PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. DÉBITO CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ANTIGA PROPRIETÁRIA. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO APÓS A CITAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HILDETE FRANÇA TEIXEIRA contra sentença que, em ação de execução por quantia certa, acolheu exceção de pré-executividade oposta por CONSTRUTORA TENDA S.A., declarou sua ilegitimidade passiva e extinguiu a execução com fundamento no art. 925 do CPC. O apelante pleiteia a reforma da sentença para viabilizar a substituição do polo passivo com a inclusão do atual proprietário do imóvel e, subsidiariamente, a exclusão dos ônus sucumbenciais que lhe foram imputados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a substituição do polo passivo na execução de dívida condominial após a citação do réu e o oferecimento de exceção de pré-executividade; (ii) estabelecer se é cabível afastar a condenação do exequente ao pagamento dos honorários advocatícios diante do erro fundado em informação desatualizada do cartório de registro de imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação condominial tem natureza propter rem, sendo vinculada ao imóvel, o que permite sua transferência ao novo proprietário independentemente de ajuste específico, legitimando este último a figurar no polo passivo da execução.

4. A jurisprudência do STJ autoriza, em hipóteses excepcionais, a substituição do polo passivo mesmo após a citação e sem anuência do réu, desde que não haja alteração do pedido ou da causa de pedir, especialmente em ações que envolvem obrigações propter rem.

5. A recusa do juízo de origem em admitir a substituição do polo passivo com base no art. 329 do CPC não se sustenta, diante da possibilidade jurídica de redirecionamento da execução a quem efetivamente responde pela dívida.

6. Ainda que a Construtora Tenda S.A. seja ilegítima para figurar no polo passivo, a sua indicação equivocada pelo exequente, embora pautada em erro do cartório de registro de imóveis, atrai a aplicação do princípio da causalidade, justificando a manutenção da condenação em honorários advocatícios.

7. Considerando o valor irrisório da execução e a parcial procedência do recurso, é legítima a fixação da verba honorária de forma equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, combinada com o art. 338, parágrafo único, do mesmo diploma.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0565810-51.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante CONSTRUTORA TENDA S/A e como apelada RESIDENCIAL HILDETE FRANCA TEIXEIRA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HILDETE FRANÇA TEIXEIRA contra sentença (ID. 73915369) proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de execução por quantia certa registrada sob o n. 0565810-51.2017.8.05.0001, acolheu a exceção de pré-executividade opostas por CONSTRUTORA TENDA S.A., declarando a ilegitimidade passiva da executada e extinguindo a execução, com fundamento no artigo 925 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (ID. 73915371), o apelante sustenta que o Juízo de primeiro grau se equivocou ao indeferir a substituição do polo passivo, destacando que o artigo 329, inciso II, do CPC permite ao autor aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, mediante consentimento do réu, até a fase de saneamento. 

Argumenta que o erro quanto ao polo passivo decorreu de informações incorretas fornecidas pelo registro de imóveis, que entregou a matrícula mãe do condomínio sem o desmembramento das unidades individualizadas. 

Enfatiza que a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e transferindo-se ao novo proprietário. 

Pleiteia o afastamento da condenação ao pagamento de honorários advocatícios e demais ônus sucumbenciais, alegando que o equívoco no ajuizamento da ação não decorreu de conduta negligente de sua parte.

A CONSTRUTORA TENDA S.A., em contrarrazões (ID. 73915375), pugna pela manutenção da sentença, argumentando que a ilegitimidade passiva foi corretamente reconhecida e que a condenação em honorários advocatícios encontra respaldo no artigo 338, parágrafo único, do CPC, mesmo em caso de substituição processual. 

Ressalta que o apelante, ao ajuizar a ação, indicou erroneamente o polo passivo, cabendo-lhe arcar com os custos processuais e os honorários advocatícios decorrentes desse equívoco.

Ante o exposto, restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando a possibilidade de sustentação oral conforme os arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Salvador/BA, 9 de maio de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Custas recolhidas (ID. 76365425).

Conheço do recurso, visto que presentes os requisitos de admissibilidade.

Nos termos do art. 1.013 do CPC, a matéria devolvida à análise do Tribunal diz respeito à sentença (ID. 73915369) que indeferiu a substituição do polo passivo da execução e, acolheu a exceção de pré-executividade opostas por CONSTRUTORA TENDA S.A, por consequência, extinguindo o feito por ilegitimidade passiva (art. 925, do CPC), bem como à condenando o ora apelante aos ônus sucumbenciais.

O recorrente busca, assim, a reforma da sentença para que seja reformada a sentença e deferida a substituição do polo passivo, com a inclusão do novo proprietário do imóvel, e o consequente prosseguimento da execução.

Subsidiariamente, caso mantida a extinção do feito em relação à executada original, o apelante pleiteia o afastamento de sua condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. 

Argumenta que não deu causa ao ajuizamento equivocado da ação, tendo sua conduta sido pautada por informações oficiais do registro de imóveis que se mostraram desatualizadas, razão pela qual entende não dever arcar com os ônus da sucumbência.   

A CONSTRUTORA TENDA S/A comprovou de forma inequívoca não ser mais proprietária do imóvel, apresentando contrato de compra e venda firmado com Ademir Mendes de Oliveira (ID. 73915332) e certidão do Registro de Imóveis atestando a transferência da propriedade (ID. 73915340).

O próprio apelante não contesta a ilegitimidade passiva da construtora, apenas busca a substituição do polo passivo, tornando a matéria incontroversa.

Quanto ao primeiro pedido do apelante, relativo à substituição do polo passivo da execução, vislumbro a possibilidade de reforma parcial da sentença.

De fato, o magistrado indeferiu o pedido de substituição do polo passivo fundamentando sua decisão no art. 329 do CPC, considerando que "no momento processual atual, o executado já foi citado e apresentou resposta", entendendo que tal substituição seria contrária ao referido dispositivo legal.

Ocorre que, no caso em análise, estamos diante de execução de cotas condominiais, cuja natureza jurídica é propter rem, ou seja, a obrigação adere ao imóvel e se transfere automaticamente com a mudança de titularidade da propriedade, independentemente de qualquer pacto acessório.

Nesse contexto, a jurisprudência do STJ, em especial no julgamento do REsp 2.128.955, firmou entendimento no sentido de que "é possível modificar o polo passivo de uma demanda judicial mesmo após o saneamento do processo e sem a autorização do réu, desde que não haja alteração do pedido ou da causa de pedir".

Ademais, os tribunais têm admitido, em casos específicos de cobrança de despesas condominiais, a substituição processual para inclusão do atual proprietário, em virtude da natureza propter rem da obrigação e aos princípios da economia processual e da primazia do julgamento de mérito. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – "EMENDA" DA INICIAL DEPOIS DA CITAÇÃO – AUSÊNCIA DE MODIFICAÇÃO DOS FATOS E DO PEDIDO – INCLUSÃO DE CÔNJUGE NO POLO PASSIVO – CO-PROPRIETÁRIO – DEVEDOR SOLIDÁRIO – POSSIBILIDADE - É possível a emenda da inicial da execução de título extrajudicial, mesmo após a citação da executada e independentemente da concordância expressa desta, já que a pretendida ampliação do polo passivo da execução não acarreta prejuízo à executada, e também não implica na alteração do pedido ou causa de pedir, sendo, portanto, hipótese excepcional ao artigo 329 do Código de Processo Civil; - Em se tratando de débito decorrente de despesas condominiais, a obrigação tem natureza propter rem, como reconhece a unanimidade da doutrina (cf. Orlando Gomes - "Obrigações" - Ed. Forense - 2ª edição - p. 34; Washington de Barros Monteiro - "Curso de Direito das Obrigações" - 1ª parte - Ed . Saraiva - 17ª edição - p. 16), razão pela qual devem responder por elas, solidariamente, os coproprietários da unidade, ou seja, quem figure no registro imobiliário como tal. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2126966-37 .2024.8.26.0000 São Paulo, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 04/06/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/06/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO APÓS A CITAÇÃO DA REQUERIDA . POSSIBILIDADE EXCEPCIONAL. MANUTENÇÃO DO PEDIDO E DA CAUSA DE PEDIR. ILEGITIMIDADE DO POLO PASSIVO. AJUSTE . PRINCÍPIOS DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS E DA EFETIVIDADE. PRECEDENTES STJ. 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que rejeitou a objeção por ela apresentada, na qual se opunha à sua inclusão no polo passivo da demanda . 2. O Superior Tribunal de Justiça, em homenagem aos princípios da efetividade do processo, da economia processual e da instrumentalidade das formas, admite excepcionalmente a emenda à petição inicial para modificação do polo passivo, sem alteração do pedido ou da causa de pedir, mesmo após a contestação do réu. Precedentes. 3 . À luz da Teoria da Asserção, se o negócio havido entre a construtora e a adquirente do imóvel restou desconstituído por decisão transitada em julgado antes mesmo do ajuizamento da execução de título extrajudicial, e não havendo alteração do pedido e da causa de pedir, é possível a alteração do polo passivo, em razão da pertinência subjetiva que decorre da natureza propter rem das obrigações condominiais. 4. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 07046626220218070000 DF 0704662-62 .2021.8.07.0000, Relator.: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/05/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA PARTE EXECUTADA RECONHECIDA PELO EXEQUENTE. POSSIBILIDADE DE REDIRECIONAMENTO DO FEITO EXECUTIVO À LEGITIMADA COMUSA . REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 338, DO CPC. Hipótese em que a própria exequente concordou com a arguição de ilegitimidade passiva do Município de Novo Hamburgo, veiculada em embargos à execução, e indicou a parte legitimada a responder pela dívida . Em atenção aos princípios da economia e celeridade processual, e aplicando-se subsidiariamente o disposto no art. 338 do Código de Processo Civil ao rito executivo, deverá prosseguir a execução em face de COMUSA. Honorários reduzidos para 3% do valor da causa, com fundamento no parágrafo único do art. 338 do CPC . APELAÇÃO PROVIDA. ( Apelação Cível Nº 70080772536, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Paulo Roberto Lessa Franz, Julgado em 21/03/2019).

(TJ-RS - AC: 70080772536 RS, Relator: Paulo Roberto Lessa Franz, Data de Julgamento: 21/03/2019, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/05/2019)

Desse modo, em razão da incidência do art. 338 do CPC ao caso em análise, os honorários advocatícios deverão ser fixados nos termos do que dispõe o seu parágrafo único, ou seja, entre 3% e 5% do valor da causa.

Nesse contexto:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Caso em que a parte exequente anuiu com a defesa apresentada pela parte embargante (que afirmou ilegitimidade passiva), indicando a parte legitimada para responder pela dívida, contra a qual deverá prosseguir a execução. Incidência do art. 338 do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao rito executivo. Minoração dos honorários com fundamento no parágrafo único do art. 338 e no § 8º do art. 85 do CPC. Deferido em parte o pedido de limitação da condenação honorária. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. ( Apelação Cível Nº 70078141397, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 30/08/2018)

Desse modo, considerando as premissas estabelecidas, bem como o baixo valor da execução, fixo a verba honorária conforme o art. 338, parágrafo único, do CPC, considerando que o valor auferido é irrisório, razão pela qual arbitro honorários por apreciação equitativa (cfe. art. 85, §8º, do CPC), no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e, no mérito DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso para possibilitar a substituição do polo passivo da ação de execução e seu prosseguimento, mantendo-se integralmente o reconhecimento da ilegitimidade da Construtora Tenda S/A, bem como sua exclusão da demanda. 

Mantém-se a condenação do condomínio apelante ao pagamento da verba honorária, agora fixada em caráter equitativo conforme explicitado acima, em decorrência da aplicação do princípio da causalidade (art. 85, caput, do CPC).

É como voto. 

Salvador/BA, 9 de maio de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator