PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. CLÁUSULA DE GARANTIA PREVISTA EM CONTRATO MENCIONA O REGISTRO DO CONTRATO. AUSENTE REGISTRO. PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADA. RISCO DE DANO GRAVE. DEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA. PROVIMENTO DO RECURSO. 

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, relativa a promessa de compra e venda de unidade imobiliária.
2 - Parte autora pleiteia a suspensão das cobranças contratuais e do IPTU, bem como a abstenção da negativação de seu nome, alegando ausência de registro da alienação fiduciária e prática abusiva da vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3 - Verificar se a ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária implica na inaplicabilidade da Lei n. 9.514/1997.
4 - Apurar a presença dos requisitos legais para concessão da tutela provisória (art. 300 do CPC).

III. RAZÕES DE DECIDIR

5 - A alienação fiduciária somente se torna eficaz perante terceiros mediante registro no cartório competente. Conforme entendimento amplamente adotado na jurisprudência, a existência de cláusula de alienação fiduciária sem o respectivo registro configura mera tentativa de afastar o controle judicial da relação consumerista.
6 - A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato não registrado não afasta a possibilidade de rescisão contratual com base na legislação consumerista.
7 – O cerne recursal se limita à busca de suspensão da exigibilidade imediata dos valores decorrentes do contrato, em decorrência da manifestação do promitente comprador quanto ao desinteresse na manutenção da avença; não se trata de intento de imediata resolução do contrato, bem assim observo a reversibilidade da medida, no caso de posterior julgamento improcedente da demanda.

8 – Demonstrados os requisitos legais, especialmente o risco de dano irreparável e a verossimilhança do direito invocado, é cabível o deferimento da tutela provisória.

IV. DISPOSITIVO

9 - Agravo de instrumento a que se dá provimento, para reformar a decisão agravada e deferir a tutela de urgência requerida, suspendendo as cobranças das parcelas do imóvel e do IPTU, bem como determinando à agravada que se abstenha de promover ou mantenha excluído o nome da agravante dos cadastros de inadimplentes até ulterior deliberação judicial.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8071027-52.2024.8.05.0000, sendo agravante ISIS VIANA ANDRADE MOTA e agravado GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. 

Sala de Sessões, .

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães  

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ISIS VIANA ANDRADE MOTA, em face de decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Acidente de Trabalho da Comarca de Vitória da Conquista, Bahia, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato nº 8013330-27.2024.8.05.0274, proposta em face de GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, indeferiu a tutela antecipada nos seguintes termos:

Pois bem, da narração dos fatos e exame do documento de id 455773634, não vislumbro, em sede de exame superficial da matéria, a ocorrência dos pressupostos necessários à concessão da medida requerida, haja vista que o contrato havido entre as partes está garantido por pacto de alienação fiduciária. Logo, o bem não se encontra na esfera de disponibilidade da Autora, não podendo ser invocada a rescisão contratual com aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não se mostra possível a mera desistência do pacto, como pretende a parte Autora. 

Aliás, tal entendimento já se encontra sedimentado pelo STJ. Nesse sentido: 

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa doConsumidor.2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial improvido.(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) 

Ademais, ainda que não registrada a alienação fiduciária no respectivo Registro de Imóveis, não haveria mudança de status para o entendimento ora esboçado, posto que os efeitos permanecem entre os contratantes. À guisa de exemplificação: 

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 1.866.844 - SP (2020/0062570-8) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI REL. P/ ACÓRDÃO : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA EMBARGANTE : JOSÉ FRANCISCO MEDEIROS EMBARGANTE : NATALINA RAVELI MEDEIROS ADVOGADOS : EVIDET FERREIRA BARBOSA DOS SANTOS - SP118647 MARCELO MARTINS ALVES - SP143040 EMBARGADO : SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPES I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO : EDUARDO LEMOS PRADO DE CARVALHO - SP192989 EMENTA EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos. ACÓRDÃO Documento: 210696386 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 09/10/2023 Página 1 de 2 Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, prosseguindo o julgamento, após o voto-vista antecipado da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti negando provimento aos embargos de divergência, e a ratificação de voto da Sra. Ministra Relatora dando-lhes provimento, decide a Segunda Seção, por maioria, negar provimento aos embargos de divergência, nos termos do voto divergente do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva declarado na sessão de 08 03 2023. Lavará o acórdão o Exmo. Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Vencidos os Srs. Ministros Nancy Andrighi (Relatora), Marco Buzzi e Marco Aurélio Bellizze. Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Antônio Carlos Ferreira. Brasília (DF), 27 de setembro de 2023 (Data do Julgamento) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator GRIFEI 

Então, no caso dos autos, não havendo probabilidade do direito afirmado (na forma como posta), ao menos em sede de cognição sumária, indefiro o pedido de tutela antecipada. 

Irresignada, a requerente apresentou o presente recurso (ID 73567406) arguindo que, a existência da cláusula contratual de alienação fiduciária configuraria manobra jurídica, porque inexistiria participação de terceiro no contrato, sendo a agravada a agente fiduciante do pacto. Negou que houvesse empréstimo de capital pela agravada à autora, asseverando que apenas houve o parcelamento dos pagamentos para aquisição do bem, que sequer estaria quitado. 

Desse modo, nega obstáculo à resolução do contrato por desistência dos compradores, com a restituição da quantia paga, nos termos da legislação consumerista. Ademais, pondera que não houve empréstimo de capital pelo denominado “credor fiduciário” e nem registro na matrícula do imóvel da cláusula de garantia fiduciária, pelo que não seria aplicável o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema nº 1095, do STJ. 

Assim sendo, postula a concessão da tutela para que haja a suspensão da exigência dos pagamentos das parcelas ajustadas até o julgamento definitivo da ação, nos termos do art. 53, do CDC, bem assim aquelas relativas ao IPTU ou, ainda, para obstar a negativação dos dados da agravante em decorrência do inadimplemento das parcelas. 

Os autos do processo da relação jurídica processual originária, são virtuais. 

Indeferido o efeito suspensivo, nos termos da decisão de ID 73721410. 

Contrarrazões apresentadas (ID 80835305), o agravado requereu a manutenção da decisão proferida, considerando a existência de cláusula de alienação fiduciária no contrato firmado, ponderando que a mesma seria exigível mesmo sem o registro do respectivo contrato em cartório. Destarte, pleiteou a manutenção da decisão proferida.   

É o breve Relatório. 

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 16 de maio de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

 Agravante é beneficiária da justiça gratuita. 

Por toda a relação jurídica processual, tanto o Juízo a quo e o ad quem, ser de autos virtuais, aplica-se o §5° do artigo 1.017 e dispensa-se a apresentação das peças referidas nos incisos I e II no caput da citada norma. 

Assim sendo, presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço. 

Na origem, a parte autora ingressou com ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com pedido de tutela de urgência para suspender as cobranças das parcelas vincendas e vencidas relativas às parcelas do contrato, bem como aquelas referentes ao IPTU, buscando, ainda, impedir a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito. 

Trata-se de contrato particular de aquisição de unidade imobiliária no empreendimento CAMPUS VIVANT CLUB RESIDENCE (S03-Q13-LT05), pactuado em 14/08/2018, pelo valor de R$ 117.000,00, tendo quitado até então R$ 66.000,00. 

A requerente, ora agravante, afirma que não possui condições de se manter adimplente e, por isso, teria desinteresse na manutenção do negócio, pretendendo a resolução do contrato. 

O cerne recursal se limita à possibilidade de suspensão da cobrança das parcelas do imóvel, do IPTU e para obstar a negativação dos dados da agravante no cadastro de proteção ao crédito, até o julgamento final do processo. 

Da análise dos autos principais, observo que foi apresentado extrato de parcelas pagas (ID 455773635, PJE1G) e de saldo devedor (ID 455773636, PJE1G), demonstrando que a agravante se encontra em situação de inadimplemento, sendo a última parcela paga de 15/12/2021, tendo a ação sido ajuizada em 30/07/2024. 

Destarte, identificada a situação de inadimplemento da requerente, indeferi o efeito suspensivo pleiteado, a fim de possibilitar à agravada a demonstração de que o presente caso se enquadraria no precedente arguido; especificamente através da possibilidade de juntada aos autos da matrícula do imóvel a fim de verificar se houve, ou não, o registro da garantia de alienação fiduciária na matrícula. 

Entretanto, apresentado o contraditório, a agravada confirmou a inexistência do respectivo registro, defendendo a aplicabilidade do precedente a despeito disto. Não lhe assiste razão. 

Depreende-se dos autos que se mostra relevante ao deferimento do efeito suspensivo pretendido a existência de alguns pontos: (i) falta de registro no cartório de imóveis da cláusula de alienação fiduciária, (ii) ausência de financiamento por terceiro, mas mero parcelamento do valor da venda promovido pela própria vendedora, (iii) a prática contratual revelaria tentativa de burlar o direito de rescisão previsto no CDC e na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), e (iv) inaplicabilidade da tese firmada pelo STJ no Tema 1095, em razão da ausência de registro da alienação fiduciária. 

A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1095, foi no seguinte sentido:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 

Na fixação da tese no Tema 1.095, o STJ definiu que a ausência de registro da propriedade fiduciária, além de não gerar efeitos contra terceiros, impede a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. 

Assim, para aplicação do Tema 1.095 do STJ, essencial a constituição formal da garantia fiduciária mediante o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme previsto no artigo 1.361, §1º, do Código Civil e no artigo 23 da Lei 9.514/97. 

Inclusive, consta expressamente do contrato firmado entre as partes (ID 80835307) que a cláusula de garantia fiduciária estaria constituída mediante registro do contrato:

4.6. Mediante o registro do contrato ora celebrado estará constituída a propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, efetiva-se o desdobramento da posse, tornando-se o(s) COMPRADOR(ES) possuidor(es) direto(s) e a VENDEDORA possuidora indireta do Imóvel objeto da garantia fiduciária.

Não bastasse isso, depreende-se do contrato firmado que o vendedor e o “credor fiduciário” seriam a mesma pessoa, inexistindo especificações acerca das condições do financiamento, constando, ainda, como forma de pagamento a menção apenas do pagamento parcelado do valor total do imóvel adquirido, em desatenção ao art. 5º, da Lei 9.514/97:

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

Conforme entendimento amplamente adotado na jurisprudência, a existência de cláusula de alienação fiduciária sem o respectivo registro configura mera tentativa de afastar o controle judicial da relação consumerista. 

A prática de "internalizar" o financiamento no próprio contrato com o fornecedor do imóvel, simulando operação com agente financeiro terceiro, sem contrapartida real de crédito, é tida como abusiva por diversos tribunais e contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Neste sentido:

Compra e venda. Imóvel. Ação de rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Financiamento com pacto de alienação fiduciária e endosso firmados simultaneamente através de empresas coligadas. Garantia fiduciária não registrada. Ineficácia. Regime especial da Lei nº 9.514/97 inaplicável. Aparente autonomia de contratos coligados. Manobra visando impedir a resolução do contrato por iniciativa do comprador. Inadmissibilidade. Artigo 54-F, II, §§ 1º e 4º, do CDC. Precedentes da Câmara. Conduta danosa ao consumidor que impõe, no caso, responsabilidade solidária das fornecedoras. Art. 7º, par. único, do CDC. Rescisão do contrato mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1129979-23 .2022.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 19/03/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2024)

Agravo de instrumento. Compra e venda. Ação de rescisão contratual. Decisão que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das cobranças relativas ao contrato sub judice e obstar a inscrição dos dados da recorrida em cadastros de inadimplentes. Presença dos requisitos do art. 300, caput do CPC. Elementos dos autos indiciários de coligação de contratos. Aparente rescindibilidade do contrato principal por desistência do comprador. Súmulas nº 1 e 3 desta Corte e Súmula nº 543 do STJ em tese aplicáveis à hipótese. Agravada que não deve ser submetida ao pagamento de parcelas de contrato aparentemente fadado à rescisão ou ainda à inscrição de seus dados em cadastros de inadimplentes. Tutela reversível. Precedentes desta Corte envolvendo casos análogos. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2070289-84.2024.8.26.0000 São Paulo, Relator.: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 29/04/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2024)

“A ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação da tese firmada no Tema 1095 do STJ, razão pela qual é cabível a rescisão contratual com base na legislação consumerista.”  (TJSP, Apelação Cível 1004525-18.2022.8.26.0008, Rel. Des. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 15/12/2023)

Ademais disso, verifico que o cerne recursal se liminar à suspensão da exigibilidade dos valores decorrentes do contrato, em decorrência da manifestação do promitente comprador quanto ao desinteresse na manutenção da avença; não se trata de intento de imediata resolução do contrato, bem assim observo a reversibilidade da medida, no caso de posterior julgamento improcedente da demanda. 

Assim, não vislumbro óbice ao deferimento das medidas pretendidas, considerando que não demonstrado pelo agravado nenhum prejuízo em decorrência da procedência dos pedidos formulados pela agravante. 

Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a decisão agravada e, em consequência, deferir a tutela de urgência pleiteada, determinando: (i) a suspensão das cobranças sobre quaisquer parcelas do imóvel (vencidas e vincendas), bem como do IPTU; (ii) a expedição de ordem para que a parte agravada se abstenha de incluir ou mantenha excluído o nome da agravante nos órgãos de proteção ao crédito, até ulterior deliberação judicial.

É como voto.

Salvador/BA, 16 de maio de 2025.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator