PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NÃO COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO. ARTIGOS 1.227 E 1.245 DO CC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de imissão de posse, em razão da ausência de comprovação da propriedade do imóvel, uma vez que o contrato de compra e venda não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, nem houve quitação do preço pactuado.

2. A questão em discussão consiste em saber se o contrato de compra e venda de imóvel não registrado e sem quitação do valor confere ao comprador o direito de imitir-se na posse.

3. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

4. A falta de registro e de quitação do preço impede o reconhecimento da propriedade, conforme prevê o art. 1.227 do Código Civil, sendo, portanto, impossível a imissão de posse requerida.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 0057981-67.2003.8.05.0001, em que figura como apelante JEAN PAULO COSME e apelada MARIA RAIMUNDA OLIVEIRA COSTA.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se, na origem, de ação de imissão de posse, ajuizada por JEAN PAULO COSME em face de MARIA RAIMUNDA COSTA RODRIGUES.

Sobreveio sentença de ID 61324403, proferida pelo M.M. Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo desta Comarca de Salvador, que julgou improcedente a presente ação, rejeitando os pedidos iniciais da parte autora, bem como julgou procedente o pedido reconvencional. Vencida, responderá a parte autora pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa abrangendo ambas as demandas. No entanto, a exigibilidade dos ônus sucumbenciais está suspensa em razão da gratuidade de justiça. Ademais, com base no art. 726, acolheu o pedido reconvencional para determinar a notificação da parte autora/reconvinda nos termos acima explanados. Declarou, ao final, extinto o presente processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Inconformado, o autor interpôs recurso inominado (ID 61324406), relatando que celebrou com a apelada um contrato de compra e venda de um imóvel não escriturado, bem como os imóveis situados naquela região, e que o documento que comprova a aquisição é o contrato de compra; que o IPTU do imóvel que já se encontra em seu nome, servindo também para comprovar a sua propriedade.

Alega que nunca conseguiu dispor da posse do imóvel, pois a recorrida tem oferecido resistência, e que apesar de várias tentativas de forma amigável, nunca logrou êxito.

Sustenta que foi vítima de um golpe por parte da recorrida, que celebrou um contrato de compra e venda e ao final recusou-se a entregar o imóvel; que o contrato encontra-se devidamente assinado, com a presença de testemunhas e registrado em cartório.

Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do apelo, para reformar a sentença e julgar procedente a ação de imissão de posse.

Contrarrazões, conforme ID 61324415.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

Salvador 21 de outubro de 2024.

Rosita Falcão de Almeida Maia 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente, ressalto que, nos termos do art. 98 § 1º, inciso VIII do CPC, desnecessário o preparo do recurso, considerando que foi deferido, em Primeira Instância, o pleito da justiça gratuita, o que resta mantido no Segundo Grau de Jurisdição.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o nos efeitos devolutivo e suspensivo.

Cuida-se, na origem, de ação de imissão de posse, pleiteando o autor ser imitido na posse do imóvel: 01 Loja, situada à Rua do Matadouro, nº 34, Loja 01, Águas Claras, Salvador/Bahia, medindo 80.00 metros quadrados.

Acerca do tema, é cediço que a ação de imissão na posse é instrumento processual colocado à disposição daquele que adquire a propriedade por meio de título registrado, mas não pode investir-se na posse pela primeira vez, pois o alienante, ou um terceiro (detentor) a ele vinculado, resiste em entregá-la.

É o tipo de ação de natureza real que se busca a posse com fundamento na propriedade. E por ser ação petitória, imprescindível que a parte autora instrua a inicial com o título aquisitivo da propriedade devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, consoante inteligência dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. (...)

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Preenchido o requisito do supracitado artigo, cabe ao proprietário do bem o direito de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha, com base no artigo 1.228, “caput”, segunda parte, do Código Civil, que dispõe:

“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”.

Assim, a ação de imissão na posse possui como requisitos a titularidade de domínio do requerente, a individualização do bem e a posse injusta do réu sobre a coisa.

Afirmou o autor ter adquirido o imóvel descrito na inicial através de contrato de compra e venda firmado com a ré, ora apelada, pelo valor de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais).

Por outro lado, a apelada alegou, em contestação (ID 61324171), que nunca vendeu o imóvel de sua propriedade ao autor, ou a qualquer outra pessoa; que é mãe de criação do autor desde quando tinha poucos meses de nascido, eis que a mãe biológica não dispunha de recursos para mantê-lo; que enganosa e dolosamente fora levada a assinar notas promissórias, cheques e alguns documentos em branco, dentre os quais um suposto contrato de compra e venda, sob alegação de que necessitava de garantia para obtenção de empréstimo para saldar débitos e que logo o devolveria e que não daria outra destinação, sem que a transação existisse de fato.

A magistrada singular julgou improcedente o pedido da inicial, nos seguintes termos:

“[...]

No presente caso, a parte autora afirma que é legítima proprietária do imóvel aqui discutido. Dessa forma, o direito discutido na presente demanda, em tese, seria passível de ser tutelado através da ação de Imissão na Posse, tendo em vista que a discussão gravitaria em torno da propriedade do bem. 

Não obstante, verifica-se que a parte autora deixou de juntar aos autos documentos imprescindíveis para comprovar o seu direito de propriedade em relação ao imóvel objeto da lide, uma vez que não foram acostados sequer o comprovante de pagamento do imóvel, em que pese ela tenha sido intimada para tanto, conforme despacho de ID  327663583.

Assim, tendo em vista que a natureza petitória da ação de imissão na posse exige a comprovação da propriedade do bem pelo autor, sendo que, em se tratando de bem imóvel, esta somente é transferida com o registro translativo no Ofício de Imóveis competente, não há como subsistir a pretensão autoral. Dessa forma, deve ser julgado improcedente o pedido de imissão na posse, uma vez que a parte autora não comprovou a propriedade do bem, na forma do art. 1.245 do Código Civil, posto não ter demonstrado o registro do título translativo de propriedade, e nem sequer o pagamento do valor de aquisição do imóvel, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, I, do CPC.

Ademais, no que se refere à Reconvenção, verifica-se, em razão dos argumentos que desfavorecem a versão da parte autora, que o pedido reconvencional há de prosperar, com a notificação da parte ré para entrega dos documentos pertencentes à parte autora e que porventura ainda se encontrem em seu poder.”.

Pois bem.

Em que pese os argumentos trazidos pelo apelante, o contrato particular de compra e venda colacionado aos autos (ID 61323853), mesmo com assinatura de 02 (duas) testemunhas e firma reconhecida em cartório, não é suficiente para o reconhecimento da titularidade do autor sobre o imóvel.

Em verdade, o contexto fático induz a dúvidas acerca da aquisição da propriedade pelo autor, considerando que não há qualquer documento que demonstre a transferência de valores do autor para a ré, no momento de assinatura do contrato.

Ao revés, além da inexistência do registro do título translativo no Registro de Imóveis, o autor, embora devidamente intimado para comprovar a quitação do valor entabulado no Contrato de Compra e Venda no prazo de 15 (quinze) dias (despacho de ID 61324376), não cumpriu com o quanto determinado, não se desincumbindo do ônus da prova que, nos termos do art. 373, I, do CPC/15, lhe incumbia, referente ao fato constitutivo de seu direito.

Por oportuno:

APELAÇÃO. CIVIL. AÇÃO PETITÓRIA. IMISSÃO NA POSSE. BEM IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO DE DOMÍNIO E PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Consoante art. 1.228, caput, do CC, além da faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, o proprietário possui o direito de a reaver do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (ius vindicandi). 2. A ação de imissão na posse tem cunho petitório, com fundamento no ius possidendi, ou seja, o direito pleiteado pelo requerente se funda na propriedade. O proprietário, que nunca teve a posse direta do bem imóvel, ajuíza a ação contra aquele que resiste em entregá-la. 3. A ação petitória em questão possui como requisitos a titularidade de domínio do requerente, a individualização do bem e a posse injusta do réu sobre a coisa. Aquela é demonstrada com a apresentação de escritura registrada no cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do CC. 4. No caso vertente, o autor ajuíza a ação de imissão na posse sem a prova da propriedade. O contrato particular de compra e venda, pactuado entre o requerente e o seu irmão, mesmo com firma reconhecida em cartório, não é hábil para a obtenção de direitos reais sobre o imóvel. 5. Não se nega a validade e eficácia inter partes do negócio jurídico particular de compra e venda, porém é insuficiente para adquirir a propriedade de imóvel e opor direito real contra terceiros. 6. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (TJ-DF 07047573920198070008 DF 0704757-39.2019.8.07.0008, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 17/11/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/12/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Destarte, ausente a prova da propriedade, a pretensão da presente ação petitória foi, acertadamente, julgada improcedente pelo juízo a quo.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a sentença em todos os seus termos. Majoro a verba honorária sucumbencial para 12% do valor da causa, na forma do disposto no artigo 85, § 11, do CPC/15, restando suspensa a exigibilidade, em razão da concessão do benefício da Justiça Gratuita concedida ao autor.

Salvador,   de        de 2024. 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Presidente/Relatora