PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA 

Apelação cível. Direito civil. Ação monitória. Contrato de prestação de serviços de manutenção de elevadores. Sentença que acolheu os embargos monitórios, extinguiu a ação com julgamento de mérito e julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional. Condenação da prestadora ao pagamento de multa contratual equivalente a três mensalidades vigentes à época da rescisão. Os laudos técnicos extrajudiciais constituem prova documental admissível nos termos dos arts. 369, 371 e 372 do CPC. A impugnação genérica à parcialidade do elaborador, desacompanhada de desconstituição específica dos problemas técnicos apontados, é insuficiente para afastar seu valor probatório. As partes, intimadas, declararam expressamente não ter interesse na produção de outras provas e requereram o julgamento antecipado da lide, oportunidade em que a prestadora deixou de produzir contraprova técnica capaz de infirmar as conclusões dos laudos apresentados pelo contratante. O descumprimento reiterado das obrigações de manutenção preventiva periódica, demonstrado por laudos elaborados durante a vigência contratual que identificam diversas irregularidades atribuídas à prestadora, entre as quais fiação exposta, vazamento de óleo nas máquinas de tração, cabos com tensões não equalizadas, componentes oxidados e ausência de lubrificação das guias, configura inadimplemento substancial que legitima a rescisão por justa causa pelo contratante, com fundamento no art. 476 do Código Civil, afastando a multa compensatória da cláusula 11.2. Reconhecido o inadimplemento, é devida a multa prevista na cláusula 11.4, correspondente a três mensalidades vigentes na data da rescisão, nos termos do art. 408 do Código Civil. O pedido reconvencional de indenização por danos materiais referente a peças substituídas após o encerramento do contrato não comporta acolhimento, considerando que a cláusula XIII do contrato exclui do preço mensal a substituição de determinadas peças, condicionando-a à apresentação e aprovação de orçamento específico, providência não comprovada. Honorários advocatícios majorados para quinze por cento (15%) sobre o valor da causa na lide principal e para quinze por cento (15%) sobre o valor da condenação na lide secundária, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Sentença mantida. Apelação não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003881-88.2024.8.05.0001, em que figuram como apelante THYSSENKRUPP ELEVADORES S.A. e, como apelado, CONDOMINIO EDIFICIO MANSÃO GOLDEN GRAÇA.

ACORDAM os Desemebargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento à apelação de HYSSENKRUPP ELEVADORES S.A., nos termos do voto do Relator. 

 Salvador,      de              de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por THYSSENKRUPP ELEVADORES S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Monitória n.º 8003881-88.2024.8.05.0001, ajuizada por TK Elevadores Brasil Ltda em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MANSÃO GOLDEN GRAÇA, que acolheu parcialmente os embargos monitórios e extinguiu a ação monitória com exame do mérito, julgou procedente em parte o pedido reconvencional e condenou a apelante ao pagamento de multa contratual, além das custas e honorários sucumbenciais, nos seguintes termos:

"Diante do exposto, acolho os embargos e extingo a ação monitória, com exame do mérito. Condeno o autor, THYSSENKRUPP ELEVADORES S/A, ao pagamento das custas e dos honorários sucumbenciais, no percentual de 10% do valor da causa da lide principal. Julgo procedente em parte o pedido reconvencional e condeno o autor/reconvindo, THYSSENKRUPP ELEVADORES S/A, ao pagamento de multa contratual no valor de três mensalidades vigentes na data da rescisão, corrigida monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e ao pagamento das custas e dos honorários da lide secundária, no percentual de 10% sobre o valor da condenação. Deixo de condenar o réu, CONDOMINIO EDIFICIO MANSAO GOLDEN GRACA, ao pagamento dos honorários de sucumbência, em relação ao pedido que não foi vencedor, porque diminuto em relação à causa, considerando que foi vencedora dos pedidos principais." (ID 96296342)

Em suas razões recursais (ID 96296345), a apelante sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em erro de julgamento ao reconhecer justo motivo para a rescisão contratual com base em laudos técnicos unilaterais, sem que o apelado houvesse notificado formalmente a prestadora para sanar as supostas irregularidades.

No que se refere à exigibilidade da multa prevista na cláusula 11.2 do contrato,  afirma que a avença teve vigência de 01/08/2022 a 31/07/2024 e foi rescindida pelo apelado em 25/07/2023, um ano antes do término, configurando denúncia antecipada e imotivada que atrai a multa compensatória de 50% (cinquenta por cento) das mensalidades vincendas.

Argumenta que os laudos técnicos apresentados foram elaborados unilateralmente, sem acompanhamento técnico da apelante, sem contraditório e sem prova pericial judicial, bem como não demonstram nexo causal entre eventuais irregularidades e inexecução contratual relevante.

Sustenta que sempre prestou os serviços de forma contínua, respondendo aos chamados e realizando manutenções preventivas acompanhadas e assinadas por representantes do condomínio, assim como a renovação do contrato em agosto de 2022 demonstra a satisfação deste com os serviços prestados.

Aduz que o ônus de comprovar fato impeditivo ou modificativo competia ao recorrido, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus que, segundo alega, não foi cumprido.

Iimpugna a aplicação da multa com base na cláusula 11.4, no valor de R$ 8.345,58 (oito mil, trezentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos), sob argumento que não há prova idônea de inadimplemento contratual de sua parte.

Aponta que um dos laudos tecnicos extrajudial carece de assinatura de engenheiro responsável e que o outro foi elaborado por empresa com evidente interesse comercial.

Acrescenta que o próprio apelado violou a cláusula 10.2 do ocntrato ao permitir o acesso de terceiros às casas de máquinas durante a vigência do contrato.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedente a ação monitória, condenando o apelado ao pagamento de R$ 22.233,11 (vinte e dois mil, duzentos e trinta e três reais e onze centavos), com os encargos contratuais até o efetivo pagamento; julgar improcedente a reconvenção em sua totalidade, afastando a multa contratual de R$ 8.345,58 (oito mil, trezentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos); e (c) inverter o ônus sucumbencial, com condenação do apelado ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

Devidamente intimado, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MANSÃO GOLDEN GRAÇA ofertou contrarrazões (ID 96296351).

Sustenta que a sentença não merece reforma, reafirma que a rescisão contratual se deu por justo motivo em razão do descumprimento reiterado das obrigações contratuais pela apelante.

Reitera que, a partir de meados de 2021, houve drástica queda na qualidade dos serviços, comprovada pelos laudos técnicos acostados aos autos, e que os problemas se agravaram mesmo após a renovação contratual em 2022.

Aduz que a recorrente não produziu qualquer prova capaz de contrariar as conclusões dos laudos. Destaca que as irregularidades foram constatadas durante a vigência do contrato, afastando a alegação de que teriam surgido após a rescisão.

Afirma que o acesso de terceiros às dependências dos elevadores configura exercício regular do direito de fiscalização do serviço contratado, não podendo ser vedado ao destinatário. Pugna pelo não provimento do recurso, pela manutenção integral da sentença e pela majoração dos honorários sucumbenciais para 20% (vinte por cento) nas lides principal e secundária, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC.

 É o Relatório.

Salvador/BA, 1 de abril de 2026.

DES. JOSE CICERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Cuida-se de apelação interposta contra sentença que, na lide principal, acolheu os embargos monitórios opostos pelo condomínio apelado e extinguiu a ação monitória com julgamento de mérito, e, na lide secundária, julgou procedente em parte o pedido reconvencional, condenando a apelante ao pagamento de multa contratual equivalente a três mensalidades vigentes na data da rescisão, corrigida monetariamente pelo IPCA e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, além das custas e honorários sucumbenciais de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa na lide principal e de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na lide secundária.

A controvérsia recursal resume-se a determinar se a rescisão antecipada do contrato de manutenção de elevadores pelo apelado foi imotivada, hipótese que atrairia a multa compensatória da cláusula 11.2, correspondente a 50% (cinquenta por cento) das mensalidades vincendas, ou se decorreu de descumprimento reiterado das obrigações contratuais pela apelante, configurando justa causa e autorizando, em reconvenção, a aplicação da multa da prevista na cláusula 11.4. do contrato.

As partes firmaram contrato de prestação de serviços de manutenção de dois elevadores com vigência de 01/08/2022 a 31/07/2024 (ID 96295834). O recorrido rescindiu o contrato em 06/07/2023, aproximadamente um ano antes do término da vigência.

A apelante ajuizou ação monitória para receber a multa contratual prevista na cláusula 11.2, sob o fundamento de que a rescisão foi imotivada, no valor de R$ 22.233,11 (vinte e dois mil, duzentos e trinta e três reais e onze centavos).

O recorrido, por sua vez, afirma que a rescisão decorreu de descumprimento reiterado das obrigações de manutenção preventiva e corretiva, invocando a exceptio non adimpleti contractus prevista no art. 476 do Código Civil.

O ponto fulcral da controvérsia é, portanto, de natureza probatória, de modo que cabe verificar se o apelado logrou demonstrar o inadimplemento substancial da apelante, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, II, do CPC.

O condomínio apresentou três laudos técnicos elaborados durante a vigência do contrato. O primeiro foi produzido em agosto de 2021 pelo engenheiro mecânico Roberto Mattedi Werneck (ID 96295864), profissional contratado pelo recorrido para vistoria técnica dos equipamentos. O segundo e o terceiro foram elaborados, respectivamente, pelas empresas IGUATEMI Elevadores e DOALTO Soluções em Elevadores, em abril e maio de 2023, também durante a vigência contratual.

Os documentos identificam, de forma concreta e tecnicamente fundamentada, irregularidades atribuídas à apelante, entre as quais, fiação desorganizada e exposta sem proteção adequada; vazamento de óleo nas máquinas de tração; cabos de aço com tensões não equalizadas e com liberação de limalha de ferro; componentes estruturais oxidados; lubrificadores das guias sem óleo; iluminação inoperante nas caixas e poços; e ausência de manutenção preventiva eficiente. O laudo do engenheiro Roberto Mattedi concluiu que os elevadores apresentavam condições inadequadas após aproximadamente quinze anos de manutenção contratual com a mesma empresa, atribuindo à apelante a responsabilidade direta pelas irregularidades encontradas.

A admissibilidade e o valor probatório de laudos técnicos extrajudiciais como prova documental decorrem dos arts. 369, 371 e 372 do CPC.

Os laudos técnicos extrajudiciais constituem prova documental admissível e sua força persuasiva deve ser aferida à luz do contraditório processual e da existência ou ausência de contraprova. A prova extrajudicial não é aprioristicamente inferior à perícia judicial, sendo insuficiente a impugnação genérica à parcialidade do elaborador, desacompanhada de desconstituição específica dos problemas técnicos apontados, para afastar o valor probatório do laudo.

A apelante exerceu plenamente o contraditório, apresentou impugnação aos embargos e optou, juntamente com o apelado, pelo julgamento antecipado da lide, renunciando à produção de prova pericial judicial que poderia desconstituir as conclusões dos documentos apresentados pelo condomínio.

Os arts. 371 e 372 do CPC autorizam o juiz a valorar livremente a prova documental extrajudicial, sendo insuficiente, como na hipótese em análise, a impugnação genérica à parcialidade do elaborador, desacompanhada de desconstituição específica dos problemas técnicos apontados, para afastar o valor probatório do laudo.

A apelante limitou-se a alegar, em termos genéricos, que os laudos são tendenciosos, que um deles carece de assinatura de engenheiro responsável e que o outro foi elaborado por empresa com interesse comercial. Não produziu, contudo, qualquer prova técnica capaz de desconstituir especificamente as irregularidades documentadas.

na hipótese, as partes optaram expressamente pelo julgamento antecipado da lide (IDs  96296339 e 96296340), renunciando à produção de prova pericial judicial, de modo que o conjunto probatório formado pelos laudos extrajudiciais é o substrato sobre o qual a controvérsia deve ser decidida.

A ausência de assinatura de engenheiro em um dos laudos não contamina o conjunto probatório, visto que os demais documentos, coerentes entre si quanto às irregularidades identificadas, são suficientes para sustentar a conclusão de inadimplemento. O alegado interesse comercial do elaborador de um dos laudos, igualmente genérico, não infirma o conteúdo técnico registrado, notadamente porque as irregularidades ali apontadas coincidem com aquelas identificadas pelos demais laudos.

Nesse contexto, constat-se que o inadimplemento da apelante é de natureza reiterada e progressiva, tendo em vista que as irregularidades já eram documentadas em 2021 e se agravaram nos laudos de 2023, demonstrando que a situação não foi sanada mesmo após a renovação contratual de agosto de 2022.

O argumento de que a renovação da avença demonstra a satisfação do apelado com os serviços prestados não procede. O negócio foi celebrado com expectativa de melhoria, fato que a própria narrativa do apelado confirma, e os laudos de 2023 demonstram que tal melhoria não se verificou. Ressalte-se que a renovação não implica renúncia aos direitos decorrentes do inadimplemento anterior nem convalida as falhas documentadas.

A apelante sustenta, ainda, que não houve notificação formal prévia para que sanasse as irregularidades, requisito que reputa indispensável para a configuração do justo motivo.

A exigência de notificação formal, embora recomendável, não é requisito absoluto quando o inadimplemento tem caráter continuado e a parte inadimplente demonstra plena ciência das reclamações do contratante.

Na realidade fática em análise, as mensagens de WhatsApp acostadas aos autos (IDs. 96295867 e 96296318) revelam que o apelado realizou cobranças e apontamentos reiterados por meios eletrônicos. A contratação de empresa especializada para vistoria técnica desde 2021 e o encaminhamento formal dos resultados à prestadora suprem, em medida relevante, a função da notificação, pois demonstram que a empresa apelante tinha pleno conhecimento das irregularidades e das reclamações do contratante.

O argumento de que o apelado teria violado a cláusula 10.2 da avença ao permitir o acesso de terceiros às casas de máquinas não tem o condão de afastar a responsabilidade da prestadora recorreste pelo inadimplemento.

O exercício do direito de fiscalização pelo contratante, mediante contratação de empresa especializada para verificar a qualidade dos serviços, é inerente à relação de prestação de serviços e não pode ser vedado ao destinatário do serviço.

O descumprimento reiterado das obrigações de manutenção preventiva periódica previstas na cláusula IX do contrato  (ID 96295834), que estabelecia, entre as obrigações da contratada, a realização de manutenção preventiva nos equipamentos no horário de atendimento estabelecido, legitima a rescisão por justa causa pelo apelado, com fundamento no art. 476 do Código Civil, afastando a incidência da multa compensatória da cláusula 11.2.

Reconhecido o inadimplemento da apelante, é igualmente devida a multa prevista na cláusula 11.4 do contrato, que estipula penalidade equivalente a 3 (três) mensalidades vigentes na data do evento em caso de infração a qualquer cláusula contratual.

O art. 408 do Código Civil dispõe que o devedor incorre na cláusula penal de pleno direito desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação, dispensando-se, nos termos do art. 416 do mesmo diploma, a demonstração do prejuízo.

O valor de R$ 8.345,58 (oito mil, trezentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e oito centavos), correspondente a três mensalidades vigentes à data da rescisão, foi fixado em conformidade com a previsão contratual expressa, sem excesso que demandasse redução judicial.

O pedido reconvencional de indenização por danos materiais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) referente às peças substituídas após o encerramento do contrato foi corretamente afastado pela sentença. A cláusula XIII do contrato exclui expressamente do preço mensal a substituição de determinadas peças e acessórios, condicionando-a à apresentação, negociação e aprovação de orçamento específico entre as partes. O condomínio apelado não comprovou a adoção das citadas providências, tampouco demonstrou que as peças em questão eram de responsabilidade contratual da apelante, o que impede o acolhimento do pleito.

Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Majora-se a verba honorária fixada na sentença em favor do apelado para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa na lide principal e para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação na lide secundária, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Sala das Sessões da Quinta Câmara Cível,          de                    de 2026. 

PRESIDENTE

DES. JOSE CICERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA