PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRELIMINARES DE NULIDADE DE CITAÇÃO, ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. REJEIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. MÉRITO. OBRIGAÇÃO LOCATÍCIA. ENTREGA DAS CHAVES SOMENTE POR DESPEJO JUDICIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS, IPTU E ENCARGOS. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. CLÁUSULA DE RENÚNCIA A BENFEITORIAS. APLICABILIDADE DA SÚMULA 335 DO STJ. APELAÇÕES CONHECIDAS E NÃO PROVIDAS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança ajuizada por locadores em desfavor de locatário e fiadora.

2. Sentença do Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Ilhéus/BA julgou procedentes os pedidos para decretar a rescisão contratual, consolidar o despejo e condenar os réus ao pagamento de aluguéis vencidos, IPTU e encargos, rejeitando pedido de indenização por benfeitorias.

3. Apelação de Jean Macedo da Silva alegando nulidade da citação por ausência de prazo legal, ausência de notificação prévia (denúncia vazia), desocupação anterior ao despejo, excesso de cobrança, e pleito de indenização por benfeitorias.

4. Apelação de Georgia Bransford Leal Ribeiro da Silva sustentando preliminar de nulidade de citação, ilegitimidade passiva por não ter firmado o contrato vigente, e ausência de responsabilidade pelos débitos locatícios.

5. Contrarrazões apresentadas pelos autores defendendo a validade dos atos processuais, legitimidade passiva da recorrente Georgia com base na comunhão de bens e uso do imóvel para benefício familiar, e manutenção integral da sentença.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. Há três questões em discussão: a) saber se houve nulidade da citação por ausência de prazo legal para a audiência de conciliação; b) saber se a recorrente Georgia possui legitimidade passiva, mesmo sem ter assinado o contrato de locação vigente; c) saber se é exigível a notificação premonitória no despejo fundado em inadimplemento contratual. No mérito, discutem-se: a) a data da desocupação e seus efeitos sobre a obrigação de pagamento; b) a validade dos valores cobrados a título de aluguéis, encargos e IPTU; c) o direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A preliminar de nulidade da citação não subsiste. Nos termos do art. 239, §1º, do CPC, o comparecimento espontâneo do réu supre eventual vício de citação, sendo desnecessária a repetição do ato quando não há prejuízo. A ausência de advogado na audiência de conciliação, de cunho não decisório, não compromete a ampla defesa, sobretudo diante da apresentação posterior de contestações completas.

8 A alegação de ilegitimidade passiva da Apelante Georgia também não prospera. Consoante o art. 1.664 do Código Civil, os bens da comunhão respondem pelas obrigações contraídas no interesse da família. A convivência no imóvel e sua utilização em benefício da entidade familiar justificam sua manutenção no polo passivo.

9. A ausência de notificação prévia (denúncia vazia) não configura irregularidade na ação fundada no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, pois trata-se de despejo por inadimplemento (“denúncia cheia”), sendo desnecessária a notificação premonitória. A citação judicial é suficiente para constituir o locatário em mora.

10. A entrega das chaves, marco final da obrigação locatícia, somente se concretizou com o despejo judicial ocorrido em 25/10/2023, como atestado em certidão do Oficial de Justiça. O abandono fático do imóvel não exime o devedor das obrigações contratuais enquanto a posse não for restituída formalmente ao locador.

11. Os Apelantes não comprovaram os pagamentos alegados, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC. Os valores cobrados estão respaldados no contrato e em memória de cálculo idônea.

12. Os débitos de IPTU também são exigíveis, pois a cláusula contratual impõe ao locatário o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. O fracionamento cadastral do terreno não exclui a responsabilidade pelo valor total, dado que o uso do imóvel era integral.

13. A cláusula contratual que veda a indenização por benfeitorias é válida e eficaz, conforme art. 35 da Lei nº 8.245/91 e Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

14. As imagens constantes nos autos demonstram o estado de deterioração do imóvel, o que reforça a ausência de enriquecimento do locador com as alegadas benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

17. Recursos conhecidos e não providos. Sentença mantida em sua integralidade. Honorários majorados para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, com exigibilidade suspensa.

Tese de julgamento: “1. O comparecimento espontâneo do réu supre a nulidade da citação e afasta prejuízo processual; 2. A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e eficaz, conforme previsão legal e jurisprudência pacificada; 3. A entrega do imóvel apenas se aperfeiçoa com a restituição formal da posse, não se considerando a desocupação de fato como causa extintiva da obrigação locatícia”.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil: arts. 239, §1º; 282, §1º; 373, II; 85, §11; 1.026, §2º

Código Civil: art. 1.664

Lei nº 8.245/91: arts. 9º, III; 23, I; 35

Súmula 335 do STJ

Jurisprudência relevante citada:

TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8069706-79.2024.8.05.0000, Rel. Desª. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, 5ª Câmara Cível, j. 25/02/2025

TJ-BA, Apelação Cível nº 8000373-18.2018.8.05.0043, Rel. Desª. Maria da Purificação da Silva, 1ª Câmara Cível, j. 25/09/2018, publ. 13/12/2019

TJ-SP, Apelação Cível nº 1039639-05.2023.8.26.0001, Rel. Des. Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 21/11/2024

TJ-GO, Apelação Cível nº 5020421-14.2018.8.09.0051, Rel. Desª. Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8007770-69.2023.8.05.0103, em que figuram, como apelantes JEAN MACEDO DA SILVA e GEORGIA BRANSFORD LEAL RIBEIRO DA SILVA e apelados JUDSON NASCIMENTO RIOS e CLAUDIA RIBEIRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos apelos, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tratam-se de recursos de Apelação Cível interpostos por JEAN MACEDO DA SILVA e GEORGIA BRANSFORD LEAL RIBEIRO DA SILVA em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, nos autos da Ação de Despejo por Inadimplemento cumulada com Cobrança movida por JUDSON NASCIMENTO RIOS e CLAUDIA RIBEIRO.

O Magistrado de primeiro grau, proferir a sentença de ID 87299212 e julgou procedentes os pedidos autorais para:

a) Decretar a rescisão contratual e confirmar o despejo dos réus, consolidando a reintegração de posse ocorrida em 25/10/2023;

b) Condenar os réus ao pagamento de R$ 70.749,18 a título de aluguéis vencidos até a entrega das chaves, com correções e juros legais;

c) Condenar os réus ao pagamento de R$ 13.400,25 a título de IPTU vencido;

d) Indeferir o pedido de indenização e retenção por benfeitorias;

e) Condenar os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

Em suas razões recursais (ID 87299216), o Apelante Jean Macedo da Silva suscita, preliminarmente, a nulidade da citação, alegando que o ato ocorreu apenas 6 dias antes da audiência de conciliação, violando o artigo 334 do CPC e cerceando sua defesa, pois compareceu desacompanhado de advogado.

Argui a carência de ação por ausência de notificação premonitória (denúncia vazia) e pede a extinção do feito.

No mérito, sustenta que desocupou o imóvel em outubro de 2022 após danos estruturais causados pela queda de um galho de árvore e a recusa dos proprietários em reparar o bem.

Impugna a cobrança de aluguéis posteriores a essa data, alegando que o imóvel estava à disposição dos locadores.

Contesta os valores cobrados, afirmando haver excesso e cobrança de períodos já pagos (2019 a 2022). Quanto ao IPTU, reconhece apenas o débito de 2022.

Pleiteia indenização por benfeitorias realizadas e a manutenção da gratuidade de justiça.

A Apelante Georgia Bransford Leal Ribeiro da Silva (ID 87299214) apresenta recurso reiterando a preliminar de nulidade de citação e a tese de "denúncia vazia". Adicionalmente, argui sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que figurou como fiadora apenas no contrato findo em 2012 e que não anuiu com o contrato objeto da lide (2017-2022), não podendo ser responsabilizada por obrigações futuras sem sua assinatura.

Em sede meritória, adere aos argumentos do corréu quanto à desocupação em 2022, excesso de cobrança e inexistência de débito de IPTU e outros encargos sob sua responsabilidade.

Requer a extinção do processo em relação a ela ou a improcedência dos pedidos.

Intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 87299220), refutando as preliminares.

Defenderam a validade da citação pelo comparecimento espontâneo e a legitimidade da ré Georgia com base na solidariedade conjugal e benefício familiar (art. 1.664 do CC).

No mérito, afirmaram que a entrega das chaves só ocorreu mediante mandado judicial em 25/10/2023, sendo devidos os aluguéis até tal data.

Sustentaram a validade da cláusula de renúncia às benfeitorias e a correção dos cálculos apresentados.

Pugnaram pela manutenção da sentença e majoração dos honorários.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço dos recursos de apelação e passo a analisá-los conjuntamente, ante a unicidade da relação jurídica material subjacente.

I. DAS PRELIMINARES.

1. Da Nulidade de Citação.

Os Apelantes sustentam a nulidade do processo sob o argumento de que a citação para a audiência de conciliação violou o art. 334, caput, do CPC, que estabelece:

Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.

Ocorre que o sistema processual civil é regido pelo princípio da instrumentalidade das formas e pela máxima pas de nullité sans grief, consubstanciada no art. 282, §1º, do CPC que assim orienta: “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”.

No caso sub judice, embora a citação de Jean Macedo tenha ocorrido apenas seis dias antes da audiência (ID 87299179), este compareceu ao ato (ID 87299182). Tal circunstância atrai a incidência do art. 239, §1º, do CPC, vejamos:

Art. 239. Para a validade do processo é indispensável a citação do réu ou do executado, ressalvadas as hipóteses de indeferimento da petição inicial ou de improcedência liminar do pedido.

§ 1º O comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação, fluindo a partir desta data o prazo para apresentação de contestação ou de embargos à execução.

Ademais, os Apelantes apresentaram contestações extensas e detalhadas (ID 87299184 e ID 87299198), exercendo o contraditório de forma plena. A ausência de advogado na audiência de conciliação, ato de cunho estritamente compositivo e sem produção de provas, não acarretou prejuízo, pois o prazo defensivo foi preservado.

Sobre o tema, vejamos entendimento desta Corte:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8069706-79.2024.8 .05.0000 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível AGRAVANTE: ADRIANO PARANHOS NUNES SANTOS Advogado (s): GUILHERME MANOEL DE SOUZA JUNIOR, ROBSON LUIZ DOS SANTOS TELES, WAGNER SILVA SA AGRAVADO: BANCO BRADESCO SA Advogado (s):WANDERLEY ROMANO DONADEL ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA . NULIDADE DE CITAÇÃO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. POSSIBILIDADE DE DESIGNAÇÃO POSTERIOR . AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de expedição de novo mandado de citação e determinou o prosseguimento do feito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar (i) a existência de nulidade de citação e (ii) eventual nulidade pela ausência de designação de audiência de conciliação . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O comparecimento espontâneo do Agravante supriu eventual vício de citação, inexistindo prejuízo. 4 . A audiência de conciliação pode ser designada a qualquer tempo, sem que sua ausência inicial configure nulidade processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a decisão agravada . Tese de julgamento: "1. O comparecimento espontâneo do réu supre eventual nulidade de citação. 2. A ausência inicial de designação de audiência de conciliação não configura nulidade quando não há prejuízo ." Legislação relevante citada: CPC, art. 334, § 4º; CPC, art. 239, § 1º. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Agravo de Instrumento nº 8069706-79 .2024.8.05.0000, tendo, como Agravante, ADRIANO PARANHOS NUNES SANTOSA e, como Agravado, BANCO BRADESCO SA . Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, de de 2025. PRESIDENTE DESA. CARMEM LÚCIA S . PINHEIRO RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80697067920248050000, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/02/2025).

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 8000373-18.2018.8 .05.0043 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: CLAUDIA MARIA SILVA Advogado (s): LAUAN FRANCISCO REIS PASSOS, MARIA JOSE ANDRADE REIS, LUZIEL CAMIME CARVALHO SANTOS APELADO: MUNICIPIO DE CANAVIEIRAS Advogado (s):FRANCO SERTORIO DE OLIVEIRA SOUZA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REVELIA . NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. Em que pese o oficial de justiça tenha certificado a ausência de citação, a Ré, ora Apelante, compareceu, na sequência, às duas audiências de conciliação designadas. Neste particular, destaca-se que o comparecimento espontâneo da parte, supre a ausência de citação, conforme art. 239, § 1º do CPC . Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000373-18.2018.8 .05.0043, em que figuram como apelante CLAUDIA MARIA SILVA e como apelada MUNICIPIO DE CANAVIEIRAS. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, de de 2019 . PRESIDENTE DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Apelação: 80003731820188050043, Relator.: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, Data de Julgamento: 25/09/2018, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 13/12/2019).

Assim, rejeito a preliminar.

2. Da Ilegitimidade Passiva de Georgia Bransford Leal Ribeiro da Silva.

A Recorrente alega ser parte ilegítima, afirmando que sua responsabilidade se encerrou em 2012, por não ter assinado o contrato de ID 87298641. O Magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente a manutenção da ré/apelda no polo passivo com base no art. 1.664 do Código Civil: "Os bens da comunhão respondem pelas obrigações contraídas pelo marido ou pela mulher para atender aos encargos da família, às despesas de administração e às decorrentes de imposição legal".

A instrução processual revela que a Recorrente não apenas residia no imóvel com o locatário, mas também possuía vínculo com a atividade comercial ali exercida, serralheria e, posteriormente, atividade imobiliária conforme ID 87298650. A prova documental indica que o núcleo familiar se beneficiou diretamente da fruição do imóvel sem a devida contraprestação.

A solidariedade, neste caso, decorre da natureza da dívida e do proveito econômico comum.

Assim, por força do liame conjugal e da co-participação fática na posse, mantenho a legitimidade passiva da Apelante.

Rejeito a preliminar.

3. Da Ausência de Notificação Premonitória (Denúncia Vazia).

Os Apelantes alegam carência de ação pela falta de notificação prévia. O argumento demonstra confusão técnica entre os institutos da resilição imotivada e da resolução por inadimplemento.

A presente demanda está amparada no art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Tratando-se de “denúncia cheia", a mora decorre do próprio vencimento da obrigação (dies interpellat pro homine). A citação válida supre qualquer necessidade de notificação extrajudicial para fins de despejo por falta de pagamento.

A notificação premonitória prevista no art. 57 da referida Lei é requisito exclusivo para a denúncia vazia de contratos prorrogados por prazo indeterminado, o que não é o caso dos autos, onde se discute o inadimplemento substancial.

Abaixo transcrevo entendimento dos Tribunais de Justiça para casos similares:

PROCESSUAL CIVIL - NULIDADE PROCESSUAL POR SUPOSTA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESCABIMENTO - DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EM SE TRATANDO DE RETOMADA DO IMÓVEL POR INADIMPLEMENTO. Tratando-se de despejo por inadimplemento de aluguéis e acessórios da locação (denúncia cheia), como no caso, é desnecessária a notificação premonitória, que somente é exigida na hipótese de denúncia imotivada de locação prorrogada por prazo indeterminado, nos termos do artigo 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91. LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C .C. COBRANÇA – CONTRATO ESCRITO – INADIMPLEMNTO DO LOCATÁRIO - FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - ÔNUS DO RÉU - NÃO COMPROVAÇÃO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. É ônus do réu, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, não tendo ao requerido, na hipótese, demonstrado o integral cumprimento de suas obrigações locatícias, em especial o pagamento dos alugueres mensais, nos exatos termos contratados, sendo de rigor a procedência da ação nos termos ditados na r. sentença . (TJ-SP - Apelação Cível: 10396390520238260001 São Paulo, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 21/11/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2024).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA CHEIA. CITAÇÃO DA PARTE REQUERIDA POR HORA CERTA. AUSÊNCIA DE ENVIO DE NOTIFICAÇÃO NO PRAZO DE 10 DIAS . ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DOS RÉUS. FALTA OU NULIDADE DE CITAÇÃO SUPRIDAS. 1 . Nos termos do 252 e seguintes do CPC,havendo suspeita de ocultação, o oficial de justiça fará a citação por hora certa e, feita a citação com hora certa, o escrivão ou chefe de secretaria deverá encaminhar ao réu, executado ou interessado, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data da juntada do mandado aos autos, carta, telegrama ou correspondência eletrônica, dando-lhe de tudo ciência. 2. Não obstante não terem sido preenchidos os requisitos da citação com hora certa, o comparecimento espontâneo da parte requerida ao processo supre a falta ou eventual nulidade da citação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA . SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5020421-14.2018.8 .09.0051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).

Rejeito a preliminar.

II. DO MÉRITO.

1. Da Data da Desocupação e Eficácia da Entrega do Imóvel.

Os Apelantes sustentam que o imóvel foi abandonado em outubro de 2022, cessando ali a obrigação de pagar aluguéis. Todavia, a tese é frontalmente contrariada pela prova dos autos. Conforme a Certidão do Oficial de Justiça (ID 87299173), o despejo e a efetiva entrega das chaves só ocorreram em 25 de outubro de 2023.

É princípio basilar do direito locatício que a extinção do contrato e a cessação da obrigação pecuniária ocorrem apenas com a entrega das chaves ou com a imissão do locador na posse por ordem judicial. O art. 23, inciso I, da Lei 8.245/91 é claro:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

O abandono fático, sem a devida restituição jurídica e formal da posse, não exonera o devedor. Documentos como as fotos de ID 87298647 e ID 87299210 demonstram que, embora os réus alegassem desocupação, o imóvel permanecia trancado e com sinais de utilização, inclusive com veículo estacionado e placas comerciais, o que impedia os autores de exercerem os atributos da propriedade.

Correta, portanto, a sentença ao fixar o termo final da condenação em 25/10/2023.

2. Dos Valores Inadimplidos e Impugnação aos Cálculos.

Quanto ao alegado excesso de cobrança, os Apelantes apresentaram impugnações genéricas.

No entanto, o art. 373, inciso II, do CPC estabelece que o ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Os Recorrentes não colacionaram comprovantes de pagamento aptos a elidir a memória de cálculo de ID 87298654.

Os cálculos autorais respeitaram estritamente a Cláusula XII, alínea "a", do contrato (ID 87298641), que prevê: "em caso de mora no pagamento dos aluguéis e encargos previstos no presente contrato, ficará o LOCATÁRIO obrigado ao pagamento do principal, acrescido de multa de 10% e juros de 8% ao mês, sem prejuízo dos demais acréscimos e penalidades previstas nas cláusulas anteriores.".

Ressalte-se que a cobrança de resíduos referentes a juros e correções de períodos pagos com atraso entre 2019 e 2022 é legítima, pois o pagamento do principal não implica quitação automática dos encargos moratórios quando não há renúncia expressa do credor.

3. Do IPTU e Encargos Fiscais.

A Cláusula VII do contrato dispõe que o locatário obriga-se "ao pagamento por sua conta exclusiva de todas as despesas referente a impostos que sejam devidas pelo imóvel".

O argumento de que o desmembramento do terreno em três inscrições (ID´s 87298651, 87298652, 87298653) eximiria os réus do pagamento não encontra amparo. Se o contrato abrange a totalidade da área, apartamentos e terreno frontal, os tributos incidentes sobre cada fração cadastral são de responsabilidade dos ocupantes. Os extratos financeiros da Prefeitura Municipal de Ilhéus confirmam o débito de R$ 13.400,25, devendo a condenação ser mantida.

4. Das Benfeitorias e Direito de Retenção.

Os Apelantes buscam indenização por benfeitorias. Todavia, a Cláusula VIII, alínea "e", do instrumento contratual estabelece: "No caso de qualquer obra, reforma ou adaptação, devidamente autorizada pelo LOCADOR, repor, por ocasião da entrega efetiva das chaves do imóvel locado, seu estado primitivo, não podendo exigir qualquer indenização".

A validade de tal cláusula é chancelada pelo art. 35 da Lei nº 8.245/91: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção".

Havendo disposição contratual em contrário, como no caso, renuncia-se validamente ao direito. Incide a Súmula 335 do STJ que assim impõe: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Além disso, as provas fotográficas juntadas pelos autores em ID 87299210 e pelo próprio Oficial de Justiça evidenciam o estado de degradação do imóvel, o que retira qualquer suporte fático à tese de valorização imobiliária.

III. CONCLUSÃO.

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos recursos de apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Em observância ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, permanecendo suspensa a exigibilidade por força do art. 98, §3º, do CPC.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora