PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0010446-84.2012.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: HARE PINHEIRO SANTOS |
| Advogado(s): MARIA FERNANDA KRUSCHEWSKY PEDREIRA CORTIZO |
| APELADO: FELINTO DE SOUZA |
| Advogado(s): COSME ANTONIO RIBEIRO SANTANA |
Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
A controvérsia dos autos reside em determinar se houve efetivo impedimento pelo réu-locador ao funcionamento noturno do estabelecimento comercial do autor-locatário, bem como se tal conduta ensejou o dever de indenizar do Apelado.
Compulsando os autos e analisando detidamente as provas produzidas, verifica-se que não assiste razão ao apelante.
Primeiramente, cumpre observar que o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado competia ao autor, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. Tratando-se de alegação de ato ilícito (impedimento de uso do bem locado), o demandante deveria demonstrar: (i) a conduta comissiva ou omissiva do locador; (ii) o dano efetivamente sofrido; (iii) o nexo de causalidade entre a conduta e o dano; e (iv) a culpa ou dolo do agente.
A relação locatícia submete-se ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que impõe aos contratantes deveres anexos de lealdade, cooperação e informação. Especificamente na locação, o locador assume a obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II, da Lei 8.245/91), respondendo inclusive por turbações causadas por terceiros.
Todavia, tal responsabilidade não se estende ao risco inerente da atividade empresarial, que permanece com o locatário-empresário, salvo quando demonstrada conduta específica do locador que frustre a finalidade econômica do contrato.
No caso dos autos, não logrou o demandante demonstrar de forma inequívoca suas alegações de que o réu teria efetivamente proibido ou impedido o funcionamento noturno de seu estabelecimento comercial.
A instrução probatória revela contradições insuperáveis nos depoimentos colhidos, comprometendo a formação de convicção segura sobre os fatos alegados. Vejamos:
Testemunhas favoráveis ao autor:
-
-
- Kaio Meira Silva afirmou que o autor foi "proibido de fazer a exploração noturna do espaço por uma questão interna com o locador";
- Juelice Silva Santos declarou que o autor "foi obrigado a parar de funcionar à noite em razão do funcionamento da faculdade";
- Mônica Viana Borges confirmou que "efetivamente o estabelecimento funcionou no período noturno por um certo tempo".
Testemunhas favoráveis ao réu:
-
-
- Wagner Araújo Pinheiro, que trabalhou diretamente no estabelecimento, foi categórico ao afirmar que "o réu nunca impediu o Autor de abrir o estabelecimento à noite" e que "o estabelecimento do Autor não funcionava à noite";
- Bruno Henrique Silva Machado, da instituição de ensino, esclareceu que a pós-graduação funcionava "apenas uma vez por mês" no período noturno e que "não foi o motivo do encerramento das atividades do Autor".
Diante da contradição entre os depoimentos, impõe-se análise criteriosa para aferir qual versão merece maior credibilidade.
Wagner Araújo Pinheiro, funcionário direto do estabelecimento, possuía conhecimento técnico privilegiado sobre o funcionamento cotidiano do empreendimento. Seu depoimento revela detalhes operacionais específicos: o autor "não disponibilizou pratos e bebidas alcoólicas (chop, pizzas, tira gostos)", "cortou o cartão fidelidade" e "não disponibilizava música ao vivo e nem happy hour".
Estas informações, por sua especificidade técnica e conhecimento interno, conferem maior credibilidade ao depoimento, especialmente quando contrastadas com declarações genéricas de outras testemunhas que não detalharam aspectos operacionais concretos.
Ademais, a cronologia apresentada pelo autor revela inconsistências relevantes que comprometem sua narrativa.
Enquanto o apelante afirma ter inaugurado seu estabelecimento em junho de 2010 e alega ter sido impedido de funcionar no período noturno já em julho de 2010, a prova testemunhal demonstra que a pós-graduação, supostamente causadora das restrições, somente iniciou suas atividades em outubro de 2010, conforme declaração do próprio representante da instituição de ensino.
Esta discrepância temporal de três meses compromete substancialmente a narrativa apresentada e sugere que as dificuldades do empreendimento precederam a instalação da pós-graduação, indicando outras causas para o insucesso do negócio.
Embora a prova testemunhal seja admissível no direito brasileiro, tratando-se de alegação de impedimento categórico que supostamente inviabilizou todo o modelo de negócio, seria razoável esperar algum registro documental da comunicação entre as partes.
A ausência total de correspondências, notificações, e-mails ou qualquer documento escrito sobre tão grave determinação fragiliza as alegações autorais, especialmente considerando que se tratava de relação comercial prolongada entre partes empresárias.
Quanto aos alegados investimentos realizados pelo autor, os documentos apresentados (ids 82899863 a 82899966) carecem da necessária organização e clareza probatória. Muitos dos comprovantes não identificam adequadamente o comprador ou destinatário final, outros se referem a empresas diversas do autor ou constam em nome de pessoa física, comprometendo sobremaneira a demonstração do nexo causal entre os gastos e o empreendimento em questão.
Além disso, significativa parte dos documentos apresentados não possui valor fiscal, se tratando apenas de proposta de venda ou orçamento, restando comprometida, assim, a credibilidade dos referidos documentos.
No que se refere aos termos de rescisão de contrato de trabalho apresentados (ids 82899968 a 82899976), verifica-se que a maioria indica como empregador pessoa jurídica diversa do demandante, o que também compromete a demonstração dos alegados prejuízos com encargos trabalhistas decorrentes do fechamento do estabelecimento.
A boa-fé objetiva impõe ao locador o dever de cooperação para que o locatário alcance a finalidade econômica do contrato. Contudo, tal dever não se confunde com garantia de resultado empresarial ou proteção contra riscos inerentes à atividade.
No caso dos autos, não se vislumbra conduta desleal por parte do réu capaz de frustrar a finalidade econômica do contrato de locação ou de impedir o uso regular do imóvel pelo locatário.
Importante ressaltar que o risco da atividade empresarial é inerente ao próprio negócio e não pode ser transferido ao locador, salvo quando houver provas contundentes de que este tenha praticado atos que efetivamente impossibilitem ou prejudiquem de forma significativa o uso regular do imóvel locado, não sendo este o presente caso.
A mera convivência com outros empreendimentos no mesmo edifício, ainda que com atividades potencialmente incompatíveis, não configura, por si só, turbação de posse ou descumprimento contratual.
Ademais, o fato de o autor ter permanecido no imóvel por aproximadamente dois anos (2009-2011), utilizando-o regularmente para suas atividades comerciais, afasta a tese de impedimento absoluto do uso ou de turbação continuada da posse.
No que tange à reconvenção apresentada pelo réu, que requereu o pagamento dos aluguéis e valores condominiais em atraso, verifica-se que o autor não comprovou o pagamento dos referidos débitos dos meses de fevereiro a agosto de 2011, sendo devida, portanto, a quantia reclamada.
O próprio autor, através do quanto disposto na petição de id 82899828, admitiu ter encerrado unilateralmente o contrato antes do prazo avençado, não havendo, desta forma, justificativa plausível para a inadimplência dos valores locativos correspondentes ao período de efetiva ocupação do imóvel.
Quanto à alegação de que o réu teria dispensado o pagamento dos aluguéis até a conclusão do trespasse do estabelecimento, tal fato, de igual modo, não restou adequadamente comprovado nos autos, prevalecendo a presunção de exigibilidade dos valores locativos durante todo o período de ocupação do imóvel.
A análise sistemática das provas revela que o autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia. As contradições testemunhais, a ausência de documentação comprobatória e as inconsistências cronológicas impedem a formação de convicção segura sobre a ocorrência dos fatos alegados.
O conjunto probatório sugere que as dificuldades do empreendimento decorreram de múltiplos fatores relacionados à gestão empresarial, não exclusivamente atribuíveis à conduta do réu. A permanência do autor no imóvel por aproximadamente dois anos, utilizando-o para suas atividades comerciais, afasta a tese de impedimento absoluto ou turbação continuada.
A sentença recorrida analisou adequadamente as provas dos autos e aplicou corretamente o direito à espécie, reconhecendo a improcedência da ação principal e a procedência da reconvenção.
Irretocável é, pois, a sentença objurgada.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença combatida em todos os seus termos.
Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários arbitrados ao advogado da Ré para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.
Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.
Des. Marcelo Silva Britto
Relator