PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÕES CIVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

QUESTÕES PRELIMINARES: 

1. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART.1010 DO CPC. INÉPCIA DA PETIÇÃO RECURSAL AFASTADA. 

 2. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO (SENTENÇA CITRA PETITA). INOCORRÊNCIA. SENTENÇA QUE SE REVESTIU DOS MÍNIMOS ELEMENTOS DE FUNDAMENTAÇÃO, COM ESTEIO NO PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. 

 3. INÉPCIA DA INICIAL ORIGINÁRIA. ADEQUADO RECHAÇO NA SENTENÇA. CONFIRMAÇÃO DO ATENDIMENTO DOS REQUISITOS DA PETIÇÃO INICIAL, CONTEMPLADOS A LUZ DA TEORIA PROCESSUAL DA ASSERÇÃO. DEMANDA POSSESSÓRIA ADEQUADA NOS CASOS EM QUE A TUTELA SE FUNDAMENTA EM CLÁUSULA CONTRATUAL DE RESOLUÇÃO EXPRESSA. PRECEDENTES DO STJ E CORTES ESTADUAIS. RECHAÇO DA PRELIMINAR CONFIRMADO.

MÉRITO. POSSE FUNDADA EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL RURAL, COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ADITAMENTO CONTRATUAL COM REITERATIVO DA ALUDIDA CLAUSULAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DA PRESTAÇÃO ATIVADORA DA RESOLUTIVIDADE DO CONTRATO. NOTIFICAÇÃO JUDICIAL IMPLEMENTADA COM A REGULAR INTIMAÇÃO DOS ACIONADOS. TESES DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, SUPRESSIO, IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA CLAUSULA RESOLUTIVA, INCABÍVEIS AO CASO. ATIVAÇÃO DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA QUE IMPLICA EM RESTABELECIMENTO DA CONDIÇÃO POSSESSÓRIA ANTERIOR AO CONTRATO, NÃO OBSTANTE TENHA HAVIDO TRANSFERÊNCIA DA POSSE A TERCEIROS. PRESUNÇÃO DE CIÊNCIA DA NATUREZA PRECÁRIA DA CONDIÇÃO DE POSSUIDOR DIANTE DA CLAUSULA RESOLUTIVA NA AVENÇA ORIGINÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA PARA JULGAR A PRETENSÃO AUTORAL INTEGRALMENTE PROCEDENTE. APELO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. APELOS DA PARTE RÉ IMPROVIDOS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações simultâneas nº 00000455-87.2009.8.05.0210, em que figuram como apelantes e apelados BERTOLINO RIBEIRO DO PRADO FILHO, CLARINDO IRINEU DE MIRANDA e OUTRA (acionantes) e MÁRCIA CRISTINA ANDRÉ.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR as preliminares suscitadas, DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação de CLARINDO IRINEU DE MIRANDA e OUTRA e em NEGAR PROVIMENTO aos apelos da parte acionada, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,          de                            de 2024.

Des. Presidente 

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitadas as preliminares e, no mérito, dado provimento ao recurso da parte autora, e negado provimento aos apelos da parte acionada por unanimidade. Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel passa a compor a turma em razão do impedimento da Desa. Marielza Maues Pinheiro Lima. Presente o Bel. Maurício Brito Silva. Sustentou a Bela. Ângela Ventim.

Salvador, 28 de Janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tratam-se de recursos de apelação simultâneos, interpostos por BERTOLINO RIBEIRO DO PRADO FILHO (Id. 47974231), CLARINDO IRINEU DE MIRANDA e OUTRA (Id.47974242) e por MÁRCIA CRISTINA ANDRÉ (Id. 47974246), face a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Rel. de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Riachão das Neves, nos autos da demanda possessória nº 0000455-87.2009.8.05.0210, proposta pelos ora segundos apelantes, buscando impor o seu suposto direito de posse sob o bem descrito na petição inicial originária (Id. 47973594), diante do pretenso inadimplemento do respectivo contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Alinhando elementos de fato e de direito, os autores pugnaram, em síntese, pela “reintegração da posse dos autores nas glebas de terras de 2.289,97 ha, da Fazenda Triângulo, registrada sob o n. 165, em 25.05.90, do CRI de Barreiras - BA; descrita e caracterizada no instrumento de venda e compra em apreço, dentro dos limites e confrontações”, além da condenação da parte ré nos ônus sucumbenciais.

Adoto como próprio o relatório da sentença de Id. 47974127, com suas integrações de Id. 47974227, diante da qual aquele Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, tudo nos seguintes termos dispositivos:

I.

“(...)

Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, extinguindo o feito com resolução de mérito, JULGO PROCEDENTE os pedidos autorais para REINTEGRAR a parte autora na posse do imóvel descrito na inicial. 

Ademais, com fulcro nos arts. 300 e seguintes do CPC, DEFIRO a tutela de urgência requerida na inicial, DETERMINANDO à ré que, no prazo de 30 (trinta) dias, desocupe a área, sob pena de multa diária no valor R$ 1.000,00 (mil reais) pelo descumprimento. 

Condeno a parte ré nas despesas e custas processuais. Ainda, condeno-a ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do advogado da parte contrária, fixados em (10%) dez por cento do valor atualizado da causa, com fulcro em interpretação do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, e em atendimento aos princípios da causalidade e da sucumbência. 

Como corolário, extingo o presente processo, o seu apenso, com resolução de mérito com base no art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil.

Transcorrido o prazo legal sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado, verifique-se quanto ao recolhimento das custas, e arquivem-se os autos.

(..)

(Sentença, Id. 47974127).

II.

(...)

Ante o exposto, CONHEÇO dos presentes embargos declaratórios, eis que opostos tempestivamente, nos termos do caput. do artigo 1.023 do CPC, e, no mérito, DOU-LHES PROVIMENTO PARCIAL, para, integrando e modificando a sentença prolatada, esclarecer que o objeto da controvérsia, apta a reintegração, detém-se a parte do imóvel, e não à totalidade da área de 2.289,97 hectares apontadas na petição inicial. 

Por conseguinte, retifico o dispositivo da sentença, para fazer constar que JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, para determinar a reintegração de posse de parte do imóvel, correspondente à parcela objeto de adimplemento da parte Embargante, nos termos da fundamentação supra.

Deve ser excluída do objeto da reintegração a área proporcional aos valores adimplidos pela demandada, e as áreas transferidas a terceiros, estranhos ao processo, cujos limites e exata identificação deverão ser objetos da fase própria do cumprimento de sentença. 

Considerando a controvérsia instaurada sobre a posse e o tempo de tramitação do presente processo, revogo a tutela de urgência concedida na sentença, com supedâneo no art. 296 do CPC/2015. 

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. (....)”

(Decisão de Embargos Id. 47974227). 

O primeiro apelante, primeiro réu, sustenta pela reforma da sentença, suscitando, preliminarmente, a existência de ofensa ao princípio processual da adstrição, consoante disposição dos art. 141 e 492 do Código de Processo Civil, bem como a inépcia da petição inicial, com esteio na norma do art. 330, incisos I e III, do referido diploma legal. 

Prossegue, no mérito, apontando a nulidade da obrigação contratada, referente a cláusula resolutiva, no que entende ser esta impossível de ser cumprida, circunstância que no seu dizer não foi objeto de exame pelo juízo sentenciante. 

Consigna que, no caso, o atraso no cumprimento das obrigações de pagamento não ensejou a caracterização do inadimplemento, mas da mora, não configurando, assim, o preenchimento dos requisitos autorizadores à resolução do contrato. 

Alinha que a cláusula resolutiva expressa demanda interpretação contratual restritiva e, por isso não aplicável à obrigação reputada por não adimplida. 

Argumenta, ainda, acerca da realização dos pagamentos, feitos com atraso, mas não impugnados, presumindo o cumprimento da obrigação anterior. 

Consigna, por fim, reiterando a inocorrência de defeito relevante a caracterizar o inadimplemento, a manifestação inequívoca de comportamento contraditório ao interesse de rescindir a avença, de modo que sinaliza a violação judicial do princípio da conservação dos negócios jurídicos.

Pugnou, pois, pela reforma da sentença, acolhendo-se as preliminares e julgando-se, no mérito, improcedente a pretensão autoral, com inversão do ônus sucumbencial, prequestionando expressamente a matéria fático jurídica alinhada. 

Por seu turno, os autores sustentam pela reforma parcial da sentença, aduzindo pela impossibilidade de reconhecimento de adimplemento parcial, diante do que entendem pelo total descumprimento das obrigações decorrentes do contrato celebrado entre as partes. 

Requerem assim, diante da pretensas ilicitudes contratuais, para: “a) Reformar a sentença, no aspecto que ordenou reintegração parcial de áreas, desmembradas do imóvel objeto do litígio, em favor dos APELADOS, sendo determinado, em sede de liquidação de sentença, a existência, ou não, de créditos em favor dos RECORRIDOS que devem, querendo, buscar satisfação por meio dos remédios processuais adequados; b) A reforma do aspecto da sentença que fixou honorários sucumbenciais em favor dos advogados dos APELADOS, atribuindo-os aos patronos dos RECORRENTES, no montante de 20%, calculados sobre o valor atualizado da causa.” 

A segunda ré, terceira apelante, por seu patrono, sustenta pela reforma da sentença, ratificando a linha de fundamentação sustentada pelo primeiro apelante, além da invocação da exceção do contrato não cumprido, reputando os autores litigantes de má-fé, diante da omissão das circunstâncias fáticas da negociação, execução do contrato com o pretenso recebimento dos valores, mesmo após o vencimento, contudo, sem a outorga das escrituras públicas correspondentes. 

Requer, destarte, “seja conhecido e provido, para reformar a sentença recorrida em dois aspectos: a) Reformar a sentença, no aspecto que ordenou reintegração parcial de áreas, desmembradas do imóvel objeto do litígio, em favor dos APELADOS, sendo determinado, em sede de liquidação de sentença, a existência, ou não, de créditos em favor dos RECORRIDOS que devem, querendo, buscar satisfação por meio dos remédios processuais adequados; b) A reforma do aspecto da sentença que fixou honorários sucumbenciais em favor dos advogados dos APELADOS, atribuindo-os aos patronos dos RECORRENTES, no montante de 20%, calculados sobre o valor atualizado da causa.” 

Contrarrazões apresentadas ao apelo da parte acionante, Id. 47974252, com suscitação de preliminar de ausência de dialeticidade, e ao apelo das partes acionadas Ids. 47974255 e 60938476, com as consequentes manifestações. 

Feito distribuído a minha relatoria por prevenção, realizadas as diligências de saneamento que se fizeram necessárias, sobretudo para garantir a oportunização do contraditório. 

É o relatório.

Salvador, 29 de agosto de 2024. 

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Impõe-se, inicialmente, o exame da preliminar de ausência de dialeticidade recursal, formulada em relação ao apelo da parte autora. 

Tal arguição não merece prosperar. 

Isto porque constam das razões do apelo da parte acionante os elementos de fato e de direito diretamente relacionados aos capítulos da sentença, com suas integrações, no ponto de sucumbência implementado em relação aos pedidos reintegratórios constantes da sua petição inicial, configurando, assim, o exercício regular do direito processual subjetivo de recorrer da sentença no capítulo que lhe fora desfavorável. 

Ressalte-se, ainda, que o manejo da argumentação alinhada no apelo em questão mostrou-se coerente com o os lindes processuais, permitindo, inclusive, a apresentação de tempestiva e regular insurgência por parte dos acionados apelados. 

Não há, portanto, que se falar em ausência de dialeticidade na peça recursal, que inclusive contemplou os requisitos legais, previstos no art. 1010 do CPC, razão pela qual afasto a arguição de inépcia da petição recursal. 

E não existindo outras questões preliminares diretamente ligadas à admissibilidade dos recursos, inclusive, devidamente recolhidos os preparos recursais, eis que regularmente preenchidos os requisitos e pressupostos legais de admissibilidade, conheço dos três apelos. 

Por seu turno, não há que se acolher a arguição preliminar de nulidade da sentença, ventilada pelo primeiro acionado, por suposta ausência da observância do princípio da adstrição, com consequente fundamento de prolação de sentença citra petita, ou seja, que não examina em toda a sua amplitude o cerne controvertido de fato e de direito pelas partes. 

Inquina o arguente, como argumento, o desfecho vertido na sentença, que não se deu como sendo pela procedência ou improcedência, mas com julgamento pela procedência parcial de mérito, entendendo, por isso, que destoou dos estritos termos dos pedidos, apresentando solução jurisdicional não buscada. 

O magistrado sentenciante entendeu por adotar a solução jurídica ora sob ataque, partindo-se da sua apreensão quanto aos elementos processuais presentes nos autos, explicitando de modo fundamentado e lógico as suas razões decisórias, tudo em sintonia com o princípio do livre convencimento motivado. 

Ademais, pelo que se adiante verá, no exame do núcleo do mérito recursal, conquanto passível de alinhamento reformador, a sentença em questão não se mostra antijurídica ou mesmo digna de anulação. 

Por fim, a preliminar de inépcia da petição inicial, revigorada em sede de recurso, foi acertadamente superada, considerados os pressupostos processuais e condições da ação, que como se sabe são analisados de modo preambular, na estreita linha definida pela teoria processual da asserção, diante do que a pretensão está atrelada aos fundamentos de fato e de direito delineados pela parte autora. 

Transcrevo e agrego como próprios os elementos de fundamentação vertidos na sentença quanto ao particular: 

“(...)

A ação preenche seus requisitos básicos, bem como está instruída com os documentos necessários para o desenvolvimento regular e válido do processo. Nos requisitos elencados no art. 319 do CPC, e nos termos do art. 320, não se observa o comprovante de residência como documento indispensável para a propositura da ação.

Ao analisar os autos do processo, constata-se que a ausência do documento não ocasionou defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, nos termos do art. 321 do CPC, mormente em razão da avançada fase em que se encontra a demanda.

Com efeito, não se verifica inépcia, pois expôs os fatos que fundamentam o pedido de forma coerente, tendo o réu oferecido a contestação a contento, com argumentos pertinentes ao caso. Nota-se que os fundamentos aduzidos para sustentar a inépcia da inicial confundem-se com o mérito da questão.

Soma-se ao arrazoado acima, que o atual estágio processual fez precluir a alegação de inépcia. Houve contestação, com posterior apresentação da inépcia, configurando-se o amadurecimento da discussão acerca das matérias controvertidas nos autos. (...)” (Sentença, Id. 47974127) 

Nesta esteira, oportuno consignar o entendimento do STJ, reverberado nas cortes ordinárias, a exemplo do TJMG e TJSC, no sentido de que a propositura de demanda possessória independe de ajuizamento de pretensão rescisória nos casos em que a tutela se fundamenta em cláusula contratual de resolução expressa. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. 

I.Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

II.A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

III. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

IV. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

V. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

VI.Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE ARRENDAMENTO E COMPRA E VENDA - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC. É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato. Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

(TJ-MG - AI: 26275152120228130000, Relator: Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 23/03/2023, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE PERMUTA DE BEM IMÓVEL POR FORNECIMENTO DE MATERIAIS. INADIMPLEMENTO DO SEGUNDO PERMUTANTE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. DECURSO DO PRAZO SEM A SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE NO CASO CONCRETO. VIA PROCESSUAL ADEQUADA, DIANTE DAS ESPECIFICIDADES DO CASO. CAUSA NÃO MADURA PARA JULGAMENTO IMEDIATO. AUSÊNCIA DE TRIANGULARIZAÇÃO PROCESSUAL. SENTENÇA CASSADA. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA FORMULADO EM GRAU RECURSAL. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO PELO JUÍZO A QUO. NÃO CONHECIMENTO, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO.

(TJ-SC - APL: 03006825920188240048, Relator: Flavio Andre Paz de Brum, Data de Julgamento: 16/03/2023, Primeira Câmara de Direito Civil) 

Confirmo, pois, o rechaço, também, desta preliminar. 

Passo, assim, ao exame da matéria nuclear de mérito. Vejamos. 

A controvérsia jurídica que se devolve a revisão por esta Corte diz respeito a direito de posse fundado em liame contratual de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa. 

Conforme se sabe, a modalidade e especificidade da demanda possessória busca tão somente assegurar a quem de direito, jungido de legítimo lastro, seja baseado em uma obrigação contratual ou desdobramento de faculdade de domínio, possa resguardar a sua condição de possuidor do bem, contra turbação, ou seja, realização de atos contrários ao seu direito possessório, ameaça a este direito ou mesmo reintegração em caso de usurpação. 

No caso concreto, como bem pontuado pelo apelante primeiro acionado, a pacificação da lide depende do esclarecimento fático e jurídico à luz do contrato que originalmente legitimou a transferência da posse dos acionantes para os acionados. 

Mais precisamente, cabe elucidar, sob a ótica processual, se na avença existe cláusula resolutiva expressa que autoriza a perda da legitimidade e justiça da posse sob o bem em questão, bem como se esta se manteve vigente e eficaz à medida da execução do contrato, seja por seus aditamentos ou por força de comportamento ostensivo contraditório a esta clausulação e, por fim, se houve o preenchimento das circunstâncias ensejadoras da implementação da aludida obrigação entre as partes, em suma, se houve a comprovação nos autos quanto a configuração do inadimplemento específico. 

Da leitura dos autos se conclui ser inequívoca a existência de cláusula resolutiva expressa, que atrelou a manutenção do contrato ao seu adimplemento. É a alínea “a”, da Clausula Segunda do Contrato:

“(...)

CLÁUSULA SEGUNDA: Os COMPROMITENTES VENDEDORES cedem ao COMPROMISSARIO COMPRADOR a totalidade da área acima descrita, num total de 2.289 ha 97 a (Dois mil, duzentos e oitenta e nove hectares e noventa e sete ares), pelo preço certo e ajustado para a presente venda e compra, no montante de , R$ 1.716.176,00 (Um milhão, setecentos e dezesseis mil, cento e setenta e seis reais), que corresponde nesta data a 156.016 (Cento e cinqüenta e seis mil e dezesseis) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos, ao preço unitário de R$ 11,00 (onze reais) a ser pago na seguinte forma: 

a)  em 30.04.99, 26.016 (vinte e seis mil e dezesseis) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos, sendo distribuídas da seguinte forma: 1) 11.016 (onze mil e dezesseis) sacas" de soja de 60 (sessenta) quilos diretamente aos COMPROMITENTES VENDEDORES, e; 2) 15.000 (quinze mil) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos, para as pessoas jurídicas e físicas aqui descritas: Daiba Comercial Agrícola, __Galvani Fertilizantes, Agrocel Agrotécnica Ceres Ltda, Royal Diesel, Cley Robert Earl e Sato Aviação Agrícola Ltda.(..)”(Id. 47973596, fls.16/22) 

Observe-se no tocante ao cumprimento desta cláusula, seu tempo e modo. Estabeleceu a regra do parágrafo terceiro do referido instrumento contratual: 

“(...)

Parágrafo Terceiro: Os pagamentos estabelecidos à alínea “a” retro deverão ser comprovados diretamente aos COMPROMITENTES VENDEDORES impreterivelmente até o dia 31.05.1999, sob pena de cancelamento imediato deste instrumento e extinção automática de seus efeitos, independentemente de interpelações ou notificações judiciais ou extrajudiciais, retomando o imóvel à condição inicial, não cabendo ao COMPROMISSARIO COMPRADOR receber qualquer indenização, ressarcimento ou devolução de eventual pagamento realizado. (...)” (Id. 47973596, fls.16/22) 

Esta cláusula se manteve íntegra por deliberação contratual das partes, mesmo após sucessivas alterações contratuais. Vejamos:

I. Aditivo 1, datado de 16/10/1999: 

"(...)Por aditivo do instrumento particular Compra e Venda de imóveis rurais e outra avenças, eu BERTULINO RIBEIRO DO PRADO FILHO (......), DECLARA para todos os fins de que nesta data recebeu do senhor CLARINDO IRINEU DE MIRANDA e sua mulher MARIA APARECIDA FREIRTAS DE brasileiros (....),uma Escritura Pública 094.402.406-87, 094.402.406-87, Uberaba, Estado de Minas Gerais, Compra e Venda de uma área de 380,00 hectares de parte do imóvel constituído da FAZENDA TRIÂNGULO, com área total de 2.289,97, hectares, situada no Município Riachão das Neves, Estado da Bahia,(...), cujo o imóvel constante do instrumento Particular de Compra e Venda, datado de 15/12/98 razão pela qual fico sub-rogado na obrigação de apresentar os comprovantes de pagamentos da Cláusula SEGUNDA, linha "A", referido COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA sob pena de concordar com a nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda já referida, bem como deverá desocupar o imóvel área ora adquirida, reintegrando-a aos antigos proprietários, sem qualquer resistências e sem qualquer interpelação judicial ou extrajudicial. 

Em virtude da Escritura ter sido outorgada em nome de MARCIA CRISTINA ANDRÉ, brasileira, casada sob o regime de separação total de bens com BERTOLINO FERREIRA DO PRADO FILHO, a mesma comparece no presente instrumento como anuente concordante, a qual está de pleno acordo com todas as cláusulas e condições do referido instrumento nele contidas." (Id. 47973596 fls.24/25).

II. Aditivo 2, datado de 18/01/2001: 

“(...)

Em razão de repactuação do débito entabulada entre as partes, a cláusula segunda do Instrumento de Compra e Venda acima mencionado, passa a vigorar da seguinte forma: 

I - a alínea “a” do instrumento de compra e venda permanece inalterada; 

II - a alínea “b” restou amortizada, a qual, desde já o compromitente vendedor dará quitação na Carta de Confissão de Dívida, capitulada no § segundo da cláusula ora aditada; 

III - a alínea “c” passa a ter como prestação, a quantia de 20.000 (vinte mil) sacas de soja, a serem pagas pelo compromissário comprador até 30.04.2001; 

III. 1 - O Compromitente Vendedor, na Carta de Confissão de Dívida, emitida para garantia do pagamento da soja capitulada na antiga alínea “c”, que era de 35.000 (trinta e cinco mil) sacas de soja, compromete-se em dar quitação parcial de 15.000 (quinze mil) sacas, desde que o compromissário comprador, apresente a liberação do veículo Camioneta MMC L200 4x4 GLS, ano 2.000, até 10/02/2.001; 

IV - as alíneas “d” e “e” permanecem inalteradas; 

V - somam-se, as alíneas acima mencionadas, mais duas, quais sejam:

“f” - em 30/04/2.004, 20.000 (vinte mil) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos;

“g” - em 30/04/2.005, 20.000 (vinte mil) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos; 

VI - Em relação as duas alíneas ora aditadas, as partes confeccionarão Carta de Confissão de Dívida, conforme estabelecido no § segundo da cláusula 2a do Compromisso de Compra e Venda; 

VII- As demais cláusulas e aditivos do Instrumento de Compra e Venda, permanecem inalteradas. 

E assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento, juntamente com duas testemunhas que também o fazem, em três vias de igual forma e teor, para que produza os seus devidos e legais efeitos(...)” (Id. 47973992, fl. 35/39, Grifos aditados) 

Por seu turno, a demanda de notificação judicial datada de 13/08/2001 (Ids. 47973596, 47973606), evidencia o efetivo inadimplemento da obrigação constante da cláusula segunda, alínea “a” e o do seu parágrafo terceiro, diante da ausência de comprovação do pagamento das obrigações pactuadas de pagamento de sacas de soja em favor de Galvani Fertilizantes e de Cley Robert Earl, o que foi acertadamente assinalado na sentença. 

Calha destacar, que a parte ré não promoveu nos autos evidência capaz de comprovar o cumprimento da obrigação ou mesmo resposta à notificação judicial. 

Neste sentido, acertada se afigura a sentença, no que reproduzo e agrego como fundamentação deste voto: 

“(...)

Compulsando-se detidamente os autos, verifica-se que a parte e autora e a demandada constituíram negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural, cujo valor não fora adimplido integralmente pelo réu, fato inafastável, ainda que sob justificativa expressada na peça contestatória.

Os fundamentos utilizados pela ré, para o não adimplemento do preço integral, não encontram respaldo jurídico. A situação de suposta dívida do autor da ação em favor do antigo vendedor, ou, no caso, dos seus sucessores, em nada influencia a relação jurídico/comercial estabelecida entre as partes ora litigantes. 

Para ser legítima a pretensão da parte ré, a mesma deveria, preliminarmente, ser exercida por meio adequado, a exemplo da utilização de ação de consignação. Entretanto, não se afigura razoável que eventual pretensão da parte autora em face do anterior vendedor justifique o mero inadimplemento do acionado. 

A posse exercida pela demandada, o foi a título precário. Isto é, com base e condição resolutiva expressa advinda de contrato regularmente firmado. Não pago o valor acordado, afigura-se ilegítima a posse exercida com base em título contratual descumprido. 

A posse precária não é fundamentada juridicamente, tais como a injusta e a violenta, e pode ser objeto de ação possessória. Maria Helena Diniz (2015, p.104), leciona que “A ação de reintegração de posse é a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar posse perdida em razão da violência, clandestinidade, ou precariedade e ainda pleitear indenização por perdas e danos(...)”.( Sentença Id. 47974127) 

Há que se ressaltar que, por meio da demanda em destaque, não há como prosperar a arguição de nulidade da obrigação contratada, referente a cláusula resolutiva, por fundamento de impossibilidade de cumprimento. As obrigações foram delineadas de modo claro e específico, inclusive com indicação subjetiva e modo de formalização do cumprimento, com a comprovação aos promitentes vendedores acerca da quitação com o pagamento aos destinatários. 

O que se observa, de fato, é que as partes deliberaram, por três vezes, pela confirmação dos termos da avença, e tiveram oportunidade de ajustar qualquer circunstância que entendessem incongruente com os objetivos das partes, o que inclusive se deu na repactuação de novas clausulas com obrigações de pagamento. 

Neste ponto, a análise do caso é similar a qualquer típica circunstância de natureza reintegratória, sob fundamento de exercício de prerrogativa contratual de cláusula resolutiva expressa, como ocorre em tantas outras lides envolvendo bens imóveis e moveis, como bem destacado na jurisprudência do STJ, anteriormente citada.

Destaco:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. 2. Há cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda para o caso de inadimplemento, que autoriza também a imediata restituição da posse do imóvel, segundo asseverado pelas decisões proferidas na instância primeva. 3. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021). 4. Ausência de decisão extra petita ante a possibilidade de resolução do contrato pela via extrajudicial. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1966946 MS 2021/0322800-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022) 

Igualmente, não é factível a aplicação do instituto jurídico da supressio ao caso concreto. 

Em linhas gerais, este importante balizamento jurídico consiste no esvaziamento da possibilidade do exercício de um direito até então reconhecido, pelo seu não exercício, ensejando uma expectativa legitima da contraparte, de que tal direito não seria exercido. 

Neste contexto, transcrevo, pelo didatismo, trecho do voto da lavra do Min. Luis Felipe Salomão, condutor do julgamento emblemático, realizado pelo STJ, no REsp Nº 1.338.432 - SP (2012/0167417-3)[1]

“(....)

Como cediço, a supressio inibe o exercício de um direito, até então reconhecido, pelo seu não exercício. Por outro lado, e em direção oposta à supressio, mas com ela intimamente ligada, tem-se a teoria da surrectio, cujo desdobramento é a aquisição de um direito pelo decurso do tempo, pela expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento.

Sobre o tema, Judith Martins-Costa destaca que a supressio "indica o encobrimento de uma pretensão, coibindo-se o exercício do direito em razão do seu não exercício, por determinado período de tempo, com a conseqüente criação da legítima expectativa, à contraparte, de que o mesmo não seria utilizado" (Diretrizes teóricas do novo CC brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 217-219).

Assim, na espécie, o longo transcurso de tempo, sem a cobrança da obrigação de compra de quantidades mínimas mensais de combustível, suprimiu, de um lado, a faculdade jurídica da autora de exigir a prestação e, de outro, criou uma situação de vantagem para o posto varejista, cujo inadimplemento não poderá implicar a incidência da cláusula penal compensatória contratada.” 

A realidade fática em estudo é diversa, pois se evidencia de modo inconteste que a parte acionante, promitente vendedora, buscou exercer o seu direito de modo expresso e formal, adotando postura de aditamento contratual, bem como adotando medidas judiciais, dentre as quais a notificação judicial e a reintegração de posse ora em exame, diante do que resta afastado o elemento inercial em relação ao tempo quanto ao exercício do seu direito contratualmente estabelecido. 

Acrescente-se, neste ponto, que não há que se falar em clausulação impossível, a partir da pactuação posterior dos aditamentos contratuais em relação a cláusula resolutiva expressa. 

De fato, no que concerne ao termo de vencimento da obrigação originária de pagamento, a qual se atrela a mencionada cláusula, muito embora se possa reconhecer a intrínseca intenção de modificação da data de comprovação de tais pagamentos, em uma suposta reconsideração da mora, a partir do ultimo aditamento, considerando a expressa manifestação de vigência destas disposições contratuais, impõe-se considerar válida a obrigação, contudo, sua exigibilidade tornou-se novamente deflagrada a partir da data da pactuação do último aditamento. 

Os promitentes compradores poderiam afastar o inadimplemento a partir da data do segundo aditamento, e mesmo que não existisse uma data específica, a notificação judicial intentada buscou e alcançou o objetivo de constituição formal do devedor em mora, sendo que os acionados se quedaram laconicamente silentes, mesmo regulamente citados, sequer apresentando contranotificação capaz de justificar os motivos do não cumprimento da obrigação.

Também, a justificativa do não cumprimento da cláusula ensejadora da resolutividade contratual autorizadora da reintegração da posse, com base no instituto da exceção do contrato não cumprido, não há como ser considerada no caso, pois não se tem nos autos a perda efetiva dos efeitos contratuais pactuados, pela controvérsia envolvendo um vínculo estranho ao negócio jurídico em questão. 

Isto porque não há indício de ânimo reipersecutório ou mesmo reintegratório de posse por terceiro, em virtude deste contrato de compra e venda anterior, além do fato da propositura de demanda de consignação em pagamento, julgada em favor da parte acionante, consoante noticiado na sentença. 

Não há, pois, evidência de conduta de inadimplemento contratual por parte dos acionantes que autorizasse o manejo deste instituto. 

Por sua vez, o desfecho integrativo da sentença consolidado nos embargos declaratórios não merece prosperar. 

Isto porque a lavratura das escrituras de compra e venda integram o conjunto de obrigações decorrentes do contrato, considerando o adimplemento, sendo que há clausula expressa e reiterada pelas partes no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento das obrigações da clausula segunda, alínea “a “, tais negócios seriam resolvidos, perdendo, assim, a eficácia. 

A sentença, por sua integração, considerou como adquirido por terceiros de boa-fé, a porção de terra de 730 (setecentos e trinta hectares), integrante da avença, consoante informado no processo em 10/03/2022, por meio da petição de Id. 47974151 e documentos que a instruíram, os registros de matrícula de Ids. 47974153 e Ids. 47974156. 

Contudo, é do cerne da condição resolutiva expressa, nos termos do que dispõe o Código Civil, nos seus artigos 127 a 128, bem como do que dispõe o contrato, na feição do que dispõe os artigos 474 e 475 do mesmo diploma, a extinção da eficácia do direito sobre ela pendente, de modo que a transferência possessória subsequente deve sofrer os efeitos da clausula resolutiva. 

Há que se esclarecer que uma relação contratual que se submete a cláusula resolutiva tem, sob pleno e imediato vigor, a eficácia das obrigações ajustadas: 

“Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.

Art. 128. Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé.”

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” 

Como bem ilustra o bem pontuado escrito de João Pedro Lamana Paiva[2], a partir da sua empírica experiência enquanto registrador imobiliário sul rio grandense, “Na condição ou cláusula resolutiva (art. 127 do Código Civil) o negócio jurídico vigorará plenamente desde sua constituição, mas, verificando-se a condição o direito se extingue. “A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor”. 

Não há que se discutir boa-fé na relação de transferência possessória da fração do bem, não cabendo, portanto, a argumentação alinhada na sentença de embargos, presumindo-se, por óbvio, a ciência da condição de precariedade da condição de possuidor do vendedor em relação ao terceiro adquirente, o que não afasta a eficácia da clausulação resolutiva.

Destaco:

EMBARGOS DE TERCEIRO – Compromissário comprador que revendeu imóvel ao terceiro/Embargante – Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pelo Vendedor originário contra o primeiro promissário comprador – Rescisão deste contrato, por falta de pagamento do preço – Rescindido o contrato, a posse deve retornar ao promitente vendedor originário – O fato de o primeiro compromissário comprador ter revendido o imóvel a terceiro (ora Embargante) não altera o direito do vendedor originário de reaver o seu imóvel – A posse retorna naturalmente ao titular originário do bem em face de quem quer que esteja ocupando o bem, por consequência da rescisão contratual originária – Embargante que não tomou as devidas cautelas no momento da aquisição do imóvel - Eventuais prejuízos devem ser buscados por via própria, em face daqueles com quem contratou – Ratificação da r. sentença, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno - Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10051181520148260271 SP 1005118-15.2014.8.26.0271, Relator: Denise Andréa Martins Retamero, Data de Julgamento: 25/06/2020, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2020)

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1015646-50.2023.8.11.0000 AGRAVANTE: RODRIGO MARTINS DA SILVA AGRAVADO: CRISTIANO ALBERTO LAURINDO EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DISTRATO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES – TUTELA DE URGÊNCIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PRESENTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – MORA EX RE – EXPRESSA POSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da parte requerida agravada, a existência de cláusula contratual resolutória expressa baseada em mora ex re, a possibilidade de reaver o imóvel e o periculum in mora. “Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). As provas coligidas aos autos de origem demonstram que o requerido agravado não adimpliu com nenhum valor, restando evidenciado o descumprimento contratual. Diante da comprovação, prima facie, do inadimplemento, o próprio contrato traz expressa cláusula resolutiva, autorizando o vendedor a reaver o imóvel. Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, mormente porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito. Despicienda a notificação pessoal da parte requerida agravada para fins de constituição em mora e conseguinte rescisão contratual, isso porque a mora no caso vertente é ex re, na forma do art. 397 do Código Civil, consoante se infere da redação do § 2º da cláusula 10ª do contrato. “(...) Versando a lide sobre pretensão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, onde o contrato firmado entre as partes consigna expressamente a cláusula resolutiva e o vendedor interpela o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re.” (N.U 1010462-16.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/09/2023, Publicado no DJE 16/09/2023). Consoante teor dos documentos e da manifestação do terceiro Gilson, denotando que o imóvel objeto da demanda estaria na posse direta de terceiros, há comprovação do periculum in mora, já que estando o autor agravante a sofrer prejuízos materiais ante o não pagamento do preço ajustado e o não usufruto do bem que lhe deve ser reavido nos termos do contrato. A posse do agravado e de terceiros está maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, sobretudo porque presentes a posse anterior do agravante, comprovada por meio do instrumento contratual e o esbulho praticado, sendo indiferente se tratar de posse nova ou velha, posto que os prejuízos suportados pelo autor denotam a patente existência do periculum in mora. Recurso provido. Prejudicado o agravo interno. (TJ-MT - AI: 10156465020238110000, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 20/09/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/09/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ACORDO NÃO CUMPRIDO. CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA. AUTONOMIA DA VONTADE E BOA-FÉ CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. 1. No contrato firmado entre as partes há cláusula que prevê o cancelamento automático da Reserva em caso de inadimplemento. 2. Conforme entendimento do C. STJ, “Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (STJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/08/2021). 3. havendo cláusula expressa que estabelece, em favor do Estado, a resolução automática do contrato, e sobretudo considerando as particularidades do caso concreto (reiterados descumprimentos contratuais), entender de modo diverso desprestigiaria os princípios da autonomia da vontade e boa-fé contratual. Ademais, a reintegração da posse, no presente caso, é consequência natural da resolução do contrato. 4. Recurso provido.(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5006981-29.2021.8.08.0000, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA ORDEM DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. 1. Agravante que alega ser possuidor do imóvel objeto da lide, tendo sido surpreendido com a intimação para desocupá-lo por força de decisão judicial proferida em processo do qual não fez parte. 2. Agravada que vendeu o imóvel objeto da lide à Sra. Marli, em 27/04/2011, sendo a escritura pública lavrada em 05/05/2011, na qual constou cláusula resolutiva expressa. 3. Sra. Marli que, por sua vez, celebrou com o agravante promessa de compra e venda do mesmo imóvel em julho de 2013. 4. Agravada que obteve a rescisão do contrato de compra e venda originário, entabulado por força da cláusula resolutiva, obtendo em seu favor ordem de reintegração da posse do imóvel. 5. Entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que, alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia, decidiu, inclusive, que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel. 6. Agravante que opôs embargos de terceiro por meio dos quais pretende a suspensão da ordem de reintegração de posse. 7. Agravante que alega ter adquirido a posse do imóvel em julho de 2013 por instrumento particular de promessa de compra e venda daquela que, à época, era qualificada como proprietária no Registro de Imóveis, tendo residido ali por cerca de 10 (dez) anos com justo título e boa-fé. Usucapião como matéria de defesa. 8. Juízo a quo que indeferiu o pedido de liminar para a suspensão da ordem de reintegração, argumentando, entre outras questões, que o embargante estava ciente de que a vendedora do imóvel detinha propriedade resolúvel, restando a posse, com caráter de precariedade. 9. Agravante que, tinha ciência de que a Sra. Marli não detinha a propriedade perfeita do imóvel, já que, à época, a cláusula resolutiva já constava da escritura. 10. Operada a cláusula resolutiva, tem-se configurada a propriedade resolúvel do bem. Possibilidade de extinção do domínio em razão do inadimplemento das parcelas relativas à compra do bem. 11. Inexistência de óbice à venda do imóvel nessas condições. Proprietário resolúvel que age como proprietário legítimo para todos os fins, inclusive para a disposição sobre a coisa até o momento do implemento da condição ou do advento do termo. 12. Segunda venda que em nada afeta a garantia do vendedor originário. Terceiro que a adquire sabendo da possibilidade de extinção. Inteligência do art. 1.359 do CC/02. Situação ocorrida nos autos. 13. Pendente a controvérsia quanto às circunstâncias que permearam o negócio jurídico entabulado entre o agravante e a Sra. Marli, revela-se adequada a manutenção da situação de fato existente, com a manutenção da ordem de reintegração. Dilação probatória no bojo dos embargos de terceiro que se faz necessária para verificar a legitimidade do direito alegado pelo agravante. 14. Noutro giro, não há o que falar em teratologia na decisão vergastada, uma vez que a antecipação de tutela reintegratória de posse ocorreu tão somente após resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, cuja resolução contratual operou-se com o trânsito em julgado da ação originária, tendo o agravante, posse precária, não gerando direitos de nela ser mantido. 15. Ausência de razão, neste momento, para a reforma da decisão combatida. Incabível a revisão de decisão que não se mostra teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos. Incidência do verbete de Súmula nº. 59 do TJRJ. 16. Juízo de Origem que ressaltou inclusive que a ordem já havia sido cumprida quando da oposição dos embargos de terceiro. 17. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - AI: 00716070520228190000 202200297841, Relator: Des(a). EDUARDO ABREU BIONDI, Data de Julgamento: 08/02/2023, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/02/2023) 

Ressalte-se que, conquanto a relação contratual tenha sido controvertida desde 2001, os acionados continuaram a promover a realização de negócios jurídicos gozando da condição de detentores da propriedade resolúvel, de modo que tinham plena condição da precariedade da condição de posse. Considerando a iminente implementação da condição resolutiva, não há como afastar as disposições contratuais, legais e jurisprudenciais em derredor do tema. 

Pensar de modo diverso é invalidar a autonomia das partes na celebração do contrato, que foi inclusive reiterada, premiar a postura beligerante das partes e fortalecer a crença da fragilidade das relações contratuais. 

Observe-se, mais ainda, que o objeto da discussão posta é restrito à questão possessória, de modo que a questão obrigacional e seus desdobramentos devem ser analisados tão somente sob a perspectiva da manutenção ou não dos efeitos legitimadores ou deslegitimadores da posse em relação a cada uma das partes litigantes. 

Nada obsta que, no futuro, as questões de fundo possam ser deduzidas em juízo, inclusive os aspectos contratuais intrínsecos, os reflexos patrimoniais entre outros desdobramentos, decorrentes da resolução do contrato, sobretudo, diante do incontestável elemento temporal que se deu entre a propositura da lide e os dias atuais. 

O pleito de condenação em litigância de má-fé resta manifestamente rechaçado, diante de tudo quanto exposto, no que se evidencia a ausência do ânimo deletério característico, posto que inconteste o exercício regular das prerrogativas processuais e legais de deduzir em juízo a pretensão, inclusive recursal, que entende ter direito. 

Estão, pois, presentes os requisitos autorizadores à reintegração possessória do bem nos termos do contrato firmado. 

Quanto ao prequestionamento, é necessário esclarecer que o julgamento em sede de recurso, desde que fundamentado, não precisa se reportar especificamente aos artigos indicados pela parte. Basta que se indiquem, no julgado, os motivos que formaram o convencimento. 

Pelas razões expostas, REJEITO as preliminares suscitadas, DOU PROVIMENTO ao recurso da parte autora, e NEGO PROVIMENTO aos apelos da parte acionada, reformando a sentença, julgando a pretensão autoral originária totalmente procedente, para determinar a reintegração na posse do bem objeto do contrato, descrito na petição inicial, em favor da parte acionante. 

Diante do novo resultado da lide, condeno a parte acionada nos ônus sucumbenciais, inclusive, verba honorária advocatícia em favor do patrono da parte autora, que ora fixo em 18% (dezoito por cento) do valor atualizado da causa, considerados os aspectos de sua quantificação, nos termos da norma processual de regência (art. 85 do CPC).

Sala das Sessões,       de                      de 2024.

Desa. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

[1] (STJ - REsp: 1338432 SP 2012/0167417-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/10/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2017)

[2] https://www.1ripoa.com.br/do-registro-da-compra-e-venda-condicional/#:~:text=%E2%80%9CA%20compra%20e%20venda%20sob,inclusive%20ser%20vendido%20para%20terceiros.