PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IRRESIGNAÇÃO DA EXECUTADA. BAIXA EM GRAVE HIPOTECÁRIO. CONDENAÇÃO POR SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPEITO À COISA JULGADA MATERIAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO PARA O AGENTE BANCÁRIO FINANCIADOR. ALEGAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA DE RECURSOS NÃO COMPROVADA. AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1. Cinge-se a controvérsia em aferir se a Agravante pode ser compelida a proceder à baixa do grave hipotecário após a quitação integral das parcelas da dívida do imóvel.

2. A Agravante já foi condenada por sentença transitada em julgado ao cumprimento da obrigação de fazer impugnada, descabendo, a essa altura processual, qualquer revisão da medida, sob pena de ofensa à coisa julgada material.

3. Embora a Recorrente alegue a impossibilidade de cumprimento da obrigação porque supostamente não dispõe de recursos para arcar com os custos inerentes à operação de baixa na hipoteca, não trouxe respaldo probatório algum que, ao menos, indique essa alegada situação de precariedade financeira, ônus que lhe cabia demonstrar, ex vi do art. 373, II do CPC/15.

4. O pleito da Agravante soa como uma tentativa de transferir a responsabilidade no cumprimento de uma obrigação de fazer a si imposta – por sentença transitada em julgado - para a instituição bancária que sequer figura como parte neste processo, tampouco como terceiro interessado.

5. Destarte, não merece guarida a argumentação de suposta impossibilidade de proceder à baixa do grave hipotecário de imóvel devidamente quitado pelos adquirentes, por suposta hipossuficiência financeira e necessidade de transferir essa responsabilidade para o agente bancário financiador, razão pela qual a decisão agravada deve ser integralmente mantida.

AGRAVO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8010421-58.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante OAS SPE-04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e como Agravados ROBERTO GIBSON FERREIRA COSTA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por OAS SPE-04 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., contra a decisão proferida pelo Juízo da 17ª Vara das Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0509629-59.2019.8.05.0001 movido por ROBERTO GIBSON FERREIRA COSTA e outros, rejeitou o argumento da responsabilidade exclusiva da instituição financeira e indeferiu o pedido de efeito suspensivo formulado pela Ré em sua impugnação, nos seguintes termos (ID. 405112380 dos autos de origem):

“Posto isso, rejeito o argumento da responsabilidade exclusiva da instituição financeira, pelo quanto exarado supra, prevalecendo a responsabilidade da construtora pela baixa da hipoteca, conforme decidido na sentença de mérito.

(...)

Posto isso, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo pelo quanto exarado supra”.

Irresignada, a Executada interpôs o presente agravo de instrumento (ID. 57261523), narrando, em síntese, que foi condenada ao cumprimento de obrigação de fazer, qual seja, conceder a baixa na hipoteca do imóvel de nº 0414, objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Autor.

Sustenta que está impossibilitada de cumprir a obrigação de fazer, uma vez que “os gravames hipotecários foram registrados junto à matrícula imobiliária em favor do Banco Bradesco S.A”.

Destaca que, se mantidos os efeitos da decisão agravada, sofrerá “prejuízos inimagináveis, considerando que a imposição de multa em caso de descumprimento da obrigação de fazer, principalmente negando-se o pedido de adjudicação, quando o seu efetivo cumprimento está ao arbítrio único e exclusivo do Banco Bradesco”.

Frisa que “mesmo que seja atribuída a responsabilização da construtora para o referido cumprimento, de boa-fé, já foi demonstrado de forma reiterada que a obrigação supera as competências da empresa, bem como resta obstada em decorrência da ausência do VMD ao banco”.

Reitera que o adquirente do imóvel firmou contrato de financiamento bancário junto ao Banco Bradesco, sendo esse, portanto, o credor hipotecário responsável pelo pagamento das parcelas da dívida relacionadas ao imóvel, a ele competindo a cumprimento da obrigação de fazer determinada pela sentença.

Ao final, pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso instrumental, com provimento em julgamento definitivo, para reformar a decisão agravada, “declarando a Adjudicação Compulsória do bem objeto da lide, determinando a expedição de oficio ao cartório de registro de imóveis para proceder com a baixa do gravame hipotecário, possibilitando aos Agravados que iniciem o processo de escrituração”.

O recurso foi distribuído para minha Relatoria.

Indeferido o efeito suspensivo, ex vi decisão de ID. 57606824.

Os Agravados, embora devidamente intimados, deixaram transcorrer o prazo legal sem apresentar contrarrazões, nos termos da certidão de ID. 64911005.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 13 de julho de 2024.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Já conhecido o recurso, nos termos da decisão de ID. 57606824.

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir se a Agravante pode ser compelida a proceder à baixa do grave hipotecário após a quitação integral das parcelas da dívida do imóvel.

Conforme este Relator já consignou no julgamento do agravo de instrumento n. 8027411-95.2022.8.05.0000, oriundo do mesmo processo de origem (0509629-59.2019.8.05.0001) e interposto pela mesma Agravante, não prospera a sua tentativa de transferir a responsabilidade pela baixa do grave hipotecário para o agente bancário financiador da obra, qual seja: o Banco Bradesco S.A.

É que, da análise dos autos de origem, verifica-se que a Recorrente foi condenada por sentença (ID. 31021536, fls. 154/161) “à obrigação de conceder a baixa de hipoteca do imóvel de nº0414, do empreendimento Condomínio EVOLUTION BUSINESS, que se encontra registrado matrícula de nº 121.892 e encontra-se registrado no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador- Bahia, bem como outorgar aos autores a escritura definitiva de compra e venda dos imóveis acima referidos”.

Enfatize-se que essa sentença já transitou em julgado (ID. 31021536, fl. 173), não tendo a Ré, ora Agravante, interposto o cabível recurso de apelação para impugnar o decisum, limitando-se a atravessar sucessivas petições (ID. 31021536 fls. 174/176; fls. 182/184 e fls. 203/204) informando a suposta impossibilidade de cumprir a obrigação, sob a justificativa de insuficiência financeira para arcar com os custos necessários para a baixa na hipoteca, encargo que atribui ao Banco Bradesco, agente financiador da obra, pedindo a adjudicação compulsória do bem em favor dos Autores.

Atente-se, ainda, que o juízo sentenciante já se manifestou em relação a essas petições avulsas da Agravante, deixando claro que a “condenação não se mostra impossível de cumprimento, posto que a parte ré deve resolver junto ao agente financeiro a que deu o bem em garantia, a substituição da garantia por outra, liberando o imóvel do autor, nos termos da sentença transitada em julgado” (ID. 31021536, fl. 180).

Diante disso, num primeiro olhar, o pleito da Agravante soa como uma tentativa de transferir a responsabilidade no cumprimento de uma obrigação de fazer a si imposta – por sentença transitada em julgado - para a instituição bancária que sequer figura como parte neste processo, tampouco como terceiro interessado.

Assim, o acolhimento desse pedido aparentemente pode vir a implicar em violação da coisa julgada material, eis que o decisum é claro ao fundamentar que a Ré, por força do contrato firmado com os Autores, deve ser condenada ao cumprimento da obrigação impugnada, uma vez que “deixou de cumprir com uma das obrigações pactuadas à medida que não disponibilizou a escritura das unidades firmadas no contrato devido a hipoteca contraída junto à instituição financeira, embora os autores tivessem quitado os valores negociados antes da previsão de conclusão das obras prevista no capítulo IV às fls.46, bem como a cláusula 11.2”.

Nesse trilhar, restou consignado na sentença que foi demonstrado o adimplemento do preço pelos adquirentes perante a construtora, razão pela qual se determinou a baixa no gravame da hipoteca, a teor da súmula 308 STJ.

Reitere-se que a revisitação – e possível revisão – desse conteúdo decisório já não é mais possível nesta altura do processo, eis que, como dito, a Agravante não cuidou em manejar recurso de apelação, a tempo e modo, para questionar a condenação em testilha, ou mesmo para discutir a suposta responsabilização do agente financiador, o que tenta fazer agora através do presente Agravo de Instrumento, via inadequada para tanto.

Para além disso, também não se pode olvidar que, embora a Recorrente alegue a impossibilidade de cumprimento da obrigação porque supostamente não dispõe de recursos para arcar com os custos inerentes à operação de baixa na hipoteca, não trouxe respaldo probatório algum que, ao menos, indique essa alegada situação de precariedade financeira, ônus que lhe cabia demonstrar, ex vi do art. 373, II do CPC/15.

E mais, o fato de a Agravante sequer ter vindicado a concessão da gratuidade justiça, tendo espontaneamente recolhido o preparo recursal (ID. 57261531), também contradiz e fragiliza sua alegação de insuficiência de recursos financeiros para cumprir a obrigação de fazer determinada pela sentença.

Noutro giro, também por força do citado art. 373, II do CPC/15, incumbia à Agravante, enquanto devedora, comprovar que está, ao menos, diligenciando o cumprimento da obrigação de fazer ora hostilizada, a fim de fazer cessar a incidência da multa diária por descumprimento, mas não colacionou qualquer prova nesse sentido, seja nos autos de origem, seja no presente processo.

Inteiramente a propósito, negrite-se que - ao julgar caso muito semelhante ao presente, no qual a mesma empresa recorrente também alegava ser impossível o cumprimento da obrigação de proceder à baixa do grave hipotecário de imóvel devidamente quitado pelos adquirentes, por suposta hipossuficiência financeira e necessidade de transferir essa responsabilidade para o agente bancário financiador - este Sodalício negou provimento ao recurso interposto com esses mesmos fundamentos. Confira-se:

RECURSO INOMINADO EM SEDE DE EXECUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE BAIXA EM GRAVAME HIPOTECÁRIO. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER IMPOSTA. GERANDO MULTA QUE ALCANÇA O TETO DOS JUIZADOS. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO LANÇADA NESTA DECISÃO, DEVENDO AS ACIONADAS EFETIVAREM O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ORDENOU A EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA LEVANTAMENTO DOS VALORES DEPOSITADOS PELAS ACIONADAS A TÍTULO DE PARCELAMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR (DANO MORAL). ORDENOU A EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ (PARA LEVANTAMENTO DO VALOR PENHORADO PARA PAGAMENTO DAS ASTREINTES. ORDENOU A INTIMAÇÃO DAS ACIONADAS PARA PAGAR O SALDO REMANESCENTE DAS ASTREINTES SOB PENA DE PENHORA ELETRÔNICA. MANUTENÇÃO DA MULTA, EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. AÇÃO NÃO É DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INEXISTÊNCIA DE PEDIDO NESSE SENTIDO. IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO DOS LIMITES OBJETIVOS DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Recorre o executado alegando que imediatamente após ser intimada a cumprir com a obrigação, sob pena de multa diária, as Recorrentes manifestaram a impossibilidade para tanto, tendo em vista que as empresas vinham passando por dificuldades econômicas que se acentuaram em razão da pandemia de COVID-19, tornando impossível às mesmas atender ao comando judicial à época, por não ter condições financeiras para diligenciar a baixa do gravame hipotecário.

(...)

Deve-se ressaltar, por oportuno, que incumbe à parte recorrente/devedora, comprovar o cumprimento da obrigação de fazer, haja vista tratar-se de fato extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Portanto, cabia a ré, na esteira do entendimento do juiz sentenciante, juntar aos autos prova de que fora cumprida a obrigação de fazer, contudo assim não o fez. Ora, demonstrado o adimplemento do preço pelo adquirente perante a construtora, o gravame da hipoteca é baixado, conforme entendimento delineado na súmula 308 STJ. A fixação da multa diária tem por finalidade a efetivação da tutela almejada, observados os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade, de forma a não importar em enriquecimento indevido da parte contrária. Hipótese em que fixada em montante adequado, considerando o tempo de tramitação da lide, os transtornos gerados e a proporcionalidade na situação em comento.

Na espécie, em que pese à justificação de impossibilidade de outorga da escritura definitiva em razão da dificuldade em suas finanças, especificamente relacionadas ao coronavírus, impõe-se às recorrentes, como contraprestação expressamente prevista no pacto em discussão, a baixa na hipoteca e outorga da escritura pública em favor do adquirente, em homenagem ao principio do pacta sunt servanda que permeia relações dessa natureza. Nessa esteira, correta a fixação de multa diária, a fim de compelir o recorrente ao cumprimento da obrigação.

Demais disso, insta registrar que, em momento algum, demonstrou o recorrente a promoção de qualquer diligência no sentido de buscar a baixa do gravame judicial incidente sobre o imóvel em discussão - devidamente quitado, insisto -, razão pala qual não pode agora, esquivar-se do ônus que lhe competia, muito menos transferi-lo à terceiros ou situações de declínio financeiro não comprovados.

(TJ-BA - RI: 01663532220178050001, Relator: ELIENE SIMONE SILVA OLIVEIRA, QUINTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 05/10/2021)

(Grifos no original)

Destarte, conclui-se que a irresignação recursal não merece prosperar.

Essa foi a conclusão anteriormente alcançada por este Relator quando da decisão monocrática que indeferiu o efeito suspensivo vindicado, a qual ora se encampa e reitera integralmente, tendo em vista que, do referido julgamento monocrático até o presente, não sobreveio nenhum novo elemento de convicção hábil a alterar o entendimento mencionado.

Dispositivo

Ante o exposto, confirmando decisão monocrática anterior que indeferiu o efeito suspensivo, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a decisão agravada inalterada.

Em tempo, diante do julgamento deste recurso principal, JULGO PREJUDICADO o agravo interno apenso a estes autos, no bojo do qual deve constar cópia integral do presente voto.

É como voto.

Salvador/BA, 13 de julho de 2024.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator