PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO AJUIZADA POR LOCATÁRIO/LOJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RECURSO ESPECIAL Nº 2.050.372/MT - E DE TRIBUNAIS PÁTRIOS. OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO OU LOJISTA INDIVIDUALMENTE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DISTINÇÃO ENTRE O DIREITO À EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS E A AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

I. O cerne da questão reside em definir se a parte agravada, na condição de locatária (lojista) de unidade em shopping center, possui legitimidade ativa para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da agravante (locadora).

II. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.050.372/MT, consignou expressamente que o condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas, uma vez que o síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio.

III. Situação análoga no âmbito dos shopping centers, onde a prestação de contas deve seguir o procedimento estabelecido nas normas gerais, sendo direcionada à universalidade dos lojistas/condôminos, e não individualmente.

IV. O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio ou solicitar comprovantes das despesas, nos termos do art. 54, §2º da Lei nº 8.245/91, não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.

V. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8074810-52.2024.8.05.0000, em que figura como agravante CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA e como agravada CSALSA COMERCIO DE CONFECCOES LTDA.

 ACORDAM, os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do e. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões,     de           de 2025.

Presidente

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA em face da sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador/BA, que nos autos da Ação de Prestação de Contas nº 8000329-18.2024.8.05.0001, proposta por CSALSA COMERCIO DE CONFECCOES EIRELI - ME, julgou procedente o pedido da primeira fase da ação, nos seguintes termo:

Em face das razões expostas, julgo procedente o pedido e condeno a ré, a prestar as contas exigidas pelo autor, na forma contábil, relativas ao período da locação, apresentando a documentação requerida na peça inicial, pertinente ao objeto desta ação, no prazo de 15 dias, nos termos do artigo 550 e 551 do CPC. Condeno o réu ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em R$5.000,00.

Nas razões recursais, o agravante esclarece “[...] de pronto que absolutamente todo o empreendimento denominado Shopping Center Paralela é locado aos lojistas, que desfrutam assim da condição de locatários do agravante e não da condição de condôminos, o que, torna evidente a ausência de legitimidade para propor ação de exigir contas em face deste agravante” (sic).

Aduz que “[...]  a parte agravada omitiu que jamais houve qualquer óbice criado pela administração do agravante à apresentação de qualquer documento aos lojistas/locatários, os quais, são informados da existência das normas gerais do Shopping Paralela, pelas quais prevê em seu item 233 a prestação de contas de forma trimestral” (sic).

E acrescenta: “A conduta do agravante é, e sempre foi, no sentido de atender as solicitações de prestação de contas dos Locatários dos seus espaços como registrado por um dos Locatários mais antigos do empreendimento, cuja declaração expressa que desde a inauguração de sua loja solicita e recebe trimestralmente, da administração do shopping, todos os documentos necessários ao esclarecimento de quaisquer de suas dúvidas acerca das despesas condominiais, conforme se infere das normas gerais colacionadas aos autos no ID de nº 43625 5793, apesar de, como amplamente fundamentado, não se encontrar obrigado a proceder com a prestação de contas para o locatário” (sic).

Assevera que “[...] a decisão interlocutória de mérito ora combatida importa no risco de que o agravante tenha que prestar contas à pessoa que não possui legitimidade para pleiteá-la, o que implica, necessariamente, iminência de risco de dano de difícil reparação, o que impõem o efeito suspensivo que se pleiteia” (sic).

Chama atenção para o fato do risco de “[...] apresentação de informações sensíveis do condomínio para parte ilegítima, a qual não possui efetivamente interesse, por não ser Condômino do Agravante, conforme amplamente fundamentado e comprovado nas linhas antecedentes” (sic).

Com base nesses argumentos, pugna pela atribuição do efeito suspensivo, e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar improcedente os pedidos deduzidos na exordial.

Juntou documentos (Id. 72212905 e ss).

Antes mesmo de ser intimado, o agravado juntou aos autos decisões contrárias à pretensão do agravante (Id. 72332731 e ss).

O recurso foi recebido sem atribuição de efeito suspensivo (Id. 72868120).

Contrarrazões recursais ofertadas no Id. 73439487, pelo não provimento do recurso.

Relatados, restituo os autos à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 14 de abril de 2025.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

ASIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos, intrínsecos e extrínsecos, para de admissibilidade recursal, conhece-se do agravo de instrumento.

Preliminarmente, é imperioso apreciar a questão relativa à legitimidade ativa ad causam por parte da agravada, arguida pelo recorrente, mormente porque tal análise tem o condão de esvaziar o mérito da controvérsia em curso.

O cerne da questão reside, pois, em definir se a parte agravada, na condição de locatária (lojista) de unidade em shopping center, possui legitimidade ativa para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da agravante (locadora).

Destaco, de partida, que a pretensão de exigir contas não se confunde com o direito à exibição de documentos.

Nesse diapasão, embora a agravada tenha fundamentado sua pretensão no art. 54, §2º da Lei nº 8.245/1991, que estabelece o direito do locatário de exigir a comprovação das despesas cobradas, formulou pedido específico de prestação de contas, submetendo a demanda ao procedimento especial previsto nos arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil.

De fato, a agravada confunde dois institutos jurídicos distintos: o direito à exibição de documentos e a ação de exigir contas. O art. 54, §2º da Lei nº 8.245/91, invocado pela agravada, garante ao locatário o direito de exigir a comprovação das despesas cobradas, o que não se confunde com a ação de exigir contas, que possui procedimento especial e finalidade específica.

A adoção de linguagem e terminologia destoantes da técnica leva a crer, a priori, que a pretensão da agravada residiria, em verdade, não propriamente numa ação de exigir contas, mas sim uma ação de exibição de documentos relativos às cobranças de FPP, IPTU, Energia e Ar Condicionado. No entanto, ao delimitar seus pedidos na exordial, a agravada faz expressa menção ao pedido de prestação de contas.

Nesta quadra, afigura-se pertinente a alegação de ilegitimidade ativa da agravada para exigir as contas e a tal conclusão se chega com base no recentíssimo precedente do Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023.2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor.Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor.4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, f, da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas.7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 2050372 MT 2023/0030934-1, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 27/4/2023). (grifo nosso).

Em síntese, de acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas, uma vez que o síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio.

Noutras palavras, o condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia, e um quarto dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02).

Em igual sentido é uníssono o entendimento da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. Sentença de extinção do processo sem resolução de mérito, diante da ilegitimidade ativa do autor. Insurgência da parte. Pretensão do autor, condômino, de que sejam prestadas contas por síndico de condomínio edilício. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça pela ilegitimidade ativa do condômino exigir contas individualmente. Precedentes deste Tribunal . Prestação de contas que deve ocorrer em assembleia condominial. Inteligência do art. 22, § 1º, alínea f), da Lei nº 4.591/64, e do art . 1.348, inciso VIII, do Código Civil. Ausência de prova de omissão na prestação de contas. Ônus que incumbia ao autor . Legitimidade excepcional não verificada no caso. Sentença confirmada integralmente. Honorários de sucumbência majorados. RECURSO DESPROVIDO .(TJ-PR 0006196-91.2022.8.16.0131 Pato Branco, Relator: Des. Rogério Ribas, 9ª Câmara Cível, DJe 8/4/2024).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL  APELAÇÃO CÍVEL  AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PROPOSTA POR LOCADOR EM FACE DO CONDOMÍNIO - SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR ILEGITIMIDADE ATIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR ¿ IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. COM ARRIMO NO ARTIGO 550 E SEGUINTES DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS EXIGE PARA SUA POSTULAÇÃO A EXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO OU NEGOCIAL ENTRE AS PARTES, DIVIDINDO-SE EM DUAS FASES: NA PRIMEIRA É VERIFICADO SE EXISTE OU NÃO O DEVER DE PRESTAR AS CONTAS PELA PARTE RÉ E, NA SEGUNDA, SÃO JULGADAS AS CONTAS APRESENTADAS PARA SE APURAR O MONTANTE DO DÉBITO OU DO EVENTUAL CRÉDITO, QUE SE EXISTENTE PODERÁ SER COBRADO EM EXECUÇÃO FORÇADA, NOS TERMOS DO ART. 552 DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL. AÇÃO AJUIZADA POR LOCATÁRIO, INDIVIDUALMENTE . ILEGITIMIDADE ATIVA. A PRESTAÇÃO DE CONTAS É DEVER DO ADMINISTRADOR FACE AOS CONDÔMINOS REUNIDOS EM ASSEMBLEIA. ESTENDER AOS LOCATÁRIOS O DIREITO DE EXIGIR CONTAS DE CONDOMÍNIO, FARIA COM QUE O SÍNDICO E O CONDOMÍNIO SEJAM OBRIGADOS A PRESTAR CONTAS PARA PARTE QUE NÃO TEM QUALQUER RELAÇÃO DIRETA COM O CONDOMÍNIO. CARÊNCIA DA AÇÃO . PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. NESTA ESTEIRA, DECIDIU O STJ: O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma . REsp 1.630.199-RS, Rel. Min . Antônio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704) AÇÃO TAMBÉM DIRECIONADA A QUEM NÃO POSSUI ATRIBUIÇÃO LEGAL DE PRESTAR CONTAS, POIS QUEM A POSSUI É O SÍNDICO, COMPETINDO À ASSEMBLEIA GERAL A TOMADA DE CONTAS DO SÍNDICO ¿ AUSENTES AS CONDIÇÕES PROCESSUAIS, NÃO HÁ COMO SE INGRESSAR NA MATÉRIA DE FUNDO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0291859-13.2020.8 .19.0001 2023001116660, Relator: Des. Humberto Dalla Bernardina de Pinho, Quinta Câmara de Direito Privado DJe 4/3/2024).

APELAÇÃO CÍVEL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PRELIMINAR DE INÉPCIA RECURSAL. REJEITADA . ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA DAS PARTES. OCORRÊNCIA. 1. A apelação versa sobre a ilegitimidade ativa e passiva das partes em ação de exigir contas (art . 550, CPC). 2. O recurso questiona a matéria fática e demonstra adequadamente os motivos pelos quais a sentença deve ser reformada. Assim, presente impugnação, ainda que concisa, afasta-se a alegada afronta ao princípio da dialeticidade ante o preenchimento dos requisitos contidos no art . 1.010, II e III do CPC/2015. Precedentes deste Tribunal. Preliminar rejeitada . 3. O encargo de prestar as contas cabe ao síndico, razão pela qual as apeladas/locadoras da loja de uso comercial em centro de compras (shopping center) não são partes legítimas para figurar no polo passivo da ação de exigir contas conforme procedimento especial previsto no art. 550 e seguintes do CPC. 4 . Ademais, o condômino não possui legitimidade para, em nome próprio, exigir contas do síndico, o qual somente possui obrigação legal de prestar contas à assembleia de condôminos. 4.1 Eventual pretensão de ressarcimento por parte de lojista locatário de espaço em shopping center deve ser exercida por via adequada, que não é a ação de exigir contas. Em sendo necessário, é cabível postular pela exibição de documentos, como assegurado nos arts . 22, inciso IX, e 54, § 2º, ambos da Lei nº 8.245/91, direito este que não se confunde com o de exigir a prestação das contas. 5. Apelação conhecida e não provida . (TJ-DF 07246827120218070001 1622720, Relator.: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 28/09/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/10/2022)

Reforce-se, como dito alhures, que o direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.

Embora a agravada, em suas contrarrazões, colacione o entende ser farta jurisprudência aplicável à espécie, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.050.372/MT, analisando expressamente a questão no âmbito de condomínios em shopping centers, afastou a legitimidade individual do condômino (ou lojista) para a propositura da ação de exigir contas.

Deve-se ressaltar, ainda, que, como Tribunal Superior, uma de suas funções constitucionais é de uniformizar a interpretação da legislação federal, cabendo aos tribunais de justiça observarem seus precedentes, em atenção à segurança jurídica e à isonomia.

Face ao exposto, VOTO no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, reformando a decisão agravada para acolher a preliminar de ilegitimidade ativa da parte agravada, extinguindo-se o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Com o resultado do recurso, inverto a verba honorária de sucumbência.

Salvador/BA, 14 de abril de 2025.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

ASIII