justificativa plausível para tanto, caracteriza dano material suscetível de indenização em favor dos promitentes compradores, ante a prática do ato ilícito consistente na privação do uso e fruição do imóvel a partir do prazo estipulado para entrega, nos termos do art . 186 do CC/02. No caso em tela, os Autores comprovaram que tiveram despesas com a locação de imóvel provisório em razão do atraso da Ré. 7. Deve ser invertida a cláusula penal quando fixada apenas em desfavor do adquirente, como ocorreu no caso, por força do princípio da reciprocidade e simetria das obrigações contratuais entre consumidor e fornecedor . Tema repetitivo nº 971 do STJ. 8. Em relação ao índice de correção monetária a incidir no período de atraso, é possível a substituição do INCC pelo IGP-M, independentemente de previsão contratual em sentido diverso, pois deve prevalecer o índice mais favorável ao consumidor que não deu causa ao atraso. Precedentes TJBA . 9. Verificado o inadimplemento contratual da construtora por atraso injustificado na conclusão de obra de unidade residencial, é ilícito exigir que o consumidor arque com o pagamento dos juros de obra em período posterior ao prazo de tolerância previsto na avença, como pretende a Ré. Precedentes TJBA. 10 . O atraso na entrega de obra não gera, por si só, dano moral in re ipsa, no entanto, este ocorrerá quando o atraso for expressivo, o que demanda análise à luz das particularidades de cada caso. Precedentes TJBA. 11. Na situação em apreço, constatou-se que o prazo originalmente previsto para a conclusão da obra era 30/11/2009, com tolerância até 30/03/2010, o que veio a ser postergado, via aditivo contratual, para 31/07/2010, no entanto, a obra somente foi concluída em 31/01/2011, razão pela qual, tratando-se de atraso superior a 01 (hum) ano do prazo original, com sucessivas dilações, todas também extrapoladas, resta configurado o dano moral . 12. A indenização fixada pelo juízo primevo em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) está em consonância com as balizas para dosimetria do dano moral, tratando-se de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende às finalidades pedagógica e preventiva da condenação. Por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido . Precedentes TJBA. 13. Portanto, não prospera o pleito dos Autores de majoração da indenização para R$ 100.000,00 (cem mil reais), valor nitidamente desproporcional e desarrazoado, que implicaria enriquecimento ilícito, como também não prospera o pleito da Ré de redução da verba indenizatória fixada em Sentença, cuja manutenção se impõe . PRELIMINAR REJEITADA. APELO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA .(TJ-BA - Apelação Número: 03437146520138050001, Relator: Des. EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/07/2022)

Sendo assim, nego provimento ao recurso das Rés para afastar os danos morais e nego provimento ao recurso dos autores para majorar o quantum.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER dos recursos de apelação para NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por OAS EMPREENDIMENTOS S/A, GAFISA S/A e MANHATTAN SQUARE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS RESIDENCIAL 01 SPE LTDA, bem como DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por ANA PAULA DO VALE MARRA e VINICIUS SOARES SILVA para: 

a) Determinar a substituição do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) na correção do saldo devedor, a partir de Abril/2012 até a efetiva quitação (Março/2014), devendo a diferença ser restituída de forma simples;

b) Condenar as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos a título de honorários advocatícios extrajudiciais (R$ 6.079,47), acrescido de correção monetária pelo IPCA/IBGE desde o desembolso (Súmula 43/STJ) e juros de mora pela taxa SELIC desde a citação (art. 405 do Código Civil), descontado o índice de correção monetária referido, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, ambos do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Fica mantida a sentença em seus demais termos.

Em observância ao art. 85, §11, do Código de Processo Civil, e considerando o trabalho adicional dos patronos dos autores, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas rés para 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação atualizada.

É como voto.

Salvador/BA, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães
Relator