PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA CONSTITUÍDA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OBRIGAÇÃO DE BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO PELO PROVEITO ECONÔMICO. ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por instituição financeira e construtora, contra sentença que julgou procedente ação ordinária proposta por adquirente de imóvel, para declarar a ineficácia de hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária, determinar a baixa do gravame, a outorga da escritura definitiva livre de ônus e condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios fixados sobre o proveito econômico obtido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira credora hipotecária possui legitimidade passiva para responder à ação proposta pelo adquirente do imóvel; (ii) estabelecer se a manutenção indevida da hipoteca após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) determinar se a base de cálculo dos honorários advocatícios deve corresponder ao valor do proveito econômico obtido, ou se é cabível a fixação por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois figura como credora hipotecária e é responsável, em tese, pela baixa do gravame que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor.

4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ.

5. Eventuais conflitos contratuais entre construtora e banco não podem ser opostos ao comprador, nem restringir o pleno exercício do direito de propriedade.

6. A omissão injustificada na baixa da hipoteca e na outorga da escritura definitiva ultrapassa o mero dissabor contratual e configura violação à esfera extrapatrimonial do adquirente, ensejando indenização por danos morais.

7. O valor fixado a título de danos morais de R$ 12.000,00 (doze mil reais) observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e o caráter compensatório e pedagógico da indenização.

8. Em caso de procedência cumulativa de pedidos, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve refletir a integralidade do proveito econômico obtido, incluindo o valor do imóvel liberado do gravame e a condenação pecuniária.

9. A fixação dos honorários por equidade constitui medida excepcional, inaplicável quando o proveito econômico é mensurável e expressivo, como na liberação de bem imóvel.

IV. DISPOSITIVO

10. Recursos conhecidos e desprovidos.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 487, I, 497 e 931.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJSP, AC nº 1046167-80.2018.8.26.0114; TJBA, APL nº 0546812-98.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 0518158-04.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 8037538-94.2019.8.05.0001; TJBA, APL nº 0504715-54.2016.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0518886-11.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S. A. e CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e como apelado ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

 01/BI

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitou-se a Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Apelante e, no mérito, negou-se provimento aos apelos, à unanimidade.

Salvador, 30 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por BANCO BRADESCO S. A. e CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária ajuizada por ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS.

Adoto o relatório da sentença, destacando que foram julgados procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos (ID 89091382):

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

DECLARAR a ineficácia da hipoteca registrada na matrícula nº 52.899 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador em relação ao autor, determinando o cancelamento do gravame sobre a unidade 302 e as garagens G5-28, P29 e G6-04 do Edifício Thales de Azevedo;

DETERMINAR que o BANCO BRADESCO S/A forneça, no prazo de 30 (trinta) dias, a carta de quitação necessária para a baixa da hipoteca;

DETERMINAR que a CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA outorgue ao autor, no prazo de 30 (trinta) dias após a baixa da hipoteca, a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, livre e desembaraçada de quaisquer ônus;

CONDENAR solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do CC), em razão da declaração incidental de inconstitucionalidade da Lei 14.905/2024;

DETERMINAR que, caso não cumpridas as obrigações nos prazos estipulados, seja expedido ofício ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador para baixa da hipoteca e registro da escritura em favor do autor, com base no art. 497 do CPC, mediante o recolhimento dos emolumentos devidos pelo autor.

Não há que se falar em sucumbência recíproca, pois "na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca" (Súmula 326 do STJ).

Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

Foram opostos Embargos de Declaração pela parte Autora (ID 89091384), sendo parcialmente acolhido o recurso, restando assim integrada a sentença (ID 89091392):

“[...] Portanto, considerando o proveito econômico obtido com a demanda, os honorários advocatícios devem ser calculados sobre o valor de R$ 1.220.000,00, conforme estabelece o art. 85, §2º, do CPC.

Ante o exposto, ACOLHO os embargos de declaração para sanar a contradição existente na sentença, passando o dispositivo, no que tange aos honorários advocatícios, a ter a seguinte redação:

"Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC."

Mantenho a sentença em todos os demais termos.

Intimem-se.”

O réu BANCO BRADESCO S. A. interpôs recurso de apelação (ID 89091394), alegando que a insurgência deste Banco se dá exclusivamente em relação à configuração de danos morais e a alteração da base de cálculo dos honorários sucumbenciais.”

Defende que “não houve, ao menos pelo BANCO, qualquer conduta que pudesse impor ao autor/apelado um abalo psíquico eis que, ao fim e ao cabo, a relação de compra e venda fora entabulada com a corré, esta sim efetiva responsável, inclusive, por esse processo.”

Sustenta que “tendo em vista que a parte não demonstra efetivamente a existência de lesão de natureza moral que possa ensejar a fixação de verba indenizatória, ao menos não em relação ao Banco, não há como analisar no caso em concreto eventuais peculiaridades pertinentes à matéria, tais como extensão do dano, reflexos da possível violação à direito de personalidade junto ao meio social, prejuízos palpavelmente sofridos, entre outros.”

Requer, assim, que seja afastada a condenação por danos morais ou, subsidiariamente, que seja minorado o valor fixado.

Ainda, em relação aos honorários advocatícios fixados, aduz que a sentença fixou estes em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, e que o Banco estaria condenado, portanto, ao pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), “não obstante nunca ter tido qualquer relação negocial com o apelado.”

Nesse sentido, defende que “nas ações mandamentais em que ausente proveito econômico auferível ou mensurável, e quando o valor da causa não refletir o benefício devido, deverá ser aplicado o critério subsidiário da equidade, exatamente o caso dos autos, porquanto não se pode vincular o sucesso da pretensão ao valor da causa.”

Ao final, requer a reforma da sentença para que seja “declarada a inexistência de danos morais. No limite, pleiteia o Banco a reforma da r. sentença e, consequentemente, seja minorada a monta de R$ 12.000,00 atribuída aos danos morais. Por fim, seja dado total provimento à apelação, com a consequente reforma parcial da r. sentença para que a apuração da verba sucumbencial seja feita pelo critério da equidade.”

A segunda acionada, CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, também interpôs recurso de apelação (ID 89091397), requerendo, preliminarmente, a concessão da gratuidade de justiça. No mérito, defende que “a apelante jamais poderia ser condenada, porque nunca se recusou a liberar o ônus hipotecário que recai sobre o imóvel. Pelo contrário, tem empreendido todos os seus esforços perante o BANCO BRADESCO (segundo réu), para que sejam liberadas as hipotecas, e assim a propriedade do imóvel possa ser transferida ao apelado.”

Sustenta que “É incontroverso nos autos que a hipoteca foi constituída em favor do segundo réu. Desse modo, somente o BANCO BRADESCO poderia proceder com a liberação do gravame. A CATABAS não tem qualquer ingerência sobre essa questão, nem poderia determinar ou requerer ao Cartório de Imóveis que desse baixa na hipoteca”

Alega que a hipoteca foi licitamente contratada pelo autor, conforme cláusula 27ª do contrato, e que a cláusula 29ª previa a liberação da hipoteca no prazo de 6 (seis) meses contados da expedição do habite-se ou da quitação do imóvel. Sustenta, nesse sentido, que fez a solicitação junto ao Banco Bradesco, dependendo apenas deste a liberação.

Aduz que “Se não podem ser imputados à CATABAS os motivos pela demora na liberação da hipoteca, não há recusa, inércia, nem mora da CATABAS. Também não há dano passível de indenização.” e que, com isso, haveria ausência de interesse de agir do autor em relação a esta apelante, ou que, no mérito, a demanda deveria ter sido julgada improcedente quanto a construtora.

Defende, ainda, que “No caso concreto, a apelada não sofreu dano moral em razão do evento. Não há que se falar em “transtornos e prejuízos de ordem moral, os quais devem ser

devidamente ressarcidos” (sentença, id. 420604904, pág. 7), em razão da demora na baixa da hipoteca.” e que a demora na liberação da hipoteca ou na outorga da escritura não viola a intimidade, a honra, nem a imagem do apelado.

Por fim, sustenta que caso seja mantida a condenação, “tem-se a necessidade de sua reforma, sobretudo quanto a condenação da apelante no pagamento dos ônus sucumbenciais.”

Alega que “A questão objeto da lide é exclusivamente a baixa de hipoteca existente na matrícula do imóvel adquirido pelo apelado. Trata-se meramente do cumprimento de obrigação de fazer, sem obrigação pecuniária envolvida.” e que o proveito econômico não corresponde ao valor do imóvel.

Ao final, requer “o deferimento da gratuidade da justiça; e o conhecimento e o provimento deste recurso de apelação, para que seja reformada integralmente a r. sentença.”

O BANCO BRADESCO S. A. apresentou contrarrazões ao recurso da ré CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (ID 89091413), aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o autor teria firmado negócio jurídico apenas com a Construtora. Defendendo a culpa exclusiva da empresa, requer o improvimento do seu recurso.

O autor apresentou contrarrazões no ID 89091415, defendendo a legitimidade passiva de ambas empresas, a ocorrência dos danos morais e a manutenção dos honorários advocatícios fixados na sentença. Requer, ao final, o não provimento das apelações interpostas.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação interpostos, salientando o recolhimento dos preparos recursais nos IDs 89091387 e 92401129, pelo BANCO BRADESCO S. A. e IDs 93718212 e 96065542 pela apelante CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar suscitada pelo BANCO BRADESCO S. A.

O Banco Apelante suscita preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento de que o negócio jurídico foi celebrado entre a construtora corré e a parte Autora (promessa de compra e venda), restando expresso no contrato que a obrigação em proceder outorga definitiva da compra e venda, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e gravames seria da empresa, e não do Banco. Razão não lhe assiste.

Verifica-se que o imóvel objeto da presente lide, conforme as certidões do 1º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador-BA, está onerado com hipoteca em favor do Banco Apelante.

Ao contrário do que foi alegado, é indiscutível que a pretensão do Autor tem total pertinência subjetiva com relação ao banco Apelante, uma vez que este é o responsável, em tese, por promover o cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelo requerente junto à construtora.

De fato, considerando que um dos pleitos do Demandante é o cancelamento e baixa da hipoteca referente ao contrato de financiamento firmado entre o banco Apelante e a construtora, é clara a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo da presente ação, especialmente por ser a credora hipotecária dos gravames em questão.

Nesse sentido:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E CANCELAMENTO DE HIPOTECA. Pretensão de baixa da hipoteca constituída pela vendedora do imóvel em favor de instituição financeira e outorga da escritura definitiva. Sentença de procedência, com a condenação das rés ao pagamento das verbas sucumbenciais. Inconformismo do banco réu. Ilegitimidade passiva não configurada - Agente financiador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação da adquirente de imóvel sobre o qual pesa hipoteca garantidora de financiamento assumido pela construtora com a instituição. Adjudicação do imóvel. Regular quitação do preço pelo promitente comprador. Direito ao cancelamento da hipoteca, nos termos da Súmula 308 do STJ. Ineficácia da garantia hipotecária em relação ao adquirente da unidade imobiliária. Sucumbência total dos réus. Verba honorária que foi corretamente fixada. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10461678020188260114 SP 1046167-80.2018.8.26.0114, Relator.: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 06/04/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/04/2021) (g.n.)

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS DAS RÉS. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL. QUITAÇÃO COMPLETA CERTIFICADA. NECESSIDADE DE BAIXA NO GRAVAME. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ÓBICE À LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO BANCO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E DA CONSTRUTORA. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO EM QUANTIA PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. APELAÇÕES NÃO PROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. I – In casu, percebe-se que na certidão constante no 2º Ofício do Registro de Imóveis e Hipoteca de Salvador consta que o imóvel objeto da lide está gravado com ônus de hipoteca em favor do Banco réu, razão pela qual esse deve suportar os efeitos pretendidos. Preliminar de ilegitimidade rejeitada. II - Comprovada documentalmente a quitação do imóvel e incontroversa a hipoteca, o terceiro adquirente de boa-fé não pode ser submetido aos efeitos de gravame decorrente da relação entre incorporadora e instituição financeira. Ocorrendo a quitação, mandatória a baixa no gravame. III - Infringida a boa-fé objetiva, criado o injustificado óbice para que o adquirente do imóvel tenha seu uso livre, com a documentação desembaraçada, conclui-se, presumivelmente, pela existência de prejuízo, inclusive no campo extrapatrimonial. IV - Ausente prova de que as rés adotaram providências pertinentes, tem-se conduta negligente, que ensejou prejuízo a direito de personalidade. V - Razoável a fixação do montante indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais), segundo os critérios da proporcionalidade e razoabilidade. VI – Diante da sucumbência no pleito recursal, mandatória a majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação. VII - Sentença mantida. Apelações conhecidas e não providas. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 0546812-98.2018.8.05.0001, em que figuram como apelantes NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUCOES S/A e BANCO PAN S.A e apelado JERSON ROBERTO FARIAS EXALTACAO. Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, a unanimidade de votos em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré Norcon, bem como CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação do réu, Banco Pan, mantendo-se incólume a sentença, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - APL: 05468129820188050001 Segunda Câmara Cível, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 05/07/2022) (g.n.)

Ultrapassada essa questão, passo ao exame de mérito recursal.

Como relatado, trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por BANCO BRADESCO S. A. e CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária ajuizada por ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS, que julgou procedentes os pedidos autorais.

Da leitura das peças recursais, constata-se que a principal irresignação dos apelantes refere-se a uma suposta ausência de responsabilidade, em que o Banco Bradesco S. A. alega que a responsabilidade pela outorga definitiva da compra e venda, livre e desembaraçado de quaisquer ônus e gravames seria da construtora, enquanto esta defende que a obrigação seria da instituição bancária, uma vez que a hipoteca, legitimamente firmada no contrato de compra e venda com o autor, teria sido firmada em favor do banco, que é o único com poderes para proceder a liberação do gravame.

Como já fundamentado acima, afastou-se a alegação de ilegitimidade passiva do banco Apelante, uma vez que o imóvel onerado com hipoteca em favor deste.

Considerando que a hipoteca foi constituída por meio de instrumento particular em favor da instituição financeira Apelante, com o objetivo de protegê-la em face do incorporador ou do patrimônio de afetação, a liberação do gravame somente pode ocorrer com a participação conjunta da construtora.

Nesse cenário, também é incontestável a responsabilidade da construtora em realizar a baixa da hipoteca, sendo claro que o não cumprimento dessa obrigação não pode gerar prejuízos ao proprietário do imóvel. Este não pode ser responsabilizado pelas consequências da inadimplência da construtora em relação à instituição financeira ou por qualquer desacordo entre elas sobre a quitação ou não da dívida resultante de contrato firmado exclusivamente entre essas partes, uma vez que tal vínculo contratual não possui qualquer relação com o adquirente do imóvel de forma legal.

Não obstante a quitação do contrato de promessa de compra e venda, não há nos autos qualquer elemento probatório que indique que a instituição financeira e a construtora tomaram as providências necessárias para a baixa do gravame. Pelo contrário, a alegação apresentada foi de impossibilidade de transferência devido à garantia hipotecária que recai sobre os imóveis.

Sobreleva destacar que eventuais conflitos comerciais entre a incorporadora e a instituição financeira não podem prejudicar o terceiro adquirente das unidades imobiliárias. Assim, deve haver responsabilização mútua em relação à omissão indevida quanto à baixa do gravame.

É cediço que a manutenção do gravame prejudica o pleno exercício do direito de propriedade e acaba por inviabilizar a disposição e a venda do imóvel, causando prejuízos aos apelados de ordem material e moral, não podendo os adquirentes do imóvel responderem por uma divergência entre a construtora e o agente financeiro.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento já consolidado, conforme Súmula 308:

Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Assim, evidente, conforme bem elucidado na sentença de mérito, que somente o banco apelante pode promover a baixa da hipoteca perante o Registro de Imóveis e, posteriormente, somente a construtora corré e também apelante pode outorgar a escritura pública ao autor, não se tratando, portanto, de obrigação impossível de ser cumprida, conforme sustentado em sua peça recursal.

Nesse sentido, a conduta dos apelantes gerou ao apelado prejuízos de ordem moral, pois fora impedido de concluir o processo de propriedade e dispor plenamente do imóvel, sem qualquer conhecimento a respeito de quando seria possível resolver a problemática causada pela recorrente que deixou de cumprir com a simples obrigação de lavratura da escritura do imóvel, sob o argumento de que a unidade adquirida pelos recorridos estaria hipotecada.

Registre-se, além disso, que a cláusula vigésima quarta contrato de promessa de compra e venda objeto da lide (ID 89091300 – pág. 8) estabelece que a construtora se obrigou a liberar a hipoteca do imóvel no prazo de 6 (seis) meses da data da expedição do habite-se ou da data do pagamento integral pelo apelado, outorgando-lhes a escritura definitiva sem ônus ou gravame de qualquer espécie sobre o imóvel objeto do feito, conforme transcreve-se a seguir:

“CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA – OUTORGA DE ESCRITURA: Em face de possíveis ônus hipotecários, que venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente contrato, as partes contratantes, de mútuo e comum acordo, avençam, desde logo, que, após o pagamento integral do valor da presente promessa de compra e venda, a Promitente Vendedora se obriga a liberar a hipoteca que incide sobre a respectiva unidade, no prazo de 6 (seis) meses, contados da data da expedição do Alvará de “Habite-se”, ou da data do pagamento integral do valor da presente promessa de compra e venda ao Promissário Comprador (sempre o derradeiro desses dois eventos), outorgando-lhe o competente título definitivo, sem ônus ou gravame de qualquer natureza, após o cumprimento da totalidade de suas obrigações perante a Promitente Vendedora.”

Neste contexto, vislumbra-se que a situação vivenciada pelo apelado extrapolou o mero contratempo ou dissabor, configurando abalo à sua esfera moral, o que foi corretamente identificado e quantificado no Juízo de origem.

Quanto ao tema, eis o posicionamento desta Corte em casos semelhantes:

APELOS SIMULTÂNEOS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO TOTAL DO IMÓVEL PELOS CONSUMIDORES AUTORES. OMISSÃO DAS DEMANDADAS EM PROVIDENCIAR O LEVANTAMENTO DO GRAVAME E BAIXA DA HIPOTECA APÓS A EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO, IMPEDINDO O LIVRE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. ATO ILÍCITO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. DESCABIMENTO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL . IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER RECONHECIDA PELO JUÍZO PRIMEVO. RECUSA ATRIBUÍDA AO CARTÓRIO DE REGISTROS DE IMÓVEIS. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO PARA CONDENAR OS REQUERIDOS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ORA FIXADO EM R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) . PROVIDO O RECURSO DAS RÉS PARA EXTIRPAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR, TENDO EM VISTA QUE RESTOU PROVADO NOS AUTOS QUE NÃO DEU CAUSA AO ATRASO. SENTENÇA REFORMADA. (TJ-BA - APL: 05181580420188050001, Relator.: JOSE LUIZ PESSOA CARDOSO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2021)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, TERCEIRO NA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA N.º 308 DO STJ. APLICABILIDADE. RECURSO DO BANCO/APELANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA . REJEIÇÃO. O AGENTE FINANCEIRO É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DE AÇÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE COMPRADOR, COM O OBJETIVO DE CANCELAR A HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL, CONSIDERANDO QUE A BAIXA DO GRAVAME NÃO É ATO UNILATERAL DO PROMITENTE VENDEDOR, POIS DEPENDE DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA OU DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. MÉRITO. TENDO O PROMITENTE COMPRADOR, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CUMPRIDO SUA OBRIGAÇÃO, QUITANDO TODO O FINANCIAMENTO, FICA EXCLUÍDO DOS ÔNUS DECORRENTES DA INÉRCIA DA CONSTRUTORA, QUE NÃO RESGATOU A HIPOTECA JUNTO AO BANCO FINANCIADOR DA CONSTRUÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO DA AUTORA/APELANTE. BAIXA DE GRAVAME/HIPOTECA E LAVRATURA DA ESCRITURA. SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INVIABILIDADE. INDIVIDUALIZAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES . NECESSIDADE. CABE AO AGENTE FINANCEIRO A BAIXA DA HIPOTECA/GRAVAME E À CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA) A OBRIGAÇÃO DE LAVRAR A RESPECTIVA ESCRITURA DO IMÓVEL. VERBA REPARATÓRIA ARBITRADA EM R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS). PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VIOLAÇÃO. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. ARBITRAMENTO EM R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO PROVIDOS PARCIALMENTE, SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. (TJ-BA - Apelação: 80375389420198050001, Relator.: JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/08/2024)

Assim, entendo que o valor fixado a título de danos morais pelo Juízo de origem, qual seja, R$ 12.000,00 (doze mil reais), mostra-se dentro da média das indenizações fixadas em casos análogos e razoável para compensar os danos morais sofridos pelo apelado, o qual experimentou sério constrangimento no longo período que restou impedido de registrar o imóvel que adquiriu, quitando integralmente o preço, nos termos da avença respectiva.

Em relação aos honorários advocatícios, também não merece prosperar a irresignação dos apelantes.

A r. sentença fixou a verba honorária sobre o valor do proveito econômico obtido com a determinação de baixa da hipoteca, este correspondente ao valor do imóvel, além dos danos morais fixados.

As partes apelantes, por sua vez, pugnam pela reforma do julgado, sustentando que a base de cálculo deveria se restringir ao valor da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, que os honorários relativos à obrigação de fazer fossem arbitrados por equidade.

Contudo, a pretensão não merece prosperar.

O Código de Processo Civil, em seu art. 85, § 2º, estabelece uma ordem de preferência para a fixação da base de cálculo da verba honorária, qual seja: 1º) o valor da condenação; 2º) o proveito econômico obtido; ou 3º) não sendo possível mensurá-lo, o valor atualizado da causa.

No caso em tela, a procedência da ação abrangeu duas pretensões distintas e autônomas, cada qual com seu respectivo benefício patrimonial: a condenação ao pagamento de indenização por danos morais (valor da condenação) e a determinação de cancelamento da hipoteca que onerava o imóvel da parte autora (proveito econômico).

Em se tratando de cumulação de pedidos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a base de cálculo dos honorários deve refletir a integralidade do sucesso obtido na demanda, somando-se os benefícios econômicos de cada pleito acolhido.

Nesse sentido, o proveito econômico decorrente da obrigação de fazer, consistente na baixa do gravame hipotecário, não pode ser considerado inestimável. Ao contrário, ele é perfeitamente mensurável e corresponde ao valor do próprio imóvel, que, com a procedência da ação, foi liberado do ônus real que limitava o pleno exercício do direito de propriedade do autor.

Este é o entendimento que prevalece em nossos tribunais:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER . CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. ENTREGA LIVRE DE ÔNUS. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO . INÉRCIA DA VENDEDORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. VERBAS SUCUMBENCIAIS DEVIDAS. VALOR DA CAUSA NÃO IMPUGNADO NO MOMENTO OPORTUNO . SENTENÇA MANTIDA. 1. A instituição financeira ostenta legitimidade para ocupar o polo passivo da relação processual da ação proposta para liberar a hipoteca grava imóvel que a parte autora adquiriu e quitou integralmente. 2. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou na Súmula 308 o entendimento de que a hipoteca constituída pela construtora em favor do banco é ineficaz em relação ao adquirente da unidade imobiliária que não anuiu com o gravame. 3. A responsabilidade pela outorga da escritura de compra e venda é da incorporadora, mas há solidariedade entre ela e o banco quanto à baixa da hipoteca que grava o imóvel sem a anuência do promissário comprador. 4 . O Código de Processo Civil, ao dispor sobre as despesas processuais e os honorários advocatícios, adota como regra o princípio da sucumbência (artigos 83, § 2º, e 85, do CPC). 5. Em ação que o promissário comprador objetiva a adjudicação compulsória de imóvel e a baixa da hipoteca que o grava, o valor da causa é o do imóvel. 6 . Apelação não provida. Unânime. (TJ-DF 0711612-90.2022 .8.07.0020 1865390, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 16/05/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/06/2024)

A aplicação do critério de equidade (art. 85, § 8º, do CPC), como defendido pela apelante com base no precedente do REsp 2.092.798/DF, é medida excepcional, restrita às hipóteses em que o proveito econômico é, de fato, inestimável ou irrisório. Tal situação não se configura no presente caso, onde a liberação de um bem imóvel de valor expressivo representa um ganho patrimonial concreto e quantificável para a parte vencedora.

Portanto, a decisão de primeiro grau que determinou a incidência dos honorários sobre a soma do valor da condenação por danos morais e do valor do imóvel (representativo do proveito econômico da obrigação de fazer) mostra-se acertada, pois remunera adequadamente o trabalho do causídico de acordo com o benefício total por ele proporcionado ao seu constituinte.

Diante do improvimento do recurso, os honorários advocatícios devem ser majorados para atingir o percentual de 11% (onze por cento) sobre o valor do proveito econômico, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR a preliminar de ilegitimidade passiva da apelante e, no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL, mantendo-se, na íntegra, os termos da sentença de mérito.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01/BI