PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. ENCARGOS. INADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. MÁ-FÉ. NÃO PRESUNÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. REFORMA. 

I – O inadimplemento dos alugueis e demais encargos contratuais autoriza o despejo do locatário e impõe a sua condenação ao pagamento da dívida devidamente atualizada. 

II – A má-fé contratual não se presume e é vedado o enriquecimento sem causa em nosso ordenamento jurídico. 

III – Evidenciado que, na data do término do contrato de locação residencial, o esposo da locatária firmou novo contrato com a coproprietária, bem como que, na data do ajuizamento da demanda, inexistia débito locatício, impositiva é a improcedência do pedido de cobrança, razão da reforma da sentença, a fim de evitar o enriquecimento sem causa.  

RECURSO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8030449-83.2020.8.05.0001, de Salvador, em que figura como Apelante PRISCILLA CARMEL DINIZ GONCALVES e como Apelado CARLOS AUGUSTO NUNES GALVAO DE ANDRADE.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões,    

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado provimento por unanimidade. Presente o Bel. Eric Holanda Tinôco.

Salvador, 23 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**

CARLOS AUGUSTO NUNES GALVAO DE ANDRADE ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis contra PRISCILLA CARMEL DINIZ GONCALVES, processo com tramite na 2ª Vara de Relação de Consumo de Salvador.

Narrou que firmou contrato de locação residencial com a Ré, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Parati, nº 134, Condomínio Moradas dos Príncipes, Edifício Princesa Constança, apt. 604, CEP: 41701-035, Alphaville, Salvador, com prazo de duração de 30 (trinta) meses, com inicio de vigência em 15/09/2017 e término em 15/03/2020.

Disse que, além do pagamento do aluguel mensal no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), era de responsabilidade da Ré o pagamento de todas as despesas de consumo, tais como: taxas condominiais, energia elétrica, telefone, água e IPTU.

Relatou que, findo o prazo da locação, a Ré não desocupou o imóvel.

Alegou que os alugueis dos meses de fevereiro e março de 2020 não foram adimplidos, perfazendo o débito de R$ 5.125,67 (cinco mil, cento e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), bem como as parcelas do IPTU dos anos de 2019 (7/11 a 11/11) e 2020 (1/11 e 2/11), que montam o valor de R$ 2.616,25 (dois mil, seiscentos e dezesseis reais e vinte e cinco centavos), e as faturas de energia elétrica com vencimentos nos meses de fevereiro e março de 2020, que alcançam a quantia de R$ 2.204,56 (dois mil, duzentos e quatros reais e cinquenta e seis centavos).

Requereu, liminarmente, a decretação do despejo da Ré e, ao final, a procedência da ação com a confirmação da tutela liminar e a condenação da Ré ao pagamento dos alugueis, IPTU e faturas de energia elétrica descritas, bem como daquelas que se vencerem no decorrer da demanda até a efetiva desocupação do imóvel, e multa contratual.

Em decisão de ID 44034597, o Juízo precedente determinou que a caução recaísse sobre o crédito do Autor e deferiu o pedido liminar, determinando o cumprimento da ordem após “normalizado o expediente do Poder Judiciário”, em decorrência da pandemia causada pelo coronavírus.

A defesa foi apresentada no ID 44034617 e a Réplica, no ID 44034901, acompanhada de documentos.

A Ré e o Autor se manifestaram acerca da documentação apresentada pela parte ex adversa nos IDs 44034910, 44034915, 44034919, 44034927, 44034931 e 44034935.

Em petição de ID44034940, a Ré informou a desocupação do imóvel e requereu a extinção do feito, pela perda superveniente do seu objeto.

A sentença de ID 44034945 conheceu em parte a demanda e julgou procedente em parte os pedidos, para decretar a extinção do contrato e condenar a Ré ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de fevereiro e de março de 2020, além dos que venceram no curso da ação até a efetiva desocupação do imóvel, descontado o valor de R$2.874,19, referente às taxas extraordinárias de condomínio, e acrescido de correção, multa contratual de 2% e juros moratórios de 1% ao mês. Condenou a Ré, ainda, à restituição dos valores pagos pelo Autor para a quitação das faturas de energia elétrica e do IPTU, corrigidos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a data do desembolso (pagamento pelo autor).

Os embargos de declaração de ID 44034949 e ID 44034951foram rejeitados pela sentença de ID 44034958.

Irresignada, a Ré interpõe a apelação de ID 44034962, onde alega que, à época do vencimento, não efetuou o pagamento dos (02) dois últimos alugueis, porque estava em negociação de compensação com o Apelado, vez que vinha pagando as taxas referentes ao fundo de reserva, cuja obrigação é do Locador.

Afirmou que, antes do encerramento da locação, foi procurada pela ex-companheira do Apelado, que lhe apresentou ordem judicial proferida na ação de reconhecimento e dissolução de união estável nº 0577069-09.2018.8.05.0001, que lhe assegurava o recebimento dos alugueis do imóvel locado.

Disse que, com a proximidade do encerramento da locação, no auge da pandemia, e a dificuldade de mudança com criança de tenra idade, em razão da necessidade de cumprimento do isolamento social, o seu esposo optou em firmar novo contrato com a coproprietária, ex-companheira do Apelado. Acrescentou que o contrato foi integralmente adimplido.

Requer a modificação in totum da sentença.

Em contraminuta de ID 44034967, o Apelado requer o improvimento do apelo.

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931 do Código de Processo Civil e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para a inclusão em pauta.

Salvador,    de abril de 2024 

HELOISA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**

Submete-se ao exame desta Corte a pretensão do Apelado de condenar a Apelante ao pagamento dos alugueis e encargos locatícios.

Custas recursais recolhidas pela Apelante na ID 44034963 e preenchidos os demais requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso, dele conheço. 

O contrato de locação é aquele em que uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa infungível, mediante remuneração.

É o que dispõe o artigo 565 do Código Civil, in litteris:

“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

Dentre os direitos do locador, destaca-se o de receber o pagamento dos alugueis e encargos da locação, cabendo ao locatário a obrigação de pagar pontualmente tais custos nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar, conforme dispõe o artigo 569, inciso II, do referido Diploma Legal.

Também o artigo 23 da Lei nº 8.245/91, prevê a obrigação de o locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis e, em caso de inadimplemento, a Lei do Inquilinato prevê, no seu artigo 9º, inciso III, que a locação poderá ser desfeita, com a decretação do despejo.

No caso em análise, infere-se dos autos que, em 29/08/2017, o Apelado, na qualidade de locador, firmou contrato de locação residencial com a Apelante, com prazo de 30 (trinta) meses, com início de vigência em 15/09/2017 e término, em 15/03/2020 (ID 44034588).

No dia do término, Sônia Maria Figueiredo Santos de Oliveira, a então companheira do Apelado e coproprietária do imóvel objeto da locação, firmou novo contrato de aluguel com o esposo da Apelante, com prazo também de 30 (trinta) meses (ID 44034870).

Em 24/03/2020, o Apelado ajuizou a presente ação de despejo por denuncia vazia, em relação o primeiro contrato, sob a alegação de que pretendia residir no imóvel, e requereu o pagamento dos encargos locatícios reputados inadimplidos.

Enquanto o Apelado maneja a ação, com o claro intuito de impedir a continuidade da locação por tempo indeterminado, a Apelante sustenta a existência de novo vínculo contratual, firmado por seu esposo e a então companheira do Apelado, com a quitação de todas as despesas contratuais junto àquela.

Saliente-se, de logo, que, em nosso ordenamento, as relações jurídicas devem resguardar a boa-fé contratual e respeitar a vedação ao enriquecimento sem causa.

Os referidos princípios devem nortear a solução da presente demanda.

O Apelado sustenta a má-fé da Apelante na celebração de novo contrato de locação junto à coproprietária que, segundo afirma, não detinha a posse indireta do bem.

A má-fé, todavia, não se presume. Ao contrário da boa-fé contratual, a má-fé precisa ser comprovada.

Acerca do tema, confira-se o seguinte julgado:

“APELAÇÃO CÍVEL - DESPEJO - REIVINDICATÓRIA - RES SPERATA - DEVOLUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ DA CONTRATADA - EQUILÍBRIO CONTRATUAL - SENTENÇA CONFIRMADA. Não é devida a devolução do valor pago a título de res sperata por ocasião da rescisão do contrato de locação, pois tal valor é pago em retribuição às vantagens de se estabelecer em complexo comercial que possui clientela constituída. É assente o entendimento de que a boa-fé se presume e a má-fé se prova, na esteira do entendimento da súmula n. 375 do e. STJ. Inexistente prova sobre a abusividade de contratação, impõe-se a manutenção da cláusula contratual livremente acordada entre partes maiores e capazes.” Destaquei

(TJMG -  Apelação Cível  1.0701.14.003153-8/002, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2017, publicação da súmula em 14/07/2017)

Não há prova nos autos no sentido de que a Apelante tenha se beneficiado com a nova transação, ao revés, os documentos que instruem o feito demonstram que os aluguéis foram pagos à atual locadora, inicialmente por força do contrato e, posteriormente, por força da decisão judicial proferida nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável nº 0577069-09.2018.8.05.0001, que impôs aos inquilinos do imóvel aqui discutido o pagamento do aluguel junto à então companheira do Apelado.

Confira-se o teor da referida ordem judicial:

“Nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável em epígrafe, a autora, na audiência de fl. 287, requereu que a locatária do apartamento 602 do Edifício Constança, Condomínio Morada dos Príncipes, seja intimada para depositar o aluguel exclusivamente na conta da autora, sob o fundamento de que o financiamento encontra-se também em seu nome. A autora afirma que o seu nome encontra-se negativado uma vez que o acionado não vem pagando o financiamento.

[...]

Assim, demonstrado que o apartamento é de propriedade de ambos e que o valor do aluguel não vinha sendo utilizado regularmente pelo acionado para o pagamento do seu financiamento, defiro o requerimento da autora, para determinar que a locatária proceda ao depósito dos aluguéis na conta informada, ficando a autora intimada de que o valor deverá ser utilizado no pagamento das parcelas do financiamento, devendo eventual valor excedente ser depositado em conta judicial para fins de inclusão na partilha do patrimônio comum. (ID 44034887)

Além de ausente demonstração da má-fé, inconcebível que os inquilinos sejam obrigados a pagar em duplicidade os encargos da locação, em razão, única e exclusiva, de desavença conjugais entre os locadores.

Reitere-se: é vedado o enriquecimento sem causa em nosso ordenamento jurídico.

Acerca do citado instituto, confira-se a jurisprudência:

“AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PENSÃO POR MORTE. TERMO INICIAL. 1. É nula a sentença que deixa de apreciar um pedidos realizados pelo Réu na contestação. Hipótese em que a matéria - termo inicial do pensionamento - se encontra apta para julgamento, podendo ser apreciada nesta instância. 2. Considerando que a ex-cônjuge do segurado percebeu a integralidade da pensão até a data do seu óbito, o termo inicial para o recebimento do benefício pela autora deve ser a partir do falecimento da sua genitora, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do grupo familiar e o pagamento da pensão em duplicidade. Recurso provido. Voto vencido.” Realcei

(TJRS, Apelação / Remessa Necessária, Nº 50915044220208210001, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Miguel Ângelo da Silva, Redator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em: 15-06-2023)

O suposto recebimento indevido dos alugueis e encargos da locação pelo coproprietário ou qualquer outro questionamento acerca da destinação dada à referida quantia devem ser discutidos entre os coproprietários e em demanda própria.

Ademais, saliente-se que, no ajuizamento da demanda, o Apelado não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência do débito requerido.

Infere-se dos autos que a dívida dos alugueis de fevereiro e março de 2020 estava em discussão, com possibilidade de compensação com a quantia desembolsada para a quitação das taxas referentes ao fundo de reserva, de responsabilidade do proprietário do bem. (ID 44034871/ 440348712 e ID 44034876)

Outrossim, a Apelante demonstrou inexistir débito em relação ao IPTU, no ano de 2019 e 2020, até a data da desocupação voluntária do imóvel (ID 44034878).

E, por fim, não há prova nos autos da inadimplência das faturas de energia elétrica vinculadas ao contrato correlacionado o imóvel objeto da discussão.

Assim sendo, ausente o débito impugnado, imperiosa é improcedência da demanda, na sua parte conhecida, razão da reforma da sentença.

Invertida a sucumbência, condeno o Apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, arbitrado em R$ 54.946,48 (cinquenta e quatro mil novecentos e quarenta e seis reais e quarenta e oito centavos).

Nestes termos, DOU PROVIMENTO AO RECURSO.

É o voto.

Sala das Sessões,      

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA