PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Preliminar de inépcia da inicial rejeitada, pois a ação está devidamente instruída com a documentação necessária para a análise dos fatos indicados. Mérito. O sucesso da ação de adjudicação compulsória depende do preenchimento de todos os requisitos legais (artigo 15 do Decreto-Lei nº 58/1937 e artigo 1.417 do Código Civil), ou seja, imprescindível se faz a prova da existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Todos os requisitos foram devidamente comprovados, como se identifica na documentação acostada aos autos, a exemplo do aviso de cobrança de IPTU, enviado pela apelante, onde se registra, inclusive, a quitação integral do imóvel sub judice. Verifica-se, ainda, através dos e-mails juntados, a impossibilidade de efetivar a escrituração do imóvel, em razão da recusa da apelante em apresentar a documentação necessária para tanto. Evidente que a parte vendedora não cuidou de dispensar as devidas providências para escriturar e legalizar o imóvel vendido, sendo certo que se opõe e se recusa a outorgar a escritura definitiva de compra e venda de forma extrajudicial, o que demonstra que a ação de adjudicação compulsória é apropriada e cabível para tal finalidade. Admitida a validade do negócio jurídico, verificada a quitação e a recusa do vendedor, correta a procedência do pedido de adjudicação compulsória, na forma determinada na sentença recorrida. Honorários sucumbenciais majorados. Recurso não provido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo EMPI - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra Sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Salvador, que, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA n° 8000226-19.2018.8.05.0034, julgou procedentes os pedidos da exordial, nos seguintes termos: “Pelo quanto exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, declaro extinto o feito com resolução do mérito e JULGO PROCEDENTE os pedidos exordiais. Honorários de sucumbência fixados em 15%”.

Irresignado, o apelante EMPI – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou recurso de apelação – ID.60366516, fazendo uma breve síntese da lide, apontando preliminarmente a inépcia da petição inicial, pela ausência do contrato de compra e venda, aduzindo que em nenhum momento houve a sua recusa mas sim, ausência e omissão por parte da falecida no fornecimento da documentação para que a apelante formalizasse a transferência e registro do imóvel adquirido.

Pontua que a sentença está equivocada e merece reparo, eis que não consta com clareza, exatidão e, sobretudo, veracidade, as informações de que o imóvel estaria de fato quitado, sendo este o motivo que levou a Apelante a solicitar que a Apelada enviasse cópias autenticadas dos respectivos comprovantes de pagamento.

Salienta que, se supostamente o imóvel estava quitado, desde meados da década passada, inexistem razões para que a Apelada não forneça os comprovantes de pagamento do referido imóvel, eis que este é o seu ônus, nos termos do art. 373, I do Código de Processo Civil, incumbindo à Apelada comprovar o fato constitutivo de seu direito, o que, diga-se, não ocorreu.

Afirma que “não pode a Apelante ser responsabilizada pela falta de interesse de agir de terceiros, pois a todo o momento se fez presente para solucionar o caso de forma pacífica e pelos meios administrativos, conforme denota-se da documentação constante nos autos (ID Nº 14300851).”

Aponta que “a r. sentença ainda se mostra equivocada ao ponto de não considerar necessário a juntada do contrato de compra e venda para atestar a veracidade das informações prestadas pela Apelada, entretanto, ainda que a Súmula 239 do STJ dispense o registro do compromisso de compra e venda no cartório, o referido contrato é um documento essencial para que o magistrado de origem possa verificar (i) a coisa ou o objeto; (ii) o preço a ser pago; (iii) o prazo de pagamento; e (iv) o consentimento das partes.”

Assinala que a sentença recorrida ignorou totalmente a falta de documentos comprobatórios das alegações da apelada no momento de ingresso neste judiciário, não sabendo se de fato o imóvel estaria quitado no momento do protocolo da adjudicação compulsória e quais foram as condições de pagamento do contrato do imóvel objeto da adjudicação.

Argui que, como não foi recebida nenhuma documentação que demonstrasse que a falecida realmente havia adquirido e quitado o imóvel, não é possível atestar o registro no referido cartório e muito menos deveria ser admitido o prosseguimento da ação na instância originária.

Suscita que “Tão logo a falecida ter, supostamente, quitado o preço, lhe foi informado acerca da necessidade de entrega da documentação pertinente para dar seguimento, tendo sido requerido o seu comparecimento na sede da Apelante a fim de tratar dos trâmites necessários para a transferência definitiva da propriedade, o que NUNCA foi providenciado pela Apelada, razão pela qual, grande foi a surpresa da Apelante quando recebeu a citação para comparecer ao feito.”

Aponta que não existe nenhum embasamento legal para que a demanda fosse julgada procedente, devendo a r. sentença guerreada ser reformada a fim de que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos da Apelada, em razão da ausência de preenchimento de requisito essencial para a adjudicação compulsória.

Assevera que r. sentença não observou a baixa complexidade da demanda, tampouco as poucas petições apresentadas pelo patrono da Apelada, de forma que a fixação de honorários de sucumbência no patamar de 15%, com a devida vênia, se torna demasiada face a realidade do litígio.

Ao fim, pugna pelo “ provimento do Recurso de Apelação com a consequente reforma da r. sentença de ID nº 423930700, para que, ao final, seja JULGADA TOTALMENTE IMPROCEDENTE a Ação de Adjudicação Compulsória movida pelo Espólio de Izaurina Alves Rodrigues, uma vez que ausentes os requisitos essenciais de sua formação. 54. Subsidiariamente, requer-se seja dado total provimento ao recurso no que tange à necessária redução dos honorários sucumbenciais de forma a adequar a sucumbência suportada pelo Apelante aos princípios da razoabilidade, equidade, proporcionalidade ao caso concreto, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC. Por fim, pugna pela inversão da sucumbência fixada em primeira instância, com a condenação da Apelada ao pagamento dos honorários de sucumbência e custas judiciais.”

Devidamente intimadas, as apeladas não apresentaram contrarrazões ao recurso de apelação, consoante certidão no ID. 60366571.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC.

Salvador, 25 de julho de 2024.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                     Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cumpre analisar a preliminar de inépcia da inicial, pela ausência de documento essencial, qual seja o contrato de compra e venda, arguida no apelo.

De certo que, o indeferimento da inicial por inépcia só é cabível quando ausente um dos seus requisitos legais e que o vício impossibilite a defesa do réu ou a própria prestação jurisdicional, o que não restou configurado na hipótese em exame.

Note-se que o pedido decorre logicamente dos fatos narrados, cuja documentação correspondente atesta as alegações da apelada, sendo perfeitamente compreensível a controvérsia, não prejudicando a defesa das partes, considerando-se que a correspondência, enviada pela própria apelante, atesta a existência do imóvel adquirido pela de cujus IZAURINA ALVES RODRIGUES, localizado no Edifício Lodon Tower, AP 1.403, Rua José Marcelino, antiga Banco dos Ingleses, bairro da Vitória, Salvador/BA, apontando, inclusive, a posse da autora desde 1991, bem como a quitação integral do imóvel (ID 60366284), numa efetiva demonstração de sua propriedade.

Nesse sentido:

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. Insurgência fundada em ausência de contrato escrito, de demonstração da cadeia negocial e de individuação do lote. Descabimento. Provas documentais que corroboram a pretensão autoral. Documento assinado pelo cedente e cessionário, no qual constam o nome das partes, o objeto e o preço, o que denota a natureza contratual. Comprovação da quitação do preço. Individuação do imóvel bem demonstrada, sendo alterada a sua designação pela municipalidade, o que não é capaz de obstar o deferimento do pedido. Nos termos da Súmula nº 239, do C. STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Presentes os requisitos para a adjudicação, é de rigor a manutenção da procedência do pedido. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP – AC: 1000712-02.2019.8.26.0650, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 29/09/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021).

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA -AUSÊNCIA DO CONTRATO - RECIBO DE ENTRADA QUE CONSTA O NOME DAS PARTES, O OBJETO E O PREÇO - PROVA DE QUITAÇÃO DA ÚLTIMA PRESTAÇÃO E DOS TRIBUTOS - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO DO JUIZ - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. Apesar de ausente o contrato de promessa de compra e venda, deve ser julgada procedente a ação de adjudicação compulsória de escritura pública quando existe documento assinado pelas partes no qual constam o nome dos contratantes, o objeto do contrato e o preço, bem como prova da quitação da última prestação e dos tributos referentes ao imóvel (Apelação Cível nº 100240445667350011, Rel. Des. Viçoso Rodrigues, TJMG, j. 16/12/05).

APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível visando outorga de escritura ou adjudicação de imóvel resolve-se pelo suprimento da manifestação de vontade . A denominação atribuída ao contrato não é óbice à pretensão quando o seu conteúdo e o registro imobiliário evidenciam tratar-se de promessa de compra e venda. - Circunstância dos autos em que o conteúdo do contrato identifica tratar-se de promessa de compra e venda do imóvel registrado em nome dos vendedores e não mera cessão de direitos de posse; há prova da quitação; o feito correu à revelia; e se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO (Apelação Cível nº 70070657671, 18 Câmara Cível, TJRS, Rel. Des. João Moreno Pomar, j. 27/10/16).

Logo, a declaração via correspondência em que informa a posse da autora há mais de 30 anos, bem como a quitação do apartamento, como a trazida com a exordial da presente ação, é documento mais do que suficiente à comprovação do negócio jurídico de compra e venda.

Assim, observe-se que a petição inicial foi instruída com documentação acerca dos elementos necessários à propositura da ação, rejeitando-se, por conseguinte, a preliminar de inépcia da inicial.

Passa-se a análise do mérito recursal.

A ação de adjudicação compulsória visa suprir a vontade do titular da outorga da escritura pública definitiva do imóvel ao seu comprador, quando demonstrado o pagamento integral do preço. Diante disso, a recusa do proprietário em lavrar a escritura é pressuposto para legitimar o ajuizamento da ação.

Como se sabe, a adjudicação compulsória é o meio jurídico colocado à disposição do promitente comprador contra o promitente vendedor, para obter a propriedade do bem, diante de recusa injusta. Ou seja, a presente demanda é a ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, baseado em contrato preliminar, conforme disposto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, a saber:

"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."

"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e vanda, conforme o disposto no instrumento preliminar, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

É certo que a ação de adjudicação compulsória visa suprir uma declaração de vontade omitida e, para sua viabilidade, é necessário o preenchimento de requisitos específicos, quais sejam: a) a existência de um compromisso de compra e venda; b) o pagamento integral do preço; c) a inexistência de cláusula de arrependimento; e d) a recusa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem.

No caso em estudo, observa-se que a apelada adquiriu da empresa apelante, o seguinte imóvel: "apartamento de nº 1403 do Edifício London Tower, composto de sala, dois quartos, sendo uma suíte, cozinha, área de serviço, quarto de empregada (reversível), WC de empregada e jardineira, contendo área privativa de 77,90 m2, área condominial 50,76 m2, área total de construção 128,66 m2 e fração ideal 29,23 m2, registrado no Cartório do 1º Registro de Imóveis de Salvador/BA "

Com efeito, o sucesso da ação de adjudicação compulsória depende do preenchimento de todos os requisitos legais (artigo 15 do Decreto-Lei nº 58/1937 e artigo 1.417 do Código Civil), ou seja, imprescindível se faz a prova da existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

Certo que todos os requisitos foram devidamente comprovados, considerando-se a validade e eficácia da correspondência e e-mails colacionados aos autos para a comprovação da aquisição e quitação a quitação do imóvel (IDs 60366284 e 60366285).

Registre-se que restou comprovada, através dos supracitados e-mails, a recusa pela apelante em efetivar a respectiva escrituração, considerando-se que se furtou em fornecer os documentos necessários, conforme informado pela CONSTRUTORA OAS S/A.

Evidente que a parte vendedora não cuidou de dispensar as devidas providências para escriturar e legalizar o imóvel vendido, sendo certo que se opõe e se recusa a outorgar a escritura definitiva de compra e venda de forma extrajudicial, o que demonstra que a ação de  adjudicação  compulsória é apropriada e cabível para tal finalidade.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS DOS ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. COMPROVADOS. PRETENSÃO RESISTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A ausência de intimação da parte adversa para manifestar-se acerca de documento, não acarreta error in procedendo e nem mesmo cerceamento de defesa, na forma como prevê a Súmula 28/TJGO, ante a ausência de prejuízo processual a parte alegante. 2. Não há que se falar em carência de ação, quando a peça vestibular atende a todos requisitos exigidos pelo artigo 319 do Código de Processo Civil, além de conter todos os elementos indispensáveis à compreensão da controvérsia instaurada entre as partes. 3. Como condutor do feito e destinatário da prova, cabe ao juiz avaliar a necessidade (ou não) de mais larga instrução. No caso em tela, a perícia apresentou de maneira clara e objetiva os dados necessários para a conclusão do valor da indenização, não configurando, portanto, o cerceamento de defesa. 4. A adjudicação compulsória possibilita ao promissário comprador, verificada a antecipação ou término do pagamento do preço do imóvel, exigir do promitente vendedor a outorga da escritura em virtude de sua recusa ou resistência, nos termos do artigo 1.418, do Código Civil. 5. Não há falar-se em exclusão da condenação das apelantes, pois opôs resistência a pretensão dos pedidos formulados pela parte autora, decaindo das pretensões vindicadas em sua peça de defesa. 6. De acordo com a jurisprudência do STJ e do art. 85, CPC, o arbitramento dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, § 8º, CPC tem aplicação subsidiária, de modo que, verificado que o valor dado a causa é suficiente para o arbitramento da verba honorária, não há falar-se em fixação por apreciação equitativa. RECURSO CONHECIDO, MAS IMPROVIDO. (TJ-GO - AC: 50402414820208090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, Goiânia - 5ª UPJ das Varas Cíveis, Data de Publicação: (S/R) DJ)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDENCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. ALEGAÇÃO DE QUE O DECISUM FOI OMISSO EM RELAÇÃO A SUPOSTO ACORDO DE ADJUDICAÇÃO REALIZADO ENTRE AS PARTES. EXISTÊNCIA DE PEDIDO DE SUSPENSÃO DA MARCHA PROCESSUAL PARA SOLUÇÃO AMIGÁVEL DO LITÍGIO. ESFORÇO DA PARTE RÉ, ORA APELANTE, PARA OBTER DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL QUE NÃO SE MOSTROU SUFICIENTE, DIANTE DA NECESSIDADE DE OBTENÇÃO DE ALVARÁ JUDICIAL JUNTO AO JUÍZO ORFANOLÓGICO. OBRIGAÇÃO DE FAZER NÃO CUMPRIDA VOLUNTÁRIA E ESPONTANEAMENTE. PRETENSÃO RESISTIDA CONFIGURADA, QUE PERSISTIU NO CURSO DA DEMANDA. ESVAZIAMENTO DO INTERESSE PROCESSUAL DA PARTE AUTORA NÃO CONFIGURADO. PROCESSO QUE SEGUIU SEU CURSO NATURAL CULMINANDO COM PROLAÇÃO DE SENTENÇA DE MÉRITO ACOLHENDO A PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO RÉU SUCUMBENTE EM ARCAR COM AS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA ESCORREITA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00250478020108190208, Relator: Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 29/05/2019, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. ILEGITIMIDADE IMOBILIÁRIA. INTERMEDIADORA. COMPROVADOS OS REQUISITOS. PROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. INDEVIDOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. I. A Imobiliária apelada não é parte integrante do contrato, atuando apenas como intermediária, à época, daí porque é ilegítima para figurar no polo passivo da ação, já que não é possível conceder a aludida escrituração à demandante. II. O sucesso da ação de adjudicação compulsória depende do preenchimento de todos os requisitos, dentre eles, a prova da quitação do preço, o que restou comprovado nos autos. III. A autorização de escrituração emitida pela imobiliária que à época administrava alguns imóveis do apelado, é bastante para suprir a falta de comprovação do pagamento de duas parcelas que padecem de recibo. IV. Também é possível concluir pela quitação do contrato, ante o reconhecimento da prescrição das duas parcelas eventualmente inadimplidas, já que o recorrido não mais dispõe de ferramentas necessárias para a cobrança do aludido crédito. V. Não cabe dano moral em caso de descumprimento contratual. VI. É de se afastar a pena de litigância de má-fé, uma vez que não estão presentes os requisitos do artigo 80 do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA (TJ-GO - APL: 03049170820158090011, Relator: MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 08/02/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/02/2019)

Assim, provam os documentos juntados aos autos que a recorrida adimpliu com todo o acordado, efetuando o pagamento dos valores contratuais, não conseguindo, porém, que a empresa apelante cumprisse sua parte, que é a transferência de propriedade mediante a escritura definitiva de compra e venda.

No caso, o apelante não se desincumbiu do ônus de provar que não houve recusa, porquanto limitou-se a alegar que esta recusa não ocorreu, sem trazer elementos mínimos para demonstrar essa conduta.

Assim, admitida a validade do negócio jurídico, verificada a quitação e a recusa do vendedor, correta a procedência do pedido de  adjudicação  compulsória.

Quanto aos honorários advocatícios, observando-se improvimento do apelo, impõe-se a manutenção do ônus sucumbencial, ficando os honorários advocatícios majorados para 20% (vinte por cento) do valor da causa, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC.

Por tudo o quanto exposto, nega-se provimento à presente Apelação Cível, majorando os honorários advocatícios, para 20% (vinte por cento) do valor da causa.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,           de                   de 2024.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                     RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA