PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR. MANUTENÇÃO. AGRAVO IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8078572-42.2025.8.05.0000, em que figuram como Apelante SERGIO SOUTO SENA e como Apelada BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento de n.8078572-42.2025.8.05.0000, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por SERGIO SOUTO SENA contra decisão proferida pelo MM. Juízo da 14ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Consolidação da Propriedade c/c Pedido de Concessão de Tutela de Urgência (Processo nº 8203958-79.2025.8.05.0001), ajuizada em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., indeferiu o pleito de tutela provisória de urgência.

O pedido liminar visava à suspensão do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e de todos os seus atos subsequentes, relativos ao imóvel objeto da matrícula nº 38.695, do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

"Trata-se de ação com pedido de tutela de urgência. Ainda que entenda a sempre presente busca por solução rápida das lides, observo uma mitigação dos requisitos da tutela pedida, sem oitiva da parte contrária e neste momento processual. No tocante à probabilidade do direito, o tipo da relação jurídica existente torna a probabilidade do Direito cabível à postura das partes, isto é, que as posturas podem encontrar amparo no ordenamento. Em relação ao resultado útil do processo, que se volta ao receio da existência de um dano jurídico, relacionado ao interesse processual e não ao mérito, observo que não encontrei embasamento neste momento para sua adequação ao caso em tela. Saliento, ainda, a necessidade de se privilegiar o contraditório, salvo, em casos extremos, o que não parece ser o caso dos autos. Estes requisitos serão, de qualquer forma, sopesados ao longo do feito, mas exigem, do que já foi exposto, formação da relação processual e embasamento ainda ausente. Nego, por conseguinte, a tutela pedida."

Inconformado, o Agravante interpôs o presente recurso, sustentando, em síntese, que a decisão recorrida merece reforma. Alega que o magistrado de primeiro grau proferiu uma decisão genérica, sem analisar devidamente a robusta prova documental que, segundo afirma, comprova a probabilidade de seu direito. Argumenta que o procedimento de consolidação da propriedade está viciado por nulidades insanáveis, notadamente a ausência de sua intimação pessoal para purgar a mora, em violação ao artigo 26, §§ 1º, 3º, 3º-A e 4º-B, da Lei nº 9.514/97. Aduz, ainda, que não foi comunicado sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, o que o impediu de exercer o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-A, da mesma lei.

Aponta a presença do periculum in mora, consubstanciado na iminente perda do imóvel, que afirma ser sua moradia há 23 anos, e no fato de já ter sido notificado por um terceiro adquirente para desocupação. Assevera que a efetivação da alienação e da imissão na posse do terceiro comprometerá a utilidade de um eventual provimento jurisdicional favorável ao final.

Ao final, pugnou pela concessão da antecipação da tutela recursal para "determinar a imediata suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária registrada no AV-16 da Matrícula 38.695, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador/BA; suspender a eficácia da alienação formalizada no R-19 da referida matrícula, impedindo o registro, a imissão na posse ou quaisquer atos de transferência da propriedade; determinar que o Agravado e o terceiro adquirente se abstenham de praticar quaisquer atos que impliquem na perda da posse ou entrega forçada do imóvel pelo Agravante". No mérito, requereu o provimento do recurso para confirmar a tutela e reformar a decisão agravada.

A antecipação da tutela recursal foi indeferida por esta Relatoria, mediante a decisão monocrática de ID 96486834, sob o fundamento principal da ausência do periculum in mora e da preponderância do periculum in mora inverso em favor do terceiro adquirente de boa-fé.

O Agravado, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., apresentou contrarrazões ao recurso (ID 100058298). Em sua defesa, sustenta o acerto da decisão de primeiro grau. Afirma que o próprio Agravante confessa sua inadimplência. Assevera que o procedimento de consolidação da propriedade seguiu rigorosamente os ditames da Lei nº 9.514/97, tendo havido regular intimação para purgação da mora. Defende que a ação originária e o presente agravo configuram uma tentativa de má-fé do devedor para se esquivar de suas obrigações contratuais. Pugnou, assim, pelo desprovimento do recurso.

O Agravante manifestou ciência da decisão que indeferiu o efeito suspensivo ativo (ID 97820709).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, data registrada no sistema.

DESA. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. Juízo de Admissibilidade

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

II. Do Mérito Recursal

A controvérsia central deste agravo de instrumento reside na análise do acerto da decisão proferida pelo juízo a quo, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo Agravante. O objetivo da medida pleiteada era a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade de um imóvel, dado em garantia fiduciária ao Agravado, e dos atos de expropriação subsequentes, sob a alegação de nulidades no procedimento extrajudicial.

Para a concessão da tutela provisória de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Trata-se de requisitos cumulativos, cuja ausência de qualquer um deles impede o deferimento da medida.

É fundamental destacar que o exame realizado nesta sede recursal é de cognição sumária, limitado a verificar a presença ou ausência desses pressupostos legais. Não se trata de um julgamento antecipado do mérito da causa principal, mas sim de uma avaliação sobre a correção da decisão interlocutória que, em análise perfunctória, negou a liminar pleiteada.

Feitas essas considerações, passo à análise do caso concreto.

II.1. Da Probabilidade do Direito

O Agravante fundamenta a probabilidade do seu direito em supostas nulidades ocorridas no procedimento de consolidação da propriedade, regido pela Lei nº 9.514/1997. A principal alegação é a de que não teria sido pessoalmente intimado para purgar a mora, o que violaria o artigo 26 da referida lei. Sustenta, ademais, a ausência de notificação sobre a data dos leilões extrajudiciais, o que teria cerceado seu direito de preferência.

No entanto, uma análise dos documentos juntados aos autos, ainda que em sede de cognição sumária, não permite concluir pela manifesta probabilidade do direito alegado. Ao contrário, os elementos apresentados pelo Agravado em suas contrarrazões (ID 100058298) e documentos anexos lançam sérias dúvidas sobre a tese do Agravante.

A Cédula de Crédito Bancário (ID 100058306) que formalizou o financiamento estabelece, de forma clara, as consequências da inadimplência, incluindo o procedimento de consolidação da propriedade e realização de leilões, nos termos da Lei nº 9.514/97 (cláusulas 8, 9 e 10). O Agravante, em sua própria narrativa recursal, não nega o estado de inadimplência, que é o fato gerador de todo o procedimento executório.

O ponto crucial da argumentação do Agravante é a suposta ausência de intimação. Contudo, o Agravado juntou a "CERTIDÃO DE TRANSCURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA" (ID 100058310), emitida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA. Este documento certifica que foram realizadas tentativas de notificação do devedor fiduciante, SERGIO SOUTO SENA, que resultaram infrutíferas por se encontrar o mesmo em "local ignorado/incerto", conforme certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos (ID 100058307, p. 3).

Diante dessa circunstância, o credor fiduciário procedeu à intimação por edital, publicado no portal eletrônico do Registro de Imóveis nos dias 18, 19 e 20 de setembro de 2024, além de notificação ao endereço eletrônico fornecido no contrato. Tais procedimentos encontram amparo no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, que autoriza a intimação por edital quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

Dessa forma, a alegação de nulidade da intimação não se revela, de plano, evidente. Há, ao contrário, uma controvérsia fática que necessita de dilação probatória para ser dirimida. A certidão do oficial de registro, que goza de fé pública, cria uma presunção de veracidade que não pode ser afastada por mera alegação da parte, exigindo prova robusta em sentido contrário, o que é incompatível com a análise superficial própria da tutela de urgência.

Portanto, a probabilidade do direito, primeiro dos requisitos do art. 300 do CPC, não se encontra suficientemente demonstrada para justificar a medida drástica de suspensão dos efeitos de um ato jurídico que, a princípio, aparenta regularidade.

II.2. Do Perigo de Dano e do Risco ao Resultado Útil do Processo

Ainda que se pudesse, por mera hipótese, vislumbrar alguma plausibilidade na tese do Agravante, o deferimento da tutela de urgência esbarraria na ausência do segundo requisito cumulativo: o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

O Agravante alega que o perigo reside na iminente perda da posse do imóvel. Embora a perda da moradia seja, sem dúvida, um dano grave, a jurisprudência consolidada entende que, no âmbito das execuções extrajudiciais de alienação fiduciária, a eventual nulidade do procedimento pode ser convertida em perdas e danos. Ou seja, caso o Agravante obtenha êxito ao final do processo principal, demonstrando a irregularidade da consolidação da propriedade, ele fará jus à devida reparação pecuniária, o que afasta o caráter de irreparabilidade do dano.

Mais relevante, no entanto, é a constatação do que a doutrina e a jurisprudência denominam de periculum in mora inverso, ou seja, o risco de dano que a concessão da liminar poderia causar à parte adversa e a terceiros.

Conforme se extrai da decisão agravada e dos autos, após a consolidação da propriedade em nome do Banco Agravado (decorrente do não pagamento da dívida e da ausência de purgação da mora, mesmo após notificação por edital), o imóvel foi levado a leilão e, posteriormente, arrematado por um terceiro adquirente. A decisão monocrática desta relatoria (ID 96486834) já havia ressaltado que a alienação foi formalizada no R-19 da matrícula do imóvel (ID 526893779 dos autos de origem).

Esse terceiro, ao adquirir o bem em leilão público, presume-se de boa-fé, tendo confiado na regularidade do procedimento e na publicidade do registro imobiliário, que indicava o banco credor como legítimo proprietário. A suspensão dos efeitos dessa aquisição, sem uma prova inequívoca da nulidade do procedimento de consolidação, causaria grave prejuízo e insegurança jurídica, não apenas ao adquirente, mas a todo o sistema de crédito imobiliário que se baseia na higidez e na celeridade da execução da garantia fiduciária.

O direito do devedor fiduciante, que reconhecidamente se encontra inadimplente, não pode, em sede de cognição sumária, se sobrepor ao direito do terceiro adquirente de boa-fé e à necessidade de proteção da estabilidade das relações jurídicas. A prudência recomenda, nesse cenário, a manutenção do estado atual das coisas até que a controvérsia sobre a validade do procedimento de consolidação seja definitivamente esclarecida na ação principal, com a devida instrução probatória.

Dessa forma, a decisão do juízo de primeiro grau, ao ponderar os interesses em conflito e concluir pela ausência de requisitos para a concessão da tutela de urgência, mostrou-se acertada e alinhada aos princípios da razoabilidade e da segurança jurídica. Manter a eficácia da alienação até o julgamento de mérito é a medida que melhor resguarda o equilíbrio entre as partes e a estabilidade das transações imobiliárias.

III. Dispositivo

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao presente Agravo de Instrumento, para manter integralmente a decisão agravada por seus próprios e por estes fundamentos.

Sala das Sessões,

Desa. Gardênia Pereira Duarte

Relatora