PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. PRELIMINAR DE NULIDADE. INVERSÃO DA MARCHA PROCESSUAL. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AFASTAMENTO. IMPUGNAÇÃO AO PARCELAMENTO DE CUSTAS. NÃO CONHECIMENTO. ART. 1.015, V, CPC. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, VIII, LEI 8.245/91. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. VALIDADE. AJUIZAMENTO INTEMPESTIVO. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. REFORMA DA DECISÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. MATÉRIA DE DEFESA. COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

1. A análise do pedido de tutela provisória antes da deliberação sobre gratuidade de justiça, embora configure inversão da marcha processual, não acarreta nulidade quando a finalidade da norma é alcançada com o posterior recolhimento das custas, por aplicação do princípio da instrumentalidade das formas (art. 277, CPC) e da máxima pas de nullité sans grief (art. 282, § 1º, CPC).

2. O art. 1.015, V, do CPC prevê agravo de instrumento apenas contra decisão que rejeita gratuidade ou acolhe sua revogação, não abrangendo decisão que defere o parcelamento das custas processuais. Precedentes. Recurso não conhecido nesta parte.

3. A notificação extrajudicial de pessoa jurídica recebida por funcionário em seu endereço comercial é válida por aplicação da teoria da aparência, especialmente quando confirmada por resposta posterior do próprio locatário, ainda que o recebedor não possua poderes formais de representação.

4. Para concessão de liminar de desocupação em ação de despejo por denúncia vazia, o art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 exige cumulativamente: (i) notificação premonitória válida; (ii) ajuizamento da ação em até 30 dias após o termo do prazo concedido; (iii) prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. A ausência de qualquer requisito obsta o deferimento da medida.

5. No caso concreto, embora válida a notificação premonitória, a ação foi ajuizada 24 dias após o prazo legal (intempestividade) e não houve comprovação do depósito de caução, impondo-se a reforma da decisão que deferiu a liminar.

6. A controvérsia sobre direito de retenção por alegadas benfeitorias necessárias, envolvendo questões técnicas complexas (clandestinidade de obras, beneficiário efetivo, confusão patrimonial entre térreo locado e 1º pavimento de propriedade do representante legal da locatária), demanda cognição exauriente e instrução probatória aprofundada, reservando-se ao juízo de origem sua apreciação.

7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº. 8040065-12.2025.8.05.0000, em que é Agravante CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES HABILITE-SE LTDA e Agravado SÉRVULO OLIVEIRA GONZAGA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER EM PARTE DO RECURSO e, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitada a preliminar, no mérito, deu-se provimento. Por unanimidade. Acompanhou o julgamento Dr. Tulio Miranda Pitanga Barbosa.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES HABILITE-SE LTDA, inconformado com as decisões interlocutórias proferidas pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia nº 8031399-53.2024.8.05.0001, movida por SÉRVULO OLIVEIRA GONZAGA, deferiram em sede de retratação a tutela de urgência determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias (ID 482475536, de 21/01/2025) e concederam o parcelamento das custas processuais em dez prestações mensais (ID 495446852, de 09/04/2025).

Cuida-se de locação comercial de imóvel com 140m² situado na Av. Ulysses Guimarães, 4063, térreo, Sussuarana, Salvador/BA, onde funciona autoescola. O contrato foi firmado em 15/07/2011 com prazo de 60 meses, vencendo em 15/07/2016, passando desde então a vigorar por prazo indeterminado. O autor/agravado alega ter notificado extrajudicialmente o réu/agravante para desocupação em 30 dias, ajuizando a ação de despejo após o transcurso do prazo. A decisão originária de ID 434596857 havia indeferido a liminar por ausência dos requisitos legais, tendo sido posteriormente reconsiderada em sede de retratação (ID 482475536), quando então foi deferida a tutela antecipada para desocupação em 15 dias.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, preliminarmente, a nulidade das decisões por erro in procedendo consistente na ausência de análise prévia do pedido de gratuidade de justiça antes da apreciação da tutela de urgência, violando o art. 290 do CPC e invertendo ilegalmente a marcha processual, o que configuraria vício insanável. Impugna o parcelamento das custas processuais, alegando que o agravado omitiu renda mensal de R$ 2.700,00 proveniente do aluguel do imóvel objeto da lide, além dos proventos de aposentadoria confessados, não fazendo jus ao parcelamento nem à gratuidade da justiça. No mérito, aponta a ausência de requisitos para liminar em denúncia vazia, aduzindo que a notificação seria inválida por ter sido recebida por funcionária sem poderes de representação (Eduarda Lima Oliveira) e não pelo locatário indicado no contrato (José Robson Cruz de Castro), e que não houve depósito judicial da caução equivalente a três meses de aluguel exigida pelo art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91. Afirma estar executando benfeitorias necessárias no imóvel, consistentes em reforço estrutural com construção de sapatas, pilares e vigas, autorizadas verbalmente pelo locador que compareceu ao local em julho/2025, sem ter recebido qualquer indenização, o que lhe confere direito de retenção nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91. Alega que a desocupação acarretará fechamento imediato da autoescola, com perda de sete empregos, inadimplemento tributário e prejuízo aos alunos matriculados.

Requer, como pedido principal, a anulação de ambas as decisões por nulidade processual. Subsidiariamente, pugna pela reforma da decisão sobre parcelamento, com indeferimento da gratuidade e intimação para recolhimento integral das custas, bem como pela reforma da liminar por ausência dos requisitos legais e reconhecimento do direito de retenção. Pleiteia, ainda, em sede de tutela recursal, a suspensão imediata da ordem de desocupação.

A decisão monocrática da Relatora (ID 87651546, de 04/08/2025) deferiu parcialmente o efeito suspensivo para sustar apenas a ordem de desocupação até julgamento do mérito, afastando a nulidade sob o fundamento de que, embora o juízo tenha invertido a ordem processual do art. 290 do CPC, a finalidade da lei foi alcançada com o posterior pagamento parcelado, não havendo prejuízo à parte autora que prontamente regularizou as custas, aplicando-se o art. 277 do CPC. Quanto à impugnação ao parcelamento, a decisão monocrática deixou de conhecer desta parte do recurso, considerando que o art. 1.015, V, do CPC prevê agravo apenas contra decisão que rejeita gratuidade ou acolhe sua revogação, não abrangendo o deferimento do parcelamento. No tocante aos requisitos da liminar, reconheceu a validade da notificação por aplicação da teoria da aparência, mas constatou a ausência de dois requisitos cumulativos: a ação foi ajuizada apenas em 08/03/2024, quando o prazo de 30 dias após o término da notificação (recebida em 14/12/2023, com prazo até 14/01/2024) já havia expirado em 12/02/2024, configurando intempestividade; ademais, não houve comprovação do depósito de caução equivalente a três meses de aluguel. Por fim, reconheceu indícios de direito de retenção ante a demonstração sumária de realização de obras estruturais através de vídeos e avaliação técnica de arquiteta, constituindo exceção substancial oponível em ação de despejo.

Em contrarrazões (ID 89170738, de 28/08/2025), o agravado alega que, após extravio do AR da primeira notificação, remeteu nova notificação em 27/03/2024, recebida pela mesma funcionária Maria Eduarda, cumprindo o requisito legal, sendo que a permanência do agravante demonstra que não pretende desocupar. Impugna veementemente a caracterização das obras como benfeitorias, sustentando que beneficiam exclusivamente o 1º pavimento, propriedade de Julio César da Purificação (pessoa física, representante legal do agravante), não beneficiando o imóvel térreo locado, pelo contrário, o danificando com destruição do piso. Afirma que se trata de obras clandestinas, sem alvará, ART de engenheiro ou projetos estrutural/arquitetônico, não havendo autorização formal do locador para benfeitorias no térreo. Impugna as provas em vídeo, alegando que foram obtidas mediante ardil, filmando o agravado sem autorização e violando direito de imagem (CF, art. 5º, X; CC, art. 20; Súmula 403/STJ; LGPD), constituindo prova ilícita produzida de má-fé para criar autorização inexistente. Requer a negação de provimento ao agravo, revogação do efeito suspensivo e cumprimento do despejo liminar condicionado à prestação de caução.

Constam dos autos notificação extrajudicial recebida em 14/12/2023 por Eduarda Lima Oliveira (ID 434554329), segunda notificação recebida em 27/03/2024 pela mesma funcionária (ID 89170740), contrato de locação celebrado em 15/07/2011 (ID 434554327), laudos de vistoria técnica de maio/2024 e maio/2025 atestando problemas estruturais e obras em andamento, guias de FGTS demonstrando regularidade trabalhista de dez/2024 a abr/2025, certidões negativas de débitos tributários, comprovante de aquisição do 1º pavimento por Julio César da Purificação em 15/02/2016, além de fotografias das obras e nova notificação solicitando documentação técnica.

Foram distribuídos os autos a esta Relatoria.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo. Preparo devidamente recolhido.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, conheço do Recurso de Agravo de Instrumento e passo ao seu exame.

Versa a presente demanda sobre agravo de instrumento interposto contra decisões que: (i) deferiram liminar para desocupação de imóvel locado em ação de despejo por denúncia vazia; e (ii) concederam parcelamento das custas processuais ao autor/locador.

Insurgem-se os agravantes contra referidas decisões, alegando, em síntese: (i) nulidade processual por inversão da marcha processual; (ii) impugnação ao parcelamento de custas por omissão de rendimentos; (iii) invalidade da notificação premonitória; (iv) ausência de caução judicial; (v) direito de retenção por benfeitorias necessárias; (vi) risco de dano irreparável.

Pois bem. Após detida análise dos autos e das razões recursais, verifico que a controvérsia central gravita em torno de três eixos fundamentais: (a) a validade procedimental das decisões proferidas; (b) o preenchimento dos requisitos legais para concessão da liminar de despejo por denúncia vazia; e (c) a existência de direito de retenção oponível à desocupação, os quais passo a examinar individualmente, com a profundidade que a matéria requer.

O agravante sustenta que o magistrado de origem cometeu erro in procedendo ao apreciar o pedido liminar antes de deliberar sobre o requerimento de gratuidade de justiça formulado pelo autor, invertendo ilegalmente a marcha processual e violando o art. 290 do CPC, o que configuraria vício insanável de nulidade.

Não prospera a argumentação.

Efetivamente, o art. 290 do Código de Processo Civil estabelece que o não recolhimento das custas de distribuição implica no cancelamento da distribuição do feito, constituindo pressuposto processual específico de desenvolvimento válido e regular do processo:

Art. 290. Será cancelada a distribuição do feito se a parte, intimada na pessoa de seu advogado, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias.

Verifica-se dos autos que o autor, ao ajuizar a ação em 08/03/2024, requereu os benefícios da justiça gratuita. O magistrado singular, ao proferir as decisões de IDs 434596857 e 482475536 (indeferimento e posterior deferimento da liminar), foi de fato omisso quanto à análise deste pedido, que somente foi apreciado posteriormente, após ato ordinatório determinando o recolhimento das custas (ID 492709114), quando então foi deferido o parcelamento em dez prestações (ID 495446852).

Contudo, conforme bem salientado na decisão monocrática que deferiu parcialmente o efeito suspensivo, a irregularidade procedimental não acarreta, por si só, a nulidade do processo quando a finalidade da norma foi alcançada.

O princípio da instrumentalidade das formas, consagrado no art. 277 do CPC, estabelece que o ato processual realizado de forma diversa da prescrita em lei será considerado válido se atingir sua finalidade:

Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.

No caso concreto, não obstante a inversão da ordem lógica de apreciação dos pedidos, a parte autora prontamente atendeu à determinação de recolhimento das custas, obtendo o deferimento do parcelamento e efetuando regularmente os pagamentos devidos. Destarte, a finalidade da norma foi integralmente alcançada: o Estado obteve o recolhimento das custas necessárias ao processamento da demanda, ainda que em prestações.

Ademais, a própria parte agravante não demonstrou, concretamente, qual prejuízo efetivo teria experimentado em razão da inversão procedimental, limitando-se a invocar abstratamente a violação da marcha processual. Nesse contexto, aplica-se o princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não há nulidade sem prejuízo, consagrado no art. 282, § 1º, do CPC:

Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados.

§ 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.

A jurisprudência dos tribunais superiores é pacífica no sentido de que irregularidades procedimentais que não geram prejuízo às partes não ensejam nulidade:

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NA ARGUIÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE PRECEITO FUNDAMENTAL. AGRAVO INTERNO. CONTRARRAZÕES. INTIMAÇÃO . AUSÊNCIA. PREJUÍZO. DEMONSTRAÇÃO. INOCORRÊNCIA . INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. REJEIÇÃO. 1. É firme nesta Corte a orientação no sentido de que somente se declara a nulidade do ato se demonstrado o prejuízo . 2. Uma vez inexistente no ato embargado quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC a respaldar o presente recurso, a rejeição dos declaratório é medida que se impõe . 3. Embargos de declaração rejeitados. (STF - ADPF: 1059 MS, Relator.: Min. EDSON FACHIN, Data de Julgamento: 07/08/2024, Tribunal Pleno, Data de Publicação: PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 14-08-2024 PUBLIC 15-08-2024).

Assim, afasto a preliminar de nulidade suscitada, por ausência de prejuízo concreto e por aplicação do princípio da instrumentalidade das formas.

O agravante pretende a reforma da decisão que deferiu o parcelamento das custas processuais, alegando que o agravado omitiu renda mensal de R$ 2.700,00 proveniente do aluguel do imóvel objeto da lide, não fazendo jus ao benefício.

Razão não lhe assiste, por questão de ordem técnica.

O art. 1.015, V, do Código de Processo Civil estabelece expressamente as hipóteses de cabimento de agravo de instrumento em matéria de gratuidade de justiça:

Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

(...) 

V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação;

A interpretação literal e sistemática do dispositivo revela que o legislador optou por um rol taxativo de situações impugnáveis via agravo de instrumento em matéria de justiça gratuita: (a) a rejeição do pedido de gratuidade; ou (b) o acolhimento do pedido de sua revogação.

No caso concreto, a decisão impugnada deferiu parcialmente o pleito do autor, concedendo o parcelamento das custas em dez prestações mensais. Trata-se, portanto, de decisão que concede (ainda que parcialmente) benefício relacionado à capacidade econômica da parte, e não de decisão que rejeita o pedido ou revoga benefício anteriormente deferido.

Esta interpretação encontra amplo respaldo na jurisprudência dos tribunais pátrios, que é pacífica no sentido de que decisões que deferem a gratuidade ou o parcelamento não são impugnáveis por agravo de instrumento:

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5463770.53.2021 .8.09.0000 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: BÁRBARA LEMBERGER AGRAVADO: KEILA CARLA VITOR LEÃO RELATOR: SEBASTIÃO LUIZ FLEURY ? Juiz Substituto em Segundo Grau EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE DEFERE OS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA . HIPÓTESE NÃO ABARCADA PELO ROL DO ART. 1015 DO CPC. AGRAVO INADMISSÍVEL. PREQUESTIONAMENTO . 1- Em se tratando de gratuidade da justiça, é impugnável por agravo de instrumento apenas a decisão que rejeita o pedido ou que acolhe o requerimento de sua revogação (art. 1.015, V, CPC). No caso, a decisão interlocutória deferiu a benesse, situação que não se enquadra em nenhuma das hipóteses descritas no taxativo rol do art . 1.015 do CPC (irrecorrível), restando à parte contrária as medidas expressas no art. 100 do CPC. 2- Quanto ao prequestionamento pretendido, o juiz não tem o dever de abordar, especificamente, todos os argumentos delineados pelas partes litigantes, bastando que o julgado exponha a fundamentação suficiente para dirimir a controvérsia, tal como ocorreu na hipótese . Agravo de instrumento não conhecido, por inadequação. (TJ-GO - AI: 54637705320218090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. Decisão que deferiu os benefícios da justiça gratuita à agravada. Agravo não conhecido . Matéria não impugnável por agravo de instrumento. Observância do rol taxativo do art. 1.015 do CPC . Cabimento de agravo de instrumento contra decisão que indefere a gratuidade da justiça ou acolhe pedido de sua revogação, mas não contra a que concede tal benesse. Precedentes. Agravo não conhecido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22435170320248260000 Catanduva, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 20/08/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2024).

Assim, por ausência de previsão legal, não conheço do recurso nesta parte específica, ressalvando à parte agravante a possibilidade de impugnar a questão pelos meios processuais adequados previstos no art. 100 do CPC.

Superadas as questões preliminares e formais, adentra-se no cerne da controvérsia recursal: a presença ou ausência dos requisitos legais para deferimento da tutela antecipada de desocupação em ação de despejo por denúncia vazia.

O contrato de locação não residencial, após o término do prazo estipulado, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado se o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, conforme preceitua o art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91:

Art. 56. (...) 

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Configurada a locação por prazo indeterminado, assiste ao locador o direito potestativo de resilir unilateralmente o contrato mediante denúncia vazia, bastando notificar o locatário e conceder-lhe 30 dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 57 da mesma lei:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. 

No caso dos autos, é incontroverso que: (i) o contrato foi celebrado em 15/07/2011 com prazo de 60 meses; (ii) venceu em 15/07/2016; (iii) prorrogou-se por prazo indeterminado desde então, sem oposição do locador por quase nove anos; (iv) trata-se de locação não residencial (imóvel comercial onde funciona autoescola).

Portanto, em tese, estaria configurado o direito do locador à denúncia vazia do contrato, desde que observadas as formalidades legais.

Para a concessão de tutela antecipada determinando a desocupação do imóvel em 15 dias, o art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 estabelece requisitos cumulativos específicos:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Não obstante a literalidade do dispositivo fazer referência específica à locação para temporada (inciso VIII), a jurisprudência consolidou o entendimento de que os requisitos ali previstos se aplicam analogicamente às ações de despejo por denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado, em razão da similitude das situações jurídicas.

Assim, para o deferimento da liminar em denúncia vazia, exige-se cumulativamente: Notificação premonitória válida, concedendo ao locatário 30 dias para desocupação; Prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel; e Ajuizamento tempestivo da ação, em até 30 dias contados do termo final do prazo concedido na notificação.

A ausência de qualquer desses requisitos obsta o deferimento da medida liminar, ainda que presentes os requisitos gerais de tutela provisória previstos no art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano).

A primeira questão controvertida diz respeito à validade da notificação extrajudicial remetida pelo autor ao réu.

O agravante sustenta a invalidade da notificação por duas razões: (i) foi recebida por funcionária da empresa (Eduarda Lima Oliveira, CPF 091.460.535-65) que não possui poderes de administração e representação; (ii) o locatário indicado no contrato é José Robson Cruz de Castro, que não recebeu pessoalmente a notificação.

A argumentação não merece prosperar.

Em primeiro lugar, quanto à divergência entre o nome do locatário no contrato (José Robson Cruz de Castro) e a denominação da pessoa jurídica agravante (Centro de Formação de Condutores Habilite-se Ltda), trata-se de equívoco material evidente no preenchimento do instrumento contratual. A qualificação completa constante do contrato de ID 434554327 identifica inequivocamente a locatária como pessoa jurídica (CNPJ 09.328.280/0001-36), sendo certo que o CPF atribuído a "José Robson Cruz de Castro" (167.665.045-87) pertence, na realidade, ao locador Sérvulo Oliveira Gonzaga, conforme se verifica da própria petição inicial da ação de despejo.

Cuida-se, portanto, de mero erro material na confecção do contrato, sem qualquer relevância jurídica, uma vez que a locatária sempre foi identificada corretamente como a pessoa jurídica Centro de Formação de Condutores Habilite-se Ltda.

Em segundo lugar, quanto ao recebimento da notificação por funcionária da empresa, a questão resolve-se pela aplicação da teoria da aparência, amplamente consagrada pela jurisprudência em casos análogos.

A teoria da aparência, de matriz civilista e larga aplicação no direito empresarial, confere validade e eficácia aos atos praticados por quem ostenta poderes aparentes de representação, ainda que desprovido de poderes efetivos, desde que o terceiro de boa-fé tenha motivos razoáveis para acreditar na legitimidade da representação.

No âmbito das notificações extrajudiciais dirigidas a pessoas jurídicas, a jurisprudência é pacífica no sentido de considerar válida a comunicação recebida por funcionário da empresa em seu endereço comercial, ainda que este não possua poderes formais de representação, por aplicação da teoria da aparência:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CITAÇÃO POR CARTA. AVISO DE RECEBIMENTO . ENTREGA NO ENDEREÇO E RECEBIMENTO POR TERCEIROS. VALIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE . 1. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que a citação postal, com aviso de recebimento, é válida se entregue no endereço correto do executado, mesmo que recebida por terceiros. 2. Caso em que, em cumprimento de sentença, a Corte local atestou ser válida a citação postal entregue no endereço correto do réu, ainda que recebida por terceiros, destacando inexistir prova de que a signatária da correspondência, à época da diligência, não integrava os quadros de funcionários ou representantes comerciais da empresa . 3. Divergir do aresto recorrido para entender que a correspondência foi entregue em endereço diverso e recebida por pessoa que não compunha os quadros de funcionários da empresa implica reexame do acervo fático-probatório dos autos ( Súmula 7 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1864070 SP 2021/0089368-2, Relator.: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2022).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DENUNCIA VAZIA - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - NOTIFICAÇÃO - TEORIA DA APARÊNCIA - CAUÇÃO- CONCESSÃO DE LIMINAR - REQUISITOS - CUMPRIMENTO. - Quando o locador decidir pela retomada de imóvel cujo contrato de locação indeterminou-se, terá que notificar o locatário, concedendo-se a ele o prazo de trinta dias para desocupação voluntária antes de propor a ação de despejo - É válida a notificação extrajudicial da pessoa jurídica, quando esta é recebida por funcionário, sem ressalva quanto à inexistência de poderes de representação em juízo, aplicando-se a Teoria da Aparência - Certo é que passando a locação comercial a vigorar por prazo indeterminado, possível se torna o pedido de despejo por denúncia vazia, se cumprido o disposto no artigo 57 da Lei 8.245/91, com a notificação prévia do inquilino, da intenção de rescindir o contrato e a concessão do prazo de 30 dias para desocupação do imóvel - Nos termos do art. 59 da Lei de Locações, para o deferimento da liminar em ação de despejo, necessário será a prestação de caução e a exclusividade de fundamento exposto na ação de despejo - Prestada caução equivalente a três meses do valor do aluguel, deve-se deferir a liminar para imediata desocupação do imóvel locado. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 03514963120188130000, Relator.: Des.(a) Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 28/06/2018, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2018).

No caso concreto, a notificação foi remetida ao endereço comercial onde funciona a autoescola agravante (Av. Ulysses Guimarães, 4063, térreo, Sussuarana, Salvador/BA), tendo sido recebida em 14/12/2023 por Eduarda Lima Oliveira, identificada com CPF 091.460.535-65.

Ora, a análise das guias de FGTS juntadas pelo próprio agravante (IDs referentes aos meses de dezembro/2024 a abril/2025) revela que Eduarda Lima Oliveira é empregada regular da empresa agravante, constando expressamente nas relações de trabalhadores com vínculo celetista ativo.

Assim, a notificação foi recebida no estabelecimento comercial da locatária por sua própria empregada, durante o horário comercial, configurando situação de legitimidade aparente que autoriza a aplicação da teoria da aparência para considerar válida e eficaz a comunicação.

Ademais, conforme bem salientado pelo agravado em suas contrarrazões, o próprio agravante respondeu à notificação mediante correspondência remetida pelos Correios e recebida pelo autor em 29/01/2024, o que evidencia inequivocamente a ciência efetiva do conteúdo da denúncia locatícia, ainda que se pudesse questionar formalmente a legitimidade da pessoa que recebeu a notificação original.

Configurada, portanto, a ciência inequívoca da vontade do locador em retomar o imóvel, eventual vício formal no recebimento da notificação resta sanado pela confirmação posterior através da resposta enviada pelo próprio locatário.

Por fim, registre-se que o agravado, por cautela diante do extravio do aviso de recebimento da primeira notificação, remeteu segunda notificação extrajudicial em 27/03/2024, igualmente recebida pela mesma funcionária Eduarda Lima Oliveira, conforme documentação acostada às contrarrazões (ID 89170740). Esta segunda notificação reforça a regularidade da comunicação e demonstra a persistente resistência do locatário em desocupar o imóvel mesmo após inequivocamente cientificado da denúncia vazia.

Assim, considerando: (i) o recebimento da notificação por empregada da locatária em seu endereço comercial; (ii) a resposta encaminhada pelo próprio locatário em 29/01/2024; (iii) a segunda notificação remetida em 27/03/2024; conclui-se pela validade da notificação premonitória para fins de denúncia vazia.

A segunda questão diz respeito à tempestividade do ajuizamento da ação.

O art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91, aplicado analogicamente às ações de despejo por denúncia vazia, exige que a ação seja proposta em até 30 dias após o vencimento do prazo concedido na notificação para desocupação.

No caso concreto, a primeira notificação foi recebida em 14/12/2023, concedendo prazo de 30 dias para desocupação, que se encerraria em 13/01/2024. A partir desta data, o locador teria até 12/02/2024 para ajuizar a ação de despejo com direito à liminar.

Todavia, a ação foi distribuída apenas em 08/03/2024, portanto 24 dias após o termo final do prazo legal, o que configura manifesta intempestividade.

O agravado, em suas contrarrazões, invoca a segunda notificação remetida em 27/03/2024 para justificar a tempestividade. Ocorre que esta segunda notificação é posterior ao próprio ajuizamento da ação (08/03/2024), não podendo, evidentemente, fundamentar o pedido liminar formulado na petição inicial.

A jurisprudência é firme no sentido de que o prazo de 30 dias para ajuizamento da ação após o término do prazo da notificação constitui requisito essencial para a concessão da liminar de despejo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO DE ÁREA COMERCIAL EM HIPERMERCADO QUE SE SUJEITA À LEI Nº 8 .245/91 (LEI DE LOCAÇÕES). RECURSO PROVIDO. No caso, o "Contrato de Cessão Temporária de Espaço a Título Oneroso e Outras Avenças" celebrado entre as partes constitui contrato atípico de locação de área comercial, razão pela qual está sujeito à Lei nº 8.245/91 . AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. INDEFERIMENTO DA TUTELA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO . PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/91. DECISÃO REFORMADA . RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. A tutela liminar para desocupação do imóvel, no caso de denúncia vazia, pode ser concedida se preenchidos seus requisitos legais: a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel e a propositura da ação em até 30 dias do término do contrato ou do cumprimento da notificação que revela a intenção da retomada do bem pelo locador. No caso, o contrato de locação comercial foi celebrado por prazo indeterminado, sendo a ação de despejo por denúncia vazia ajuizada no prazo de 30 dias depois de expirado o prazo da notificação premonitória. Desse modo, cabível a concessão de tutela liminar de despejo com fundamento no art . 59, § 1º, VIII, da Lei de Locações, observando-se que a medida está condicionada à prestação da caução legalmente exigida. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 21322959820228260000 São Paulo, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 30/06/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2022).

Assim, conclui-se que o requisito temporal para concessão da liminar não foi satisfeito, uma vez que a ação foi ajuizada após o transcurso do prazo de 30 dias contados do término do prazo concedido na notificação.

O terceiro requisito cumulativo para concessão da liminar é a prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel, conforme expressamente exigido pelo art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91.

Da análise detida dos autos, verifica-se que o autor/agravado não comprovou o depósito judicial de qualquer valor a título de caução.

O agravado, em suas contrarrazões, limita-se a afirmar que o "cumprimento do despejo liminar" deve ser "condicionando-se o cumprimento a prestação da caução", ou seja, reconhece implicitamente que a caução ainda não foi prestada, propondo que seja exigida apenas no momento do cumprimento da liminar.

Tal interpretação não se coaduna com a literalidade da norma, que exige a prestação da caução como pressuposto para a concessão da liminar ("desde que prestada a caução"), e não como condição para sua execução.

A exigência de caução prévia justifica-se pela necessidade de garantir eventual indenização ao locatário caso a ação seja julgada improcedente, evitando-se a desocupação precipitada com base em cognição sumária.

A jurisprudência é forte nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR . INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O art . 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91 exige o ajuizamento da ação no prazo de 30 dias contados do término da notificação. O ajuizamento intempestivo inviabiliza a concessão de liminar. 2 . A caução equivalente a três meses de aluguel é requisito indispensável para a concessão da tutela antecipada em ações de despejo. 3. A continuidade da locação por mais de 13 anos sem inadimplementos e a ausência de urgência no pleito afastam o periculum in mora e reforçam a manutenção da decisão agravada. 4 . Recurso desprovido. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50153301620248080000, Relator.: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível).

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO . NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. LIMINAR. CABIMENTO . FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. AGRAVO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1 . Constatado o cumprimento dos requisitos legais previstos nos arts. 57 e 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, para o despejo por denúncia vazia, incluindo a notificação prévia com prazo de 30 dias, o ajuizamento da ação dentro do trintídio legal e o depósito da caução exigida, revela-se cabível a concessão da liminar para desocupação do imóvel. 2 . A manutenção da posse pelo locatário, sem justificativa plausível, mesmo após a notificação extrajudicial e em descumprimento aos prazos legais, compromete o direito do locador à retomada do bem e caracteriza perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. 3. Embora o agravado tenha invocado preservação da atividade empresarial, verifica-se que não foram adotadas medidas concretas para assegurar sua continuidade em outro local, desde a notificação até a presente data, o que fragiliza o argumento de necessidade de manutenção no imóvel . 4.A função social da propriedade e o direito à livre disposição do bem conferem respaldo ao deferimento da medida liminar para desocupação. 5. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. (TJ-DF 07416568420248070000 1967144, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 05/02/2025, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 19/02/2025).

Assim, a ausência de comprovação do depósito da caução constitui óbice intransponível ao deferimento da liminar de desocupação.

Diante do exposto, verifica-se que, dos três requisitos cumulativos exigidos pelo art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 para concessão da liminar de desocupação em ação de despejo por denúncia vazia, apenas um foi satisfeito (notificação premonitória), enquanto os outros dois restaram ausentes (tempestividade do ajuizamento e prestação de caução).

A ausência de qualquer dos requisitos legais específicos obsta o deferimento da medida liminar, ainda que presentes os requisitos gerais de tutela provisória do art. 300 do CPC, uma vez que a Lei 8.245/91, como legislação especial, prevalece sobre o regramento geral.

Portanto, a decisão que deferiu a liminar de desocupação em 15 dias (ID 482475536) merece reforma, devendo ser restabelecida a decisão originária que havia indeferido o pedido (ID 434596857).

O agravante sustenta possuir direito de retenção do imóvel locado em razão de benfeitorias necessárias realizadas sem a devida indenização pelo locador, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91 e art. 578 do Código Civil.

A questão das benfeitorias merece análise cuidadosa, pois envolve controvérsia fática que demanda cognição exauriente, imprópria para apreciação em sede de tutela provisória.

O Código Civil, em seu art. 96, classifica as benfeitorias em três categorias:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1 ^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2 ^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3 ^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

A Lei de Locações, por sua vez, disciplina especificamente o tema no art. 35:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

O Código Civil complementa:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Da conjugação dos dispositivos, extrai-se que o direito de retenção em contratos de locação está condicionado aos seguintes requisitos: Benfeitorias necessárias: dispensam autorização do locador e sempre conferem direito de retenção; Benfeitorias úteis: dependem de autorização expressa do locador para conferir direito de retenção; e Benfeitorias voluptuárias: não conferem direito de retenção nem indenização, salvo disposição contratual em contrário.

O direito de retenção constitui exceção substancial oponível pelo locatário em ação de despejo, tendo natureza jurídica de garantia real que suspende a exigibilidade da obrigação de restituição do bem até o pagamento da indenização devida.

No caso concreto, o agravante juntou documentação técnica alegando ter realizado obras de reforço estrutural no imóvel, consistentes na construção de sapatas, pilares e vigas, com o objetivo de corrigir problemas na fundação do edifício.

Especificamente, foram juntados: Laudo de vistoria técnica de maio/2024 (ID não especificado nos autos principais): atestando problemas estruturais no imóvel, com comprometimento da solidez; Laudo de vistoria técnica de maio/2025 (ID não especificado): atestando a realização de "interferências positivas" para corrigir as não-conformidades, com construção de 12 novos pilares e 16 vigas, caracterizando "melhorias na estrutura do imóvel" que aumentaram seu valor de R$ 142.110,00 para R$ 195.387,61 (valorização de 16,38%); Vídeos: demonstrando as obras em execução e a presença do locador no local em julho/2025; e Certidões negativas: comprovando regularidade tributária e trabalhista da empresa.

O agravado, por sua vez, em suas contrarrazões, impugna veementemente a caracterização das obras como benfeitorias no imóvel locado, sustentando que: Beneficiário diverso: As obras beneficiam exclusivamente o 1º pavimento do edifício, que é propriedade de Julio César da Purificação (pessoa física, representante legal do agravante), adquirido em 15/02/2016 (ID 86235888), e não o imóvel térreo objeto da locação; Obras clandestinas: Não há alvará de construção, projeto estrutural de engenheiro civil, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), licença municipal, ou qualquer documentação técnica obrigatória; Dano ao imóvel locado: As obras danificaram o piso do térreo locado, conforme fotografias juntadas, não se tratando de benfeitoria mas de deterioração; Ausência de autorização: Não houve comunicação formal nem pedido de autorização para realização de benfeitorias no imóvel locado; Prova ilícita: Os vídeos foram obtidos mediante ardil, filmando o locador sem autorização, violando direito de imagem (CF, art. 5º, X; CC, art. 20; Súmula 403/STJ; LGPD); e  Notificação extrajudicial: Remeteu notificação (ID 89170743) exigindo a apresentação de documentação técnica (projeto arquitetônico, sondagem de solo, ART, alvará) e denunciando a irregularidade das obras.

A controvérsia sobre as benfeitorias apresenta complexidade fática que transcende os limites da cognição sumária própria da tutela provisória.

Com efeito, as alegações do agravado, se comprovadas, afastariam completamente o direito de retenção, pois: Obras em imóvel diverso: Se as obras beneficiam exclusivamente o 1º pavimento (propriedade de Julio César, pessoa física) e não o térreo locado, não se caracterizam como benfeitorias no imóvel objeto do contrato, mas sim obras particulares do proprietário do pavimento superior em seu próprio imóvel; Obras clandestinas e danos: Se as obras são clandestinas, sem licenças e alvarás, e causam danos ao imóvel locado (destruição do piso), não se enquadram no conceito de benfeitorias necessárias (que visam conservar o bem), mas sim em deterioração ou modificação irregular; e Ausência de autorização: Mesmo que se tratassem de benfeitorias úteis, a ausência de autorização expressa do locador obstaria o direito de retenção.

Por outro lado, o agravante apresenta laudos técnicos de arquiteta regularmente inscrita no CAU atestando problemas estruturais e sua correção, além de demonstrar valorização do imóvel em percentual significativo.

A questão torna-se ainda mais complexa pela circunstância de que o representante legal da locatária (Julio César da Purificação) é, simultaneamente, proprietário do 1º pavimento do edifício, havendo evidente confusão patrimonial entre: (a) o imóvel locado (térreo); (b) o imóvel próprio do representante legal (1º pavimento); e (c) a pessoa jurídica locatária.

Esta peculiaridade demanda instrução probatória aprofundada para esclarecer: Se as obras estruturais (sapatas, pilares, vigas) foram executadas no térreo locado ou no 1º pavimento de propriedade de Julio César; Se o reforço estrutural beneficia ambos os pavimentos ou apenas o superior; Se houve ou não autorização tácita ou expressa do locador para as obras; Se as obras atendem aos requisitos técnicos e legais de segurança; e Se há direito de indenização e, em caso positivo, qual o montante devido.

Diante da complexidade da controvérsia, que envolve questões técnicas de engenharia civil, documentação urbanística, confusão patrimonial entre diferentes titularidades e alegação de clandestinidade das obras, entendo que a questão do direito de retenção não pode ser definitivamente resolvida em sede de cognição sumária.

Todavia, para fins de apreciação da tutela provisória, verifico que: Existe controvérsia relevante sobre a caracterização das obras como benfeitorias no imóvel locado, com argumentos plausíveis de ambos os lados; As fotografias juntadas pelo próprio agravante demonstram efetivamente a realização de obras de grande porte no local; A notificação do agravado (ID 89170743) exigindo documentação técnica corrobora a alegação de clandestinidade; A valorização do imóvel atestada no laudo técnico sugere que, independentemente da regularidade formal, houve efetiva agregação de valor; e A questão envolve segurança estrutural de edificação, matéria que transcende os interesses privados das partes.

Nesse contexto, considerando que: (i) já foi afastada a liminar de desocupação por ausência dos requisitos específicos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91; (ii) a questão das benfeitorias constitui matéria de defesa a ser apreciada no mérito da ação de despejo; (iii) a existência de controvérsia relevante sobre o tema; não cabe a este tribunal, em sede de cognição sumária, pronunciar-se definitivamente sobre a existência ou inexistência do direito de retenção.

A questão deverá ser apreciada pelo juízo de origem em cognição exauriente, após regular instrução probatória, com eventual produção de prova pericial para esclarecimento dos aspectos técnicos envolvidos.

O agravante alega que a desocupação forçada acarretaria fechamento imediato da autoescola, com perda de sete empregos diretos, inadimplemento de obrigações tributárias e prejuízo aos alunos matriculados aguardando habilitação.

A questão perde relevância prática diante da conclusão de que a liminar de desocupação foi concedida sem observância dos requisitos legais específicos, devendo ser reformada independentemente da análise do perigo de dano.

Não obstante, registre-se que o prejuízo alegado, embora real e relevante do ponto de vista socioeconômico, constitui consequência inerente ao próprio instituto do despejo, não configurando, por si só, situação excepcional que justificasse a manutenção de liminar concedida irregularmente.

O locatário que ocupa imóvel cuja locação foi validamente denunciada pelo locador deve providenciar, dentro do prazo legal, nova sede para seu estabelecimento, não podendo invocar as dificuldades operacionais da mudança como fundamento para prolongar indefinidamente a ocupação em detrimento do direito de propriedade do locador.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e seu PROVIMENTO, para: Rejeitar a preliminar de nulidade por inversão da marcha processual, por ausência de prejuízo concreto e aplicação do princípio da instrumentalidade das formas; Não conhecer do recurso quanto à impugnação ao parcelamento das custas processuais, por ausência de previsão no rol taxativo do art. 1.015, V, do CPC; Reformar a decisão de ID 482475536 que deferiu a liminar de desocupação, restabelecendo integralmente a decisão originária de ID 434596857 que havia indeferido o pedido liminar, em razão da ausência de dois requisitos cumulativos exigidos pelo art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91: (a) ajuizamento tempestivo da ação (em até 30 dias após o termo da notificação); e (b) prestação de caução equivalente a três meses de aluguel; Confirmar o efeito suspensivo parcial anteriormente deferido, que resta prejudicado pela reforma da decisão no mérito do recurso; e Reservar ao juízo de origem, em cognição exauriente e após regular instrução probatória, a apreciação da questão do direito de retenção alegado pelo réu/agravante.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora