PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002983-08.2019.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA e outros |
| Advogado(s): JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR |
| APELADO: ELIZETE NASCIMENTO DA SILVA |
| Advogado(s): ALICE SILVA LEITE, JULIANO SILVA LEITE |
Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
Trata-se, na origem, de Ação Declaratória de Resolução Contratual cumula com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por ELIZETE NASCIMENTO DA SILVA, alegando que celebrou contrato de compra e venda com a acionada, para a aquisição do lote residencial n. 01, quadra A, no empreendimento “VIVARI – FEIRA DE SANTANA, mas, em virtude do atraso da entrega do imóvel, suspendeu o pagamento das parcelas, solicitando a resolução do contrato.
Após regular trâmite processual, o Juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:
“(…) Pelo exposto, atento a tudo que dos autos consta e nos princípios de direitos e na legislação aplicável à espécie, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do acionante para:
a) DECLARAR extinto o vínculo contratual entre a parte autora e as rés, por culpa exclusiva das acionadas;
b) CONDENAR as requeridas na devolução integral dos valores pagos pela parte autora, devidamente corrigidos pelo INPC/IBGE desde o desembolso, com juros simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação;
c) CONDENAR as rés no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais sofridos pela parte Autora, corrigidos pelo INPC e com juros de 1% ao mês na forma simples a partir, ambos a partir deste decisão.
d) CONDENAR a reclamada no pagamento do valor do sinal, R$ 1.166,47 (um mil cento e sessenta e seis reais e quarenta e sete centavos), acrescido de seu equivalente, nos termos do art. 418 do Código Civil, devidamente corrigido pelo INPC desde o desembolso e com juros simples de 1% ao mês a partir da citação.
e) CONDENAR as acionadas no pagamento das custas e honorários, este último em 10% do valor da condenação.
f) E, EXTINGUIR o feito com força de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. ”
Inconformadas, as apeladas interpuseram o presente recurso.
Feitas estas considerações necessárias para a correta compreensão da demanda, passa-se à análise do cerne recursal.
Ab initio, impende ressaltar que devem ser aplicadas ao caso as regras protetivas garantidas pelo art. 5º, inciso XXXII, da Constituição Federal, e disciplinadas através da Lei nº 8.038/90, que institui o Código de Defesa do Consumidor, eis que não é caso de aplicação do Tema 1095, do STJ, por se tratar de suposto inadimplemento do apelante no atraso da entrega de unidade autônoma que foi objeto de instrumento contratual de compra e venda.
Pois bem. A controvérsia recursal cinge-se a aferição se a construtora deu causa ao desfazimento do contrato de compra e venda do lote residencial n. 01, quadra A, no empreendimento “VIVARI – FEIRA DE SANTANA, em razão do atraso na conclusão da obra.
Analisando detidamente os autos, verifica-se que os litigantes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda (ID 37269078) em 24/07/2014, por meio do qual a demandante adquiriu “lote de terra de nº 01, da quadra A, no Residencial Vivari, na comarca de Feira de Santana, no valor de R$ 60.538,76 (sessenta mil quinhentos e trinta e oito reais e setenta e seis centavos), tendo a autora pago o montante de o R$ 23.026,88 (vinte e três mil e vinte e seis reais e oitenta e oito centavos).
Conforme se vê do contrato de ID 37269078, o prazo para conclusão e entrega do lote seria em 30 de junho de 2016 (quadro VI, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda), prorrogável pelo prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula Sétima) restando ultrapassado o prazo de tolerância previsto no contrato e a inocorrência de entrega do imóvel em tela à postulante em 30 de dezembro de 2016.
A parte autora alega que, em virtude do atraso da entrega do imóvel, suspendeu os pagamentos das parcelas, tendo ajuizado a ação em tela requerendo a rescisão contratual.
Diante de tais fatos, verifica-se que não assiste razão às apelantes, eis que evidenciado o inadimplemento contratual por falta de entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância.
Ressalte-se que competia às Rés apresentarem documentos hábeis a demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, em estrita observância ao art. 373, II, do CPC/2015, mormente por ser a responsável pela conclusão das obras, ônus do qual não se desincumbiu.
Com efeito, o descumprimento contratual por parte do promitente vendedor ocasionou o desfazimento do negócio jurídico, sendo, portanto, devida a devolução integral dos valores adimplidos.
Nesses lindes, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sedimentado na Súmula nº 543, in verbis:
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.)
Portanto, não há que se falar em devolução do valor pago pelo comprador de forma parcelada, devendo a restituição ser imediata, sobretudo porque o promitente vendedor poderá revender o imóvel a outra pessoa, sem olvidar a valorização que os imóveis experimentam com o decurso do tempo, de modo que não se vislumbra nenhum prejuízo ao vendedor.
Inacolhível, também, a alegação das apelantes de que o atraso na entrega do empreendimento decorreu da demora na expedição do “'TVO - TERMO DE RECEBIMENTO DEFINIVITO DE OBRAS E SERVIÇOS”, porquanto evento dessa natureza estão inseridos na seara de riscos assumidos pelas sociedades empresárias do ramo da construção civil.
Nesse diapasão:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0511703-14.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA Advogado (s): JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR REPRESENTANTE: LAIS ARAUJO GUIMARAES Advogado (s):GABRIELLE GOMES SOARES DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL (LOTE). DEMANDADA EM MORA. PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. TEMPESTIVIDADE E PREPARO RECURSAL. EVIDÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DEFESA EMBASADA EM MEROS E FRÁGEIS ARGUMENTOS, SEM COMPROVAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE “DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO TVO - TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO DE OBRAS E SERVIÇOS” . PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PARA A ENTREGA DO BEM, EXPRESSAMENTE PREVISTO NO CONTRATO. ADMISSIBILIDADE. MORA CONFIGURADA A PARTIR DO TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA (30/12/2016), ATÉ AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DIREITO DA DEMANDANTE À RESCISÃO CONTRATUAL COM RETORNO DE CONTRATANTE AO “STATUS QUO ANTE”. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE PARCELAS PAGAS. EXCLUsINDO-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO INDEVIDA POR DEMANDADA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR. APLICABILIDADE DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO EFETIVO DE CADA PARCELA. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. CABIMENTO. (TEMA 971). CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA (30/12/2016). PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS CONFIGURADORES DO DANO MORAL INDENIZÁVEL. VALOR INESTIMÁVEL. EXCESSO DE CONDENAÇÃO NÃO EVIDENCIADA. PRETENSÃO INACOLHÍVEL DE REDUÇÃO E/OU EXCLUSÃO DE VALORES DA CONDENAÇÃO, SUFICIENTE PARA MINORAR O SOFRIMENTO DA OFENDIDA SEM PROPORCIONAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO ARBITRAMENTO. SÚMULA 362/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N.º 0511703-14.2017.805.0080, da comarca de FEIRA DE SANTANA, sendo apelante TERRA NOVA RODOBENS INC IMOB - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA., e apelada LAIS ARAUJO GUIMARAES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, rejeitar as preliminares suscitadas e negar provimento ao recurso. Sala das Sessões, de de 2021 Presidente Desa. Lícia de Castro L. Carvalho Relatora Procurador de Justiça L4
(TJ-BA - APL: 05117031420178050080, Relator: LICIA DE CASTRO LARANJEIRA CARVALHO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2021)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 0516501-18.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA. Advogado (s): JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR APELADO: KARLA TAMIRES MENEZES GUEDES Advogado (s):ALICE SILVA LEITE, JULIANO SILVA LEITE ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELA AUTORA DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DA CITAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DEVIDA. TEMA N.º 971 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM MANTIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O desfecho da demanda gira em torno de perquirir a culpa pela rescisão do contrato, e a partir daí seus reflexos jurídicos e financeiros. 2. No instrumento contratual firmada entre as partes, ficou estabelecido que a data da conclusão da obra ocorreria em 01/05/2017, sendo admitido, na cláusula 7 do referido pacto, prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. 3. Sendo válido o prazo de tolerância firmado contratualmente, conclui-se que o termo final para a entrega da unidade ocorreu em 1.º de novembro de 2017. Contudo, até o ajuizamento da presente ação (18/12/2017) o bem ainda não havia sido entregue, sem qualquer previsão futura para tal ato. 4. Em sua defesa, o Apelante busca justificar a inexistência de atraso na entrega do lote, alegando que, o “termo de vistoria de obras” (TVO), documento equivalente ao “habite-se”, só que para loteamentos, fora expedido pela prefeitura em 02/2017” (fls. 09), e que a culpa da rescisão é exclusivamente da compradora que encontrava-se inadimplente no momento do ajuizamento da presente ação. 5. A esse respeito, importante observar que a autora, ora apelada, deixou de efetuar o pagamento das parcelas a partir de 20 de novembro de 2017, ou seja, quando a mora da construtora já estava configurada, como bem se verifica no extrato de Id. 10785825. 6. Ademais, não há informações nos autos de que a obra foi entregue, restando demonstrada a mora da parte Apelante na obrigação de entregar aos autores o lote objeto do contrato, até a presente data. 7. Desse modo, reconhecida a infração contratual como perpetrada exclusivamente pela construtora, não há que prosperar o argumento ventilado pela Apelante, nesse particular, mantendo-se, em contrapartida, o deferimento do pleito autoral consistente na devolução integral das parcelas adimplidas, de forma imediata e com correção a partir da citação. 8. Nesse contexto, também, não assiste razão ao recorrente quando defende a impossibilidade de inversão da cláusula penal. 9. O Superior Tribunal de Justiça já fixou entendimento no sentido de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deve ser ela considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor. 10. Outrossim, não procede a pretensão de aplicar a cláusula 6.4 do contrato que trata da hipótese de rescisão motivada pelo comprador. 11. No que tange aos danos morais, é inconteste que a aquisição da sonhada casa própria envolve planejamento e sacrifícios, cuidando-se de negócio permeado por forte carga emocional. A angústia, a apreensão e a ansiedade decorrentes do inadimplemento da construtora, que não cumpre os prazos e demais obrigações fixadas no contrato, configuram verdadeiro dano moral indenizável. 12. Logo, diante dos fatos delineados, mostra-se justo arbitrar o quantum indenizatório em R$10.000,00 (dez mil reais), por ser suficiente para cumprir sua finalidade punitiva e compensatória, bem assim em consônancia aos precedentes desta Egrégia Corte. 13. Não vislumbro, portanto, razões para qualquer alteração na decisão recorrida, motivo pelo qual mantenho a sentença incólume. Vistos relatados e discutidos estes autos Apelação n.º 0516501-18.2017.8.05.0080, na qual figura como Apelante TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA e Apelada KARLA TAMIRES MENEZES GUEDES, Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, de de 2020. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora Procurador (a) de Justiça JG18
(TJ-BA - APL: 05165011820178050080, Relator: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 07/03/2021)
Com relação aos danos morais, cumpre salientar que o Superior Tribunal de Justiça detém jurisprudência consolidada no sentido de que o mero descumprimento contratual no prazo de entrega da unidade imobiliária pelo promitente vendedor não acarreta, por si só, danos morais.
Nesta senda, imperioso conferir a jurisprudência do STJ:
O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual.
STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade.
STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp 1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
Portanto, somente em situações excepcionais é possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/03/2018).
In casu, considerando que a autora comprova um atraso desarrazoado na entrega do empreendimento, atingindo um lapso temporal de quase dois anos, é cabível a indenização por danos morais.
Nesses lindes, cumpre colacionar o entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE. 1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do Enunciado nº 568/STJ. 2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado. 3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
(STJ; AgInt-REsp 1.870.773; Proc. 2020/0087516-2; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; DJE 26/03/2021) (Grifei)
No que atine ao quantum indenizatório, não se pode olvidar que o dano extrapatrimonial tem finalidade dúplice, ou seja, deve ser considerado tanto o aspecto compensatório à vítima quanto o punitivo ao causador do dano, desestimulando-o à prática de atos semelhantes.
Esclarece-nos Caio Mário da Silva Pereira (in Responsabilidade Civil, Forense, 1990, p. 61) as funções da indenização por danos morais:
"O fulcro do conceito ressarcitório acha-se deslocado para a convergência de duas forças: caráter punitivo, para que o causador do dano, pelo fato da condenação, veja-se castigado pela ofensa praticada e o caráter compensatório para a vítima que receberá uma soma que lhe proporcione prazer em contrapartida do mal."
Por outro lado, a condenação em danos morais também não pode ser exagerada e abusiva, de modo a servir para o enriquecimento ilícito do beneficiado. É imprescindível que se realize seu arbitramento com moderação, em atenção à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes.
Destarte, levando em consideração os pormenores do caso concreto, entendo que o quantum fixado pelo magistrado singular em R$ 3.000,00 (três mil reais), deve ser mantido, eis que, em caso semelhantes, esta Corte de Justiça normalmente fixa em patamar superior e o recurso em análise foi interposto pelo réu.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA PELOS APELADOS. RECHAÇADA. ARGUMENTOS TRAZIDOS DESDE A CONTESTAÇÃO. MÉRITO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 90 DIAS, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA. IMPOSSIBILIDADE DE SOMAR A ESTE MAIS 180 DIAS. ABUSIVIDADE. PRECEDENTE DO STJ. PRAZO FINAL PARA ENTREGA DA OBRA 28.02.2011. ATRASO DE DEZ MESES. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. FORTES CHUVAS, GREVES DOS TRABALHADORES E DEMORA DO PODER PÚBLICO NA EXPEDIÇÃO DE “HABITE-SE”. FORTUITO INTERNO. CULPA RECÍPROCA DOS APELADOS. INEXISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO AFASTADA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO, PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ERA A RESPONSÁVEL PELO REPASSE DAS PARCELAS, DE ACORDO COM O AVANÇO DA OBRA. SE HOUVE ATRASO, ATRIBUI-SE À INCORPORADORA QUE NÃO CUMPRIU O CRONOGRAMA DA OBRA, CONFORME CONTRATO. INADIMPLÊNCIA DOS APELADOS AFASTADA. MORA DA APELANTE CONFIGURADA ATÉ 21.12.2011 COM A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. MANUTENÇÃO DA APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, PREVISTA PARA A INCORPORADORA NO CASO DE ATRASO. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA, PARÁGRAFO TERCEIRO. ILICITUDE DA COBRANÇA DE JUROS DE OBRA NO PERÍODO POSTERIOR AO ESTABELECIDO PARA ENTREGA DA OBRA, CONTABILIZADO O PERÍODO DE PRORROGAÇÃO DE 90 DIAS. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. TERMO INICIAL MANTIDO EM 28.02.2011 PARA DEVOLUÇÃO DOS VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO E ANGÚSTIA RESULTANTE DA DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS EXTRAPOLA O MERO DISSABOR. VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) MANTIDO. ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIADADE E PROPORCIONALIDADE. INSURGÊNCIA DA APELANTE CONTRA A CONDENAÇÃO DE INDENIZAR O VALOR A SER GASTO COM MOBILIÁRIO DA ÁREA COMUM. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E CLARA QUANTO À NÃO INCLUSÃO NO PREÇO DO CONTRATO DA MOBÍLIA DA ÁREA EXTERNA. FOLDER PUBLICITÁRIO INDICA O CARÁTER ILUSTRATIVO DAS FIGURAS. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA À PUBLICIDADE. REFORMADA NESTE PONTO A SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL EM RAZÃO DA CONSTRUÇÃO DA ESTAÇÃO DE ESGOTO. INEXISTE O DEVER DE INDENIZAR. ESTAÇÃO DE ESGOTO FOI IMPOSIÇÃO DOS ÓRGÃOS PÚBLICOS PARA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. INEXISTE A COMPROVAÇÃO DA DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE, TÃO SOMENTE PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO EM INDENIZAÇÃO DO VALOR DO MOBILIÁRIO. RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO. I - A existência de cláusula de tolerância nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, segundo jurisprudência do STJ, não se constitui abuso de direito das incorporadoras, desde que não ultrapasse o período de 180 dias, e que o consumidor seja informado de maneira clara e inequívoca sobre o prazo de prorrogação para entrega do imóvel. II - Pois bem, no contrato celebrado entre as partes consta na cláusula vigésima quarta (ID 23987990), cuja epígrafe é “Prazo de Conclusão da Obra”, que a obra deverá ser concluída na data aprazada no item 9 do “Quadro Resumo” do instrumento contratual, admitindo-se, no entanto, uma tolerância de 90 dias. III - O Apelante pretende emplacar, além do prazo de 90 dias previsto na cláusula vigésima quarta, o prazo de 180 dias. Contudo, não há previsão contratual deste último prazo, e, mesmo que tivesse, seria abusiva, por importar excessiva desvantagem ao consumidor, conforme jurisprudência da Corte Superior. IV - Assim, andou bem o Juízo de Primeiro Grau ao firmar como prazo final para entrega da unidade imobiliária o dia 28.02.2011. V - A Apelante argumentou que a entrega do imóvel não fora efetivada na data aprazada por motivo de força maior, quais sejam greve dos trabalhadores da construção civil, assim como as chuvas prolongadas e demora do ente público em expedir o “Habite-se”. VI - Frise-se que as dificuldades na contratação de empregados, intempéries climáticas e a demora na expedição da documentação pelo poder público, dentre outros, deve ser reconhecida como fator que inclui na álea ordinária do negócio, sendo inteiramente previsível e evitável, não podendo ser aventada como causa excludente da responsabilização da construtora e seus parceiros na empreitada. VII - Quanto à alegação de inadimplemento dos devedores, analisando o material probatório constante dos autos, notadamente, o contrato de financiamento celebrado pelos demandantes, através do programa Minha Casa Minha Vida, sob a modalidade do crédito associativo, o pagamento das prestações do imóvel era efetuado diretamente pelo banco à incorporadora, na proporção em que a obra avançava, conforme previsto na cláusula segunda do instrumento de contrato constante da ID 23987991. VIII - Destarte, se não houve o repasse dos valores é porque a construtora não cumpriu o cronograma previamente estabelecido, tendo em vista que se a obra tivesse sido concluída em 28.02.2011, não haveria as parcelas de juros de obra. Portanto, indevida o condicionamento da entrega das chaves ao pagamento das parcelas de juros de obra pelos Apelados. IX - Sendo assim, não merece reparos a sentença de primeiro grau ao afastar a alegação de culpa recíproca dos Apelados e considerar a mora da incorporadora até o dia 21.12.2011, quando efetivamente receberam as chaves do imóvel (documento ID 23987933). X - Consectário lógico desta conclusão é a incidência da multa prevista na cláusula décima quarta, parágrafo terceiro do contrato entabulado entre as partes (documento ID 23987990), correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor total do contrato atualizado, por mês ou fração de mês em que houve atraso. XI - No que concerne à celeuma em torno do cabimento dos juros de obra no período em que estiver configurado o atraso da obra, que no caso em apreço seria a partir de março de 2011, o STJ já firmou entendimento em julgamento de Recurso Especial Repetitivo, tema 996, segundo o qual: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” XII - Os Apelados recorreram adesivamente, insurgindo-se quanto ao termo inicial para o ressarcimento dos juros de obra, advogando que o correto seria a data de 01.12.2010. Sem razão os Autores, Recorrentes Adesivos, tendo em vista que a tese firmada pelo STJ fala, textualmente, que inclui no prazo para entrega da obra o período de tolerância estipulado contratualmente, para somente após, considerar ilícita a cobrança dos juros de obra. Portanto, sem reparos a sentença a quo neste aspecto também. XIII - Não merece acolhimento a pretensão da parte Apelante em relação a não configuração do dano moral. É cediço que o atraso na entrega de imóvel para fins residenciais, como é o caso dos autos, gera nos compradores um sentimento de frustração e de preocupação maior do que o normalmente enfrentado. XIV - Ademais, o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) está em consonância com os valores arbitrados pelo Egrégio Tribunal em casos similares. XV - A Apelante insurgiu-se, também, contra a condenação a ressarcir os Apelados no valor que despenderão, a fim de mobiliar a área correspondente ao salão de festas, à brinquedoteca, churrasqueira e lan house. XVI - Neste particular, assiste razão à Apelante, tendo em vista que a cláusula trigésima nona e seus parágrafos primeiro e segundo são claros ao dizer que não está incluso no valor do contrato os custos e despesas com o mobiliário das áreas comuns, além de mencionar que as fotos contidas no material publicitário têm caráter meramente ilustrativo. XVII - Vê-se que no folheto publicitário existe a observação de que as imagens são meramente ilustrativas e não obedecem a escala (documento ID 23987954). Portanto, não vinculam a construtora. XVIII - No que concerne à estação de esgoto, consoante asseverou o Juízo de Primeiro Grau, a sua construção se deu por imposição de Órgãos Públicos, a fim de autorizar a realização do empreendimento. Ademais, não há nos autos comprovação de depreciação do valor do imóvel em virtude da construção da estação de esgoto, não tendo como prosperar a pretensão indenizatória. XIX – APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.
(Classe: Apelação, Número do Processo: 0502464-34.2014.8.05.0001,Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE, Publicado em: 20/07/2022)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA. DEVER DE INDENIZAR. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. I. Sentença mantida quanto ao reconhecimento do descumprimento contratual por parte da construtora. II. No que diz respeito aos danos materiais, a sentença encontra-se em consonância com a jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer a aplicabilidade de cláusula penal prevista em contrato também a favor do consumidor. Sentença parcialmente modificada neste ponto, apenas para determinar que o cálculo da cláusula penal deve ocorrer com base no valor efetivamente adiantado pelo consumdor. III. Diante do largo lapso temporal havido entre o prazo previsto contratualmente e a efetiva conclusão da obra, verifica-se que a situação extrapola o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(Classe: Apelação, Número do Processo: 0501361-93.2015.8.05.0150,Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Publicado em: 30/06/2022)
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.
Sala de Sessões, de de 2023.
Presidente
Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar
Relatora
Procurador(a) de Justiça