PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VIAS INTERNAS DE CONDOMÍNIO. NATUREZA PRIVADA. AUSÊNCIA DE DOAÇÃO FORMAL AO PODER PÚBLICO. DIREITO DE PROPRIEDADE COLETIVA. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO QUE AUTORIZE ACESSO DE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL PARA INDENIZAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I – CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, determinando a liberação de acesso à via interna denominada “Mário Fontes” em favor de empresa vizinha, além do pagamento de indenização por danos materiais.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definição da natureza jurídica da via interna — se pública ou privada — e da existência de obrigação jurídica de permitir o trânsito de terceiros. Análise da legitimidade da condenação em danos materiais por suposto prejuízo decorrente da obstrução de passagem.

III – RAZÕES DE DECIDIR
Restou comprovado que o empreendimento foi implantado em 1974 como conjunto fechado, sem ato formal de doação ou incorporação das vias ao domínio público.
A inexistência de registro da afetação da via ao uso comum e a ausência de aceitação formal pelo Município mantêm a natureza privada da área.
A parte autora não demonstrou a existência de título jurídico — como servidão ou destinação pública consolidada — que a autorizasse ao uso obrigatório da via interna.
O exercício do direito de propriedade coletiva pelos condôminos legitima o controle de acesso, inclusive com fundamento em razões de segurança e organização interna.
Inexistente o nexo de causalidade entre a restrição de acesso e o alegado prejuízo material (abastecimento por caminhão-pipa), é incabível a condenação indenizatória.

IV – RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8006030-37.2020.8.05.0150 , em que figura como Apelante CONDOMINIO HORIZONTAL BEIRA RIO e, como Apelados,  DISTACOL CONSTRUCOES EIRELI - ME e outros ,

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao apelo, conforme voto da Relatora.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Voto do relator pelo não provimento, Desembargadora Rosita Falcão de Almeida Maia acompanhou o relator, Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus divergiu votando pelo provimento. Resultado provisório: Não Provido, por maioria. Ampliada a turma Desembargadora Regina Helena Santos e Silva e Desembargadora Marielza Brandão Franco acompanharam a divergência. Resultado definitivo: Deu-se provimento, por maioria. Designada Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus para lavrar o acórdão. Realizou sustentação oral Dr. José Carlos Teixeira Torres Jr, na sessão de julgamento do dia 26/08/2025.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação interposto por Condomínio Horizontal Beira Rio interpôs apelação cível contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública de Lauro de Freitas (ID 32193943), que julgou procedente ação de obrigação de fazer ajuizada pela Distacol Construções Eireli, determinando a abstenção de obstrução ao acesso à via pública Mário Fontes.

A sentença ora combatida (ID. 32193943), assim decidiu:

“Sendo assim, nos termos do art. 487, I do CPC, declaro extinto o processo com resolução de mérito e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO VEICULADO PELA DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI-ME nos autos de nº 8006030-37.2020.8.05.0150 para, confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida, CONDENAR O CONDOMÍNIO HORIZONTAL BEIRA RIO a se abster de promover qualquer tipo de obstrução ou impedimento de acesso da Distacol e seus prepostos à área da via pública Mário de Fontes, localizada no município de Lauro de Freitas/BA.

Condeno, ainda, o Condomínio Horizontal Beira Rio a restituir à Distacol as despesas com o abastecimento de água através de caminhões pipa, conforme requerido em aditamento de ID 73718950, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais). A quantia deve ser corrigida monetariamente pelo INPC, desde a data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Ainda, nos autos de nº 8006030-37.2020.8.05.0150, declaro extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao réu AUGUSTO JOSÉ PEREIRA DE MESQUITA. Considerando que a assembleia de eleição do novo síndico ocorreu quando já em curso a ação, deixo de condenar a parte autora em honorários advocatícios quanto a esse réu.

JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção do Condomínio Beira Rio veiculada nos autos 8006030-37.2020.8.05.0150.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido do Condomínio Beira Rio formulado nos autos da Ação de Interdito Proibitório de nº 8005584-34.2020.8.05.0150.

Reitero que fica a critério exclusivo do Município de Lauro de Freitas a decisão administrativa de demolição ou não das barreiras, conforme juízo de conveniência e oportunidade, sem prejuízo do direito da DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI-ME de acesso às vias públicas existente dentro do “Condomínio Beira Rio”.

Repiso que a Recomendação lavrada pelo Parquet não tem o condão de vincular a Administração Municipal, de modo que o gestor público pode decidir por segui-la ou, ainda, decidir de modo contrário, segundo o que considerar mais adequado, no momento, para os interesses do Município de Lauro de Freitas.

Em atenção ao princípio da isonomia, levando-se em conta o número razoável de condomínios constituídos no Município de Lauro de Freitas sob a forma de “loteamentos fechados”, cuja tolerância do Município perdurou por todos esses anos e, sendo da vontade da Administração Municipal, ela pode utilizar-se da confecção de atos normativos gerais a fim de uniformizar a matéria e regularizar os condomínios já existentes.

Por fim, condeno o Condomínio Beira Rio ao pagamento das custas processuais de ambas as ações e dos honorários advocatícios, que ora fixo no valor total de R$10,000,00 (dez mil reais) em favor dos causídicos do Município de Lauro de Freitas e da Distacol, metade dessa quantia para cada parte.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Inconformado o Condomínio interpôs a presente apelação, sustentando em suas razões recursais (ID. 32193983), ser proprietário das vias internas do condomínio, com base em documentação que comprova sua constituição em 1974 e aprovação pela Prefeitura Municipal. Alega vício apenas na cessão das vias públicas, mas não na constituição do empreendimento.

A Distacol apresentou contrarrazões (ID. 32194003) defendendo a inexistência do condomínio e a natureza pública das vias.

O Condomínio apresentou petição de fatos novos (ID. 41494639) informando sobre processo administrativo disciplinar contra delegatária de cartório que teria beneficiado a Distacol.

Acolhendo diligência do Ministério Público, foram retificados os polos da lide. O feito foi redistribuído por prevenção, conforme decisão do ID. 61968574.

O Ministério Público, em parecer conclusivo (ID. 77763824), opinou pelo desprovimento do recurso.

A parte ré, DISTACOL CONSTRUÇÕES EIRELI – ME, apresentou contrarrazões (ID. 32194003) defendendo a manutenção integral da sentença.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador (BA), 17 de Julho de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Substituto do 2º Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VIAS INTERNAS DE EMPREENDIMENTO IMPLANTADO EM 1974. AUSÊNCIA DE ATO FORMAL DE DOAÇÃO OU INCORPORAÇÃO AO DOMÍNIO PÚBLICO. NATUREZA PRIVADA CONFIGURADA. DIREITO DE PROPRIEDADE COLETIVA. AUSÊNCIA DE TÍTULO JURÍDICO PARA ACESSO IRRESTRITO. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL PARA RESSARCIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer, determinando ao condomínio réu a abstenção de impedir o acesso da autora à via interna “Mário Fontes” e condenando-o ao pagamento de indenização por danos materiais.

II. Questão em discussão:

2. Definição da natureza jurídica da via em debate, se pública ou privada, e existência, ou não, de obrigação jurídica de franquear acesso irrestrito à autora. Análise da legitimidade da condenação ao ressarcimento de despesas por supostos prejuízos decorrentes da restrição de passagem.

III. Razões de decidir:

3. Demonstrada, pela prova documental, a implantação do empreendimento em 1974 como conjunto fechado, com vias internas não incorporadas ao sistema viário municipal e sem ato formal de transferência ou doação ao Poder Público, mantém-se sua natureza privada. O direito fundamental de propriedade (art. 5.º, XXII, CF) assegura à coletividade condominial a gestão e controle de uso das áreas comuns, inexistindo título jurídico que imponha acesso irrestrito a terceiros. Não comprovado nexo causal entre a restrição de passagem e o alegado prejuízo material, afasta-se a condenação indenizatória.

IV. Conclusão:

Apelação provida. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos da ação, com inversão dos ônus sucumbenciais.

Cuida-se de apelação cível interposta pelo Condomínio Horizontal Beira Rio contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito  da 1.ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada por Distacol Construções EIRELI - ME, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial.

Na origem, a autora alegou que é proprietária de empreendimento imobiliário situado em área contígua ao denominado Condomínio Horizontal Beira Rio, sustentando que o acesso ao seu imóvel se dá por via interna denominada rua Mário Fontes, a qual teria sido obstruída pelo condomínio réu, impedindo o trânsito de veículos e funcionários, inclusive prejudicando o abastecimento de água.

Afirmou que a referida via possuiria natureza pública e requereu, liminarmente, a liberação do acesso, bem como indenização pelos danos decorrentes da obstrução.

O condomínio réu contestou, alegando que as vias internas são de domínio privado, que o empreendimento foi regularmente constituído em 1974, sem cessão das áreas ao Município, e que a restrição se justifica por razões de segurança.

A sentença julgou procedente o pedido, confirmando a tutela de urgência, condenando o réu à abstenção de obstrução e ao pagamento de R$ 2.000,00 por danos materiais, além dos honorários advocatícios.

Inconformado, o réu interpôs apelação sustentando a natureza privada da via, a inexistência de obrigação de permitir acesso irrestrito e ausência de comprovação do dano material.

Com a devida vênia ao eminente Relator, divirjo da conclusão adotada no voto condutor, por entender que o recurso de apelação interposto pelo Condomínio Horizontal Beira Rio deve ser acolhido, com a consequente reforma da sentença de primeiro grau.

A controvérsia gira em torno da natureza jurídica da via denominada “Mário Fontes”, situada no interior do empreendimento conhecido como Condomínio Horizontal Beira Rio, implantado na década de 1970, bem como da legitimidade da obstrução parcial ao seu uso por terceiros não pertencentes à comunidade condominial, especialmente a autora, empresa proprietária de imóvel contíguo.

1. Da ausência de incorporação da via ao domínio público

Conforme amplamente documentado nos autos, o empreendimento foi constituído em 1974, por meio de escritura pública de compra e venda lavrada pela empresa Poligonal Empreendimentos Ltda., contendo projeto de ocupação urbana com características de conjunto fechado, o qual nunca foi formalmente transferido ao Poder Público Municipal.

O Decreto-Lei n.º 271/1967, no qual se baseia a sentença recorrida, dispõe em seu art. 4.º:

“Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.”

No entanto, a aplicação do referido dispositivo exige prova efetiva da inscrição do loteamento com afetação expressa das vias ao uso comum, além de aceitação formal pelo Município, elementos que não estão presentes no caso concreto.

A jurisprudência mais recente é clara ao exigir a conjugação entre o registro imobiliário do loteamento com vias públicas e a correspondente aceitação pela municipalidade, sob pena de se presumir a manutenção da titularidade privada sobre as áreas comuns.

2. Do regime jurídico das vias em empreendimentos fechados

A doutrina especializada distingue de forma expressa os institutos do loteamento e do condomínio edilício horizontal, nos moldes da Lei n.º 4.591/1964, sobretudo após a Lei n.º 13.465/2017, que positivou a figura do loteamento com controle de acesso, legitimando a restrição de circulação em áreas privadas.

Segundo Cristiana Fortini:

“O controle de acesso em loteamentos fechados decorre do exercício regular do direito de propriedade coletiva, cuja destinação se volta prioritariamente aos titulares dos lotes, e não ao público em geral.”

Ademais, o art. 2.º, § 8.º, da Lei n.º 6.766/79, com redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, dispõe que:

“Os loteamentos poderão ser projetados com controle de acesso, mediante autorização do Município, e com responsabilidade pela manutenção das áreas públicas assumida pelos moradores.”

Logo, mesmo em casos onde a via tenha sido, em tese, destinada ao uso público, a legislação admite controle de acesso legítimo por parte da coletividade condominial, desde que haja regular manutenção e não haja prova de destinação pública consolidada — o que, novamente, não se verifica nos autos.

3. Da ausência de servidão ou título jurídico para trânsito da autora

A autora não apresentou qualquer título jurídico que legitime o uso obrigatório da via Mário Fontes, seja por meio de: instituição de servidão de passagem; instituição de servidão legal (passagem forçada), nos moldes do art. 1.285 do Código Civil; ato administrativo de destinação da via como logradouro público.

O simples uso preexistente da via não configura direito adquirido à passagem, pois a posse precária sobre bem de uso coletivo não gera posse ad usucapionem nem obrigações reais à parte contrária (art. 1.228, § 4.º, do CC).

4. Do exercício legítimo do direito de propriedade coletiva

O art. 5.º, inc. XXII, da Constituição Federal assegura o direito de propriedade como cláusula pétrea. No caso concreto, esse direito é exercido de forma coletiva por meio da administração condominial.

Permitir que terceiros estranhos ao condomínio tenham acesso irrestrito a suas vias internas sem amparo jurídico expresso, além de vulnerar a segurança e a autonomia organizacional da coletividade, subverte o regime jurídico do direito privado, impondo obrigação inexistente em nosso ordenamento.

5. Da inexistência de dano indenizável

A sentença impôs ao condomínio o pagamento de R$ 2.000,00 à autora, a título de ressarcimento por gastos com caminhão-pipa, sob o argumento de que o acesso teria sido bloqueado e impedido o abastecimento.

Contudo, não se demonstrou: a necessidade exclusiva da via Mário Fontes para o acesso de veículos; a inexistência de rotas alternativas; a relação direta entre o controle de acesso e os alegados prejuízos.

Assim, ausente o nexo causal direto entre a conduta do réu e o suposto dano, inviável a condenação.

6. Conclusão

Em razão de todo o exposto, dou provimento à apelação, para: reformar integralmente a sentença, julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial; afastar a condenação em danos materiais; e inverter os ônus da sucumbência, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 8.º, do CPC.

Salvador, 18 de novembro de 2025

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Voto-Divergente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, dele conheço.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Condomínio Horizontal Beira Rio contra sentença que determinou a abstenção de obstrução ao acesso à via pública Mário Fontes.

A questão central reside em determinar se o denominado "Condomínio Horizontal Beira Rio" possui legitimidade para obstruir o acesso às vias internas, o que depende da análise de sua natureza jurídica.

Tendo o empreendimento sido constituído em 1974, aplica-se a legislação vigente à época:

• Código Civil de 1916

• Decreto-Lei 271/1967 (que dispõe sobre loteamento urbano)

• Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações)

• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)

Nos termos do art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro: "A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada."

Da natureza jurídica do empreendimento

O art. 4º do Decreto-Lei 271/1967 estabelece que:

"Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público do Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo."

Por sua vez, o art. 1º do mesmo diploma define:

"§ 1º Considera-se loteamento urbano a subdivisão de área em lotes destinados à edificação de qualquer natureza que não se enquadre no disposto no § 2º deste artigo. § 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes para edificação na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros públicos."

Da distinção entre condomínio e loteamento

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 709.403/SP (Rel. Min. Raul Araújo), estabeleceu:

"A diferença fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que, no primeiro, há mero intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construção. No segundo, no entanto, se ainda não houver a edificação pronta ou em construção, deve, ao menos, existir aprovação de um projeto de construção."

Nos condomínios horizontais (Lei 4.591/64), as vias internas constituem áreas comuns de propriedade privada dos condôminos. Nos loteamentos, as vias são bens públicos de uso comum do povo.

Da análise da documentação

A documentação acostada demonstra que a) Em 21.12.1974 foi lavrada escritura de compra e venda da área "Ampliação Recreio Ipitanga" pela Poligonal Empreendimentos; b) Em 26.12.1974 foi averbada incorporação de quinze casas residenciais denominada "Parque das Casas"; c) Não há comprovação de registro de condomínio horizontal nos moldes do art. 7º da Lei 4.591/64; d) O empreendimento possui características de loteamento fechado, conforme Parecer Técnico 322/2019 do Ministério Público.

Da competência para regularização registral

Conforme art. 198 da Lei 6.015/1973, dúvidas sobre registros imobiliários devem ser suscitadas perante o juízo competente para registros públicos.

A pretensão do apelante de regularizar sua situação registral deve ser objeto de procedimento próprio na vara especializada, nos termos dos arts. 212 e seguintes da Lei 6.015/73.

Da inexistência de direito de obstrução

Não restando comprovada a natureza condominial do empreendimento, mas sim sua característica de loteamento, suas vias internas são bens públicos, aplicando-se a Súmula 619 do STJ:

"A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. (SÚMULA 619 , CORTE ESPECIAL, julgado em 24/10/2018, DJe 30/10/2018)."

Dos fatos novos alegados

Os fatos relacionados ao processo administrativo disciplinar (ID. 41494639) não possuem pertinência temática com o objeto da lide, tratando de irregularidades em registros de terceiros, não do apelante.

Da condenação em danos materiais

A condenação ao pagamento de R$ 2.000,00 pelos danos causados à Distacol encontra-se devidamente fundamentada, tratando-se de prejuízos comprovados decorrentes da obstrução indevida.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Salvador (BA), 17 de Julho de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Substituto do 2º Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator