PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2026.

Trata-se de Apelação Cível interposta por PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra sentença (ID 82280315) proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por RICARDO SOUSA DE ARAUJO, que julgou procedentes os pedidos autorais formulados na exordial, nos seguintes termos:

(...) III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

b) Condenar a ré a restituir ao autor, de forma integral e imediata, todos os valores pagos, no montante de R$ 9.299,55 (nove mil, duzentos e noventa e nove reais e cinquenta e cinco centavos), devidamente corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação;

c) Determinar que a ré se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes em razão do contrato ora rescindido, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Julgo improcedente o pedido de danos morais.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

A Fornecedora-Demandada opôs aclaratórios (ID 82280318) alegando suposta omissão na sentença ao deixar de observar a necessidade de retenção do valor pago a título de corretagem, os quais foram, no entanto, rejeitados (ID 82280323).

Ainda irresignada, interpôs a presente apelação (ID 82280324), reiterando os termos expostos nos embargos de declaração sobre a taxa de corretagem e impugnando outros capítulos correlatos à sua condenação.

Sustenta a Apelante, inicialmente, que a sentença incorreu em error in judicando ao concluir pela existência de onerosidade excessiva em razão do reajuste das parcelas do contrato de promessa de compra e venda. Afirma que a majoração observada ao longo da execução contratual não decorreu de abuso, mas tão somente da correção monetária regularmente pactuada, mecanismo aceito no mercado imobiliário e essencial para preservar o valor real das prestações em empreendimentos de longo prazo.

Aduz que o Juízo de origem equivocou-se ao reconhecer desequilíbrio na relação jurídica, pois não houve alteração unilateral das condições pactuadas, tampouco adoção de índice ilegal ou desproporcional. Assevera que o contrato se desenvolveu dentro dos parâmetros financeiros previamente acordados e que a atualização monetária aplicada reflete prática usual e legitimada pela jurisprudência, inexistindo base fática ou jurídica para imputar à vendedora qualquer responsabilidade pela rescisão.

Em razão disso, a Apelante defende ser indevida a devolução integral das parcelas pagas, como determinado na sentença, pois, em sua ótica, a ruptura contratual teria ocorrido por iniciativa ou culpa exclusiva do adquirente, que decidiu desistir do negócio após verificar a evolução natural do saldo devedor. Sendo a rescisão, portanto, imputável ao comprador, sustenta ser plenamente aplicável o regime de penalidades previsto na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário).

Invoca, assim, o direito de proceder às retenções da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes da desistência, bem como da comissão de corretagem, afirmando que tal verba foi livremente pactuada, encontra amparo normativo e já integra o preço global do negócio. Ainda, defende a cobrança da taxa de fruição, na forma do art. 32-A, inc. I, da Lei nº 6.766/79, sob o argumento de que o imóvel permaneceu à disposição do comprador durante todo o período contratual, sendo exigível contraprestação financeira pela ocupação ou disponibilidade da unidade.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados pelo autor. Subsidiariamente, caso mantida a rescisão contratual, pleiteia a aplicação das penalidades legais e contratuais mencionadas, com a consequente redução do montante a ser restituído, bem como a preservação dos critérios de correção monetária previstos no instrumento contratual.

Em suas contrarrazões (ID 82280328), o Consumidor-Recorrido refuta integralmente as alegações da Recorrente, defendendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos. Sustenta que o reajuste das parcelas ultrapassou os limites da razoabilidade, comprometendo a viabilidade econômica do contrato e violando os deveres de boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual.

Argumenta que a elevação substancial do valor das prestações não se deveu à mera correção monetária, mas resultou de fórmula que onerou excessivamente o consumidor e tornou o adimplemento impossível ou demasiadamente difícil, configurando situação jurídica apta a autorizar o desfazimento do vínculo.

Afirma, ainda, que a rescisão ocorreu em razão de conduta da fornecedora, que teria aplicado critérios de reajuste abusivos, afastando-se da equação financeira originalmente pactuada. Em razão disso, sendo a resolução atribuível à vendedora, torna-se devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a devolução total dos valores quando o desfazimento do contrato decorrer de culpa do vendedor ou da construtora.

No que tange aos descontos pleiteados, o Autor sustenta que não há falar em retenção de corretagem, cláusula penal, taxa de fruição ou outros encargos, pois tais verbas somente seriam devidas se o desfazimento fosse imputável ao adquirente, o que não ocorreu na espécie. Ressalta que jamais recebeu o imóvel, tampouco exerceu posse ou fruição que justificasse cobrança compensatória, e que a comissão de corretagem não foi objeto de pactuação autônoma, sendo ilícita sua transferência ao consumidor.

É o relatório.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, destacando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador, 30 de novembro de 2025

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

 A2

Inicialmente, o Apelo manifesta-se como próprio, tempestivo e devidamente preparado (ID 82280325), enquanto as partes componentes dos polos da relação processual (ativo e passivo) afiguram-se como legítimas (ad causam e ad processum) para tanto. Em consequência, presentes os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos exigidos pela normatividade de regência, tem-se como imperativa a sua admissibilidade.

Sem preliminares, adentra-se ao meritum causae.

Cinge-se a controvérsia deste recurso em verificar se a rescisão contratual declarada pelo Juízo de origem deve ser mantida diante das alegações de onerosidade excessiva formuladas pelo consumidor, bem como verificar se é cabível a restituição integral e imediata das parcelas pagas ou, ao revés, se devem ser aplicadas as penalidades, retenções e encargos previstos na Lei nº 13.786/2018 e no contrato, notadamente a cláusula penal, a retenção da corretagem e a taxa de fruição

Pois bem, analisando detidamente o feito, percebe-se que é caso de improvimento da Apelação.

DA EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA E DA RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO 

A primeira questão a ser examinada diz respeito à alegação de que o reajuste das parcelas teria tornado o contrato excessivamente oneroso para o consumidor, justificando a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos. O autor sustenta que houve elevação desproporcional das prestações, supostamente incompatível com a boa-fé e com o equilíbrio contratual, enquanto a Fornecedora-Apelante afirma que a variação observada decorreu exclusivamente da correção monetária prevista em cláusula contratual válida, usualmente adotada no mercado imobiliário, destinada a assegurar a recomposição do valor real da moeda, inexistindo qualquer abuso ou alteração unilateral das condições avençadas.

Antes de adentrar o caso concreto, convém destacar que incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Promessa de Compra e Venda firmada entre as partes, a uma porque a autora da ação, ora Recorrida, enquadra-se como destinatária final da oferta do bem imóvel adquirido (art. 2º, caput, CDC), enquanto a Incorporadora, ora Apelante, por desenvolver a atividade de comercialização das unidades imobiliárias, figura como fornecedora do bem de consumo ofertado (art. 3º, CDC).

Ressalte-se que a jurisprudência dos demais Tribunais Pátrios reconhece, há muito, que o CDC se aplica tanto às promessas de compra e venda de unidades imobiliárias quanto às operações de aquisição de lotes em loteamentos urbanos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IRREGULARIDADE DO LOTEAMENTO – APLICABILIDADE DO CDC – RESTITUIÇÃO DE VALORES – ILEGALIDADE DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DA CITAÇÃO – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – RECURSO DOS REQUERIDOS DESPROVIDO E DOS REQUERENTES PROVIDO. A comercialização de lotes em loteamento irregular configura relação de consumo, sujeitando os contratos às normas do Código de Defesa do Consumidor. A rescisão unilateral embasada na inadimplência de taxas de manutenção de condomínio, considerada ilegal, é abusiva, razão pela qual é devido o reembolso corrigido e atualizado da quantia paga. O termo inicial dos juros de mora para devolução de valores de contratos de compra e venda de imóveis rescindido por culpa do vendedor deve ser fixado da data da citação. Justifica-se a majoração do dano moral para R$20.000,00 (vinte mil reais), atendendo aos princípios de proporcionalidade e razoabilidade.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10040843820198110015, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 27/11/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2024)

A incidência do CDC é especialmente relevante porque, mesmo em contratos de loteamento submetidos à Lei nº 6.766/1979, admite-se a revisão judicial e, quando for o caso, a resolução contratual por onerosidade excessiva, sempre que o fornecedor cria, impõe ou mantém prestações que se tornem desproporcionais, consoante dispõe o art. 6º, inc. V, do CDC. Além disso, o microssistema consumerista prestigia a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a vedação a práticas abusivas, princípios que orientam a interpretação e aplicação de todos os contratos regidos pelo CDC.

Aliás, em se fazendo presentes os requisitos para a caracterização da relação de consumo, a responsabilidade da Fornecedora pelos vícios e defeitos relativos à prestação de seus serviços passa a ser definida objetivamente, independente da demonstração de culpa, conforme art. 14 da mesma legislação:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

(...) § 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: 

I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; 

II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. (...) 

Ultrapassadas essas considerações gerais, impõe-se o exame das cláusulas contratuais que disciplinam a forma de atualização das parcelas, porquanto constituem o núcleo da controvérsia posta em julgamento. O contrato celebrado entre as prevê, em seu Capítulo 2, regras específicas para a correção das prestações, especialmente para planos de pagamento com prazo superior a 12 (doze) meses:

"2.6) A fim de preservar o necessário equilíbrio econômico financeiro da avença, as partes convencionam, para planos de pagamento do saldo devedor com prazo superior a 12 (doze) meses, será aplicada e cobrada, a cada 12 (doze) meses, atualização monetária anual incidente sobre o valor fixo de cada uma das parcelas vincendas nos próximos 12 (doze) meses. Adotar-se-á como base de cálculo a variação do "IGPM/FGV" (acumulado) referente ao mês indicado no Item 4 do Quadro Resumo, do ano atual e do ano anterior.

2.6.1) No caso de impossibilidade de aplicação do índice indicado no presente contrato, qualquer que seja o motivo, fica assegurado à VENDEDORA o direito de atualizar monetariamente todos os seus créditos, por qualquer outro índice de atualização monetária que represente, no mínimo, o percentual de variação da inflação ocorrida no período respectivo, inclusive pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

2.6.2) Em qualquer dos casos em que se tenha de aplicar índice substitutivo àquele estipulado nesta promessa, o reajuste da parcela será efetuado pelo índice escolhido até a data da norma que ordenou substituto. a substituição, e, a partir de então e até a data do pagamento da parcela, pelo índice

(...)

2.10) Para todos os efeitos legais, a atualização monetária estipulada na presente avença implicará automaticamente no reajustamento do valor sobre o qual incidir e no saldo devedor em aberto, atingindo não só as prestações vincendas, assim como aquelas que, vencidas, ainda não tenham sido solvidas." (Instrumento contratual no termo de ID 82280185)

O conjunto dessas cláusulas revela que a correção monetária foi amplamente regulamentada pelas partes, não havendo dúvida de que, em tese, a atualização das prestações era elemento essencial do equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Cediço que a jurisprudência majoritária, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, tem reiteradamente afirmado que a mera previsão contratual de reajuste com base no IGP-M não viola o CDC, por se tratar de índice legítimo e apto a recompor a perda inflacionária.

Todavia, a legitimidade do índice não impede o controle judicial de sua aplicação concreta, isto é, do seu percentual, sobretudo quando o resultado de sua incidência gera desequilíbrio significativo na relação contratual ou impõe ao consumidor ônus manifestamente desproporcional, em afronta ao art. 6º, V, e ao art. 51, IV e §1º, III, do CDC:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...) V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

 § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

No caso concreto, restou demonstrado nos autos que as prestações originalmente fixadas em R$ 715,35 (ID 82280184) foram elevadas para R$ 922,37, configurando um aumento aproximado de 29% em curto lapso temporal. Ainda que calcado em índice contratual válido, esse acréscimo superou em muito a variação inflacionária ordinária observada no período, produzindo efeito prático que rompeu a previsibilidade econômica do contrato e comprometeu a capacidade financeira do adquirente, frustrando sua legítima expectativa de cumprimento do pacto sem sacrifício desarrazoado.

Importa salientar que o controle judicial não incide sobre o índice em abstrato, mas sobre o efeito concreto da sua aplicação.

A correção monetária, ainda que fundada em índice contratual, não pode converter-se em mecanismo de transferência de riscos econômicos exclusivamente ao consumidor, tampouco legitimar descompasso incompatível com a boa-fé objetiva. Reajustes dessa magnitude, sem correspondência com a realidade inflacionária e com capacidade de comprometer a continuidade do pagamento, rompem a comutatividade do contrato e configuram onerosidade excessiva, circunstância que autoriza a resolução contratual e afasta qualquer imputação de culpa ao adquirente.

O aumento verificado não correspondeu à mera recomposição inflacionária, mas significou verdadeira alteração substancial da equação econômico-financeira do contrato, capaz de tornar inviável sua continuidade pelo consumidor, caracterizando hipótese típica de onerosidade excessiva no contexto das relações de consumo. Tal circunstância autoriza a resolução contratual e afasta qualquer imputação de culpa ao adquirente, sobretudo porque a causa determinante do desfazimento reside na própria dinâmica de reajuste aplicada pela fornecedora, e não em comportamento voluntário ou inadimplente do comprador.

Diante desse cenário, o argumento recursal de inexistência de onerosidade excessiva não merece acolhimento, devendo ser mantida a declaração de rescisão contratual, não sendo possível imputar ao adquirente a causa do desfazimento, com a consequente restituição integral dos valores pagos pelo consumidor.”

DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS

Superada a análise acerca da onerosidade excessiva e da responsabilidade da fornecedora pelo desequilíbrio contratual, passa-se à discussão sobre a forma de restituição das parcelas pagas. A sentença determinou a devolução integral e imediata do montante desembolsado pelo adquirente, entendimento que deve ser mantido. A matéria é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, que, em seu art. 53, veda a perda total das prestações pagas pelo comprador em contratos de aquisição de imóvel, justamente para impedir enriquecimento sem causa do fornecedor:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

No caso concreto, ficou demonstrado que a rescisão contratual decorreu da própria dinâmica de reajuste das parcelas prevista no contrato,  cuja aplicação se revelou excessiva e desproporcional, superando o patamar de razoabilidade e tornando a obrigação financeiramente insustentável, atraindo a incidência do já citado art. 6º, V, do CDC. Quando a culpa pela resolução  não é imputável ao requerente, a restituição deve ser integral, imediata e sem qualquer retenção, não havendo espaço para a aplicação das penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018, tampouco da cláusula penal contratual.

Em reforço, cite-se a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura a devolução integral quando o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva do vendedor ou da vendedora:

Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, demonstrado que o desfazimento contratual decorreu de prestação desproporcional imposta ao consumidor, em afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual, não subsiste qualquer justificativa para retenção de valores. Com isso, deve ser preservado o comando sentencial que determinou a restituição integral, imediata, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação.

DA IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM, CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO

Por fim, uma última controvérsia devolvida à apreciação desta Corte diz respeito à pretensão da Apelante de ver reconhecida a possibilidade de retenção de valores, notadamente a comissão de corretagem (i); a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (ii); e a taxa de fruição (iii). Sustenta a Fornecedora que, sendo o desfazimento do contrato imputável ao adquirente, incidiria integralmente o regime previsto na Lei nº 13.786/2018, que autoriza, em determinadas hipóteses, retenções compensatórias para recomposição de custos administrativos do vendedor.

Antes de analisar as retenções concretamente pleiteadas pela Apelante, é pertinente contextualizar a disciplina jurídica que rege as penalidades e os descontos previstos para os casos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóveis. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), ao inserir os arts. 67-A e seguintes na Lei nº 4.591/1964, estabeleceu parâmetros objetivos para as hipóteses de rescisão contratual motivada por inadimplemento ou desistência do adquirente, autorizando o alienante a deduzir determinadas verbas de natureza compensatória. O referido art. 67-A dispõe que:

Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º  Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º  Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Referida norma conferiu tratamento específico à hipótese de resolução contratual por iniciativa do comprador ou em razão de inadimplemento, autorizando o incorporador a deduzir o valor correspondente à comissão de corretagem, à clausula penal e à fruição do imóvel, até o limite de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação. A lei, portanto, positivou o entendimento de que o uso do bem pelo adquirente gera obrigação compensatória autônoma, destinada a remunerar o período em que o comprador permaneceu na posse do imóvel, independentemente da multa contratual aplicável à rescisão.

Importante ressaltar, porém, que o regime instituído pela Lei nº 13.786/2018 não se aplica automaticamente a toda e qualquer rescisão contratual, e muito menos quando a extinção decorre de conduta do fornecedor ou de abuso contratual, pois nesse caso incide o art. 6º, V, do CDC, que assegura ao consumidor a modificação de cláusulas que imponham prestações desproporcionais, e que determina a restituição integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor.

Sobre a taxa de taxa de corretagem, esta somente pode ser deduzida quando a rescisão decorre da vontade ou da inadimplência do adquirente, conforme prevê o art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018), e não quando decorre de questão contratual. No caso concreto, a ruptura resultou da onerosidade excessiva causada pelo reajuste desproporcional das parcelas, afastando qualquer possibilidade de imputar ao consumidor a responsabilidade pelo distrato.

Especificamente sobre a cláusula penal, a Lei nº 13.786/2018 também reafirma que somente no caso de resolução por inadimplemento do adquirente é possível a retenção da pena convencional, limitada a 25% das quantias pagas. No mesmo sentido, o §1º do referido dispositivo estabelece que a vendedora pode exigir a multa independentemente da demonstração de prejuízo, mas apenas quando o comprador for o responsável pelo desfazimento contratual.

Dessa forma, a incidência da cláusula penal se condiciona, de maneira inafastável, a um único pressuposto de que o adquirente seja o inadimplente ou quem voluntariamente pediu a rescisão sem culpa da vendedora. No entanto, conforme amplamente demonstrado na análise do primeiro tópico, a ruptura contratual reconhecida pelo Juízo a quo decorreu da onerosidade excessiva ocasionada pelo reajuste desproporcional das parcelas, cuja evolução superou significativamente o patamar razoável de atualização monetária, comprometendo a justa expectativa de pagamento do consumidor.

De igual modo, em relação à taxa de fruição, mesmo que haja previsão expressa na mencionada lei de que o adquirente deverá arcar com a fruição no percentual de até 0,5% ao mês, sua possibilidade de retenção é voltada à hipótese de quando o adquirente permanece na posse do bem após o desfazimento do contrato. Se a rescisão decorre da conduta da vendedora, como ocorre quando há onerosidade excessiva reconhecida judicialmente, não há respaldo legal para impor ao consumidor qualquer encargo possessório

Nessas condições, correta a sentença ao reconhecer que a rescisão decorreu de conduta da fornecedora e ao determinar a restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura a devolução integral quando o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva do vendedor ou da vendedora.

Assim, diante do quadro jurídico consolidado, vê-se que as retenções previstas na Lei nº 13.786/2018, incluindo corretagem, cláusula penal e taxa de fruição, somente são possíveis quando a rescisão for atribuível ao adquirente, o que não ocorre na espécie, razão pela qual devem ser integralmente afastadas.

Assim sendo, por tudo exposto, o voto é no sentido de CONHECER O RECURSO e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.  

Quanto à regra do art. 85, § 11 do CPC/15, majoro a verba de sucumbência devida pela Recorrente em 2% (dois por cento).

Sala das Sessões da Terceira Câmara Cível, data constante no sistema.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2